Das Bundeskabinett hat am 5, September 2018 einen Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung verabschiedet. Nun muss der Bundestag zustimmen. Das Gesetz soll spätestens ab 1. Januar 2019 in Kraft treten.
Eine Verschärfung der Mietpreisbremse wird jedoch den Mangel an Wohnraum in Ballungsräumen nicht beheben.
Der Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ sieht folgende Änderungen des Mietrechts vor.
Vermieter sind künftig verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor erzielte Miete zu erteilen, wenn sie (gem. § 556e Abs. 1 BGB) eine höhere, als die nach Mietpreisbremse zulässigen Miete verlangen wollen.
Bei Berufung auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse, wie zum Beispiel nach einer Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) oder Neubau / erstmalige Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – sind Vermieter verpflichtet, unaufgefordert über diese Ausnahmeumstände Auskunft zu geben. Die Auskunft muss stets schriftlich erfolgen, sonst gilt lediglich die nach der ‚Mietpreisbremse‘ zulässige Miete (maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete).
Bisher brauchte es für den Mieter eine qualifizierte Rüge, mit einer Begründung der Beanstandung der Miethöhe. Künftig reicht eine einfache Rüge ohne weitere Begründung. Jedoch kann der Mieter auch weiterhin nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.
In angespannten Immobilienmärkten, können Modernisierungskosten zunächst auf die Dauer von 5 Jahren nur noch in Höhe von 8 % jährlich, derzeit sind es 11 %, auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem soll die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 € / qm innerhalb von 6 Jahren begrenzt werden.
Das Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage / Modernisierungsmieterhöhung soll vereinfacht werden. Bei Kosten bis 10.000 € sollen Vermieter 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.
Ankündigungen umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen sollen künftig nicht mehr so einfach dazu genutzt werden können, Mieter zur Kündigung zu veranlassen, das sogenannte „Herausmodernisieren“. So ist es eine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn er nach der Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnt oder diese nach Beginn mehr als 12 Monate stillstehen, wenn danach die Miete um mindestens 100 % erhöht werden soll oder der Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen erheblich belastet wird. Der Vermieter kann sich durch einen nachvollziehbaren Grund entlasten. Für den Mieter gibt es die Möglichkeit des Schadensersatzanspruchs (aus §§ 280, 281 BGB). Dieses „Herausmodernisieren“ stellt künftig eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 100.000 € Geldbuße dar.