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Ihre Empfehlung ist uns viel wert!
Ihre Empfehlung ist uns viel wert!
Sie haben Bekannte, Nachbarn, Kollegen oder jemanden aus Ihrem Freundeskreis, der seine Immobilie verkaufen möchte?
Sagen Sie es uns und profitieren Sie!
Wir sind der Meinung, dass sich Ihre Empfehlung für Sie lohnen muss!
Deshalb gibt es unsere Immobilien-Prämie.
Wie geht das?
Sobald wir die von Ihnen empfohlene Immobilie erfolgreich vermarktet haben, erhalten Sie von uns, nach Eingang unserer Provision eine beeindruckende Tippgeberprovision.
Wieso und warum?
Wir haben uns auf den Verkauf von Wohnimmobilien in Berlin und München spezialisiert. Wir sind ständig auf der Suche nach Wohnungen aller Grössen, Doppelhaushälften, Reihenhäusern, Ein- und Mehrfamilienhäusern und Grundstücken, denn es gibt so viele Interessenten, denen wir bei der Suche danach behilflich sein möchten. Viele Anrufe, E-Mails oder Besuche in unserem Ladengeschäft – viele Immobilienwünsche.
Leider gibt es nicht so viele Immobilien in Berlin und München, wie es Suchende gibt. So können wir nicht jeden Wunsch nach einem neuen Heim erfüllen.
Deshalb freuen wir uns auf Ihre Hilfe.
Erzählen Sie uns von den Verkaufsabsichten Ihrer Bekannten, Nachbarn und Kollegen. Diesen Eigentümern bieten wir unsere Hilfe und Unterstützung als professioneller Immobiliendienstleister an. Wir haben die Käufer, die auch den besten Preis bezahlen. Wir bieten dem Verkäufer der Immobilie einen umfassenden Service bei voller Transparenz unserer Arbeit, damit sie sorgenfrei und entspannt den Bestpreis erzielen können.
Jede Empfehlung kann für Sie, für den Verkäufer, für uns und für unsere potentiellen Käufer sehr wertvoll sein.
Denn, wenn der zufriedene Eigentümer am Ende seine Immobilie durch uns verkauft und somit der Immobiliensuchende seine Wunschimmobilie gefunden hat, sind wir glücklich, unsere Arbeit gut gemacht zu haben und Sie haben dazu beigetragen, Träume und Wünsche zu erfüllen. Auch Ihre eigenen – mit Ihrem Provisionsanteil.
Einfach kostenfrei anrufen.
0800 488 2 488
Vermietung ist nicht einfacher als der Verkauf. Richtig gemacht, ist es sogar recht aufwändig.
Vermietung ist nicht einfacher als der Verkauf.
Richtig gemacht, ist es sogar recht aufwändig.
Vorteil qualifizierter Makler
Sichere Ermittlung der Marktmiete
Ermittlung einer marktgerechten Miete unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit für den Vermieter und entsprechende Beratung.
Optimale Präsentation
Ihrer Immobilie
Wenn Sie bonitätsstarke und zuverlässige Mieter möchten, dann müssen Sie Ihren Interessentenkreis auch mit professionellen Exposés und hochwertigen Inseraten ansprechen. Der Immobilienprofi bereitet Ihre Immobilie professionell auf. Dazu gehören erstklassige Fotos, aufbereitete Grundrisse und vollständige Unterlagen.
Professionelle Werbung
Um den optimalen Mieter zu finden, ist es häufig nicht ausreichend die Immobilie in nur einem Medium zu inserieren. Der Makler kennt die besten Internetplattformen sowie die relevanten Printmedien.
Der gesetzliche Energieausweis
Für die meisten Immobilien muss der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis vorliegen. Fehlt dieser, unterstützt Sie der Immobilienprofi bei der Erfüllung der Pflichten nach der Energieeinsparverordnung. Er achtet auch darauf, dass alle relevanten Angaben im Inserat enthalten sind, damit weder eine Ordnungswidrigkeit gegeben ist, noch ein Bussgeld droht.
Flexible Durchführung der Besichtigungen
Hinsichtlich Besichtigungszeiten ist der Immobilienprofi flexibel und organisiert Besichtigungen mit qualifizierten Interessenten auch zu Zeiten, wo der Eigentümer vielleicht verhindert ist oder seine eigene knappe Zeit nicht mit Besichtigungen binden möchte. Bereits im Vorfeld hat er die Interessenten qualifiziert. Bei der Besichtigung zeigt er nicht nur die Immobile sondern checkt den Interessenten im persönlichen Gespräch.
Bonitätsprüfung
Aus den Personen, die nach der Besichtigung ernsthaftes Interesse an der Wohnung bekunden, stellt der Immobilienprofi eine Vorauswahl zusammen. Grundlage bildet nicht nur die Mieterselbstauskunft sondern auch die obligatorische Bonitätsprüfung.
Vorbereitung des Mietvertrages
Unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung, der Eigenarten des Mietobjektes und der Wirtschaftlichkeit formuliert der Immobilienprofi den Mietvertrag. Auch die sauber und gewissenhaft dokumentierte Übergabe der Wohnung gehört zu seinen Dienstleistungen. Zudem hat der Immobilienprofi Zeugenstatus bei Wohnungsübergabe, falls es im Nachgang doch einmal zu Meinungsdifferenzen kommt.
Erhaltung der Privatsphäre des Vermieters
Der Immobilienprofi übernimmt zudem die wichtige Pufferfunktion zwischen Ihnen und den Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind. Damit ist gewährleistet, dass Sie nach der Vermietung nicht noch durch weitere unliebsame Anrufe belästigt werden.
Kompetenz
Genauso wie Sie für Handwerksleistungen den Fachbetrieb, sollte für ein optimales Ergebnis in der Vermietung der Immobilienprofi beauftragt werden.
Die Maklergebühr ist steuerlich absetzbar
Auch wenn die Maklerprovision auf den ersten Blick nicht günstig erscheinen mag, relativiert sich dies wenn Sie Ihre eigene Zeit und Kosten gegenrechnen. Beachten Sie auch, dass Sie die Maklergebühr steuerlich in voller Höhe absetzen können.
Tipps für die private Vermietung
Wie vermiete ich meine Immobilie selber? Macht professionelle Hilfe Sinn? Gibt es Punkte auf die ich besonders achten muss? Wie umgehe ich sinnlose Besichtigungen und wie bekomme ich den Mieter, der zu mir passt?
Es ist schon verlockend: Eine Anzeige buchen, schnell mal den Text eines aktuellen Angebotes kopieren. Der Mietpreis ist vielleicht auch so eben passend, schließlich ist das Angebot nur ein paar Strassen weiter. Die Fotos mittels Mobiltelefon sind schnell geschossen, der Text steht und die vorgefertigten Felder sind ausgefüllt. Sie haben selbstverständlich eine Vorstellung Ihres potentiellen Mieters und vermerken das auch kurz und knapp im Exposé. Nur einen “Klick” weiter und schon ist die Anzeige online. Der gigantische Nachfrage-Markt wird´s schon richten. Anfragen kommen bestimmt. Probleme und Fallstricke lauern nicht bei den kopierten Texten und den schnellen Handybildern. Es sind kleine Details, die häufig Vermieter zu spät erkennen lassen: „daran habe ich nicht gedacht“, „das habe ich nicht gewusst“ – vielleicht auch im Streit mit dem Mieter vor Gericht. Auch wenn Sie privat Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie sich an Gesetze und Vorgaben halten und die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Bevor Sie daher privat vermieten, sollten Sie sich sowohl rechtlich, als auch verhaltenstechnisch genau informieren. Sich umfassend zu informieren, kostet natürlich viel Zeit, viel Geduld und es bleibt die Unsicherheit, dennoch etwas vergessen zu haben.
Sie sollten rund um die Uhr erreichbar sein.
Leider ist die heutige Mietmarktsituation eher ein Fluch als ein Segen. Jede Interessentin und jeder Interessent möchte an der Start-Bewerbungslinie ganz vorne stehen. Da das Internet keine Ladenschlusszeiten kennt, muss man als Vermieter auch mit Anrufen, SMS und Sprachnachrichten nach Mitternacht oder am Sonntagmorgen um 5:00 Uhr rechnen. Sie glauben, dass die Interessenten sich den Knigge und an gesellschaftliche Gepflogenheiten halten? Vergessen Sie es. Wer dringend eine Wohnung sucht, bekommt einen Tunnelblick und blendet Nebensachen wie die Nachtruhe einfach aus.
Finden Sie den richtigen Mietpreis.
Es ist zwar Ihre Wohnung oder Ihr Haus, jedoch sind Sie bei der Kalkulation des Mietpreises an bestimmte Regeln gebunden. Ist der Preis zu niedrig, werden Sie nicht nur von Interessenten überrollt, sondern Sie werden sich langfristig ärgern, wenn Sie plötzlich Kenntnisse über Vergleichsmieten bekommen. Schließlich können Sie nicht „kurzfristig nachbessern“. Kalkulieren Sie dagegen zu hoch, riskieren Sie einen möglichen Leerstand oder Sie müssen eventuell Differenzen im laufenden Mietverhältnis zurückerstatten. Der aktuelle Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. Kommune ist Pflichtlektüre, ebenso eine Übersicht von Vergleichsmieten bis hin zur Lektüre von Inseraten ähnlicher Objekte. Sie vermuten das ist zeitaufwendig? Richtig vermutet!
Achten Sie darauf, Ihre Anzeige im Internet sicher zu gestalten.
Auch als privater Vermieter, müssen Sie Pflichtangaben im Inserat machen. Sie können sich bei falscher Aussage, arglistigem Verschweigen, einem fehlenden oder abgelaufenen Energieausweis sogar strafbar machen. Spätestens bei der Besichtigung müssen die Unterlagen vorgelegt werden, sonst riskieren Sie womöglich ein Bussgeld von bis zu mehreren Tausend Euro. Genauso unangenehm und nicht gerade selten: nach der Vertragsunterzeichnung kommt der Mieter und macht eine Mitminderung geltend. Das ist dann ggf. der Beginn eines langen nervenaufreibenden Streits zwischen Ihnen und dem Mieter. Machen Sie sich eine Checkliste über alle Unterlagen und Informationen, die Sie benötigen.
Daten, Fakten, Dokumentation
Als Vermieter müssen Sie alle Anfragen bearbeiten, selektieren, Interessentendaten speichern, Informationen sammeln und vieles mehr. Auch als privater Vermieter sind Sie verpflichtet, nicht nur die Daten der späteren Mieter, sondern ALLER potentieller Interessenten über das Mietverhältnis hinaus zu schützen. Die Anforderungen gemäß der aktuellen DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) sind hoch und Verstösse können richtig viel Geld kosten. Erstellen Sie auf jeden Fall Protokolle und Dokumentationen, denn die dienen als Nachweis und somit zum Schutz beider Parteien. Es macht Sinn, vor einer Unterzeichnung die Rahmenbedingungen genau zu prüfen, ob der ausgesuchte Interessent überhaupt seine Miete tendenziell zahlen kann und dies auch nachweislich zum derzeitigen Punkt regelmäßig tut. Sie haben zwar keine Garantie, dass das so bleibt, jedoch schafft es einen Vertrauensvorschuss. Lassen Sie sich den Gehaltsnachweis zeigen und prüfen Sie das Mietverhältnis mit dem aktuellen Vermieter Ihres Interessenten. Vergessen Sie die Schufa-Auskunft nicht. Sie finden das überzogen? Sie werden eine andere Sichtweise einnehmen, wenn Sie zum ersten Mal Ihrem verlorenen Geld bei einem Mietnomaden hinterherlaufen.
Verlieren Sie nicht den Überblick.
Mit wem haben Sie was vereinbart? Haben sie bei einer Besichtigung an alles gedacht und wirklich nichts vergessen? Haben Sie alle wichtigen Punkte und ggf. Schwachstellen erwähnt oder ist in der Hektik etwas untergegangen? Welche Fragen oder Anforderungen an den Mieter dürfen Sie stellen, welche nicht? Was sollte Ihr potenzieller Mieter auf jeden Fall mitbringen? Nach welchen Kriterien werden Sie den Mieter aussuchen? Sind Sie eher ein rationaler oder emotionaler Mensch und wie wirkt sich dies auf das Auswahlverfahren aus? Fragen über Fragen.
Wenn Sie nun sagen, dass das alles jetzt deutlich aufwendiger ist als Sie erwartet haben oder wenn Sie sich den ganzen Stress einfach nicht antun wollen, dann rufen sie uns kostenfrei an: 0800 488 2 488.
Deshalb gibt es unsere Immobilienprämie.
Immobilie verkaufen, mit oder ohne Makler?
Wohl jeder Immobilieneigentümer, der ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, steht vor dieser Frage.
Wie verkaufe ich meine Immobilien entspannt und zum Höchstpreis. Was ist Immobilienmarketing?
professioneller Immobilienverkauf
Wie verkaufe ich meine Immobilien entspannt und zum Höchstpreis. Was ist Immobilienmarketing?
Von der Vermarktung (Wertermittlung, Beschaffung aller notwendigen Unterlagen, Energieausweis, Werbung, Exposés, Besichtigungen) Ihres Objektes bis zur gesamten Abwicklung (Vorbereitung des Notartermines, Objektübergabe) erhalten Sie von uns alles aus einer Hand.
Unsere langjährige Erfahrung und unsere Faszination für neueste Technik ist Ihr Vorteil.
Laufende Fortbildung, neueste Technik (Hi-Tec-Drone, 360-Grad-Fotografie, moderne Meßtechnik, Verwaltungssoftware, Bild- und Videobearbeitung) sowie unser Netzwerk professioneller Partner, wie Handwerker, Verwalter und Fachanwälte gewährleisten einen umfassenden individuellen Service.
Selbstverständlich nutzen auch wir die unverzichtbaren Internetportale, die klassischen Printmedien und unsere umfangreiche Interessentenkartei, erarbeiten jedoch für jede Immobilie ein individuelles Marketingkonzept für den gezielten Erfolg.
privater Immobilienverkauf
Jedes Jahr werden in Deutschland mehr als 100.000 Wohnimmobilien durch Eigentümer selbst verkauft. Viele Eigentümer unterschätzen aber den damit verbundenen finanziellen und zeitlichen Aufwand.
Wert ermitteln
Bereits bei der Ermittlung des richtigen Angebotspreises fällt im Vorfeld ein erheblicher Aufwand an. Wer hier nicht die richtigen Instrumente und Erfahrungen mitbringt, kann mit seiner Einschätzung kräftig daneben liegen.
Ob nun der Wert zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird, in beiden Fällen führt dies zu teils hohen Verlusten.
Ein realistisch angesetzter Angebotspreis bringt bereits in kurzer Zeit den gewünschten Erfolg. Ist der Preis um 20 Prozent zu hoch angesetzt, wird ein geringeres Ergebnis erzielt, und das bei einer wesentlich längeren Vermarktungszeit. Zu dem Vermögensverlust durch den niedrigeren Verkaufserlös kommen noch eventuelle Raten für Zwischenfinanzierungen und Wohngelder für leerstehende Wohnungen. Die lange Vermarktungsdauer führt bei Interessenten, die meist schon länger unterwegs sind, zu einer erhöhten Skepsis gegenüber dem Angebot. Dieses wird dann nur bei großem Preisabschlag akzeptiert.
Der private Verkäufer hat es schwerer den richtigen Angebotspreis zu ermitteln. Er muss den Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum intensiv beobachten, um ein Gefühl für Preise und Marktentwicklungen zu bekommen. Man hört auf den Rat von Kollegen und Freunden, hört für welchen fantastischen Preis der Nachbar seine Immobilie verkauft oder wie günstig erstanden hat.
Ein schnelleres Ergebnis bringt ein Fachmann, per Gutachten für durchschnittlich 1500 € oder bei uns kostenlos.
Unterlagen beschaffen
Für den Immobilienverkauf werden je nach Art der Immobilie umfassende Unterlagen benötigt, wie zum Beispiel die Betriebskostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Energieausweis, Grundbuchauszug, die teils mit hohem Zeitaufwand beschafft werden müssen und Geld kosten. Fehlen wichtige Unterlagen, kann dies nicht nur den Verkauf erheblich verzögern. Bei einem fehlenden Energieausweis drohen sogar bis zu 15.000 Euro Bussgeld. Für einen qualifizierten und engagierten Makler gehört dies selbstverständlich zum Leistungsumfang. Er spart damit nicht nur dem Verkäufer Zeit und Geld, sondern auch dem Käufer, der schneller eine Finanzierungszusage erhält, wenn alle Unterlagen rasch verfügbar sind.
Immobilienvermarktung
Auch die Immobilienwerbung ist nicht einfach. Ansprechende Texte und Fotos (auch 360°- und Drohneneinsatz), sowie gut aufgearbeitete Grundrisse sind ein Handwerk, welches aus Erfahrung erwächst. Jede Immobilie benötigt ein Marketingkonzept.
Um qualifizierte Käufer zu erreichen, ist ein Inserat mit einem ansprechenden Exposé auf mehreren der bekannten und teuren Immobilienportalen sinnvoll. Wenn man seine Immobilie mit Premium-Platzierungen von der Masse abheben möchte, sind diese Kosten erheblich. Für die Vermarktung besonders hochwertiger Immobilien ist die Arbeit eines professionellen Fotografen anzuraten. Das kostet durchschnittlich 300 € bei Wohnungen, viel mehr bei Häusern – bei entsprechenden Objekten jedoch gut investiertes Geld.
Korrespondenz und Telefonate
Insbesondere in gefragten Lagen melden sich viele unterschiedliche Interessenten. In dieser Phase müssen die auftretenden Anfragen rasch und korrekt beantwortet werden. Eine falsche Aussage kann später zu Schadenersatzansprüchen führen. Die Anrufe erhält der private Verkäufer natürlich genau dann, wenn er keine Zeit hat. Der Immobilienverkauf ist schließlich nicht sein Beruf. Also muss er zurückrufen. Der Interessent fragt dann nach, um welche Immobilie es denn gehe, er habe den Überblick über all die Immobilienangebote verloren.
Besichtigungstermine
Für den Privatverkäufer verursachen die Besichtigungen den größten Zeitaufwand. Die Interessenten wollen zu Einzelterminen eingeladen werden. Mit etwas Glück, erscheinen die Interessenten auch zu den vereinbarten Terminen. Es entsteht ein erheblicher Zeitaufwand durch die Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen, Terminabsagen und Ausweichterminen sowie Nachbereitung der Besichtigungen, bei der Rückfragen von Interessenten zu beantworten und etwaige Unterlagen nachzureichen sind.
Verhandlungen und Notartermin
Ist der passende Käufer endlich gefunden, startet die spannendste Phase des Verkaufs. Es muss der Kaufpreis ausgehandelt werden, die Finanzierung des Kaufinteressenten ist zu prüfen, ein Kaufvertragsentwurf bei einem Notar ist anzufordern und bestenfalls bei einem Notartermin rechtsgültig abzuschließen. Sollte es sich der Kaufinteressent vor dem Kaufvertragsabschluss anders überlegen, was meist kurzfristig und überraschend geschieht, dann erhält der Verkäufer vom Notariat meist eine Rechnung über einige hundert bis einige tausend Euro für den Kaufvertragsentwurf. Ein gut vorbereiteter Kaufvertrag spart Zeit und Geld.
Wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen, hat der Käufer den Kaufpreis überwiesen, steht die Übergabe an. Je nach Immobilie müssen Schlüssel und Unterlagen übergeben, Zählerstände abgelesen werden. Es muss festgestellt werden, ob die Immobilie im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben wird.
Ein guter Makler spart Ihnen Zeit und Geld
Private Verkäufer bemerken häufig nicht, dass sie durch den Privatverkauf finanzielle Einbussen erlitten haben. Professionelle Maklerunternehmen entlasten den Immobilienverkäufer über den gesamten Verkaufsprozess hinweg und sparen so Zeit und Geld. Das Servicespektrum eines guten Maklers reicht dabei von der kostenlosen Immobilienbewertung über die hochwertige Vermarktung und Preisverhandlung bis hin zur rechtlich einwandfreien Kaufabwicklung und Übergabe der Immobilie.
der richtige Preis
Verkaufen Sie nicht unter dem Preis, den wir für Sie erzielen!
Der Wert hinter den Emotionen.
Der Verkauf einer Immobilie ist keine kleine Sache. Es geht um viel Geld. Sie möchten einen möglichst hohen Preis erzielen. Klar. Aber haben Sie ein Gespür für den aktuellen Immobilienmarkt? Kennen Sie die ortsüblichen Preise? Und wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie tatsächlich wert ist? Sicher haben Sie eine Preisvorstellung. Aber ist sie realistisch?
Über die Höhe des Verkaufspreises entscheidet nicht in erster Linie, wie viel Sie selbst einst für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bezahlt und was Sie über die Jahre hineingesteckt haben. Entscheidend sind Angebot und Nachfrage auf dem aktuellen Immobilienmarkt. Der Immobilienexperte weiß, was realistisch ist und was nicht. Im Idealfall erzielt er für Ihre Immobilie sogar einen höheren Verkaufspreis, als Sie erwartet hätten. Oder er holt Sie auf den Boden der Realität zurück, weil Ihre Preisvorstellung utopisch ist.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Holger Brau und Alexander Friedich
Alexander Friedrich
* Diplom-Betriebswirt (Dipl.-Kaufmann FU Berlin)
* Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) – Fachrichtung Grundstücksbewertung
* Immobilienwirt (Dipl.-VWA Freiburg)
Laden-Büro:
Wallstr. 25 , 10179 Berlin Mitte
Telefon: 030 4 000 7 543
Telefax: 030 4 000 7 445
Mobil: 0177 488 2 488
Email: friedrich@bfi24.de
Holger Brau
* Immobilienwirt (Dipl.-VWA Freiburg)
Büro München:
Jakob-Klar Str. 4 , 80796 München Schwabing
Telefon: 089 48 95 43 43
Telefax: 089 38 15 34 00
Mobil: 01575 0888 088
Email: brau@bfi24.de
Büro Berlin:
Wallstr. 25 , 10179 Berlin Mitte
Telefon: 030 4 000 7 444
Telefax: 030 4 000 7 445
Brau und Friedrich, über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarketing in Berlin und München
Brau und Friedrich,
über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarketing
in Berlin und München
Mit Immobilienmarketing zum besten Ergebnis
Jeder Immobilienverkauf und jede Vermietung benötigt eine gezielte Marketingstrategie.
