Erbbaurecht – Erbpacht

Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet. Einfach ausgedrückt bezeichnet das Erbbaurecht das Recht, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen. Durch das Erbbaurecht bietet sich die Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum hierauf stehender Gebäude zu trennen. 

Bei der Erbpacht pachtet ein Bauherr für einen befristeten Zeitraum ein Grundstück. Der Zeitraum beträgt in der Regel 60 bis 99 Jahre. Während der Laufzeit des Erbpachtvertrages tritt der Erbpachtgeber diverse Rechte an den Erbbaunehmer ab. Dieser kann auf dem Baugrundstück ein Gebäude errichten lassen, es vermieten und auch verkaufen. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbpachtnehmer jährlich einen sogenannten Erbzins. Dieser beträgt meist vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Bei Indexverträgen wird der Erbzins regelmäßig an die Inflationsrate angepasst. Nach Ablauf der Laufzeit fällt nicht nur das Grundstück an den Erbpachtgeber zurück, sondern auch das Haus, das auf dem Grundstück gebaut wurde. Für eine vorhandene Immobilie muss der Erbpachtgeber dem Erbpachtnehmer eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des dann aktuellen Gebäudewertes betragen muss. Der Vertrag kann selbstverständlich auch verlängert werden.

Erbbaurecht: die Vorteile

Der größte Vorteil beim Bau oder Kauf eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ist, dass die Finanzierung des Grundstückspreises entfällt. Bei einem „normalen“ Hauskauf – also der Kauf von Gebäude und Grundstück – kann der im Preis enthaltene Grundstücksanteil leicht ein Viertel und mehr ausmachen. Erbbaurechtsgrundstücke werden daher oft gezielt einkommensschwächeren Haushalten angeboten, um ihnen den Weg zur eigenen Immobilie zu ermöglichen. Für Bauherren, die sich zwar den Bau einer Immobilie leisten können, jedoch nicht genügend Geld für ein Baugrundstück haben, bietet die Erbpacht die Chance, sich dennoch ein eigenes Haus zu bauen. Aus finanzieller Sicht erhöht sich der Eigenkapitalanteil, den der Bauherr einbringt, und der Finanzierungsbedarf sinkt gleichzeitig. Dadurch verbilligt sich in der Regel zudem das Darlehen. Dennoch sollte genau geprüft werden, ob der Erbzins tatsächlich erheblich niedriger liegt als die jährlichen Aufwendungen für ein Hypothekendarlehen. Besondere Vorteile bietet ein Erbpachtvertrag mit der Kirche: Im Vergleich zu Gemeinden, Stiftungen oder privaten Erbpachtgebern bietet die Kirche in der Regel für ihre Mitglieder Baugrundstücke zu besonders guten Konditionen an und bietet Bauherren mit kinderreicher Familie oder behinderten Familienmitgliedern finanzielle Vorteile.

Erbbaurecht: die Nachteile

Ein großer Nachteil der Erbpacht ist, dass der Pächter des Grundstücks nicht der Eigentümer ist. Im Gegensatz zu einem Hypothekdarlehen, das vielfach nach 35 Jahren abbezahlt ist und mit dem Erwerb des Baugrundstücks einhergeht, muss ein Pächter zum Beispiel 99 Jahre lang Pacht zahlen. Er muss außerdem damit rechnen, dass sein Haus von seinen Erben unter Wert verkauft werden muss. Zudem besteht die Gefahr, dass der Erbbaurechtsgeber (also der Eigentümer des belasteten Grundstücks) den Pachtvertrag vorzeitig auflöst. Der sogenannte Heimfall kann erfolgen, wenn der Hausbesitzer das Haus verwahrlosen lässt oder der Erbpachtgeber Eigenbedarf anmeldet. Letzterer Fall sollte im Interesse des Bauherren vorher vertraglich ausgeschlossen werden.

Wenn der Vertrag für das Erbbaurecht ausläuft

Die Laufzeit eines Erbbaurechts-Vertrages ist gesetzlich nicht vorgegeben. Üblich sind meist Vertragslaufzeiten von 60 bis zu 99 Jahren. Auslaufende Verträge können beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Wird der Vertrag nach Ablauf nicht erneuert, dann gehen auf dem Grundstück stehende Gebäude zu den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsbedingungen in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Mindestens steht dem Erbbaurechtnehmer bei privat genutzten Erbbaurechten dann eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes für die ihm gehörenden Gebäude zu. Während der Laufzeit eines Erbpachtvertrages können Erbbaurechtnehmer und -geber ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen sowie auch im Wege der Schenkung oder Erbschaft auf andere übertragen.

Langfristige Rendite für Erbbaurechtsgeber

Hatten wir oben bereits den großen Vorteil des Erbbaurechts für Erbbaurechtsnehmer genannt, so gibt es auch für Erbbaurechtsgeber Vorteile. Auch für Grundstücksbesitzer kann sich das sich das Erbbaurecht rentieren. So bleibt der Erbbaurechtsgeber Eigentümer des Grundstücks. Er kann langfristig Rendite mit seinem Grund und Boden erwirtschaften, statt ihn zu verkaufen. Der Pächter (Erbbaurechtsnehmer) zahlt für die Nutzung des Grundstücks den Erbbauzins, der in etwa auf Höhe des Hypothekenzinsniveaus liegt. Allerdings addiert sich der sonst fällige Grundstückskaufpreis nicht zur Immobilie hinzu.

Auf welchen Grundstücken kann das Erbbaurecht bestellt werden?

Ein Erbbaurecht kann grundsätzlich auf jedes Grundstück bestellt werden, unabhängig von der Nutzungsart. So werden Erbbaurechte von Kommunen etwa neben Wohngebäuden und Geschäftshäusern auch für Sportplätze oder Hotels vergeben. Es ist nur erforderlich, das ein Bauwerk errichtet wird, was laut Gesetz allerdings auch im Boden stattfinden kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Durch das Erbbaurecht kann also auch nach Baufertigstellungen das Eigentum von Grundstück und Gebäuden getrennt werden.

Wer steht bei einem Erbbauvertrag im Grundbuch?

Es gibt ein spezielles Erbbau-Grundbuch, in das der Erbbaurechtsehmer notariell beurkundet eingetragen wird. Der Erbbaurechtseber bleibt daneben im „normalen“Grundbuch der Grundstückseigentümer.

Wer zahlt Grunderwerbssteuer und Abgaben?

Hierfür ist regelmäßig der Erbbaurechtsnehmer zuständig. Außerdem ist er für die Erschließungskosten verantwortlich sowie für die Versicherungen eines Gebäudes etwa gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden. Denn weil der Erbbauberechtigte die gesamte Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks erhält, hat er alle bestehenden einmaligen Lasten wie Grunderwerbssteuer und Erschließungskosten zu tragen sowie die wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, z. B. Anlieger- und Erschließungsleistungen, Abgaben, Grundsteuern, Gebühren, Beiträge, Verkehrssicherungspflichten etc. Die Versicherung für das Gebäude sollte der Erbbaurechtsnehmer schon aus Eigeninteresse zahlen, da das Gebäude sich ja in seinem Eigentum befindet. Hat der Erbbaurechtsgeber bereits Anlieger- und Erschließungsleistungen gezahlt, sind diese Leistungen meist vor Beurkundung des Erbbauvertrages vom Erbbaurechtsnehmer zu erstatten.