Wir helfen Immobilieneigentümer mit jahrzehntelanger Erfahrung und aktuellem Wissen im Immobilienmarketing, mit unserer Begeisterung für moderne Technik und Medien, das optimale Ergebnis zu erreichen.
Lokal, vernetzt, in Berlin und München.
Seit 1990 haben wir die Entwicklung der Stadtteile, Bezirke und Kieze intensiv begleitet, Veränderungen erlebt, ein Gespür für lokale Trends entwickelt. Als Bürogemeinschaft können wir Ihnen ein großes Leistungsspektrum anbieten.
Mit unserem Ladengeschäft in Berlin Mitte sind wir die Nachbarn jener internationaler Immobilieninvestoren, die Sie als Verkäufer einer Immobilie suchen.
Aber auch unser Büro in München Schwabing hat eine lange Tradition des Immobilienverkaufs und befindet sich auf stetigem Wachstumskurs.
Ob in Berlin oder in München, eines wissen unsere Kunden besonders zu schätzen:
Wir setzen alles daran, Probleme unkompliziert zu lösen.
Worauf muss man beim Immobilienkauf achten?
1. Checkliste
In den meisten Fällen kaufen Sie wahrscheinlich mit Ihrem Partner ein neues Haus oder Wohnung. Ganz wichtig ist es, dass Sie sich vorher gemeinsam besprechen, was Sie eigentlich wollen. Man glaubt, den anderen zu kennen, dabei sind viele wichtige Details nicht klar.
Platzbedarf: Weniger wichtig als die Quadratmeterzahl ist die Frage nach der Zimmerzahl. Wie sollen sie genutzt werden? Brauchen Sie Distanz zu den Kindern oder eben nicht? Hat jeder einen Rückzugsort und Platz für sein Hobby und wie gestaltet sich der Wohnmittelpunkt, bei den meisten ist dies das Wohnzimmer?
Kochen: Wieviel Platz brauchen Sie? Soll dort gemeinsam gegessen werden? Kochen Sie zusammen oder hat immer einer von Ihnen die Kochherrschaft? Soll mit Gästen gekocht werden und wollen Sie eine offene Küche mit Kochtresen?
Logistik: Ein wichtiger Punkt ist das Badezimmer oder: die Badezimmer. Je nachdem, wer wann morgens aus dem Haus muss, macht es Sinn, dass ein zweites Badezimmer mit wenigstens einer Dusche vorhanden ist. Das kleine Gästebad mit der Toilette ist praktisch, wenn man oft Besuch hat und das Bad als ein privates Reich definiert.
Stauraum: Wichtig ist, dass Sie im neuen Zuhause genügend Stauraum haben. Das kann im Idealfall der große Keller sein, aber es gibt auch Hauslösungen ohne Unterkellerung. Dann schauen Sie, ob es im Garten Platz für den Bau eines Schuppens gibt.
Garten: Wild und üppig oder sogar parkähnlich. Oder lieber pflegeleicht. Grüner Daumen oder eher nicht? Wer kümmert sich darum?
2. Orientierung
Bevor Sie tatsächlich kaufen, werden Sie sich wohl erst einmal orientieren und schauen, was der Markt hergibt.
Ein erfahrener Makler wird Ihnen mit wahrscheinlich gezielte Fragen stellen, um herauszufinden, wie ernst es Ihnen mit dem Kauf ist.
Das dürfen Sie uns Immobilienmaklern nicht übelnehmen, eine Einzelbesichtigung ist zeitaufwändig und auch für den Besitzer des Hauses mit Arbeit verbunden. Deshalb versucht man die Zahl der Besichtigungen möglichst gering zu halten.
Deshalb sollte man schon im Vorfeld feststellen, ob eine Immobilie überhaupt infrage kommen würde und erspart allen drei Parteien viel Zeit.
3. Finanzierung vorher klären
Ein professioneller Makler vergibt nicht einfach einen Besichtigungstermin. Tut er es doch, ist er womöglich froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung oder das Haus interessiert oder hat sich einfach überreden lassen.
Ein guter Makler stellt Ihnen schon vorab die Frage nach Ihrer Finanzierung. Privatverkäufer haben hier oft Hemmungen.
Die Frage „Wie wollen Sie die Immobilie bezahlen“ ist eine Vertrauensfrage.
Die Frage nach dem Geld ist eine Frage der Qualifikation des Interessenten und seiner Ernsthaftigkeit seines Kaufwunsches.
Mit einer Immobilie sollte man als Immobilienmakler achtsam umgehen.
Oft kommt es nämlich vor, dass meine Frage mit einem lapidaren „die Finanzierung ist kein Problem“ beantwortet wird. Das sind vor allen jene, für die das Geld wirklich keine Rolle spielt: Denn sie haben gar keines. Und kommen damit als Käufer nicht infrage!
Tipp an ernsthafte Interessenten: Machen Sie bereits im Vorfeld bei Ihrer Bank einen Termin und sprechen Sie eine mögliche Finanzierung durch. Wir können für Sie eine unabhängige Beratung organisieren.
Bitten Sie die Bank um eine allgemeine Finanzierungsbestätigung, in der die Bank zwar noch keine konkrete Zusage macht, aber die Verhandlungen bestätigt. Diese Interessenten erhalten in der Regel bevorzugt einen Besichtigungstermin, alle anderen müssen warten. Meist ist die Immobilie dann aber schon verkauft.
Bei einer guten Immobilie sind oft zwei oder drei Interessenten, die sich um ein Objekt „streiten“. Nun kann eine Immobilie nur immer einmal verkauft werden und nicht selten bekommt der Interessent die erste Option, der die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann.
4. Termin planen
Die beste Zeit ist immer am Tag, nicht zu spät. So können Sie die Lichtverhältnisse prüfen. Das Thema Helligkeit ist für die meisten Interessenten ausschlaggebend.
Bei leeren Wohnungen und Häusern haben Sie meist am Abend nicht genügend Licht, man übersieht dann schnell etwas
Wenn Sie sich Sonntagmittag eine Eigentumswohnung anschauen, müssen Sie auf die Küchengerüche der kochenden Nachbarn gefasst sein. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern
5. Die Besichtigung
Die Vor-Ort-Besichtigung dient dazu, die Immobilie eingehend zu prüfen. Ideen für Umbauten oder Nutzung zu entwickeln.
Als Makler sollte man deshalb in den Exposés oder beim Telefonat von vornherein ehrlich sein.
Auf Preisverhandlungen sollte man sich als Makler beim ersten Termin möglichst nicht einlassen.
Die Taktik einiger Interessenten, gleich bei der ersten Besichtigung die Immobilie schlecht zu machen, um damit den Kaufpreis kleiner zu reden, kann schnell nach hinten losgehen! Besonders, wenn sich auch andere für das Haus oder die Wohnung interessieren. Für den Verkäufer ist das ein Haus oder die Wohnung meist mit Gefühlen verbunden. Das sollte man respektieren, als Makler, wie auch als Interessent. Ein guter Makler fängt für den Verkäufer diese emotionalen Situationen ab.
Lassen Sie die Immobilie auf sich wirken. Wie fühlt es sich an, könnten Sie hier die nächsten Jahre leben oder passt Sie zu Ihrer Anlagestrategie?
Achten Sie auf Bausubstanz, Fenster und Dach, Haustechnik (Heizung-, Strom-, Wasserleitungen), Substanzschäden (Schimmel, Nässe). Vereinbaren Sie einen zweiten Termin, zu dem Sie sich offene Fragen notiert haben. Nehmen Sie bei Bedarf einen Experten aus dem Bekanntenkreis oder buchen Sie einen Sachverständigen oder Gutachter.
6. Motive des Verkäufers
Die Motivation für den Verkauf einer Immobilie ist immer eine sehr persönliche, eine sehr private Sache. Nicht selten gehen einschneidende Veränderungen im Leben einher.
Fragen Sie also ruhig nach dem Grund, warum eine Immobilie verkauft werden soll. Zeigen Sie sich respektvoll und emphatisch: Es geht nicht darum, dem Verkäufer Argumente für ein Preisdumping zu liefern, sondern darum, dass Sie sein favorisierter Käufer werden.
7. Wohnumfeld
Das Wohnumfeld entscheidet über Ihr persönliches Wohlbefinden. Nehmen Sie sich daher Zeit, das Umfeld zu erkunden. Überlegen Sie genau, was Ihr neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Sie dort auch noch im Alter glücklich und zufrieden sind.
Am einfachsten entdecken Sie die Lage bei zwei kleinen Spaziergängen. Einmal in der Woche, um die Alltagssituation zu testen und einmal im Wochenende, um den Wohnwert zu fühlen. In der Woche versuchen Sie vom neuen Standort die wichtigsten Geschäfte zu orten: den Bäcker oder den kleinen Lebensmittelladen für den täglichen Bedarf. Wenn Sie Kinder haben, ist das Thema Kindergarten und Schulen, speziell auch die weiterführenden, wichtig. Aber auch, was die Kinder in der Freizeit machen können. Wer wohnt hier, wie sind die Menschen, wie ist die Kommunikation.
Für Ruheständler sind Gegenden mit einer guten Infrastruktur wichtig – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten fußläufig erreichbar sein.
Als Familie werden Sie auf öffentliche Einrichtungen Wert legen: Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze.
Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in das Wohnen in einer grünen Oase außerhalb verliebt hat, sollte die Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr prüfen.
8. Finanzierung
Ich empfehle Ihnen auf Ihr Bauchgefühl zu hören. Wollen Sie kaufen, rufen Sie den Besitzer oder den Immobilienmakler an und fragen Sie nach den kompletten Kaufunterlagen. Die braucht Ihre Bank für die verbindliche Finanzierungsbestätigung.
Ein professioneller Makler hat diese Unterlagen bereits zusammengestellt, Privatverkäufer fangen nicht selten jetzt erst an, ihre Unterlagen zusammen zu suchen.
Natürlich ist es hier schwer konkrete Tipps zu geben, weil es im Einzelfall eine Frage der persönlichen Verhältnisse und der Art der Immobilie ist, wie eine Finanzierung aufgestellt wird.
Sie brauchen in der Regel mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises plus aller Nebenkosten. Die Zinssätze variieren je nach Eigenkapital deutlich. Die monatlichen Kosten sollten Sie später nicht belasten. Die Kreditbelastung sollte deshalb maximal bei 40 % Ihres Nettoeinkommens liegen.
Stecken Sie auf keinen Fall all Ihre Ersparnisse in den Hauskauf! Besser ist es, einen größeren Kredit aufzunehmen oder einen bestehenden Spar- oder Bausparvertrag einzusetzen. Für Notfälle sollten Sie genügend zurücklegen. Auch bei einem relativ neuen Haus kann einmal die Heizung ausfallen oder das Dach undicht sein. Für solche Notfälle sollten Sie immer ein paar tausend Euro bereithaben.
Geben Sie Ihren Finanzierungswunsch fest vor und lassen Sie sich von günstigen Instituten konkrete Angebote erstellen. Fragen Sie auch Ihre Hausbank und die Raiffeisenbank oder fragen Sie einen unabhängigen Finanzierungsberater. Der kann oft die besten Konditionen verschiedener Anbieter für Ihre Lebenssituation ermitteln.
Man weiß nie, welche Überraschungen die Zukunft bereithält. Als Doppelverdiener sollten Sie deshalb so kalkulieren, dass Ihre Finanzierung auch bei Wegfall eines Einkommens gesichert ist.
9. Preisverhandlung
Nicht selten gehen Kaufinteressenten davon aus, dass eine Immobilie grundsätzlich zu einem Preis mit Verhandlungsbasis angeboten wird. Die gängige Meinung ist: „Da wurde sowieso was aufgeschlagen“ und dann wird gefeilscht wie auf dem Basar.
Nun, zugegeben, vielleicht handhaben das einige Makler tatsächlich so. Das sind aber nicht selten semi-professionelle Hobbymakler oder Makler, die dem Eigentümer mit falschen Preisversprechen einen Auftrag abringen, frei nach dem Motto: Runtergehen tut er am Ende von allein.
Seriöse Makler rufen einen realistischen Kaufpreis auf, der kaum Spielraum bietet. Ich selbst liege bei meinen Werteinschätzungen meistens richtig. Wenn der Angebotspreis höher liegt, weicht die Vorstellung des Verkäufers von der Marktsituation ab und er besteht auf diesen höheren Angebotspreis.
Auch damit müssen Sie übrigens rechnen: Dass Sie bei einer guten Immobilie ein paar Tausend Euro mehr bieten müssen.
Allerdings ist es aber vielen Eigentümern, meist sind es die älteren Eigentümer, die ein Haus vielleicht selbst gebaut haben und deren Kinder dort groß geworden sind, viel wichtiger, dass ihr Eigentum in gute Hände kommt. Nicht selten entscheidet also die Sympathie, weshalb es ratsam ist, bei der Besichtigung Respekt zu zeigen.
10. Notartermin und Kaufvertrag
Vertragsentwurf.
Der Notar macht einen Entwurf Ihres Kaufvertrags. Die Kosten trägt der Käufer.
Finanzierungsprüfung.
Den Kaufvertragsentwurf gibt der Käufer zusammen mit den kompletten Kaufunterlagen seiner Bank. Jetzt studieren Käufer und Verkäufer in Ruhe den Vertrag und klären offene Fragen in Ruhe mit dem Notariat.
Finanzierungszusage.
Die Bank gibt eine verbindliche Finanzierungserklärung, im Idealfall auch gleich das Grundschuldbestellungsformular. Jetzt können Sie den Beurkundungstermin vereinbaren.
Beurkundung.
An diesem Tag wird’s amtlich: Dabei bestellt der Käufer in der Regel auch die Grundschuld für die finanzierende Bank. Das geht meist gleich im Anschluss.
Auflassungsvormerkung.
Das Notariat beantragt beim Grundbuchamt die Vormerkung im Grundbuch. Der Verkäufer darf die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten.
Lastenfreistellung.
Die Immobilie muss schuldenfrei übergeben werden. Dazu müssen bestehende Grundschulden gelöscht werden. Hat der Verkäufer noch Restschulden, holt das Notariat die Bestätigung der Verkäufer-Bank, dass sie das Grundstück lastenfrei stellt. Die Bank bewilligt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Dafür verlangt sie einen Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Restschulden. Das regelt der Notarvertrag.
Genehmigungen.
Das Notariat kümmert sich um die erforderlichen Genehmigungen (Vorkaufsrechte, Zustimmungen Dritter) und Bescheinigungen wie die Quittung des Finanzamts über die bezahlte Grunderwerbsteuer oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Fälligkeitsmitteilung.
Sobald der Käufer im Grundbuch als Kaufanwärter eingetragen ist, informiert der Notar, dass der Kaufpreis gezahlt werden muss.
Kaufpreiszahlung.
Der Käufer zahlt den Kaufpreis, wie es der Kaufvertrag regelt. Meist werden damit auch die Restschulden des Verkäufers abgelöst. Nach Zahlung beantragt der Notar, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Übergabe.
Nach der Zahlung machen Verkäufer und Käufer die Übergabe. Wir sind bei unseren Verkäufen gerne begleitend dabei oder sagen Ihnen was dabei zu beachten ist. Damit gehen Besitz, Nutzen und Lasten, an den Käufer über.
11. Übergabe
Individuelle Abmachungen, wie mögliche Küchenübernahmen oder die Höhe der vereinbarten Kosten, sollten bereits im Kaufvertrag verankert werden.
Bei Häusern mit Ölzentralheizung ist es beispielsweise wichtig, die Übergabe des vorhandenen Öls im Tankraum zu regeln.
Fertigen Sie ein angemessenes Übergabeprotokoll an, welches unterschrieben wird.
In der Regel beinhalten die meisten notariellen Kaufverträge einen Sachmängelausschluss. Das bedeutet, eine Immobilie wird so gekauft, wie Sie sie besichtigt haben. Ihr Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. In dem Fall können Sie die Zahlung zurückhalten oder sogar vom Kauf zurücktreten.
Für die Beseitigung von Schäden, die erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden sind, muss der Verkäufer aufkommen.
Finanzierung der Immobilie vor einer Besichtigung klären
Ein professioneller Makler vergibt nicht einfach einen Besichtigungstermin. Tut er es doch, ist er womöglich froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung oder das Haus interessiert oder hat sich einfach überreden lassen.
Ein guter Makler stellt Ihnen schon vorab die Frage nach Ihrer Finanzierung der Immobilie. Privatverkäufer haben hier oft Hemmungen.
Die Frage „Wie wollen Sie die Immobilie bezahlen“ ist eine Vertrauensfrage.
Die Frage nach dem Geld ist eine Frage der Qualifikation des Interessenten und seiner Ernsthaftigkeit seines Kaufwunsches.
Mit einer Immobilie sollte man als Immobilienmakler achtsam umgehen.
Oft kommt es nämlich vor, dass meine Frage mit einem lapidaren „die Finanzierung ist kein Problem“ beantwortet wird. Das sind vor allen jene, für die das Geld wirklich keine Rolle spielt: Denn sie haben gar keines. Und kommen damit als Käufer nicht infrage!
Tipp an ernsthafte Interessenten: Machen Sie bereits im Vorfeld bei Ihrer Bank einen Termin und sprechen Sie eine mögliche Finanzierung durch. Wir können für Sie eine unabhängige Beratung organisieren.
Bitten Sie die Bank um eine allgemeine Finanzierungsbestätigung, in der die Bank zwar noch keine konkrete Zusage macht, aber die Verhandlungen bestätigt. Diese Interessenten erhalten in der Regel bevorzugt einen Besichtigungstermin, alle anderen müssen warten. Meist ist die Immobilie dann aber schon verkauft.
Bei einer guten Immobilie sind oft zwei oder drei Interessenten, die sich um ein Objekt „streiten“. Nun kann eine Immobilie nur immer einmal verkauft werden und nicht selten bekommt der Interessent die erste Option, der die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann.
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Mietschäden, wann darf der Vermieter Schadenersatz fordern?
Bei Mietschäden wie Kratzern im Parkett, Dellen im Fensterrahmen oder Rotweinflecken auf dem Teppich stellen sich beim Auszug häufig die Fragen, wer für den Schaden verantwortlich ist, wer ihn beheben muss und ob der Vermieter Schadenersatz fordern darf. Die zentrale Frage bei Mietschäden lautet dabei, ob es sich um eine Verschleißerscheinung oder einen Schaden handelt. Verschleißerscheinungen, die auf die vertragsmäßige Nutzung der Mietsache zurückzuführen sind, muss der Vermieter akzeptieren. Schäden hingegen, die fahrlässig, mutwillig oder durch unsachgemäße Nutzung verursacht wurden, muss der Mieter ersetzen. In diesem Fall darf der Vermieter Schadenersatz fordern, allerdings muss er den Schaden nachweisen und gegebenenfalls Zeugen hinzuziehen, um seine Forderungen zu begründen. Es empfiehlt sich außerdem, den Schaden dem Mieter möglichst bald mitzuteilen, um weitere Schäden zu vermeiden. Der Mieter hat in der Regel das Recht, die Kosten für die Schadensbehebung von seiner Mietkaution zurückzufordern.
Mietschäden: Wann muss der Mieter zahlen?
Mietschäden, die durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache verursacht wurden, muss der Mieter entweder beseitigen oder dem Vermieter erstatten. Verschleißerscheinungen hingegen, die auf die übliche Nutzung der Mietsache zurückzuführen sind, sind vom Mieter nicht zu ersetzen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in diesem Fall vor, dass der Vermieter Schadenersatz fordern kann, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt und dabei Schäden verursacht. Allerdings hat der Vermieter in Fällen von normalen Verschleißerscheinungen keinen Anspruch auf Schadenersatz. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache aufzukommen, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind.
Schaden oder Verschleiß: Was ist der Unterschied?
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Schäden und Verschleißerscheinungen in Mietwohnungen zu verstehen, um zu wissen, wer für deren Beseitigung verantwortlich ist. Schäden sind durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache verursachte Veränderungen oder Verschlechterungen, während Verschleißerscheinungen die üblichen Abnutzungen sind, die durch die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen. Wenn ein Schaden verursacht wurde, muss der Mieter ihn entweder beheben oder dem Vermieter ersetzen, während der Vermieter in Fällen von Verschleiß keinen Schadenersatz verlangen kann. Es ist wichtig zu beachten, dass es immer eine Einzelfallentscheidung ist, ob etwas als Schaden oder Verschleißerscheinung angesehen wird, und dass Gerichte in manchen Fällen uneinig darüber sind, was als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietsache gilt.
Kratzer im Parkett
Beispiel 1: Herr Maier ist für den Schaden verantwortlich, der durch die Nutzung eines Rollschreibtischstuhls ohne Unterlage im Parkett entstanden ist. Er muss für die Abschleifung des Parketts und den damit verbundenen Kosten aufkommen, da die Nutzung des Rollschreibtischstuhls ohne Unterlage als nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung angesehen wird (wie im Urteil des Landgerichts Dortmund vom 1. März 2010, Az. 2 T 5/10 entschieden).
Beispiel 2: Hier gibt es kleine Kratzer im Parkett im Eingangsbereich der Wohnung, die bei der gemeinsamen Begehung festgestellt werden. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht schadenersatzberechtigt, da die kleinen Kratzer im Eingangsbereich in der Regel keinen Schaden, sondern eine Abnutzung darstellen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind (wie im Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf vom 16. Oktober 2003, Az. 110 U 46/03 entschieden).
In Fällen von Schäden in Mietwohnungen ist es häufig erforderlich, eine Einzelfallentscheidung zu treffen, um zu bestimmen, wer für die Beseitigung verantwortlich ist. Oft gibt es auch Unklarheit darüber, was als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietsache gilt. Beispielsweise gibt es Meinungsverschiedenheiten darüber, wie mit Kratzern umzugehen ist, die von Haustieren verursacht wurden. Während manche Gerichte diese als übliche Abnutzung betrachten, haben andere Gerichte entschieden, dass es sich in solchen Fällen um einen vom Mieter verursachten Schaden handelt. Um sicherzustellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben, empfiehlt es sich, in Zweifelsfällen den Rat eines Anwalts einzuholen.
„Neu für Alt“-Grundsatz
Wenn Sie als Mieter einen Schaden verursacht haben, sind Sie dazu verpflichtet, ihn zu ersetzen. In solchen Fällen gilt der Grundsatz „Neu für Alt“, der besagt, dass Sie nicht für den Neuwert, sondern für den Zeitwert aufkommen müssen. Das bedeutet, dass wenn Sie beispielsweise die Badezimmerarmatur beschädigt haben, der Vermieter von Ihnen verlangen kann, dass Sie für die Reparatur oder den Ersatz aufkommen, aber Sie müssen nicht den vollen Preis für eine neue Armatur bezahlen. Wenn der Wasserhahn oder Duschkopf bereits veraltet sind, werden die Kosten für ihren Ersatz in der Regel geringer sein.
Im Falle von Kratzern im Parkett muss der Mieter in der Regel nur einen Teil der Kosten für deren Beseitigung übernehmen. Dies gilt, wenn das Parkett bereits ein gewisses Alter hat und somit aufgrund von Abnutzung ohnehin bald abgeschliffen werden müsste. Nach Ansicht vieler Gerichte gilt der „Neu für Alt“-Grundsatz auch in diesem Fall. Das bedeutet, dass der Mieter nicht für den Neuwert, sondern nur für den Zeitwert aufkommen muss. Wenn der Vermieter also die kompletten Kosten für die Abschleifung des Parketts fordert, ist diese Forderung wahrscheinlich zu hoch und muss angepasst werden.
Schadenersatz bei ausbleibender Renovierung
Wenn der Mieter per Mietvertrag zur Endrenovierung verpflichtet ist, muss er die Schönheitsreparaturen übernehmen. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden und von Innentüren sowie das Verschließen von Dübellöchern.
Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, wird der Vermieter in der Regel zunächst eine Frist setzen, innerhalb derer die vom Vermieter angegebenen Arbeiten erledigt werden müssen. Sollten Sie zu diesem Zeitpunkt bereits ausgezogen sein, muss der Vermieter Ihnen Zugang zur Wohnung gewähren, um die Reparaturen durchzuführen.
Wenn die Schönheitsreparaturen innerhalb der Frist nicht erledigt werden, hat der Vermieter das Recht, die Arbeiten von einem Profi zu ortsüblichen Preisen durchführen zu lassen. Die Kosten darf der Vermieter in Rechnung stellen oder direkt von der Kaution abziehen.
Gut zu wissen: Wenn es um Schönheitsreparaturen geht, muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Erst wenn diese Frist verstreicht, darf der Vermieter Schadenersatz fordern. Bei tatsächlichen Mietschäden ist eine solche Frist nicht nötig: Der Vermieter kann auch direkt Geldersatz fordern, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17).
Welche Fristen muss der Vermieter bei Schadenersatzansprüchen beachten?
Es ist wichtig zu beachten, dass die Verjährungsfrist erst beginnt, wenn der Anspruch entstanden ist. Ist beispielsweise erst Monate nach Ihrem Auszug aus der Wohnung festgestellt worden, dass Schäden an der Mietsache vorliegen, beginnt die Verjährungsfrist erst zu diesem Zeitpunkt zu laufen.
Es ist ratsam, sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass die Verjährungsfristen beachtet werden und Ansprüche rechtzeitig geltend gemacht werden.
Wann beginnt die Frist zu laufen?
Die Verjährungsfrist bei zivilrechtlichen Ansprüchen beträgt gemäß § 195 BGB in der Regel drei Jahre. Eine Ausnahme besteht für Ansprüche, die sich aus der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ergeben. Für diese Ansprüche gilt eine verkürzte Verjährungsfrist von nur sechs Monaten (§ 548 BGB). Diese Frist gilt auch bei der Geltendmachung von Ansprüchen, die sich aus unterlassenen Renovierungsarbeiten ergeben.
Die Verjährungsfrist des Vermieters beginnt jedoch nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen, sondern erst mit der Rückgabe der Mietsache. Sollte sich die Rückgabe der Wohnung verzögern, zum Beispiel weil sie mehrfach von Mieter und Vermieter begangen wird, ist der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe entscheidend. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung auf Mängel und Schäden zu untersuchen.
Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einem Urteil vom 15. Januar 2019 (Az. 2 U 173/18) entschieden, dass die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche des Vermieters auch dann beginnt, wenn der Mieter die Mietsache unter Verstoß gegen seine vertraglichen Pflichten verlässt, beispielsweise indem er die Wohnung unterlässt oder beschädigt zurückgibt. In diesem Fall ist die Verjährungsfrist nicht vom Zeitpunkt der Rückgabe, sondern vom Zeitpunkt der Pflichtverletzung abhängig.
Grundsätzlich sollten Sie im Schadensfall immer einen Fachanwalt konsultieren.
Wohnflächenberechnung
Die Bedeutung und Funktion der Wohnfläche sowie deren Berechnung wird von Mietern und Hausbesitzern oft unterschätzt. Doch sie spielt für die Nutzung sowie für den Kauf- und Verkauf von Immobilien eine wichtige Rolle: Verkäufer ermitteln mithilfe der Wohnfläche den Preis für den Immobilienverkauf. Interessenten, die eine Immobilie ins Auge gefasst haben, ermitteln mit dieser Fläche den ungefähren Preis für den Immobilienkauf. Vermietern ist es möglich, die Miethöhe festzulegen. Mieter vergewissern sich, ob die Höhe der Miete gerechtfertigt ist und ob sie sich eine Wohnung mit einer bestimmten Wohnfläche leisten können. Stellt der Mieter eine falsche Angabe im Vertrag fest, kann er eine Mietminderung durchsetzen. Abweichungen bei der Wohnfläche haben damit einen direkten Einfluss auf Miet- und Kaufpreise von Häusern und Wohnungen.
Die Wohnfläche dient auch als Orientierungswert, wenn es um die Ermittlung von Sanierungskosten geht. Wenn Sie einen Bauantrag für das Bauen eines Hauses stellen, spielt die Nutzungsart des Gebäudes eine wichtige Rolle. Die Wohnfläche legt hier fest, ob es sich bei Ihrem Traumhaus um eine Wohnung oder ein Nichtwohngebäude handelt. Ein Haus gilt erst dann als Wohngebäude, wenn die Hälfte der Nutzfläche zu Wohnzwecken dient.
Beim Kauf einer Immobilie entfällt eine Grundsteuer, die Sie als Eigentümer jedes Jahr zahlen müssen. Die Wohnflächenberechnung bildet die Grundlage für die Höhe der anfallenden Grundsteuer. Um eine zu hohe Zahlung zu vermeiden, ist es wichtig, die Wohnfläche Ihrer Immobilie zutreffend zu ermitteln.
Banken ermitteln bei einem Immobilienkauf mithilfe dieser Fläche die Wirtschaftlichkeit Ihres Kaufvorhabens. Wenn Sie eine Gebäude- oder Hausratversicherung abschließen, legt die Versicherung die Versicherungssumme fest und nutzt dabei die Wohnfläche. Hierfür greifen Versicherungen auch zu diversen Modellen: Der Wert Ihres Hausrats wird über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter bestimmt.
Eine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht. Der Nachteil: Je nach Methode fallen die Ergebnisse manchmal unterschiedlich aus, wie die folgenden Beispiele zeigen:
Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es?
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu Ihrer Immobilie gehören. Die Gesamtwohnfläche ist, wie bereits erwähnt, eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises beim Immobilienkauf. Sie spielt aber auch für Gebäude- und Hausratversicherungen eine wichtige Rolle.
Wohnflächenberechnung DIN 277
Diese Berechnung bezieht sich eigentlich auf Grund- und Raumflächen von Bauwerken im Hochbau. Vermieter und Verkäufer bevorzugen diese Methode – auch gerade, weil sich diese nicht zur Berechnung von Wohnfläche eignet. Die Norm erzielt ein größtmögliches Flächenergebnis und bevorteilt so Vermieter und Verkäufer. Flächen unter Dächern, Balkone und Kellerräume werden von der DIN 277 miteinbezogen.
Die Berechnung nach DIN 277 ist für Wohnungen, die nicht mithilfe öffentlicher Mittel finanziell unterstützt werden, nicht verbindlich. Hier kann Ihr Vermieter entscheiden, ob er diese Norm nutzt oder zur Wohnflächenverordnung greift (siehe unten). Sobald die DIN 277 gilt, wird eine größere Wohnfläche berechnet. Dadurch steigt der Mietpreis deutlich. Woran liegt das? Balkone, Terrassen, Kellerräume, aber auch Flächen unter Dachschrägen zählen im Rahmen dieser DIN-Norm zu 100 Prozent zur Wohnfläche dazu. Bei Dachgeschosswohnungen kann es passieren, dass durch die Berechnung mit DIN 277 eine bis zu 20 Prozent größere Fläche entsteht.
Als Berechnungsgrundlage nutzt DIN 277 die gesamte Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses. Die DIN-Norm berücksichtigt dabei Nutzflächen wie Lagerräume, Verkehrsflächen wie Eingänge oder Fluren und Funktionsflächen wie Heizungsräume. Der Unterschied zu anderen Verordnungen und Normen: Balkon, Dach und Kellerraum werden angerechnet und das zu 100 Prozent.
Wohnflächenberechnung mit Hilfe von DIN 277:
- Sie ermitteln zuerst die Brutto-Grundfläche des Hauses oder der Wohnung. Als Grundlage können Sie die Außenmaße für das Haus oder der Wohnung nutzen.
- Anschließend ziehen Sie von dieser Zahl die Konstruktionsflächen – wie Wände, Nischen und Pfeiler – ab. Auf diese Weise erhalten Sie die Netto-Grundfläche.
- Diese Grundfläche wird dann in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche aufgeteilt. Die Funktionsfläche wird abgezogen. Zum Schluss erhalten Sie die Wohnfläche nach DIN 277
Wohnflächenberechnung DIN 283
Dieser Berechnungsmethode begegnet man nur noch äußerst selten, denn sie wurde im Jahr 1983 vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt. Der Grund: Die Methode gilt als veraltet. Vermieter können sich auf diese DIN-Norm berufen, solange alle Parteien wissen, dass sie als Grundlage zur Wohnflächenberechnung herangezogen wurde. Auch Räume, die nicht klar zur Wohnung oder zum Haus gehören, müssen bei der Berechnung mit dieser DIN-Norm berücksichtigt werden – beispielsweise Garagen und Heizungsräume.
Zweite Berechnungsverordnung
Bis zum 1. Januar 2004 orientierte man sich an der zweiten Berechnungsverordnung. Dabei handelte es sich um eine Verordnung, mit der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt wurde. Angewendet wurde die zweite Berechnungsverordnung im sozialen Wohnungsbau und beim steuerbegünstigten freien Wohnungsbau. Auf dieser Grundlage kann eine Miete – die sogenannte Kostenmiete – ermittelt werden, die die anfallenden Kosten inklusive der Verzinsung des Eigenkapitals abdeckt. Zu diesem Zweck regelt diese Berechnungsverordnung die Berechnung von Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten, Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.
Bei Neu-Berechnungen wird sie zwar nicht mehr genutzt, aber in manchen Fällen ist sie noch immer gültig: Also bei Werten, die bis zum 31. Dezember aufgrund der zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurden.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)
Eigentlich wird nur die Wohnfläche von öffentlich gefördertem Wohnbau mit der WoFIV berechnet. Diese Verordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Nach der Wohnflächenverordnung setzt sich die Wohnfläche aus der Grundfläche der Wohnräume zusammen. Doch die Grundfläche gleicht nicht der Wohnfläche. Denn bestimmte Flächen werden bei der Berechnung abgezogen.
Räume wie Badezimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer, Toiletten, Wohnzimmer sowie Flure und Abstellräume zählen zur Wohnfläche. Aber auch Einbaumöbel, Fenster, Türrahmen oder Badewannen werden berücksichtigt. Der entscheidende Faktor ist hier die Raumhöhe. Flächen mit einer Raumhöhe von einem bis zwei Meter zählen zu 50 Prozent, alle Flächen über einer Höhe von zwei Metern zählen zu 100 Prozent. Ein Sonderfall sind Dachschrägen. Ist die Fläche unter der Schräge bis zu einem Meter hoch? Dann müssen Sie diese bei der Berechnung nicht berücksichtigen. Heizungsräume, Waschküchen, Garagen oder Schornsteine und (freistehende) Pfeiler zählen bei der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Gerichte berufen sich im Streitfall oft auch bei frei finanziertem Wohnraum, der zum Wohnen genutzt werden kann, auf diese Methode. Sie benötigen Hilfe bei der Berechnung? Gerne erstellen unsere Finanzexperten eine qualifizierte Wohnflächenberechnungen nach WoFlV für Sie.
Aufgrund der unterschiedlichen Ergebnisse der Methoden sind Missverständnisse und verschiedene Quadratmeterzahlen vorprogrammiert. Erschwerend kommt hinzu, dass im Grunde alle genannten Verordnungen nach wie vor gelten – eine Verordnung wird nur häufiger oder seltener verwendet. Wenn es möglich ist, sollte mit dem Eigentümer vor dem Haus- oder Wohnungskauf geregelt sein, welche Wohnflächen-Berechnungsmethode angewendet wird.
Sie haben keinen Hinweis und keine Absprache bezüglich der Berechnungsmethode? Dann gilt die zweite Berechnungsverordnung, die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist.
Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
Zwar können die anderen oben genannten Verordnungen zum Errechnen der Wohnungsgröße herangezogen werden. Doch die Wohnflächenverordnung ist die aktuellste Methode. Bei dieser Berechnung werden alle Räume, die zum Haus oder zur Wohnung gehören, berücksichtigt: Abstellräume, Bad, Esszimmer, Flure, Kinderzimmer, Küche und Wohnzimmer. Es gibt aber eine Reihe von Räumen und Flächen, für die Sonderregelungen gelten:
Balkone und Dachterrassen werden zu einem Viertel berücksichtigt. Die Dachterrasse ist qualitativ hochwertig? Dann zählt die Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche.
Da sich die Garage außerhalb des Hauses befindet, zählt sie nicht zur Wohnfläche.
Tür-, Fenster- und Wandnischen, die weniger als 13 cm tief sind, nicht bis zum Boden herunter reichen sowie Treppen, die vier oder mehr Stufen haben, werden von der Wohnfläche abgezogen. So müssen Sie auch bei freistehenden Säulen und Schornsteinen vorgehen, die höher als 1,5 m sind und mindestens 0,1 Quadratmeter Fläche haben.
Der Untergrund von eingebauten Badewannen, Herden, Heiz- oder Klimageräten und Öfen wird zur Wohnfläche mitgerechnet. Dieser Aspekt zählt auch bei Einbaumöbeln, freiliegenden Installationen und versetzbaren Raumteilern.
Auch die von allen Seiten geschlossenen Wintergärten und Schwimmbäder werden bei der Wohnflächenberechnung einbezogen: Zur Hälfte ihrer Fläche. Ihr Wintergarten oder Schwimmbad ist beheizt? Dann wird deren vollständige Fläche für die Berechnung genutzt.
Bei der Vermessung müssen Sie neben oder oberhalb Verkleidungen und Leisten mit dem Maßband ansetzen, denn diese zählen bei der Berechnung ebenfalls dazu.
Energieausweis und CO2-Steuer
Zum Jahreswechsel tritt sowohl die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2023 als auch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz in Kraft. Ich möchte Sie hiermit darüber informieren, dass damit aus unserer Sicht keine wesentlichen Änderungen im Bezug auf den Energieausweis verbunden sind. Eine detailliertere Stellungnahme zu den beiden Gesetzen finden Sie im Folgenden.
Der Energieausweis ist keine Rechtsgrundlage zur Kostenaufteilung der CO2-Steuer
Am 25.11.22 beschloss die Bundesregierung das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, nach welchem die CO2-Kosten nicht mehr nur durch den Mieter, sondern künftig auch anteilig vom Vermieter getragen werden müssen. Der Anteil richtet sich indirekt nach dem Sanierungsstand des Gebäudes, konkret nach einem Stufenmodell abhängig von den CO2-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche.
Häufig werden wir gefragt, wo man die entsprechende Angabe im Energieausweis findet. Zwar gibt es seit Inkrafttreten des GEGs im Mai 2021 in jedem Energieausweis Angaben zu den CO2-Emissionen des Gebäudes (je nach Ausweisart auf Seite 2 oder 3), doch werden diese nicht zur Einstufung herangezogen.
Der Vermieter muss die Einstufung jedes Jahr aufs Neue vornehmen. Die Versorger sind verpflichtet, mit Ihrer Rechnung zur Brennstofflieferung die damit verbundenen, tatsächlichen CO2-Emissionen offen zu legen. Der Vermieter muss anschließend diese CO2-Emissionen durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes teilen um das Gebäude im Stufenmodell einzuordnen.
Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
Am 28.07.22 wurde eine Novellierung des GEG bekanntgegeben, die am 1. Januar 2023 in Kraft tritt. Das GEG regelt u.a. in §79-88 die Pflicht zum Energieausweis, doch diese Paragraphen bleiben von Änderung unberührt.
Zentraler Teil der Novelle sind strengere Anforderungen an Neubauten im Wohn- und Nichtwohnbereich. In diesem Zuge gibt es auch Änderungen zu Primärenergiefaktoren und Treibhausgasemissionen, die die Berechnung des Energieausweises am Rand beeinflussen, aber das betrifft natürlich nur die Aussteller der Energieausweise. Eigentümer müssen sich dazu keine Gedanken machen.
Für konkrete Informationen fragen Sie bitte einen Fachanwalt.
Mieterhöhung in Berlin und München: Möglichkeiten und Vorschriften
In Berlin und München gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Miete für eine Wohnung zu erhöhen. Eine davon ist die Staffelmiete, bei der die Mieterhöhungen im Voraus vertraglich festgelegt werden. Dabei muss der Zeitpunkt und der Betrag der Erhöhung im Mietvertrag exakt definiert sein. Formulierungen wie „5 % jährlich“ sind unzulässig. Mit der Staffelmiete wissen Vermieter und Mieter lange im Voraus, was sie finanziell erwarten können.
Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Indexmiete, bei der die Miete für die gesamte Mietdauer an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Wenn der Verbraucherpreisindex zum Beispiel um 2 % steigt, kann der Vermieter die Miete entsprechend anheben. Die Erhöhung kann alle 12 Monate erfolgen, muss aber schriftlich angekündigt werden und ist erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens zu zahlen.
Wenn keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, kann der Vermieter in Berlin und München die Miete innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. In beiden Städten muss die Mieterhöhung jedoch begründet werden, entweder durch Vergleichswohnungen, die Berechnung des örtlichen Mietspiegels oder ein Sachverständigengutachten. Es gibt auch bestimmte Gebäude, für die der Mietspiegel keine Anwendung findet und bei denen die Mieterhöhung mit Vergleichsobjekten begründet werden muss.
In jedem Fall muss der Mieter über die Gründe und die Höhe der Mieterhöhung informiert werden und die Erhöhung muss innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegen. In Berlin und München beträgt die Kappungsgrenze, also die maximal zulässige Mieterhöhung, in Gebieten mit knappem Wohnraum 15 % innerhalb von 3 Jahren. Es ist wichtig zu beachten, dass die Mieterhöhung innerhalb dieser Grenzen liegen muss. Wenn die Mieterhöhung höher ist als die Kappungsgrenze, kann der Mieter sie ablehnen und muss die alte Miete weiterzahlen.
Es ist auch möglich, dass der Vermieter ein formelles Mieterhöhungsverlangen stellt, um die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter schriftlich mitteilen, dass er eine Mieterhöhung verlangt und die Gründe dafür angeben. Der Mieter muss dann innerhalb einer Frist von drei Monaten schriftlich antworten und entweder dem Verlangen zustimmen oder widersprechen. Widerspricht der Mieter dem Verlangen, kann er das Mieterhöhungsverlangen ablehnen und muss die alte Miete weiterzahlen. Wenn der Mieter dem Verlangen zustimmt, wird die neue Miete ab dem Zeitpunkt der Zustimmung fällig.
Es empfiehlt sich, einen Anwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle Vorschriften eingehalten werden.
Nebenkostenabrechnung: Fristen, Rechte und Pflichten für Vermieter
Die jährliche Abrechnung von Nebenkosten für den Mieter ist eine Pflicht des Vermieters. Allerdings gibt es häufig Streit über diese Abrechnungen.
Laut § 556 BGB muss der Vermieter von Wohnraum jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter neben der Miete monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten leistet. Die umlagefähigen Nebenkosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt.
Der Vermieter hat ein Jahr Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die Frist beginnt am Ende des Abrechnungszeitraums. Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 muss bis zum 31.12.2022 vorliegen.
Wenn der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen. Allerdings gilt dies nicht umgekehrt: Auch bei verspäteter Abrechnung muss der Vermieter ein vorhandenes Nebenkostenguthaben an den Mieter auszahlen.
Wenn der Mieter Fehler in der Abrechnung entdeckt, hat er ein Jahr Zeit, um Widerspruch einzulegen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Einwendungen mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende der Abrechnungsfrist. Beispiel: Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2021 endet am 31.12.2022. Der Anspruch des Mieters verjährt also am 31.12.2025.
Auch der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Nachzahlungsanspruch entsteht frühestens mit Erteilung einer wirksamen Nebenkostenabrechnung.
Dies stellt keine steuerliche oder Rechtsberatung dar. Im Zweifel lassen Sie sich bitte von einem Rechtsanwalt beraten.
Frohe Weihnachten und ein glückliches und gesundes Neues Jahr!
Immobilie als Altersvorsorge ist gefragt
Wegen der hohen Inflation ist die Immobilie als Altersvorsorge für viele Deutsche weiterhin gefragt. Aus selben Grund kommt für viele Eigentümer aber auch ein Verkauf der eigenen Immobilie im Alter nicht in Frage.
Viele Menschen in Deutschland schätzen die eigene Immobilie als sichere Wertanlage, obwohl steigende Zinsen und die restriktivere Kreditvergabe der Banken den Kauf einer Immobilie derzeit erschweren.
Auch wenn derzeit in der Presse von einer Blasengefahr und Nachfragerückgang zu lesen ist, glauben viele Immobilieninvestoren, dass der inflationsbereinigte Wert einer heute gekauften Immobilie in den kommenden zehn Jahren deutlich wachsen wird. Mit Recht. Es wird immer noch zu wenig gebaut, der Bedarf an Wohnraum wächst immer weiter und alternative Investitionsmöglichkeiten bergen höhere Risiken.
Mietvertrag – kostenlose Nutzung der Einbauküche
Vermieter haben keine leichte Entscheidung zu treffen, wenn es um den Abschluss eines neuen Mietvertrages geht.
Zunächst sind die Mietsache die vermieteten Räumlichkeiten selbst. Aber wie verhält es sich, wenn Mobilar, insbesondere eine Einbauküche mitvermietet werden?
Einerseits steigert die Ausstattung auch den Mietwert/Mietzins des Mietobjektes – wichtig bei der Berechnung über den Mietspiegel. Andererseits obliegt dem Vermieter auch die Verantwortung für Reparaturen oder Ersatz, wenn am Mobilar etwas kaputt geht und das Verschulden dem Mieter nicht nachzuweisen ist.
Einbauküche, kostenlose Nutzung im Mietvertrag – Mieter klagen wegen Reparaturkosten
Das Amtsgericht Berlin-Neukölln (Az. 18 C 182/17) entschied am 14.11.2017:
Es bestehe kein Anspruch, dass der Vermieter Reparaturkosten für die in der Wohnung befindliche Küche zahlt, da die Küche zur unentgeltlichen Nutzung überlassen worden sei.
Damit sei die Einbauküche nicht Bestandteil der Mietsache – bei Mieterhöhungen könne die Küche als Ausstattung der Wohnung auch keine Berücksichtigung finden.
Die Formularklausel zur Regelung über die unentgeltliche Überlassung und Nutzung, und dass für den Vermieter keine Instandsetzungspflicht und keine Instandhaltungspflicht besteht, sei nicht zu beanstanden. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, eine Mietwohnung mit einer Küche auszustatten.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt klären.
Immobilie inserieren – Soziale Medien?
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie mit einem Inserat in den einschlägigen Online-Portalen nicht viel falsch machen können.
Immobilienverkäufer wissen häufig nicht, wo und wie sie die Zielgruppe für ihre Immobilie am besten erreichen. Sollten es mehr als ein Online-Portal sein? Oder lohnt es sich Immobilien zu inserieren in Soziale Medien, wie Facebook-Anzeigen und Facebook-Gruppen? Nur wer die richtige Strategie hat, kann den Vermarktungsprozess verkürzen und zu einem marktgerechten Preis seine Immobilie verkaufen.Suchen Sie Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Wir inserieren Ihre Immobilie, für Sie kostenlos, zielgruppenorientiert. Kontaktieren Sie uns! Wir kümmern uns darum.
Wir haben seit einigen Jahren, neben unseren Immobilienofferten, auch eine Vielzahl von redaktionellen Beiträgen zur Immobilienwirtschaft in die Sozialen Netzwerke gepostet. Das erhöht die Sichtbarkeit der Immobilienangebote durch gezieltes SEO-Marketing. Der Markt, Zielgruppen und Reichweite, ändern sich rasch. Hierauf muss man reagieren, so dass sich die große Aufwand nicht in Luft auflöst. Daher werden wir ab 2023 gezielter die Sozialen Medien mit Inhalten befüllen. Dabei spielt die Verwendung neuer Software und die gezieltere Selektion der Plattformen eine Rolle. Wir haben gelernt, auf welche Posts es nur Werbe-Feedbacks aus der Branche gibt und wo es dem Auftraggeber als Verkäufer, Vermieter oder Immobilieninteressent einen wirklichen Mehrwert bringt.
Wir werden uns wiedersehen, wo Sie sich digital am liebsten befinden.
Immobilienberatung ist Vertrauenssache
Glückliche und zufriedene Kunden sind unser Anspruch.
Dass dieses Konzept nachhaltig und erfolgreich ist, zeigt, dass wir hauptsächlich von Empfehlungen und Referenzen leben. Immobilienberatung und Immobilienverkauf ist Vertrauenssache. Und das soll auch in Zukunft so bleiben. Daher werden Sie von uns immer kompetent und ehrlich beraten.
Für einen in Ballungsgebieten (wie Berlin und München) tätigen Makler ist es eine herausfordernde Arbeit, neue Verkaufsaufträge anvertraut zu bekommen. Wenn man durch seine Arbeit überzeugt, wird man von seinen Auftraggebern auch weiterempfohlen.
Wir freuen uns darüber, dass wir regelmässig dieses Vertrauen entgegengebracht bekommen. Jedoch ist die Nachfrage, die uns von Kaufinteressenten in Berlin und München erreicht, so gross, dass wir uns nicht darauf ausruhen können und wollen. Deshalb arbeiten wir intensiv daran, unsere Leistung publik zu machen.
Wir sprechen dafür nicht nur Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsicht an, sondern fragen im gesamten Umfeld nach.
Deshalb gibt es unsere Immobilienprämie für Ihre Empfehlung.
Wir freuen uns, wenn auch Sie uns Ihr Vertrauen entgegenbringen.
Quelle unserer Aufträge:
Empfehlung durch zufriedene Kunden
72%
Eigene Website, soziale Medien
12%
Besuch im Ladenbüro
9%
Empfehlung durch Tippgeber
6%
Onlineanfrage über Portale
1%
Lastenausgleichsgesetz?
Bei Gesprächen mit Immobilieninteressierten wurde ich häufig auf ein Thema angesprochen: Lastenausgleichsgesetz.
Vor allem in den sozialen Netzwerken liest man derzeit häufig, dass mit Hilfe des Lastenausgleichsgesetzes (LAG) vor allem Immobilieneigentümer geschröpft werden sollen, um die Staatskassen wieder zu füllen. Diese Gerüchte über Zwangszahlungen für Immobilieneigentümer sind jedoch nicht richtig.
Diese falschen Aussagen werden mit teilweise wahren Aussagen untermauert, wie dem Artikel 14 Grundgesetz Abs. 2: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Auf diese Weise erhalten die Gerüchte von Zwangsenteignung und Zwangshypotheken eine gewisse Glaubwürdigkeit und veranlassen Immobilienbesitzer zur Sorge um ihr Eigentum. So dient auch die ab 2025 gültige Grundsteuerreform, für die Eigentümer bis Januar 2023 eine Steuererklärung abgeben müssen, und die Zensus-Befragung durch das Statistische Bundesamt, dazu, diese Geschichten zu untermauern.
2019 wurde das „Sozialgesetzbuch Vierzehntes Buch – Soziale Entschädigung – (SGB XIV)“ verabschiedet, und soll zum 2024 in Kraft treten. Hiermit sollen bisherige Gesetze zur Entschädigung zusammengefasst und modernisiert werden, insbesondere, weil es inzwischen nur noch wenige Betroffene von kriegsbedingten Ausgleichszahlungen gibt. Eine Anwendung des neuen Gesetzes ist die Entschädigung von Impfgeschädigten.
In den Sozialen Netzwerken wird dieses Gesetz mit dem sogenannten Lastenausgleichsgesetz in Verbindung gebracht. Im Jahr 1952 wurde das Gesetz über den Lastenausgleich beschlossen, um Deutsche, die infolge des Zweiten Weltkriegs große Vermögensverluste erlitten hatten, zu entschädigen und gleichzeitig den Wiederaufbau zu unterstützen. Deutsche, die nach dem Krieg noch über ein hohes Sachvermögen verfügten, hatten eine Lastenausgleichsabgabe in Höhe von 50 Prozent des berechneten Vermögenswertes zu zahlen. Betroffen davon waren häufig Immobilienbesitzer. Die Höhe der zu leistenden Zahlung orientierte sich an dem Wert der Immobilie im Jahr 1948. Die Zahlung konnte über 30 Jahre verteilt werden, was die Last relativierte, da die Werte der der Immobilien stiegen.
Das Lastenausgleichsgesetz besteht zwar weiterhin. Dass jedoch Impfgeschädigte oder andere durch die Corona-Krise Geschädigte durch eine solche Vermögensabgabe entschädigt werden, stimmt nicht. Die 2019 beschlossene Reform des Entschädigungsrechts entspricht nicht dem Lastenausgleich. In § 60 Infektionsschutzgesetz (IfSG) ist geregelt, dass Entschädigungszahlungen für Menschen mit Impfschäden aus staatlichen Mitteln finanziert werden. Das steht in §§ 24 und 135 des neu geschaffenen SGB XIV geschrieben.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Versicherungen für Immobilienbesitzer
Wer in eine Immobilie investiert, freut sich über diese wertstabile und börsenunabhängige Wertanlage. Wer das große Glück hat, vielleicht sogar die eigenen Kinder in dem seit Generationen gehegten Familienbesitz aufwachsen sehen zu dürfen, ist sich neben dem finanziellen auch der ideellen Bedeutung eines Hauses bewusst. Dieser kann von unschätzbarem Wert sein.
In jedem Falle ist es anzuraten, den Immobilienbesitz durch wohlüberlegte Versicherungen gegen Schäden ausreichend abzusichern, denn diese sind selten mit geringem finanziellen Aufwand zu begleichen und können durchaus ein existenzbedrohendes Ausmaß annehmen.
Versicherungsbedürfnisse und Standortabhängigkeit gehören zusammen
Der erste Schritt besteht darin, Klarheit über die tatsächlichen Versicherungsbedürfnisse zu erhalten. Hier kann es zu Unterschieden ja nach persönlichem Sicherheitsbedürfnis kommen, ein solides Basispaket jedoch ist in jedem Falle ein guter Anfang. Um die Erfordernisse herauszufiltern, reicht es nicht, den Zustand der Immobilie und der Bausubstanz einzuschätzen. Es zählt, wie auch bei der generellen Bewertung von Immobilien, die Lage.
Es gibt Regionen und Standorte, die aufgrund ihrer topografischen Besonderheiten, der Nähe zum Wasser oder zu einem Gebirge zum Beispiel, einem besonderen Risiko ausgesetzt sind. Die Höhe des Schadenrisikos ist in Abstufungen von gering bis sehr hoch ermittelbar. Beziehen Sie neben der Betrachtung der Ereignisse der letzten Jahre Experteneinschätzungen für zukünftige Entwicklungen in Ihre Entscheidungen mit ein. Auch im Internet finden Sie aufschlussreiche Tools zur Beurteilung von regionalen Risiken für Immobilien.
Extreme Wetterereignisse hat es von Beginn der Aufzeichnungen an immer wieder gegeben, wissenschaftlich belegt ist aber auch, dass diese, durch den Klimawandel bedingt, in Zukunft häufiger und vehementer auftreten können. Umso folgenschwerer kann es sein, wenn Immobilien betroffen sind.
Unbedingt: die Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung umfasst sämtliche Teile der Immobilie. Dazu gehören das Dach und die Wände, eingebaute Türen und Fenster sowie Terrassen und Balkone. Ebenfalls versichert sind fest installierte Bestandteile wie eine individuell geplante Küche und Einbaumöbel, fest verlegte Böden und die sanitären Installationen inklusive der Heizungsanlagen. Auch ein Treppenlift wäre eingeschlossen.
Ebenso trägt sie Schäden an zwar beweglichen, aber fest zum Gebäude gehörenden Dingen wie Klingel- und Briefkastenanlagen und Müllbehältnissen. Oft wird für Nebengebäude wie Garagen und Carports ein zusätzlicher angeboten.
Folgende Gefahren deckt die Wohngebäudeversicherung ab:
- Brand und Blitzeinschlag
- Sturmschäden und Hagelschlag
- Leitungswasserschäden (Rohrbrüche)
Empfohlen: Zusatzversicherung „Elementar“
Oben erläuterte wetterbedingte Ereignisse bedürfen einer zusätzlichen Absicherung durch die sogenannte Elementarschadenversicherung. Diese deckt Schäden durch Hochwasser, Starkregen und Wasserrückstau sowie Stürme ab einer Windstärke 8 auf der Beaufortskala ab. Auch Naturkatastrophen wie Erdbeben, Erdrutsche und Erdsenkungen, Lawinen und Schneedruckschäden sind enthalten.
Der Elementarschaden-Baustein kann nur in Kombination mit einer Wohngebäudeversicherung als Basis abgeschlossen werden.
Empfohlen: Hausrat
Zum einen gilt es, die Immobilie, also das Gebäude an sich, und zum anderen das Inventar zu schützen. Denn auch der Hausrat kann einen Totalschaden erleiden, beispielsweise durch einen Brand.
Eine Hausratversicherung sichert den gesamten Hausrat gegen Feuer, Raub, Einbruchdiebstahl, Vandalismus, Leitungswasserschäden und Zerstörung durch Naturgewalten. Da sich der Wiederbeschaffungspreis bei Eintreten eines Versicherungsfalles am Neuwert orientiert, ist bei Abschluss der Versicherung eine realistische Einschätzung von großer Bedeutung. Bei Bedarf ziehen Sie einen Gutachter hinzu, um eine ausreichende Versicherungssumme zu ermitteln.
Auch die möglichen Folgekosten auf Schadensereignisse sind versichert, dazu können Übernachtungskosten, der Einbau neuer Schlösser und vieles mehr zählen. Ebenfalls interessant zu wissen ist, dass es besondere Vereinbarungen für Hausrat außerhalb der Wohnung gibt. Im Rahmen der Außenversicherung (mit Entschädigungsgrenzen) ist Ihre Kamera auf der Reise oder Ihr Anzug in der Reinigung in der Regel bis zu drei Monaten mitversichert.
Zum Hausrat zählen neben den Möbeln auch Bargeld, Schmuck, Kunst- und sonstige Wertgegenstände, Pelze, handgeknüpfte Teppiche, Briefmarkensammlungen und Antiquitäten. Unser Tipp bezüglich des Hausrates: Dokumentieren Sie diesen in Abständen durch Fotos und bewahren Sie Belege über Anschaffungspreise sorgfältig auf, das erspart Ärger und Schätzungen unter Wert. Sollte Ihre letzte Prüfung der vorhandenen Policen bereits einige Zeit zurückliegen, so ist es sinnvoll, die Dokumente einmal prüfend durchzusehen.
Nehmen Sie sich Zeit und schauen Sie, ob aufgrund von Veränderungen der Lebensumstände vielleicht eine Optimierung möglich oder in bestimmten Fällen sogar notwendig ist.
Wir kennen den Marktwert Ihrer Immobilie
Wissen Sie, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? Ganz gleich, ob Sie sich zunächst nur über ihren derzeitigen Marktwert informieren möchten oder ob Sie Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Bedingungen verkaufen wollen: Brau & Friedrich Immobilienmarketing steht Ihnen gerne für eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung zur Verfügung.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Worauf Sie bei der Investition in eine sanierungsbedürftige Immobilie achten müssen
Die Investition in eine Immobilie will sowohl für Privatpersonen als auch für Investoren wohlüberlegt sein. Es sind viele Überlegungen im Vorfeld nötig, viele Informationen einzuholen und Entscheidungen zu treffen. Ziehen Sie es vor, all Ihre Vorstellungen und Wünsche in einem Neubauprojekt umzusetzen oder können Sie sich vorstellen, eine Bestandsimmobilie oder gar ein sanierungsbedürftiges Objekt zu erwerben? Wir wissen aus Erfahrung, dass Neubau kein „Rundum-Sorglos“-Kauf ist. Sanierungsbedarf entsteht an Immobilien naturgemäß durch das Alter. Inhaltlich definiert ist eine Sanierung im Bauwesen als die Wiederherstellung und/oder die Modernisierung eines Bauwerkes durch bauliche und technische Maßnahmen. Das Ziel ist die Beseitigung von Schäden und die Werterhaltung der Bausubstanz.
Damit das Abenteuer Immobilien-Sanierung nicht zum Albtraum wird, haben wir im folgenden einige wichtige Tipps für Sie zusammengetragen.
Der Schein kann trügen – wofür unbedingt der Rat eines Fachmannes gefragt ist
Der wichtigste Ratschlag lautet, sich nicht blenden zu lassen von dem oft verführerisch niedrig daherkommenden Kaufpreis des Objektes. Halten Sie die Augen offen für die unvermeidbaren Folgekosten, die immense Höhen erreichen können!
Selbstverständlich kann man auf eine alte, repräsentative Immobilie treffen, deren Zustand auf den ersten Blick sehr annehmbar erscheint und die sofort zu beziehen wäre. Doch leider trügt der schöne Schein nur allzu oft, die Mängel sind verborgen und entpuppen sich erst nach und nach.
Um derartige böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie unbedingt den Rat eines versierten Baugutachters einholen. Er verfügt über das Wissen und die technischen Geräte, um die Bausubstanz und das Fundament beurteilen zu können.
Ein großes Thema, das es fachmännisch abzuklären gilt, sind Schäden am Dach, Feuchtigkeit im Mauerwerk und Pilz- oder Schimmelbefall. Sind ehemals eventuell gesundheitsgefährdende Materialien verbaut worden?
Wie ist es um den Zustand der Elektrizität, wie um den der Wasser- und Rohrleitungen im ganzen Haus bestellt? Wie wird das Haus beheizt und vor allem wie alt sind die Heizungsanlagen?
Laut Energieeinsparverordnung müssen sämtliche Gas- und Ölheizungen, die älter sind als dreißig Jahre, durch neuesten Standard ersetzt werden. Sollten Kamin- und Kachelöfen bereits vor dem Jahr 1995 verbaut worden sein, müssen auch diese erneuert werden.
Weiterhin wird der Gutachter den energetischen Zustand des Hauses prüfen und für Sie bewerten. Oft kommen bei älteren Gebäuden umfangreiche Arbeiten zur Wärmedämmung und die Erneuerung der Fenster auf die neuen Besitzer zu.
Sind all diese Faktoren geprüft und bewertet, kann eine valide Einschätzung der Sanierungskosten und der Abgleich mit den zur Verfügung stehenden Mitteln erfolgen.
Abwägen der Vor- und Nachteile einer sanierungsbedürftigen Immobilie
Auf dem Papier und mit dem spitzen Bleistift lässt sich mit realistisch eingeholten, belastbaren Zahlen recht schnell eine Entscheidung für oder gegen den Kauf eines Hauses treffen.
Zusätzlich zu Kaufpreis und Sanierungskosten braucht es noch die Einschätzung einer eventuell zu erwartenden Wertsteigerung. Sie ist für Investoren und Privatkäufer gleichermaßen interessant, sollten eine Vermietung oder ein späterer Wiederverkauf in Betracht kommen.
Vergessen Sie auf keinen Fall abzuklären, ob ein Denkmalschutz besteht oder ein diesbezügliches Prüfverfahren läuft! Gerade diese Häuser üben oft eine besondere Anziehungskraft aus, finden sich aber auch gerne in strukturschwachen Gebieten, wo zwar Wertstabilität besteht, aber keine Wertsteigerung zu erzielen ist. Diese darf in attraktiven Ballungsräumen oder an aufstrebenden Standorten deutlich eher erwartet werden.
Hinzu kommt noch: Sanierungsmaßnahmen fordern Zeit. Um diese bis zum Einzug zu überbrücken, werden nicht unerhebliche weitere laufende Kosten für Mietzahlungen in der bisherigen Wohnung oder anderen Ausweichlösungen anfallen.
Die einfache Zusammenfassung der Rechnung lautet: Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie rentiert sich dann, wenn die Sanierung all-inclusive günstiger zu realisieren ist als ein kompletter Neubau.
Lassen wir aber die emotionale Seite eines Immobilienkaufes nicht ganz außer acht. Auch bei Häusern gibt es sie, die Liebe auf den ersten Blick. Und sollten die finanziellen Möglichkeiten und ausreichend Idealismus gegeben sein, warum dann nicht der Stimme des Herzens folgen, sich des Projektes annehmen und das Traumhaus für die ganze Familie entstehen lassen? Das kann auch gelten, wenn Sie wissen, dass Sie in Eigenarbeit einen Teil der Arbeiten selber verrichten können.
Wir kennen den Marktwert Ihrer Immobilie
Wissen Sie, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? Ganz gleich, ob Sie sich zunächst nur über ihren derzeitigen Marktwert informieren möchten oder ob Sie Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Bedingungen verkaufen wollen: Brau & Friedrich Immobilienmarketing steht Ihnen gerne für eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung zur Verfügung.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Ein Immobilienverkauf hängt typischerweise mit gravierenden Änderungen der Lebenssituation zusammen, beispielsweise mit einer Scheidung, einem beruflichen Wechsel oder mit altersbedingten Einschränkungen. Gerade in diesen Situationen haben die Eigentümer meist schon genug Sorgen. Der Verkauf des Eigenheims ist dann nur noch eine zusätzliche Belastung, die eher nebenbei erledigt werden soll. Allerdings kann ohne gründliche Vorbereitung und Planung beim Verkauf vieles schiefgehen – und die Zeit läuft davon!
Oft glauben Eigentümer, dass ihnen ihre Immobilie angesichts der aktuellen Marktlage geradezu aus der Hand gerissen wird. Doch selbst bei großer Nachfrage führt eine schlechte Vorbereitung des Immobilienverkaufs zu vielen Problemen und zu erheblichen Einbußen beim Verkaufserlös. Wie lange dauert ein Immobilienverkauf? Das hängt von der Herangehensweise ab.
Immobilienbewertung durch einen Profi
Wer schnell verkaufen will, ist nämlich schlecht beraten, wenn er die wichtigsten Schritte zur Verkaufsvorbereitung einfach auslässt. An erster Stelle ist da die Bewertung der Immobilie zu nennen – ein unerlässlicher Ausgangspunkt, um den richtigen Angebotspreis festzulegen und zügig zu verkaufen. Online-Bewertungen dienen lediglich als erste Orientierung, eine zuverlässige Wertermittlung kann nur durch einen Immobilienprofi mit genauen lokalen Marktkenntnissen erfolgen. Zunächst muss also die nötige Zeit für die Bewertung eingeplant werden.
Unterlagen heraussuchen und beantragen
Ein weiterer Zeitfaktor ist das Zusammentragen aller nötigen Unterlagen. Die wenigsten Eigentümer sind sich vollständig darüber im Klaren, welche Unterlagen für einen Verkauf erforderlich sind und wo sie beantragt oder gesucht werden müssen. Es gibt jedoch gesetzlich verpflichtende Dokumente, etwa den Energieausweis, die bereits bei der Besichtigung vorliegen müssen, andernfalls kann das zu Bußgeldern führen.
Professionelle Fotos und vollständige Informationen
Auch für professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé muss man natürlich einiges an Zeit aufwenden. Wer diesen Schritt aber einfach auslässt, spart am Ende nicht etwa Zeit, sondern verlängert die Verkaufsdauer. Denn flüchtig erstellte Inserate in den großen Immobilienportalen, unscharfe Fotos und fehlende Informationen führen je nach Nachfrage zu zwei möglichen Resultaten. Entweder melden sich zahlreiche Interessenten, nur um bei der Besichtigung festzustellen, dass die Immobilie doch nicht ihren Bedürfnissen entspricht. Ein Effekt, der durch ein informativeres Exposé hätte verhindert werden können – und der den Eigentümer nun um so mehr Zeit kostet, da er die vielen Besichtigungstermine managen muss. Die andere Möglichkeit ist, dass die Interessenten wegen der unattraktiven Präsentation des Angebots gleich ganz ausbleiben.
Mit Makler sparen Sie doppelt Zeit
Ein Immobilienverkauf lässt sich nur dann erfolgreich und zügig bewerkstelligen, wenn Sie ihn von Anfang bis Ende in Ruhe planen und sich genügend Zeit für alle erforderlichen Schritte nehmen. Haben Sie diese Zeit nicht, dann ist es am besten, wenn ein kompetenter Qualitätsmakler den Verkauf für Sie in die Hand nimmt. So sparen Sie nicht nur selbst Zeit und Arbeit, sondern dank der Erfahrung, die der Makler mitbringt, verkürzt sich auch die Verkaufszeit – und der Verkaufserlös steht Ihnen schneller zur Verfügung.
Sie wollen Ihre Immobilie zügig verkaufen, doch es fehlt Ihnen die Zeit und Ruhe, den Verkauf zu planen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir übernehmen das gerne für Sie!
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Abgabefrist für Grundsteuererklärung verlängert
Die Finanzminister der Länder haben entschieden, dass die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung bundesweit von Ende Oktober auf Ende Januar 2023 verlängert werden soll.
Weniger als ein Drittel der Immobilieneigentümer hat bisher seine Unterlagen online abgegeben, im September waren es nur zwanzig Prozent.
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für grundgesetzwidrig erklärt und gefordert, dass die neue Grundsteuer-Berechnung ab 2025 gelten soll. Die Finanzämter kalkulierten bisher den Wert einer Immobilie auf Grundlage veralteter Daten, nämlich von 1935 im Osten und von 1964 im Westen. Jetzt müssen fast 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Die Steuerlast wird vorausichtlich für viele Immobilieneigentümer steigen. Bisher nahmen die Kommunen durch die Grundsteuer jährlich etwa 14 Milliarden Euro ein.
Mieter zieht aus – jetzt vermieten oder verkaufen – was tun mit meiner Immobilie?
Eine Erbschaft, die Schenkung eines Hauses oder der Ablauf der Spekulationsfrist: Es gibt viele Gründe, die Eigentümer vor die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie vermieten oder verkaufen sollten.
pro und cons – vermieten oder verkaufen
Durch die Immobilienvermietung kommen auf den Vermieter verschiedene Verpflichtungen zu, die Aufwand und Investitionen mit sich bringen. Das beginnt bereits mit der Suche nach einem solventen und zuverlässigen Mieter. Entscheiden sich Vermieter für den falschen Kandidaten, drohen im schlimmsten Fall hohe Kosten. Dies ist etwa der Fall, wenn:
Mietnomaden die Immobilie bewohnen und sich weigern, die Miete zu zahlen oder es zu Mietausfällen kommt, weil sich Mieter die Miete nicht leisten können.
Mieter können die Wohnung in einen unbewohnbaren Zustand versetzen und der Vermieter muss für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach dem Auszug aufkommen, weil beim Mieter nichts zu holen ist.
Diese Szenarien drohen insbesondere, wenn sich Vermieter die Kosten für den Vermietungsprofi sparen wollen.
Der Vermieter muss auch die richtige Miethöhe ermitteln, um sich vor Klagen zu schützen. Betriebskosten des Mieters sind abzurechnen.
Generell fallen Reparatur- und Wartungsarbeiten an. Der Vermieter muss sich zwar nicht persönlich um die Beseitigung von Schäden seines Mieters kümmern, aber er ist in der Pflicht, Abhilfe durch einen Handwerker zu organisieren.
Die Entscheidung zur Vermietung kann auch nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden. Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses muss gut begründet sein und ist oft genug gar nicht möglich.
Auch die Gefahr der Abnutzung, also Wertminderung der Immobilie ist ein Grund, der Eigentümer vor der Vermietung zurückschrecken lässt. Für die Absetzung für Abnutzung (AfA) lässt sich eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen und die Anschaffungs- und Fertigungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer absetzen. Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gilt ein 40-jähriger Abschreibungszeitraum. Dies gilt jedoch nur für vermietete Immobilien und nicht für das Grundstück, da der Grund und Boden nicht abnutzt und daher nicht in seinem Wert gemindert wird.
Aktuell schrecken jedoch viele Immobilieneigentümer vor einer Vermietung zurück, weil die Bundesregierung und in noch schärferem Maße der rote Berliner Senat mit sozialistischem Aktionismus Angst und Unsicherheit verbreiten. Mietpreisbremse, Mietendeckel, Kaufverbot.
Was spricht für einen Verkauf der Immobilie?
Für Eigentümer, die weder Zeit noch Kosten in die Verwaltung und Instandhaltung ihrer Immobilie stecken möchten, bietet sich ein Verkauf an. Er ist auch in diesen Fällen eine Alternative zur Vermietung:
- Wenn die Mieteinnahme kaum oder nicht die Kosten decken.
- Wenn Ihnen die Mittel für eine notwendige Modernisierung oder Instandhaltung fehlen.
- Wenn der Verkauf die Tilgung eines Kredites ermöglicht.
- Wenn Sie mit dem Erlös eine neue Immobilie, zum Beispiel selbstgenutzte Immobilie erwerben oder sich einen anderen Traum erfüllen möchten.
- Wenn Ihre vermietete Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz ist oder die Spekulationssteuer aus anderen Gründen nicht für Sie anfällt.
- Und ganz besonders lohnenswert ist der Verkauf, wenn der Mieter aus der Immobilie auszieht, da der Erlös dadurch höher ist. In Berlin und München ist eine nicht vermietete Immobilie durchschnittlich 20 Prozent mehr wert, als eine vermietete. Denn ein Mietverhältnis lässt sich auch durch den Käufer nicht ohne Weiteres beenden.
Welche steuerlichen Aspekte gilt es zu berücksichtigen?
Bei der Frage „Vermieten oder verkaufen“ spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle: Wer seine Immobilie durch einen Kredit finanziert, profitiert in vielen Fällen von einem steuerlichen Vorteil bei der Vermietung: Denn sind die Mieteinnahmen geringer als die zu zahlenden Kreditraten, reduziert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen. Umgekehrt erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist.
Auch beim Verkauf einer Immobilie ist der Erlös unter Umständen zu versteuern. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss innerhalb dieser Spekulationsfrist eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Keine Steuer zahlen Eigentümer, die die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Ist Ihre Immobilie noch nicht abbezahlt und möchten Sie das Darlehen vorzeitig tilgen, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen. Sie erhebt in diesem Fall in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Natürlich kommt es letztendlich immer auf die persönlichen Umstände des Immobilienbesitzers an, ob er sich für eine Vermietung oder den Verkauf der Immobilie entscheidet. Daher können noch zahlreiche weitere Argumente die Wahl beeinflussen.
Sie sind noch nicht sicher, ob Sie vermieten oder verkaufen möchten?
Kein Problem. Wir beraten Sie gerne.
Weitere Nachrichten zum Thema Immobilienkauf und Immobilienverkauf
Wenn Senioren im Ruhestand bei den Kindern leben
Treppen oder Gartenarbeit bereiten immer öfter Probleme und es gibt keinen Fahrstuhl oder Treppenlift? Gesundheitliche Beschwerden treten immer häufiger auf und der Alltag ist nicht mehr allein zu bewältigen? Wenn man im Ruhestand trotzdem noch zu fit für eine Seniorenresidenz ist oder diese keine Option ist, können sich Kinder um ihre Eltern kümmern. Liegen die Wohnorte zu weit voneinander entfernt, ist ein Umzug zu oder in die Nähe der Kinder ratsam.
Was ist dabei wichtig und was wird eigentlich aus der eigenen Immobilie?
Einen alten Baum verpflanzt man nicht. Ausnahmen gibt es aber immer. Und ein Umzug zu den Kindern kann, wenn es im Alter gesundheitliche Einschränkungen gibt, unter Umständen so ein Fall sein. Steht die Entscheidung fest und die Kinder wollen und können die Eltern zu sich holen, steht ein organisatorischer und emotionaler Kraftakt an. Denn mit dem Alter fallen Umzüge immer schwerer.
Auch die Suche nach neuen Ärzten oder sich auf neue Nachbarn und ein neues Umfeld einzustellen, fällt nicht leicht. Das eigene Zuhause aufgeben zu müssen und damit verbundene Erinnerungen zurückzulassen, ist zudem herausfordernd. Vor allem aber die Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll, Vermietung oder Immobilienverkauf, ist nicht einfach beantworten.
Vermieten im Alter
Als Vermieter fallen allerhand Aufgaben an. Der Aufwand ist je nach Immobiliengröße und Anzahl der Wohnungen unterschiedlich hoch. Gesetzliche Vorgaben und Verordnungen müssen bekannt sein, damit keine rechtlichen und vertraglichen Schwierigkeiten mit den Mietern auftreten. Im ungünstigsten Fall enden solche Streitigkeiten vor Gericht. Die Rolle als Vermieter von weiter weg zu bewältigen ist eine Herausforderung. Dieses Vorhaben sollte wirklich gut überlegt sein. Schließlich möchte und sollte man im Alter unnötigen Stress vermeiden.
Verkaufen – aber ohne Emotionen
Eine andere Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie. Sollte dieser Weg eingeschlagen werden, ist es wichtig so rational wie möglich vorzugehen. Der emotionale Immobilienwert ist für Eigentümer oft sehr hoch. Diesem wird aber bei der professionellen Immobilienbewertung und Preisfindung kein Wert beigemessen.
Das Vorhaben „die Eltern ziehen zu den Kindern“ nimmt viel Zeit in Anspruch. Daher ist es ratsam, den Verkauf einen Profi zu überlassen. Schließlich soll alles reibungslos und möglichst stressfrei ablaufen. Das geht nur, wenn man zu 100 Prozent mit den Gedanken beim Verkaufsprozess sein. Ist das nicht möglich, können Fehler entstehen, die hinterher für Ärger mit dem Käufer sorgen auch hier im Worst Case vor Gericht enden können.
Während der Makler die Vermarktung, die Käufersuche und die Verhandlungen übernimmt, können Eltern und Kinder sich auf alles andere konzentrieren, das mit dem neuen Wohnort zusammenhängt. Makler pflegen oft auch regionale Kontakte und kennen sich nicht nur mit dem lokalen Immobilienmarkt, sondern auch mit lokalen Unternehmen aus. Daher kann dieser auch bei der Suche nach Umzugsunternehmen und anderen Experten unterstützen. Zudem wird durch den professionellen Verkauf der bestmögliche Erlös erzielt, mit dem das ganze Vorhaben zusätzlich finanziell erleichtert wird.
Ist ein Umzug im Alter geplant und Sie wissen nicht, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Oder brauchen Sie Unterstützung beim Verkauf? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Immobilienmarketing für Ihren erfolgreichen Immobilienverkauf
Was versteht man unter Immobilienmarketing?
Immobilienmarketing umfasst Maßnahmen, um Grundstücke und/oder Gebäude zu vermarkten. Dazu werden die Instrumente des klassischen Marketings kombiniert, um innerhalb einer bestimmten Zielgruppe und eines definierten Zielmarktes Interessenten für die Immobilie zu akquirieren.
Wie funktioniert Immobilienmarketing im Internet?
Geschäfte entstehen dort, wo sich die Zielgruppe aufhält – und das ist heutzutage hauptsächlich online. Eine Entwicklung, auf die auch die Immobilienbranche reagiert und die digitale Vermarktung von Objekten und Dienstleistungen immer mehr in den Fokus rückt. Doch wie geht Online-Immobilienmarketing eigentlich? Und worauf kommt es an?
Über 90 Prozent der Kunden beginnen heute mit der Immobiliensuche online, anstatt wie früher Zeitungsanzeigen zu studieren. Daher setzen wir primär auf Online-Marketing, um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie zu gewährleisten.
Immobilien lassen sich natürlich nicht einfach direkt über das Internet verkaufen, wie es bei Konsumgütern oft der Fall ist. Dazu sind Immobilien zu komplex und die Gesetzeslage zu regulativ.
Immobilienmarketing zielt daher nicht auf direkte Verkaufserfolge ab, sondern vielmehr auf die optimale Vorbereitung dafür – um Kontakt zu potenziellen Kunden aufzubauen und deren Interesse zu wecken.
Immobilienprofis vermarkten ihre Objekte auf Plattformen wie ImmobilienScout24, Immowelt oder Immonet. Aber es gibt auch interessante Alternativen, je nachdem um welche Immobilie es sich handelt und somit welche potentiellen Käufer die Zielgruppe ist.
Die Gebühren, die für die Nutzung der Portale anfallen, sind inzwischen enorm und die eigenen Offerten konkurrieren mit jeder Menge anderer Immobilienangebote.
Maßnahmen für zeitgemäßes Immobilienmarketing
Immobilienportale sind für potenzielle Kunden zu relevant, um sie bei der Online-Vermarktung völlig außer Acht zu lassen. Allerdings sollte man sich nicht ausschließlich darauf verlassen. Online-Marketing hat viele Facetten: von der eigenen Webseite über soziale Netzwerke bis hin zu Newslettern.
Ein allgemeingültiges Patentrezept für die richtige Immobilienmarketing-Strategie gibt es dabei nicht. Allerdings existieren gewisse Schlüsselfaktoren, die den Erfolg beeinflussen.
Emotionen
Neben den harten Fakten wie Preis, Lage oder Größe spielt das Bauchgefühl bei der Entscheidung für eine Immobilie häufig eine wesentliche Rolle. Deshalb sollten Sie in Ihren Marketing-Aktivitäten emotionalisierende Elemente einbauen. Das können beeindruckende Videos und Fotos sowie bewegende Beschreibungen der Objekte sein. Achten Sie bei der Veröffentlichung von Bildmaterial aber stets darauf, dass das Urheberrecht und Lizenzen geklärt sind.
Relevanz
Um aus einem unverbindlichen Interessenten letztlich einen Käufer zu machen, benötigen Sie insbesondere die richtigen Inhalte zum richtigen Zeitpunkt. Relevanter Content, der an Käufer ausgerichtet ist, sollte daher im Mittelpunkt all Ihrer Maßnahmen stehen.
Innovation
Moderne Technologien sind ein wesentlicher Bestandteil digitaler Kanäle. Deshalb sollten Sie diese auch nutzen, um sich einen Wettbewerbsvorteil zu sichern und gleichzeitig einen gewissen Mehrwert zu liefern. Dies können zum Beispiel Drohnenaufnahmen oder eine virtuelle Tour durch die Objekte sein, damit sich Interessenten sicherer in ihrer Entscheidung fühlen.
Fazit
Modernes Immobilienmarketing bedeutet Chance und Herausforderung zugleich. Einerseits eröffnen sich im Internet völlig neue Möglichkeiten, um mit potentiellen Käufern in Kontakt zu treten. Andererseits braucht es dafür aber auch eine durchdachte Strategie und die richtigen Maßnahmen, um das enorme Potenzial ausschöpfen zu können.
Gut, wenn man Erfahrungen auf seiner Seite hat.
Things to know before you go to Munich
sights, entertainment, food, local transport, prices, weather, tips and more…
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Munich is a metropolis with flair, international appeal, notable population growth, high income levels and a strong economic structure. These factors will continue in the future. In addition, the “cosmopolitan city with a heart” offers not only the Bavarian way of life but also a wide range of leisure activities. The attractive geographical location with its proximity to Switzerland, Austria and Italy also speaks in favour of Germany’s third-largest city. Munich will continue to develop at a high level. Not only the people of Munich appreciate this very much, but also investors from Germany and abroad. This is why property prices in Munich, not only in the central locations, have always had nowhere to go but up, and property offers are in great demand throughout the city and in the surrounding area.
Things to know before you go to Berlin
Berlin: city map, sights, entertainment, food, local transport, prices, weather, tips and much more…
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Berlin is the city in Europe with the greatest development potential. Real estate prices and the cost of living are still low for a cosmopolitan city. Berlin is a center of attraction for international creatives and high achievers. The vibrant city is one of the centers of gravity for politics and services in Europe. At the same time, the city remains true to itself with its neighborhood and nightlife, its inexhaustible cultural offerings and its high recreational value as the greenest major city in Europe. With this unique mix, the city has the potential to catch up with metropolises like London or Paris. This potential has meanwhile been discovered by well-heeled Berliners and new Berliners, investors from all over Germany, but also many foreign investors. As a result, prices have risen at an above-average rate in recent years, especially in central locations, and the number of real estate offers has fallen.
Airbnb-Vermietung in deutschen Städten
Städte und Landesregierungen setzen engere Grenzen für Airbnb und ähnliche Plattformen. Ferien-Wohnungen bringen wesentlich mehr Rendite als die gesetzlich zulässige Vermietung. So haben sich die Regeln verschärft, mit Meldepflichten und Zeitkontingenten, die Vermieter kennen sollten.
Auch die Finanzämter sind hellhörig geworden. Jedwede Mieteinkünfte sind zu melden. So haben verschiedene Behörden in Zusammenarbeit erwirkt, dass Airbnb die Namen, Adressen und Einnahmen von Vermietern an die Finanzbehörden herausgeben muss.
Übrigens, auch Mieter, die ihre Wohnung oder einzelne Zimmer als Ferienunterkunft untervermieten möchten, sind an diese Regeln gebunden. Aber sie müssen auch die Genehmigung des Immobilieneigentümers einholen.
Im Jahr 2021 hat der Senat von Berlin das Zweckentfremdungsverbotsgesetz verschärft. Nur selbst genutzte Wohnungen dürfen danach über Online-Plattformen für maximal 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung (zeitweise Vermietung) vermietet werden. Wer seine Wohnung vorübergehend vermieten will, muss sich beim Land Berlin registrieren.
In München darf nur noch der Hauptwohnsitz für maximal sechs Wochen im Jahr Ferienwohnung (zeitweise Vermietung) vermietet werden. Zudem ist Voraussetzung hierfür, dass der Mieter oder Eigentümer nachweist, in dieser Zeit verreist zu sein. Vermieter müssen sich hier ebenso registrieren.
Links:
Berlin – zeitweise Vermietung der Berliner Hauptwohnung oder Nebenwohnung:
https://service.berlin.de/dienstleistung/328146/
München – Denunziation von vermuteter Zweckentfremdung von Wohnraum :
https://www.muenchen.de/dienstleistungsfinder/muenchen/1076745/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Was Vermieter bei der Mietkaution beachten sollten
Der Mieter zahlt seine Miete nicht oder beim Auszug hinterlässt er die Wohnung in einem katastrophalen Zustand. Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Doch worauf müssen Vermieter achten und welche Alternativen gibt es zur Barkaution?
Ob Sie als Vermieter von Ihrem Recht, eine Mietkaution zu erheben, Gebrauch machen, liegt grundsätzlich bei Ihnen. Maximal darf die Kaution drei Nettokaltmieten betragen. Klauseln im Mietvertrag, die eine höhere Kaution ansetzen, sind unwirksam.
Mietern ist erlaubt, die Kaution in bis zu drei Monatsraten zu zahlen. Verwehren Sie die Ratenzahlung oder dem Mieter nach Zahlung der ersten Rate die Schlüssel zur Wohnung zu überreichen, kann das für den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Umgekehrt dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter bei der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.
Kaution optimal anlegen
In vielen Fällen wird die Kaution in Form einer Barkaution gezahlt. Da die Kaution für den Vermieter eine Sicherheit darstellt und sie trotzdem weiter dem Mieter gehört, muss sie nach geltendem Mietrecht (§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)) angelegt werden – insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen. Die Zinsen aus dem Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Ein Mieter darf jedoch nicht zwei Monate vor dem Auszug seine Miete mit der Kaution verrechnen.
Wurde der Mietvertrag beendet, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Allerdings haben Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution für einen gewissen Zeitraum zurückzubehalten. Einerseits soll ihnen die Zeit eingeräumt werden, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen, die bei der Wohnungsübergabe nicht zu sehen waren und für die der Mieter haftbar ist. Und andererseits könnten sich noch Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung ergeben. Wie lang die Kaution zurückbehalten werden darf, ist jedoch vom Einzelfall abhängig.
Alternativen
Zur Barkaution gibt es mehrere Alternativen. Mieter könnten beispielsweise ein Sparbuch mit der Kaution anlegen und es an den Vermieter verpfänden. Eine andere Möglichkeit ist eine Bankbürgschaft. Sie bürgt für die Bonität des Mieters und erfüllt die Forderungsansprüche des Vermieters. Ähnlich ist es bei der Mietkautionsversicherung. Hier bürgt die Versicherung für den Mieter.
Bei mehreren Mietern den Überblick über deren Kautionen zu behalten, ist eine zeitaufwendige Angelegenheit.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.verivox.de/baufinanzierung/themen/mietkaution/
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietsicherheit
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Die Folgen eines schlecht kalkulierten Angebotspreises beim Immobilienverkauf
Die meisten Privateigentümer haben noch nie eine Immobilie verkauft. Sie wissen daher oft nicht, welcher Preis für das Objekt wirklich angemessen ist. Um einen möglichst hohen Gewinn beim Immobilienverkauf zu erzielen, gehen sie in der Regel mit einem sehr hohen Angebotspreis in die Werbung. Mit negativen Folgen: Das Haus oder die Wohnung findet wochenlang kaum Nachfrage und verkommt schließlich zum Ladenhüter. Andererseits gilt es aber auch, nicht unter Wert zu verkaufen, denn man möchte ja kein Geld verschenken.
Krisenstimmung am Immobilienmarkt?
Steigende Zinsen und Baukosten dämpfen derzeit die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dies ist allerdings nur ein kurzzeitiger Effekt.
Es gab selbstverständlich in den vergangenen Monaten einen sehr kräftigen Anstieg der Zinsen. Allerdings von einem historisch niedrigen Niveau. Die Zinsen näherten sich jetzt langsam der Normalität an.
Zudem ist die Nachfrage, gerade nach Wohnimmobilien in den deutschen Top-Städten, schon wegen der Verknappung in den letzen Jahrzehnten praktisch nie längerfristig zurückgegangen. Dass wird sich wohl fortsetzen.
Menschen, die nun vom Kauf einer Immobilie Abstand genommen haben, drängen in den Mietmarkt und damit steigt der Druck dort auch weiter.
Bauzinsen gestiegen
In den ersten Jahreshälfte 2022 haben die Bauzinsen deutlich angezogen. Aktuell berichtete einer der grössten deutschen Baufinanzierungsvermittler von einer leichten Entspannung. Im Juni lagen die Konditionen beispielsweise für zehnjährige Darlehen in der Spitze bei 3,4 %. Jetzt bewegen sie sich wieder um 3,3 %. In der zweiten Jahreshälfte rechnet man mit gleichbleibenden bis leicht steigenden Zinsen im Bereich 3,5 bis 4 % für zehnjährige Darlehen.
Erfahrene Immobilieneigentümer erinnern sich sicher noch an die Bauzinsen der 70er, 80er und 90er Jahre. Teilweise zweistellige Zinssätze waren damals akzeptiert worden. Somit können wir trotz der aus einem historischen Tief angestiegenen Zinsen noch immer von einem Zinstief sprechen.
Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts
Bundestag und Bundesrat haben Mitte 2021 das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts beschlossen. Es tritt zum 01.07.2022 in Kraft und bezweckt durch bestimmte Mindestanforderungen an Mietspiegel sowie eine Auskunftspflicht die Erhöhung der Qualität und Rechtssicherheit.
Darüber hinaus sollen dadurch mehr Gemeinden zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel verpflichtet werden.
Der Mietspiegel legt die ortsübliche Vergleichsmiete vor Ort fest und ist damit sowohl für Vermieter als auch für Mieter sehr wichtig. In der Vergangenheit gab es um den Mietspiegel zahlreiche Rechtsstreitigkeiten. So wurde beispielsweise der Berliner Mietspiegel 2021 vom Amtsgericht Spandau in Berlin für ungültig erklärt.
Vermieter und Mieter sind nun gleichermaßen verpflichtet, die Miethöhe sowie Wohnwertmerkmale anzugeben. Vor der Reform konnten Mieter und Vermieter die Antwort verweigern, wodurch es möglich war, die Ergebnisse zu verzerren. Um die Qualität des Mietspiegels zu erhöhen, wurden datenschutzrechtliche Fragen geklärt. Meldeämter und andere Behörden sind nun in der Lage, relevante Daten mitzuteilen.
Mit Inkrafttreten der Reform müssen nun auch Mittelstädte einen Mietspiegel haben. Somit haben viele Kommunen, Vermieter und Mieter nun mehr Arbeit. 80 Prozent aller deutschen Großstädte und 60 Prozent aller Mittelstädte haben einen Mietspiegel. Die Städte ohne Mietspiegel haben bis zum 1. Januar 2023 Zeit einen solchen zu erstellen. Wenn eine Kommune einen qualifizierten Mietspiegel wählt, wird diese Frist bis zum 1. Januar 2024 verlängert. Qualifizierte Mietspiegel sind aufwendiger als die einfachen Mietspiegel, weil sie wissenschaftlich begleitet werden.
Neue Mietspiegel zu erstellen erfordert allgemein sehr viel Zeit und bei angespannten Wohnungsmärkten sind erhebliche juristische Auseinandersetzungen in Bezug auf den Mietspiegel zudem keine Seltenheit. Viele Städte, die von der Reform betroffen sind, müssen zügig handeln.
Was nichts kostet ist nichts wert
Bereits Albert Einstein wusste, das der Mensch bei allen Billigangeboten, die jeder gerne wahrnimmt, auf Dauer doch mehr sucht als das Kostenlose, das Billige, das Gewöhnliche, das was ohne Anstrengungen sofort zu haben ist.
Der Immobilienmarkt, insbesondere in Großstädten, wie Berlin oder München, spielt immer noch verrückt. Tatsache ist, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nicht mehr Immobilienobjekte auf den Markt kommen können, als überhaupt vorhanden sind.
Der Konkurrenzkampf unter den Immobilienmaklern ist gross, so dass sich viele nur damit zu helfen wissen, ihr Wissen gratis zur Verfügung zu stellen. Dies geschieht meist durch die kostenlose Wertermittlung und dann auch noch möglicherweise die kostenlose Vermittlung für den Verkäufer, was inzwischen bei vielen Wohnimmobilien illegal ist. Hierdurch verschaffen die Makler den Eindruck, dass ihre Arbeit nichts wert ist, weil diese ja kostenlos ist.
Eine reelle Bewertung ist nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat und die selbstverständlich auch etwas kostet. Was nichts kostet ist nichts wert.
Wir sehen unsere Bewertungsarbeit, die nebenbei auch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, als Arbeitsschritt zum erfolgreichen Verkauf, denn wir erhoffen uns durch die kostenlose Bewertung natürlich einen Verkaufsauftrag.
Weihnachten 2020 trat ein Gesetz in Kraft, welches die Maklerprovision teilweise neu regelt. Diese neuen Regeln betreffen nur Verbraucher, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen wollen. Die kostenlose Tätigkeit des Maklers für den Verkäufer einer solchen Wohnimmobilie wird dann nicht mehr möglich sein. Wir sind der Überzeugung, dass sich hierdurch die Qualität der Immobilienvermittlung allgemein verbessern wird und sich gute Makler besser gegenüber schlechten kostenlosen Maklerleistungen durchsetzen können – trotz Provisionsschmerz.
Wir informieren Sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Professionelle Immobilienwertermittlung
Für eine seriöse Immobilienbewertung ist Marktkenntnis notwendig. Deshalb bieten wir die professionelle Wertermittlung nur in Berlin und Umland sowie München und Umland an. Diese kostenlose, aber professionelle Wertermittlung ist Grundlage für den professionellen Immobilienverkauf.
Wie man Immobilien verkauft.
Wir wissen einfach wie es geht.
Von der 1-Zimmer-Wohnung bis zum Wohn- und Geschäftshaus: Wir wissen, wie man Immobilien verkauft.
Mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung und stets aktuellem Wissen im Immobilienmarketing, im Immobilienrecht und über den lokalen Immobilienmarkt, werden wir für Sie das optimale Ergebnis erreichen.
Dabei erbringen wir unsere Leistungen persönlich, für Sie und in Ihrem Sinne. Wir sind keiner Bank und keinem Grossvertrieb verpflichtet, sondern vertreten Ihre Interessen, wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie betrauen.
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Wenn wir behaupten, den Marktwert ihrer Immobilie präzise bestimmen zu können, muss unser ermitteltes Ergebnis im Falle eines Verkaufsauftrages zum versprochenen Ergebnis führen können. Nur mit einem wirklich realistischen Angebotspreis finden wir in angemessener Zeit den passenden Käufer und bringen Sie damit zufrieden ans Ziel.
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Jedes Verkaufsobjekt benötigt ein massgeschneidertes Immobilienmarketing. Mit unserer Begeisterung für moderne Technik und Medien werden wir für Sie das optimale Ergebnis erreichen.
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Deutschland, Land der Mieter
Knapp die Hälfte der Immobilien werden in Deutschland zur Miete bewohnt. Die Eigentumsquote ist die niedrigste in der EU. Aber warum ist das so?
Laut einer Studie wohnen 54 Prozent der Deutschen zur Miete. Auf dem zweiten Platz in der EU befindet sich Dänemark. Dort leben 34 Prozent zur Miete. In den meisten anderen EU-Ländern wohnen nicht mehr als 25 Prozent zur Miete.
In Deutschland sind Wohnimmobilien dabei vergleichsweise günstiger als in anderen Ländern. Eine Studie besagt, dass im gesamtdeutschen Schnitt für den Kauf einer 70-qm-Wohnung durchschnittlich fünf Bruttojahresgehälter bezahlt werden müssen. Zum Vergleich sind es in Großbritannien 9,4 und in Tschechien 11,2 Jahresgehälter.
Und die wirtschaftlichen Voraussetzungen für den Immobilienkauf sind in Deutschland dirch eine stabile Wirtschaft und niedrige Arbeitslosenzahlen ausgesprochen gut. Warum wohnen dann so viele Deutsche zur Miete?
Dafür gibt es gibt insbesondere historische Gründe. Nach dem Zweiten Weltkrieg fehlte den Menschen in Deutschland das Kapital, aber es musste schnell Wohnraum geschaffen werden. Deshalb hat der Staat schnell und einfach Wohnraum geschaffen, aber sich dann später langsam aus dieser Verantwortung zurückgezogen. Die Mieten sind lange günstig geblieben und so blieben die Menschen auch gerne und lange zur Miete wohnen. In der DDR war zum einen das Wohneigentum nur eingeschränkt möglich und zum anderen wurden Mietwohnungen stark subventioniert, so dass sich Eigentum selten gelohnt habe.
So ist die Eigentümerquote in den neuen Bundesländern immer noch niedriger als im Westen, auch wenn sie sich langsam angenähert.
Berlin hat mit nur 14,2 Prozent der im selbstgenutzten Eigentum Wohnenenden, die niedrigste Qote in Deutschland. Im Saarland liegt die Quote dagegen bei 62,6 Prozent – das ist die höchste Quote in Deutschland.
Das ist jedoch in den meisten Großstädten so: in Städten wie Hamburg, Köln, Frankfurt oder München wohnen kaum mehr als ein Viertel der Einwohner in der eigenen Immobilie, da hier die Immobilien teurer sind als im ländlichen Raum. Das können sich viele Städter schlicht nicht leisten. Jedoch wohnen in Deutschland besonders viele Menschen in den Städten.
Da die Hypothekenzinsen für selbstgenutzte Immobilien in Deutschland nicht von der Steuer absetzbar sind, ist der Immobilienkauf teurer als in anderen Ländern. Der Kauf der eigenen Immobilie ist für Menschen mit wenig Eigenkapital sehr schwer. So wird ein Eigenkapital von 25 bis 30 Prozent beim Immobilienkauf gefordert, was schon für Normalverdiener bei hohen Immobilienpreisen in den Großstädten eine zu hohe Hürde darstellt.
Dazu kommen hohe Kaufpreisnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer (in Berlin derzeit 6 %, in Brandenburg 6,5 % und Bayern derzeit 3,5 %) sowie Ausgaben für Notar und Makler. Diese Kosten sind in anderen Ländern geringer oder gar nicht vorhanden.
Zudem sind in Deutschland die Baukosten höher, weil meist hochwertig gebaut wird und viele Bauauflagen, wie die energetischen Auflagen zu bezahlen sind.
Die deutschen Städte können kaum wachsen, das treibt die Wohnungsnot. Es wird für den aktuellen Bedarf zu wenig gebaut, was die Immobilienpreise weiter in die Höhe treibt.
Die Eigentumsquoten in Osteuropa sind im EU-Schnitt besonders hoch, in Polen knapp 85 %, in Rumänien 96 %, in Ungarn 86 %. Hier wurden nach dem Sozialismus die Wohnungen den Mietern günstig verkauft, allerdings mit teils hohem Sanierungsbedarf.
In der DDR dagegen wurden Immobilien überwiegend von der Treuhand und von Unternehmen aufgekauft.
Wichtig ist aber auch: durch die hohe Mieterquote wurde eine wichtige Klientel für die jeweils amtierenden Regierungen geschaffen, die durch fehlende Anreize zum Immobilienkauf und einem Mietrecht, welches dem Mieter immer weiter bevorteilt, zu einer sehr wichtigen Wählerschaft eingewickelt wurde. Dabei sollte die Eigentumswohnung oder das Eigenheim ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein.
Probleme mit Mietern
Ist ein Problemmieter einmal in einer Wohnung drin, kann es ziemlich schwer sein, ihn wieder loszuwerden. Nicht umsonst wählen erfahrene Vermieter oder Hausverwaltungen neue Mieter stets mit äußerster Sorgfalt aus. Doch nicht immer gelingt es, unzuverlässige Kandidaten auszusieben, denn nicht alle Probleme lassen sich vorhersehen. Die Frage ist dann: Wie gehen Sie vor, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafter Schaden droht?
Die Gerichte werden aus Sicht vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Wer gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht, rechnet sich daher oft schlechte Chancen aus. Das ist jedoch übertrieben. In den meisten Fällen sind konsequente rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts letztendlich doch der Weg, wie Sie Problemmieter loswerden und weitergehende Folgeschäden vermeiden können.
Nicht jeder Immobilieneigentümer kann oder will auch die Auseinandersetzung mit Mietern, insbesondere Problemmietern, in den ohnehin stressigen Alltag einfügen. Ist dann vielleicht sogar ein Verkauf der Immobilie die bessere Wahl.
Kündigungsgrund: Miete nicht gezahlt
Unter welchen Voraussetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen und wie gehen Sie dabei vor? Die Nichtzahlung der Miete ist in der Praxis wohl der häufigste Kündigungsgrund. Nicht geleistete Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigen Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Sie können als Vermieter sofort kündigen, sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Miete überwiesen hat. Sie müssen damit also nicht bis zum Ende des zweiten Monats warten. Wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug befindet, ist auch keine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat.
Es gibt auch Ausnahmen
Insbesondere in Krisenzeiten wie etwa während einer Pandemie gilt es allerdings für Vermieter auch immer abzuwägen, inwiefern die Kündigung eines Mieters, der mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, tatsächlich ökonomisch vorteilhaft ist. Ist beispielsweise die Situation eines Gewerbetreibenden, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter des Geschäfts im Erdgeschoss Ihres Mehrfamilienhauses war, durch den Lockdown ins Wanken geraten, stellt sich die Frage, ob es gelingen wird, dieses Geschäft unter diesen Bedingungen kurzfristig neu zu vermieten, oder ob es doch sinnvoller ist, sich mit dem langjährigen Mieter auf einen Mietnachlass zu einigen und darauf zu vertrauen, dass er nach einiger Zeit wieder auf die Beine kommt.
Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen
Wenn ein Mieter zwar seine Miete zahlt, aber durch sein Verhalten andere Mieter belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist eine Kündigung nicht so einfach. Dabei können solche Mieter auf lange Sicht sogar oft größeren Schaden anrichten als diejenigen, die ihre Miete unregelmäßig zahlen. Es ist in Ihrem Interesse als Vermieter, das Mietverhältnis bei groben Störungen des Hausfriedens oder Sachbeschädigungen durch den Mieter möglichst schnell zu beenden, auch um weiteren Schaden abzuwenden. Dazu müssen Sie den betreffenden Mieter zuerst abmahnen und ihm Gelegenheit zur Veränderung seines Verhaltens zu geben. Erst wenn keine Änderung eintritt, ist auch in diesen Fällen eine fristlose Kündigung zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich auch vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt.
Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme
Die eigentlichen Probleme mit einem Problemmieter beginnen nämlich genau dann. Um nicht wegen Formfehlern einen langwierigen Rechtsstreit zu riskieren, empfiehlt es sich, gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, schon von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte zu gehen. Gerade in dieser Zeit, die es dauert, bis eine Räumungsklage vor Gericht Erfolg hat und bis die Räumung dann auch tatsächlich vollstreckt wird, häufen sich jedoch für Sie immer größere Mietausfälle an – und schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgeschäden hinzu. Die Aussichten, dieses Geld irgendwann doch noch einzutreiben oder gar Ihre Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter kompensieren zu können, sind in vielen Fällen eher gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen.
Hier finden Sie weitere Informationen:
https://www.hausundgrund.de/kuendigungsmoeglichkeiten
https://de.wikipedia.org/wiki/Beendigung von Mietverträgen
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Was kosten Makler?
Seit dem 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklercourtage. Das ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, das Bundestag und Bundesrat beschlossen haben. Das Gesetz gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden.
Verteilung der Maklerprovision ist neu geregelt
Das Gesetz führt neue Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen (frei oder vermietet) ein. Insbesondere ist es künftig nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden.
Wird ein Makler sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Ein Nachweis der erfolgten Zahlung ist nicht erforderlich.
Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers oder der Makler zunächst nachweisen, dass er die Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann. Das gilt nur für diesen speziellen Fall – in allen anderen Fällen ist ein solcher Nachweis nicht erforderlich.
Neuregelung zur Verteilung der Maklercourtage gilt nur für Verbraucher
Neben der Beschränkung auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen enthält die Neuregelung auch eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht: Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.
Vom neuen Gesetz nicht betroffen
Beim Verkauf von Grundstücken, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, Zins- oder Miethäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie bei Gewerbe-Objekten und Wohnungspaketen greift das neue Gesetz nicht. Es verbleibt bei der bisherigen Regelung, d. h. der Verkäufer hat keine Provision zu bezahlen.
Groß oder klein: Kein Makler ist ausgenommen
Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.
Maklerauftrag bedarf der Textform (gilt für Käufer und Verkäufer)
Das Gesetz führt auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein: Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (beispielsweise E-Mail). Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.
Neue BGB-Vorschriften zur Maklerprovision beim Immobilienkauf
Die neuen Regelungen im BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien, die ab 23.12.2020 gelten, im Überblick:
Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Diese Ausführung ist keine Rechtsberatung. Konsultieren Sie für Ihre eigene Rechtssicherheit einen Rechtsanwalt.
Auflassungsvormerkung
Auch wenn der Kaufvertrag unterschriebenen wurde, ist der Käufer noch nicht neuer Eigentümer. Aber um sein Kaufvorhaben zu schützen, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.
Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert dem Käufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer plötzlich doch an einen anderen Kaufinteressenten verkauft.
Auflassungsvormerkung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 883 ff. geregelt.
Ist die Vormerkung für den Käufer erst eingetragen, so kann der Verkäufer nicht mehr über die Immobilie verfügen. Der Käufer hat ab Zeitpunkt der Vormerkung einen Anspruch auf das Grundstück und kann auch Verfügungen, wie eine Zwangsvollstreckung, verhindern.
Die Vormerkung ist maßgeblich für eventuell eintretende Schäden sowie die Verwendung und Nutzung des eingetragenen Grundstückes.
Auflassung und Auflassungsvormerkung hören sich ähnlich an und stehen auch in Zusammenhang, ist aber nicht das Gleiche. Die Auflassung ist die Eintragung in das Grundbuch. Ist sie eingetragen worden, so ist der Eingetragene der neue Eigentümer des Grundstücks.
Die tatsächliche Eintragung beim Grundbuchamt kann sich jedoch um mehrere Wochen verzögern. Hier greift die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Platz bei der Grundbucheintragung, stellt aber noch nicht den Vollzug dar. Wer in der Zwischenzeit der Eintragung einen Blick auf das Grundbuch wirft, der kann jedoch erkennen, dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde und die Eintragung bevorsteht.
Zwischen der Auflassungsvormerkung und der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch vergehen also Wochen. Dies ist jedoch kein Freibrief für den Übereigner an der Immobilie etwas zu ändern.
Die Auflassungsvormerkung hingegen kann sehr schnell eingetragen werden. Sie besagt außerdem, dass der Berechtigte sein Eigentum so erhält, wie es der Vereinbarung entspricht. Nachträgliche Beeinträchtigungen sind hiervon ausgeschlossen beziehungsweise durch die Auflassungsvormerkung abgesichert.
Der Verkäufer kann es sich nicht anders überlegen.
Der Verkäufer kann die Immobilie nicht anderweitig veräussern.
Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr belasten.
Etwaige Gläubiger des Verkäufers haben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.
Eine Insolvenz des Verkäufers wirkts sich nicht auf die Kaufabwicklung aus.
Welche Kosten entstehen bei der Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Bestandteil der Kaufnebenkosten im Rahmen eines Immobilienkaufs. Grundsätzlich belaufen sich die Grundbuchkosten hierbei auf etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Was ist ein Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen aus dem Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück.
Wer einen Grundbuchauszug anfordern möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Bei einer Immobilienfinanzierung mit grundpfandrechtlicher Sicherung verlangen Banken einen aktuellen Grundbuchauszug für die Beleihungsprüfung.
Was ist ein Grundbuchauszug?
In Deutschland werden alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück an zentralen Standorten in einem Grundbuch gebündelt aufbewahrt. Über Grundbuchämter ist die Einsichtnahme in das Grundbuch möglich.
Eine vollständige Abschrift der Eintragungen im Grundbuch zu einem Grundstück wird als Grundbuchauszug bezeichnet.
Was steht im Grundbuchauszug?
Im Grundbuchauszug stehen alle Informationen, die zu einem bestimmten Grundstück im Grundbuch eingetragen sind. Er ist in vier Teile aufgegliedert.
Im ersten, dem Bestandverzeichnis, finden sich Angaben zum Grundbesitz mit einer Beschreibung des Grundstücks und gegebenenfalls der Bebauung. Danach folgen drei Abteilungen. In der ersten Abteilung sind der oder die Immobilieneigentümer genannt. In Abteilung II werden rechtliche Lasten und Beschränkungen wie zum Beispiel ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht aufgeführt. Grundschulden, Hypotheken oder andere Grundpfandrechte stehen in der dritten Abteilung.
Das Grundbuch ist wie folgt aufgebaut:
Auf dem Titelblatt ist das zuständige Amtsgericht (z.B. Stadt), die Gemarkung (z.B. Stadtbezirk) sowie Band und Blattstelle eingetragen.
Darauf folgt das Bestandsverzeichnis. Hier ist angegeben, um welches Grundstück es sich handelt. Neben der Flurnummer, die das Grundstück eindeutig identifiziert, findet man hier auch Adressangaben und die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude (bzw. Wirtschaftsart). Ferner ist die Grundstücksgröße in Hektar (ha), Ar (a) und Quadratmetern (qm) angegeben.
Für Grundstücke mit einem Eigentümer (z.B. bei EFH) ist dies also relativ einfach zu interpretieren. Falls es sich jedoch um Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern nach WEG handelt, also mit mehreren Wohnungen mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern, sind hier die Miteigentumsanteile (i.d.R. in Tausendsteln) der jeweiligen Wohnungseigentümer am Gesamtgrundstück angegeben.
Darüber hinaus sind gem. Teilungserklärung Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteile) vereinbart.
Genau genommen kauft man also keine Wohnung, sondern einen bestimmten Anteil an einem Grundstück, welcher mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer Wohneinheit in dem darauf befindlichen Gebäude verbunden ist. Ausnahme: Beim Erbbaurecht wird kein Grundstücksanteil erworben.
Die Abteilung I des Grundbuches enthält Informationen zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten des Grundstücks sowie Hinweise zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen. Dies können Vermerke über eine für den Eigentumswechsel notwendige Auflassung oder Versteigerungsvermerke sein.
In der Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt mit denen Kaufinteressenten zu rechnen haben. Hier werden beispielsweise Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte vermerkt. Desweiteren findet sich in der Abteilung II die für Käufer wichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung.
In der Abteilung III des Grundbuchs werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge der Eintragungen. Sie regelt die Verteilung des Erlöses bei Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie an die Gläubiger.
Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?
Wenn man beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen möchte, muss man als Antragsteller ein „berechtigtes Interesse“ darlegen. Der Hintergrund dafür ist die Wahrung des Persönlichkeitsschutzes der im Grundbuch eingetragenen Personen. Prinzipiell haben Grundstückseigentümer und weitere im Grundbuch eingetragene Rechteinhaber ein berechtigtes Interesse an einer Grundbuchabschrift. Aber auch Kaufinteressenten können vor dem Erwerb einer Immobilie einen aktuellen Auszug beantragen, um in Erfahrung zu bringen, ob und welche Belastungen auf dem Grundstück liegen. Ein berechtigtes Interesse liegt ebenfalls vor, wenn ein Immobilienkäufer das Dokument für seine Immobilienfinanzierung benötigt. Banken benötigen die Grundbuchabschrift für die Beleihungsprüfung der Immobilie, die als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung dient.
Wo fordere ich einen Grundbuchauszug an?
Grundbuchauszüge muss man schriftlich beim jeweils zuständigen Grundbuchamt beantragen. Dieses ist dem Amtsgericht angegliedert, in dessen Bezirk das entsprechende Grundstück liegt.
Die Mehrheit der Grundbuchämter in Deutschland führt inzwischen auch ein elektronisches Grundbuch. Zwar besteht für Privatpersonen im Gegensatz zu Notaren, Gerichten und Behörden nicht die Möglichkeit, direkt online Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, aber sie können zumeist den Antrag für den Grundbuchauszug online stellen.
Wichtig sind in der Antragstellung die eindeutige Bezeichnung der Immobilie (Hausnummer, Ort, Gemarkung, Flurstücknummer), Angaben zum Antragsteller (Name und Adresse) und eine Erklärung über das berechtigte Interesse für die Antragstellung des Grundbuchauszugs.
Eine unbeglaubigte Kopie des Grundbuchauszugs kostet zumeist 10,00 Euro, eine beglaubigte Kopie 20,00 Euro.
Abteilung zwei im Grundbuchauszug
Für Immobilieneigentümer ist der Grundbuchauszug eines der wichtigsten Dokumente. Denn nur wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist auch rechtlich einer. Für die Übersichtlichkeit ist der Grundbuchauszug in drei Abteilungen gegliedert. In Abteilung II finden sich Lasten und Beschränkungen. Fehlinformationen im Grundbuchauszug können schwerwiegende Folgen haben.
Zu den Lasten und Beschränkungen in Abteilung II gehören Wohn- und Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Verkaufsrechte sowie Erbrechte. Darüber hinaus finden sich auch Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Sanierungsvermerke, Reallast und Erbbaurechte. Außerdem wird der Widerspruch gegen das Eigentum in Abteilung II dokumentiert.
Immer wieder kommt es vor, dass Eigentümer erst beim Verkauf der Immobilie feststellen, dass noch ein Verwandter ein Wohnrecht für die Immobilie besitzt. Das kann beispielsweise im Erbfall bei den Erben für Überraschung sorgen. Dabei ist es wichtig, darüber Bescheid zu wissen, da ein Wohnrecht den Wert einer Immobilie mindert.
Der Grundbuchauszug kann beim Grundbuchamt beantragt werden. Dieses gehört zu den örtlichen Amtsgerichten. Über das Justizportal des Bundes und der Länder (https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/suche) lässt sich herausfinden, welches Gericht zuständig ist. Wer dort Ort oder Postleitzahl eingibt, bekommt das zuständige Gericht angezeigt. Bei der Beantragung eines Grundbuchauszugs fallen Gebühren an.
Und die anderen Abteilungen? Abteilung I enthält den Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Gegebenenfalls werden hier auch die jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses und die Grundlagen der Eintragung angegeben. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken festgehalten. Auch diese beeinflussen den Wert einer Immobilie.
Die eigene Immobilie in der Ruhestandsplanung
Die Kinder sind aus dem Haus, das Haus inzwischen zu groß und die Pflege des Gartens wird langsam zuviel. Noch schaffen es die Hauseigentümer ins Obergeschoss, jedoch wie lange noch? Trotzdem wollen viele ältere Menschen ihr Wohneigentum nicht aufgeben. Nur jeder Sechste der über 60-Jährigen wollen ihr trautes Heim verkaufen, so eine aktuelle Umfrage.
Auch wenn die Menschen im Ruhestand immer länger bei guter Gesundheit sind, sollten sie die eigene Wohnsituation überprüfen und sich bewusst machen, welche Wünsche sie an das Wohnen in diesem Lebensabschnitt haben.
Altersgerechter Wohnraum ist möglichst barrierefrei gestaltet, so dass keine Treppen oder Schwellen überwunden werden müssen. Neubau-Wohnungen sind meist barrierefrei, also mit schwellenlosem Eingangsbereich, Aufzug und ebenerdiger Dusche.
Doch auch das Umfeld muss passen, um möglichst lange eigenständig wohnen zu können. Einkaufsmöglichkeiten für tägliche Besorgungen, eine Apotheke und der Hausarzt sollten fußläufig oder gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sein. Auf dem Lande oder am Stadtrand erfüllt die Infrastruktur diese Anforderungen oft nicht oder sie verschlechtert sich zusehends.
Nicht selten stellt sich aber auch die Frage, ob sich der Eigenheimbesitzer den Ruhestand leisten kann. Viele Selbständige haben ihren Ruhestand mit einer inzwischen abbezahlten Immobilie abgesichert, die sie selbst bewohnen und deshalb nicht verkaufen möchten. Wenn ausser dieser Immobilie kaum weiteres Vermögen, jedoch weitere Bedürfnisse und Wünsche zu befriedigen sind, dann empfiehlt sich eine Immobilienrente.
Wie das geht? …. https://bfi24.de/immobilienrente
Gemütliches Feuer im offenen Kamin?
Gemütliches Feuer im offenen Kamin?
An 8 Tagen im Monat ist es erlaubt
Ein offenes Kaminfeuer ist schlicht und einfach der Inbegriff der Behaglichkeit. Zumindest in den USA ist eine entsprechende Feuerstätte außerdem unentbehrlich als Zugangsweg für Santa Claus, um die Weihnachtsgeschenke ins Haus zu bringen. In Deutschland betreibt immerhin rund ein Viertel aller Haushalte eine häusliche Feuerstätte. Sofern es sich dabei um einen offenen Kamin handelt, darf er allerdings gemäß Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) nur gelegentlich betrieben werden. Das heißt konkret: an maximal 8 Tagen im Monat für maximal 5 Stunden.
Heimische „Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe“, also Kaminöfen, Heizkamine oder Kachelöfen dürfen seit Inkrafttreten der novellierten Bundesimmissionsschutzverordnung (in zwei Stufen, 2010 und 2015) normalerweise nur betrieben werden, wenn strenge Grenzwerte bezüglich Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Emissionen eingehalten werden. Ausnahmen gibt es lediglich für historische Kachelöfen, die vor 1950 errichtet wurden. Und für offene Kamine.
Ein offener Kamin darf weiterhin betrieben und auch neu eingebaut werden, obwohl er mit einem Wirkungsgrad von ca. 20 Prozent und mit seinen hohen Emissionen bei weitem nicht den Richtlinien für moderne Feuerstätten entspricht. Allerdings wird davon ausgegangen, dass ein solcher Kamin vor allem dekorativen und Wellness-Zwecken dient, und nicht primär zum Heizen der Wohnung. Das Gesetz erlaubt daher nur eine „gelegentliche Nutzung“. Für die Frage, was das genau heißt, orientieren sich Schornsteinfeger an einem schon etwas weiter zurückliegenden Gerichtsurteil: Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied 1991, dass es nicht zu beanstanden sei, wenn ein Kamin pro Monat an nicht mehr als 8 Tagen für nicht mehr als 5 Stunden befeuert wird.
Wer also zu Weihnachten am lodernden Kaminfeuer sitzen will, sollte sich an den kalten Dezembertagen davor mit dem Einheizen des Kamins lieber etwas zurückhalten.
Betriebskostenabrechnung
Alle Jahre wieder kommt… die Betriebskostenabrechnung
Um eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen zu können, müssen Vermieter nicht Jura studiert haben. Sie müssen jedoch einiges beachten, damit sie nicht auf einem Teil der Betriebskosten für ihre Mietimmobilie sitzen bleiben. Denn dank umfangreicher Informationsmöglichkeiten im Internet ist es für Mieter relativ leicht, Fehler in Betriebskostenabrechnungen zu finden. So können Mieter etwa bei einer verspäteten Abrechnung die Zahlung verweigern.
Die Frist für die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 endet übrigens am 31.12.2020. Aber neben der Einhaltung von Fristen gibt es noch einige andere rechtliche Fallstricke. Wussten Sie zum Beispiel, dass eine Umlage der Betriebskosten auf Mieter vom Gesetzgeber nicht grundsätzlich vorgesehen ist? Ohne gültige Vereinbarung – normalerweise im Mietvertrag – muss der Mieter nur die vereinbarte Miete bezahlen. Auch die einzelnen Kostenpositionen, die später in der Betriebskostenabrechnung auftauchen, müssen bereits im Mietvertrag aufgeführt sein.
Streitigkeiten um „sonstige Betriebskosten“
Am einfachsten ist es, wenn der Mietvertrag einen Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält. Dann können Sie alle Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, die in dieser Verordnung genannt sind. Dazu gehören 16 klar definierte Positionen sowie ein Punkt 17: „Sonstige Betriebskosten“. Der letzte Punkt führt besonders häufig zu Streitereien mit Mietern. Sie können dort nicht etwa einfach alle tatsächlich angefallenen Betriebskosten eintragen, die sich nicht den Positionen 1-16 zuordnen lassen. Auch hier bedarf es einer Festlegung im Mietvertrag, welche regelmäßig wiederkehrenden Kosten unter dieser Position abgerechnet werden sollen.
Heizkostenabrechnung muss nach dem Leistungsprinzip erfolgen
Betriebskosten können nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Das heißt, Sie können Rechnungen, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden, anteilig auf die Mieter umlegen, oder der Abrechnung den Verbrauch des jeweiligen Mieters im Abrechnungszeitraum zugrunde legen. Zwischen diesen beiden Möglichkeiten können Sie frei wählen – außer bei den Heizkosten. Hier ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie als Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Messgeräten ausstatten, und dass mindestens 50% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch umgelegt werden. Heizkostenpauschalen oder verbrauchsunabhängige Inklusivmieten sind nicht erlaubt. Wer das nicht beachtet, riskiert, dass Mieter vom Kürzungsrecht nach §12 HeizkostenV Gebrauch machen und ihren Betriebskostenanteil um 15% mindern.
Weitere typische Fehler in Betriebskostenabrechnungen sind etwa eine fehlende oder ungenaue Trennung zwischen Reparatur- und Wartungskosten. (Wartungskosten dürfen auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden, Reparaturkosten dagegen nicht). Oder, dass Angaben unvollständig sind, wodurch für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ob sein Anteil richtig berechnet wurde. (Zu jeder Position müssen sowohl die Gesamtkosten als auch der entsprechende Anteil des jeweiligen Mieters aufgeführt werden, außerdem die Wohnfläche des Mieters, die Gesamtwohnfläche und der Umlageschlüssel, der sich aus dem Verhältnis der beiden letzten Größen ergibt).
Wenn Sie keine Zeit haben, sich mit all diesen Details gründlich zu beschäftigen, empfiehlt es sich, eine kompetente und erfahrende Verwaltung mit der Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung zu beauftragen.
Weitere Informationen finden Sie hier:
- https://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/327-in-fuenf-schritten-zur-korrekten-betriebskostenabrechnung.html
- https://www.mietrecht.com/betriebskostenabrechnung/
- https://www.mietspiegel-aktuell.com/gratis-mietspiegel/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Eigentümerquote in Deutschland
Wenn das Wörtchen wenn nicht wär…,
…würde die Grund- und Immobilieneigentümerquote in Deutschland offensichtlich ungefähr genauso hoch liegen, wie sie auch tatsächlich liegt. Das ergibt sich aus einer Umfrage von Statista Global Consumer Survey. Auf die Frage, wie sie einen Betrag von 100.000 Euro anlegen würden, wenn sie ihn denn zur Verfügung hätten, entschieden sich 45 Prozent der Befragten für eine hypothetische Investition in Grundeigentum.
Dieser Anteil entspricht interessanterweise ziemlich genau der realen Immobilieneigentümerquote in Deutschland, die laut Statistischem Bundesamt 2018 bei 47,5 Prozent lag (50 Prozent in Westdeutschland und 38 Prozent in Ostdeutschland).
Neben den 45 Prozent, die in Grundeigentum investieren würden, gaben jeweils 50 Prozent der Befragten an, ihr imaginäres Geld in Aktien und Fonds beziehungsweise in Sparbücher und Sparverträge anlegen zu wollen. Jeweils rund 30 Prozent würden Anleihen und Wertpapiere, Rohstoffe oder Lebensversicherungen kaufen und 16 Prozent würden in Kryptowährungen investieren.
Wenn das Wörtchen wenn nicht wär, wären alle Millionär. Wie es aussieht, würde das zwar einen großen Unterschied machen, was das Investitionsvolumen insgesamt betrifft, die Verteilung der Investitionen – und damit die Welt – würde es aber kaum ändern.
Mietausfallversicherung
Welchen Schutz bietet eine Mietausfallversicherung?
Mietausfälle stellen für Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko dar. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnimmobilie müssen Sie oft selbst noch Kredite dafür abzahlen. Fallen Mieteinnahmen dann über einen längeren Zeitraum aus, kann Sie das ziemlich schnell in den finanziellen Ruin treiben. Doch auch eine Mietausfallversicherung sichert das Risiko nur in bestimmten Fällen ab. Die Konditionen sollten genau geprüft werden.
Eine Mietausfallversicherung schützt Sie nicht etwa gegen Leerstand einer Wohnung, für die Sie keinen Mieter finden. Dagegen gibt es keinen Schutz. Falls die Mietausfälle durch Schäden am Gebäude zustande kommen, oder dadurch, dass Mieter wegen Mängeln am Objekt die Miete mindern, greift ebenfalls nicht die Mietausfallversicherung, sondern die Gebäudeversicherung. Mietausfallversicherungen versichern Sie vielmehr ausschließlich gegen Schäden, die durch säumige Mieter entstehen. Dieses Risiko abzusichern, erscheint grundsätzlich sehr sinnvoll. Nach einer Hochrechnung deutscher Immobilienverbände entgehen Vermietern in Deutschland jährlich 2 bis 4 Prozent der fälligen Mietzahlungen durch Mieter, die ihre Miete nicht (mehr) zahlen können oder wollen. Allerdings gibt es kaum eine Versicherung, die Sie in vollem Umfang davor schützt.
Viel Restrisiko für den Vermieter – trotz Versicherung
Stellt einer Ihrer Mieter seine Zahlungen ein, können Sie ihn bekanntlich nicht sofort vor die Tür setzen. Der Mieter muss zuerst zweimal gemahnt werden, danach dürfen Sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Verlässt er die Wohnung daraufhin nicht, können Sie mit einer Räumungsklage gegen ihn vorgehen. Die meisten Mieter legen aber erst einmal Widerspruch ein, und das Verfahren zieht sich in die Länge. Es kann 2-3 Jahre dauern, bis Sie einen Mieter tatsächlich aus der Wohnung geklagt haben. In dieser ganzen Zeit entgehen Ihnen die Mieteinnahmen. Selbst wenn die Versicherung am Ende zahlt, vergehen vorher viele Monate, in denen Sie Ihrem Geld vergeblich hinterherlaufen müssen. Außerdem sichern die Versicherer sich durch ihre Vertragskonditionen selbst ab. So sehen manche Policen nur einen Schadensausgleich vor, wenn der Mieter keinen Einspruch gegen die Kündigung eingelegt hat. Oft prüft die Versicherung auch erst selbst die Bonität Ihrer Mieter. Ist diese nicht vorhanden, wird das Ausfallrisiko gar nicht erst versichert. Auch die Höhe der versicherten Mietausfälle reicht gerade für die Fälle, die für Vermieter wirklich existenzbedrohend werden, häufig nicht aus. Der durchschnittliche Gesamtschaden durch hartnäckige Mietschuldner – mit Renovierung, Anwaltskosten, Gerichtskosten, Wohnungsräumung und Renovierung einer verwahrlost hinterlassenen Wohnung – lag laut einer Studie der Universität Bielefeld im Jahr 2012 bereits bei 14.700 Euro.
Fazit:Eine Mietausfallversicherung bietet Vermietern in der Regel nur eingeschränkten Schutz gegen das Mietausfallrisiko. Der beste Schutz besteht darin, bereits bei der Mieterauswahl sehr sorgfältig vorzugehen, um nicht an einen potenziellen Mietnomaden zu geraten. Am besten wenden Sie sich an eine professionelle Hausverwaltung, die Sie bei der Suche nach zuverlässigen Mietern und auch bei Problemen mit Mietausfällen routiniert unterstützen kann.
Weitere Informationen finden Sie hier:
- https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mietausfallversicherung.html
- https://www.axa.de/das-plus-von-axa/haus-mieten-wohnen/rechtstipps-mieter-eigentuemer/was-tun-bei-mietausfall
- https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/mietausfall-teurer-vollkaskoschutz-fuer-vermieter-11820824.html
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Zweifamilienhaus
6,3 Millionen Wohnungen in Deutschland befinden sich in Zweifamilienhäusern! Das entspricht immerhin 15 Prozent des Gesamtbestandes von rund 40 Millionen Wohneinheiten, den das Statistische Bundesamt für das Jahr 2018 angibt. Zu den Zweifamilienhäusern werden keine Doppelhaushälften gezählt, sondern nur Häuser auf einem ungeteilten Grundstück, aber mit zwei klar voneinander abgegrenzten Wohnungen. Diese sind dann in der Regel auf zwei Etagen verteilt.
Neben 12,7 Millionen Wohnungen in Einfamilienhäusern und 21 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wirken 6,3 Millionen Wohnungen in Zweifamilienhäusern doch schon recht beachtlich. Das beweist dem ahnungslosen Großstädter, der bei dem Wort Eigenheim sofort an ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus denkt: Offenbar ist das Zweifamilienhaus alles andere als eine Ausnahmeerscheinung.
Der Vorteil dieser Immobilienart liegt klar auf der Hand: Im Laufe des Lebenszyklus des Hauses und seiner Bewohner lässt sich die Art der Nutzung immer wieder flexibel ändern. Familien können mit den Großeltern ohne allzu große Enge unter einem Dach wohnen, Jugendliche im Haus der Eltern, jedoch in einer separaten eigenen Wohnung leben, und zu anderen Zeiten kann die zweite Wohnung problemlos vermietet werden.
Besonders stark vertreten sind Zweifamilienhäuser übrigens in den Bundesländern Hessen und Baden-Württemberg, wo ihr Anteil am gesamten Wohnungsbestand jeweils rund 20 Prozent ausmacht. So stehen in Baden-Württemberg rund 1,5 Millionen Einfamilienhäusern knapp über 1 Millionen Wohnungen in Zweifamilienhäusern gegenüber.
Übrigens, das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision betrifft nur Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Weitere Themen:
Wie finden Sie die richtige Hausverwaltung?
Bei der Verwaltung von Mietwohnungen und Wohneigentümergemeinschaften spielt die Hausverwaltung eine wichtige Vermittlerrolle. Sie übernimmt nicht nur die zentrale Verwaltung des Objekts, sondern kümmert sich auch um die gesamten organisatorischen Vorgänge und agiert als Kommunikator zwischen dem Eigentümer und den Parteien des Hauses. Worauf sollten Eigentümer bei der Auswahl der Hausverwaltung achten?
Zusammenfassend gesagt, übernimmt eine Hausverwaltung die Geschäftsführung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder einer Immobilie mit verschiedenen Mietparteien. Dazu gehören unter anderem verschieden finanzielle Belange als auch die Ausarbeitung einer Hausordnung. Da die Aufgaben eines Hausverwalters allerdings nicht gesetzlich festgelegt sind, müssen diese in einem Verwaltervertrag geregelt werden.
Woran erkenne ich die optimale Hausverwaltung?
Suchen Eigentümer einen Hausverwalter, suchen sie häufig zunächst im Internet, wie zum Beispiel auf den Seiten des Immobilienverband Deutschland (IVD) nach einem geeigneten Kandidaten. Eine abgeschlossene Ausbildung als Immobilienkaufmann oder ein Studium im kaufmännischen Bereich bieten oft eine solide Grundlage für den Beruf des Hausverwalters. Es gibt aber auch viele Quereinsteiger, die sich durch Fortbildungen für die Verwaltertätigkeit qualifiziert haben.
Die kürzlich in Kraft getretene WEG-Reform sieht allerdings vor, dass (nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022) jeder Verwalter auf Verlangen der Wohnungseigentümer einen Zertifikatsnachweis vorlegen können muss und somit jeder Wohnungseigentümer das Recht hat, vom Verwalter einen Sachkundenachweis zu verlangen. Das bedeutet, der Verwalter sollte bei der IHK eine unabhängige Sachkundeprüfung zum zertifizierten Verwalter abgelegt haben.
Neben den beruflichen Grundlagen sind die Referenzen ein wichtiger Punkt. Außerdem können Sie an der Anzahl der bereits verwalteten Einheiten erkenn, ob die Hausverwaltung schon längere Zeit am Markt etabliert ist.
Transparenz und Nähe zum Objekt
Werfen Sie auch einen Blick auf die angebotenen Leistungen. Sind sie transparent genug? Eine gute Hausverwaltung führt ihre Leistungen und Kosten übersichtlich und transparent auf. Auf den ersten Blick ist erkennbar, welche Leistungen pauschal vergütet und welche Zusatzleistungen gesondert abgerechnet werden müssen.
Damit der Verwalter regelmäßig vor Ort tätig werden kann, empfiehlt es sich, eine Hausverwaltung zu engagieren, die sich in der Nähe der Immobilie befindet.
Wie in jedem Beruf können auch einer Hausverwaltung Fehler unterlaufen. Da es sich aber gerade bei diesem Beruf um hohe Geldsumme drehen kann, lohnt es sich zu überprüfen, ob die Hausverwaltung über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfügt.
weitere Themen:
professionelle Vermietung – Vermietungsservice für Immobilieneigentümer
Sie benötigen weitere Informationen?
- https://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung
- https://de.statista.com/statistik
- https://www.destatis.de/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Bonität von Mietinteressenten überprüfen
Nichts ist für Vermieter ärgerlicher, als an einen unzuverlässigen Mieter zu geraten. Mietausfälle gehören zu den größten Risiken für die Rentabilität einer vermieteten Immobilie, und ist ein zahlungsunfähiger Mieter einmal in einer Wohnung drin, bekommen Sie ihn oft nur schwer wieder heraus. Doch wie können Sie zuverlässig die Bonität Ihrer Mietinteressenten überprüfen? Welche Fragen dürfen Sie überhaupt stellen und wie aussagekräftig ist beispielsweise der Score-Wert bei einer Schufa-Auskunft?
Manchmal gewinnt man den Eindruck, dass es heutzutage fast unmöglich ist, geschäftliche Beziehungen aufzubauen, ohne gegen irgendwelche Datenschutzregeln zu verstoßen – und dass dessen ungeachtet die Kontrolle über persönliche Daten und Privatsphäre immer mehr abhandenkommt. In dieser widersprüchlichen Gemengelage fragen sich viele Vermieter, welche Selbst- oder Fremdauskünfte sie eigentlich von ihren Mietinteressenten erfragen dürfen.
Was dürfen Sie erfragen und überprüfen?
Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse an Informationen, die Aufschluss über die Bonität Ihres Mieters geben. Dazu gehören der Beruf, der Arbeitgeber, das durchschnittliche Nettoeinkommen. Dazu gehört auch die Frage, ob es schon einmal zu einer Zwangsvollstreckung gegen die betreffende Person gekommen ist, was sich durch das Einholen von Auskünften aus dem Schuldnerverzeichnis überprüfen lässt. Sie können Ihre Bewerber in einem Fragebogen um entsprechende Selbstauskünfte bitten, zusätzlich ist es üblich, sich Gehaltsnachweise für die letzten drei Monate und eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit sowie den Personalausweis vorlegen zu lassen. Zudem können und sollten Sie Auskünfte bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa einholen, um das Zahlungsverhalten Ihres Mietinteressenten einschätzen zu können.
Welche Fragen dürfen Sie nicht stellen?
Nicht erlaubt sind beispielsweise Fragen nach dem Einkommen von Angehörigen des Mietinteressenten oder nach der ethnischen Herkunft, der sexuellen Orientierung, der Religion oder auch dem Alter. Auch die Frage, ob eine Mietinteressentin schwanger ist, gehört zu den unzulässigen Fragen, die zu sehr in das „allgemeine Persönlichkeitsrecht“ eingreifen. Um sowohl rechtliche Fallstricke bei der Erstellung von Mieterfragebögen als auch Fehler und Nachlässigkeiten bei der Bonitätsprüfung zu vermeiden, verlassen Sie sich lieber nicht (nur) auf Ihren gesunden Menschenverstand, sondern lassen Sie sich von einem erfahrenen Hausverwalter oder einem Makler bei der Mietersuche unterstützen. Beide sind Profis und besitzen die notwendige Routine, um zuverlässige Mieter für Sie zu finden und das Mietausfallrisiko zu minimieren.
Bonitätsauskünfte bieten nur eine Momentaufnahme
Bei aller Wichtigkeit einer Bonitätsprüfung müssen Sie sich allerdings auch klarmachen, dass beispielsweise eine Schufa-Auskunft, aber auch das aktuelle Einkommen eines Mieters immer nur eine Momentaufnahme darstellen. Ein zukünftiger Bonitätsverlust Ihres Mieters kann auch durch den besten Schufa-Score nicht ausgeschlossen werden. Zu Ihrer Absicherung sollten Sie daher zu Beginn des Mietverhältnisses in jedem Fall auch eine Mietkaution vereinbaren.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Grundbuch – Rechte, Pflichten, Belastungen
Jeder der eine Immobilie besitzt, muss im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings kennen sich die wenigsten Hauseigentümer bis ins Einzelne mit diesen Einträgen aus. Speziell wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber weiter darin wohnen bleiben wollen, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte durch die richtigen Grundbucheinträge absichern. Geschieht das nicht, kann es später zu bösen Überraschungen kommen.
Nießbrauchrecht oder lebenslanges Wohnrecht
Das Haus ist Ihnen zu groß geworden. Nun planen Sie den Verkauf, möchten aber gerne lebenslang darin wohnen bleiben. Ein Immobilienexperte wird Ihnen empfehlen, die Möglichkeit des lebenslangen Wohnrechts in Betracht zu ziehen. Außerdem besteht die Möglichkeit, anstatt eines lebenslangen Wohnrechts ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Sollten Sie einmal pflegebedürftig werden, können Sie in diesem Fall das Haus vermieten und sich damit die Pflegeheimkosten finanzieren. Denn das Nießbrauchrecht schließt nicht nur ein Wohnrecht ein, sondern auch das Recht, weiterhin Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Allerdings bedeutet das auch, dass Sie weiter für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind.
Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs
Sofern Sie sich nicht vorstellen können, das Haus später noch einmal zu vermieten, sollten Sie sich in Absprache mit den Kaufinteressenten lieber für das lebenslange Wohnrecht entscheiden. Wichtig ist, dass dieses, ebenso wie das Nießbrauchrecht, nicht nur im Kaufvertrag festgehalten, sondern auch im Grundbuch eingetragen wird. Hierzu dient die Abteilung II des Grundbucheintrags, in der Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen werden. Das lebenslange Wohnrecht wird hier als Grunddienstbarkeit aufgeführt. Der Grundbucheintrag ist wichtig, um das Wohnrecht auch bei einem weiteren Verkauf sicherzustellen. Denn wird es nur im Kaufvertrag festgehalten, besteht die vertragliche Bindung auch nur zwischen dem Wohnrechtnutzer und dem aktuellen Eigentümer.
Das Rückforderungsrecht
Ein Immobilienexperte wird Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie weiterhin empfehlen, sich neben dem Wohnrecht auch ein Rückforderungsrecht eintragen zu lassen. Denn da die neuen Eigentümer das Haus über einen Kredit finanzieren, steht das Pfandrecht der Bank noch über Ihrem Wohnrecht. Sollten die neuen Eigentümer insolvent sein und es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wäre ihr Wohnrecht damit aufgehoben. Durch das Rückforderungsrecht kann die Immobilie in einem solchen Fall wieder zurück auf die ehemalige Eigentümerin überschrieben werden.
Sie möchten eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht verkaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Wie die Deutschen bei der Immobiliensuche entscheiden
28 Prozent der Deutschen haben sich nach eigenen Angaben bei der Auswahl Ihres neuen Zuhauses nach rein sachlichen Kriterien entschieden. Sie wogen nüchtern ab, welche Suchkriterien erfüllt wurden und ob sie demzufolge mit der Immobilie zufrieden sein konnten. Das ergab eine Studie eines großen Baufinanzierers. Dabei wurde das Verhalten in der gesamten Phase der Immobilienfindung bis zur Kaufentscheidung analysiert. 23 Prozent verließen sich dagegen bei der Entscheidungsfindung vorwiegend auf ihr Bauchgefühl. Und 17 Prozent gaben an, dass der Fund der Immobilie reine Glückssache gewesen ist.
Ferner waren 83 Prozent der Befragten der Meinung, dass der Kauf einer Immobilie eine Entscheidung von großer Tragweite für das ganze Leben ist. Lediglich 45 Prozent stimmten der Aussage zu, man sei beim Kauf einer Immobilie genauso flexibel bei der Anmietung einer Mietwohnung.
Immobilie inserieren – aber wo und wie lohnt es sich?
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie mit einem Inserat in den einschlägigen Online-Portalen nicht viel falsch machen können. Aber oft ist das Gegenteil der Fall. Immobilienverkäufer überlegen häufig nicht, wo und wie sie die Zielgruppe für ihre Immobilie am besten erreichen. Sollten es mehr als ein Online-Portal sein? Lohnen sich Facebook-Anzeigen und Facebook-Gruppen? Nur wer die richtige Strategie hat, kann den Vermarktungsprozess verkürzen und zu einem marktgerechten Preis seine Immobilie verkaufen.
Suchen Sie Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Wir inserieren Ihre Immobilie, für Sie kostenlos, zielgruppenorientiert. Kontaktieren Sie uns! Wir kümmern uns darum.
Eigentlich ist es ganz einfach:
es gibt nette, freundliche, zufriedene, gelassene, usw. Menschen
und es gibt das Gegenteil
– völlig unabhängig von Alter, Geschlecht, Hautfarbe, Herkunft
Rassismus frisst die Seele.
Online-Immobilienbewertung: Gut zur Orientierung, aber für die Preisfindung?
Viele Eigentümer nutzen eine Online – Immobilienbewertung in der Hoffnung, einen Angebotspreis zu finden. Dabei sind sie nur für eine erste Orientierung geeignet.
Viele Online-Rechner funktionieren nach dem gleichen Prinzip: Die wesentlichen Daten werden eingegeben, wie der Standort der Immobilie, die Anzahl der Zimmer, die Wohnfläche, den Zustand und die Art des Objekts und vielleicht noch ein paar andere. Oft genügt das schon für eine erste Werteinschätzung. Online-Rechner können jedoch nicht alle individuellen Merkmale einer Immobilie berücksichtigen. Für einen genauen Immobilienwert reicht es nicht aus.
Bewertungstools lassen wichtige Preisfaktoren außer Acht
In der Regel verarbeitet das Bewertungstools Ihre eingegebenen Daten durch einen Algorithmus. So werden die Immobilien vergleichbar gemacht. Dabei kommt es auf die Qualität der Daten an, die dem Bewertungstool zu Grunde liegen. Es kommt durchaus vor, dass für den Vergleich Angebotspreise herangezogen werden, die womöglich weit über dem Kaufpreis liegen, der am Ende tatsächlich erzielt wurde. Dadurch kann das Ergebnis verfälscht sein. Für Eigentümer ist in der Regel nicht nachvollziehbar, was die Quellen für das Ergebnis sind und wie es zustande kommt.
Die Datenlage für Großstädte ist häufig besser und aktueller. Denn hier werden in der Regel mehr Immobilien verkauft als in den ländlichen und dünn besiedelten Regionen. Dazu kommt, dass sich Eigentumswohnungen auch leichter miteinander vergleichen lassen als Einfamilienhäuser. Bei diesen haben individuelle Faktoren wie Größe des Grundstücks, Zustand des Gartens oder Anbauten wie Garagen und Wintergärten einen größeren Einfluss auf den realen Wert der Immobilie.
Warum eine Online-Bewertung kein guter Angebotspreis ist
Ein sorgfältig ermittelter Angebotspreis ist entscheidend für den Erfolg des gesamten Verkaufsprozesses. Deshalb raten Qualitätsmakler davon ab, sich auf Online-Bewertungsrechner zu verlassen. Beispielsweise kann es sein, dass der Preis, den das Online-Tool ermittelt hat, zu hoch ist. Gehen Sie damit an den Markt, werden Interessenten oft abgeschreckt. Die Folge: Die Verkaufszeit zieht sich in die Länge. Oft wird der Angebotspreis dann unter den eigentlichen Wert der Immobilie gesenkt, um sie überhaupt noch verkaufen zu können. Ist der Angebotspreis dagegen zu niedrig, wird die Immobilie vielleicht schnell verkauft, allerdings lassen sich Eigentümer Geld entgehen – freilich ohne es zu merken.
Wer seine Immobilie reibungslos verkaufen möchte, für den ist es ratsam, sich an einen lokalen Profi-Makler zu wenden. Er ermittelt den Wert aufgrund seiner langjährigen Erfahrung und seiner tiefgreifenden Kenntnis des Immobilienmarktes. Er berücksichtigt die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie und kommt zu einem marktgerechten Preis.
Möchten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Auf der Website www.BFIC.de finden Sie eine Schnellbewertung und eine detaillierte Wertanalyse. Wir müssen Ihre Immobilie kennenlernen, bevor wir ein ernstzunehmendes Ergebnis kommunizieren.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Berliner Mietspiegel erneut ungültig
Der Berliner Mietspiegel wurde vom Amtsgericht Spandau für ungültig erklärt. Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Der Berliner Mietspiegel 2021 ist ungültig, so das Urteil (AZ 6 C395/21) des Amtsgerichts Spandau, veröffentlicht am 6.4.2022. Auszug: „Der Berliner Mietspiegel 2021 ist kein qualifizierter Mietspiegel. […] Der Berliner Mietspiegel ist auch kein einfacher Mietspiegel.“ Folglich hat das Gericht das dem Gerichtsverfahren zugrundeliegende Mieterhöhungsverlangen, in dem auf diesen Mietspiegel verwiesen wurde, als unbegründet zurückgewiesen. Damit hat Berlin erstmals seit 1987 keinen gültigen Mietspiegel mehr.
Das hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Für Großvermieter dürfte es einfach sein, die drei passenden Vergleichsmieten zu finden und mit diesen Mieten nunmehr auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen können. Kleinvermieter hingegen können weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, weil eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen.
Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen. Möglicherweise sind Berliner Mieter auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2019 ist Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. Ohne Mietspiegel ist möglicherweise die Mietpreisbremse nicht verfassungsgemäß umzusetzen.
Der Mietspiegel des Berliner Senats vom 6. Mai 2021 ist die zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach Bundesrecht ist aber nur eine einmalige Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels erlaubt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel, da er sich noch aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist aber auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben.
In den letzten 20 Jahren waren alle Berliner Mietspiegel fehlerhaft.
Ostern
Wenn die Schokolade keimt,
Wenn nach langem Druck bei Dichterlingen
„Glockenklingen“ sich auf „Lenzesschwingen“
Endlich reimt
Und der Osterhase hinten auch schon presst,
Dann kommt bald das Osterfest.
Und wenn wirklich dann mit Glockenklingen
Ostern naht auf Lenzesschwingen, —
Dann mit jenen Dichterlingen
Und mit deren jugendlichen Bräuten
Draussen schwelgen mit berauschten Händen —
Ach, das denk ich mir entsetzlich,
Ausserdem – unter Umständen –
Ungesetzlich.
Aber morgens auf dem Frühstückstische
Fünf, sechs, sieben flaumweich gelbe, frische
Eier. Und dann ganz hineingekniet!
Ha! Da spürt man, wie die Frühlingswärme
Durch geheime Gänge und Gedärme
In die Zukunft zieht
Und wie dankbar wir für solchen Segen
Sein müssen.
Ach, ich könnte alle Hennen küssen,
Die so langgezogene Kugeln legen.
– Joachim Ringelnatz, 1883-1934, deutscher Schriftsteller –
Der Traum von der guten Verkehrsanbindung von Immobilien
Woran denken Sie, wenn Sie sich Ihr Traumhaus vorstellen? Eine Villa am See mit einem herrlich grünen, großen Garten, oder? Dann geht es Ihnen wie 71 Prozent der Deutschen.
Unsere Zahl des Monats zeigt aber, dass für einen noch größeren Prozentsatz unserer genügsamen Mitmenschen ein anderer Aspekt der Immobilie, die sie gern ihr Eigen nennen würden, im Vordergrund steht – nämlich eine gute Anbindung.
Ganze 83 Prozent der Befragten gaben in einer repräsentativen Umfrage des Baufinanzierers interh an, dass eine gute Verkehrsanbindung für sie das wichtigste Kriterium ist, wenn man ihnen die Frage stellt, wo sich ihre Traumimmobilie befinden soll. Die Deutschen sind eben pragmatisch! Selbst beim Träumen steht eine gute Infrastruktur bei ihnen offenbar höher im Kurs als ihre Liebe zur Natur oder Romantik oder Luxus. Was folgt daraus? Vielleicht das: Wer Immobilien auf dem Land oder im Speckgürtel großer Städte verkaufen will, sollte die gute Anbindung sowohl für den öffentlichen Nahverkehr als auch für PKWs als höchste Priorität vieler Menschen im Blick behalten. Gerade in ländlichen Regionen, wo viele daran gewöhnt sind, dass nur einmal am Tag ein Bus fährt, und am Wochenende gar keiner, kann es für Immobilienverkäufer und andere Gewerbetreibende vielleicht sinnvoll sein, sich auf politischer Ebene für einen Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs einzusetzen.
Den optimalen Mietpreis finden? – Gar nicht so leicht!
Viele Vermieter befürchten, bei der Festsetzung der Miete Fehler zu machen. Setzen sie den Mietpreis zu gering an, kann es sein, dass sie sich Rendite entgehen lassen. Setzen sie ihn zu hoch an, könnte es sein, dass sie gegen gesetzliche Regelungen verstoßen oder eine lange Vermarktungszeit in Kauf nehmen müssen. Unterstützung vom Profi ist mehr als angeraten.
Die größte Verunsicherung bei der Vermietung von Immobilien geht von den gesetzlichen Regelungen aus. Das Gemeine daran: es gibt im Zusammenhang mit der Höhe der zulässigen Miete keinen bundesweit einheitlichen Rahmen.
So fragen sich beispielsweise durch die Mietpreisbremse viele Vermieter, wieviel Miete sie jetzt noch nehmen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt derzeit in rund 300 der mehr als 11.000 Gemeinden in Deutschland. Allerdings vor allem in den Metropolen und deren Speckgürteln. Bevor Sie also Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie in Erfahrung bringen, ob diese in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Das Internet ist dabei nicht der beste Berater. Um auf Nummer sicher zu gehen, wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Verwalter, an Profimakler oder direkt an die zuständige Behörde.
Mietgrenzen nicht überschreiten
Das 1954 festgelegte Wirtschaftsstrafgesetz hat festgelegt, dass die ortsüblichen Mieten bei der Neuvermietung um nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden dürfen. Dieses Gesetz ist noch immer gültig. Um sich an dieses Gesetz halten zu können, müssen Sie sich zunächst einmal über die ortsüblichen Vergleichsmieten informieren. Gibt es in Ihrer Gemeinde einen Mietspiegel? Dies erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung, beziehungsweise einem Immobilienexperten der Region. Profimakler sind markterfahren und helfen Ihnen gerne bei der Preisfindung.
Den optimalen Marktpreis ausloten
Sie haben sich das Preisniveau ermittelt und möchten nun Ihre Möglichkeiten ausloten? Der maximal zulässige Mietpreis ist dabei nicht unbedingt auch der optimale Mietpreis. Wird der Mietpreis zu hoch angesetzt, verringert sich die Nachfrage und verlängert damit die Suche nach dem passenden Mieter. Dies bedeutet für den Vermieter nicht nur Einbußen bei der Miete, sondern auch die Übernahme der Nebenkosten für eine leere Wohnung. Es geht also darum, einen realistischen Marktpreis zu ermitteln, der Ihnen sowohl möglichst hohe monatliche Einnahmen als auch ein geringes Mietausfallrisiko garantiert, indem ein Leerstand Ihrer Mietobjekte so gut wie möglich vermieden wird. Diesen optimalen Preis können Sie ohne langjährige Marktkenntnisse kaum selbst herausfinden. Ihr richtiger Ansprechpartner dafür ist eine professionelle Verwaltung und natürlich ein Qualitätsmakler.
Zusammenfassend gilt: Um den optimalen Mietpreis zu ermitteln, hilft es, den Rat eines Experten einzuholen. Denn für die korrekte Einschätzung ist eine Menge an Hintergrundwissen, Kenntnis des Marktes und viel Erfahrung nötig.
Sie sind sich unsicher, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie vermieten können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Mehr Informationen finden Sie hier:
https://www.bmi.bund.de/…/mietspiegel
https://www.handelsblatt.com/…/mietpreise-in-deutschland-2019
https://de.statista.com/statistik/…/mietpreise-in-den-groessten-staedten-deutschlands/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Lohnt sich die Sanierung vor dem Immobilienverkauf?
Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie ist schon länger her. Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für einen unvorteilhaften Eindruck und senken den Verkaufspreis. Die Frage ist nun: Lohnt es sich für Sie, vor dem Immobilienverkauf noch einmal in die Sanierung der Immobilie zu investieren, um den Wert zu erhöhen?
Alte Tapeten, ungestrichene Wände und ein Fußboden, der eine Erneuerung vertragen könnte, zählen zu den kleineren Mängeln, die sich durch „dekorative“ Renovierungsarbeiten beheben lassen. Sie sind nicht zwingend notwendig, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Eine Immobilie, die sich in einem gepflegten Zustand befindet, wirkt insgesamt hochwertiger – und das kann preislich am Ende sehr wohl einen großen Unterschied machen.
Schwerwiegender sind Mängel, die die Wohnqualität reduzieren. Heizsysteme und Isolierungen etwa sollten auf dem neusten Stand sein. Diese Sanierungsarbeiten sind zeitintensiver und teurer. Sie schrecken deshalb viele Käufer, die schnell in ihr neues Zuhause einziehen wollen, ab. Gleichzeitig verursachen Sie aber auch für den Eigentümer höhere Kosten. Doch wie hoch dürfen diese Kosten sein, damit sich eine Sanierung für Sie als Verkäufer letztlich auszahlt?
Die Preise für Sanierungsarbeiten müssen gut kalkuliert sein
Kurz gesagt: Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie lohnt sich dann, wenn die dadurch entstehende Wertsteigerung höher ist als die entstehenden Kosten. Es kommt also darauf an, die Kosten gut zu kalkulieren. Für die meisten Eigentümer ist es allerdings eher schwierig einzuschätzen, wie hoch die Wertsteigerung nach der Renovierung sein wird. Es bietet sich daher an, diese Schätzung einem Experten zu überlassen. So vermeiden Sie das Risiko, am Ende mehr Geld für die Renovierung auszugeben, als Sie durch den Verkauf zusätzlich reinbekommen.
Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von einer einfachen, normalen und gehobenen Ausstattung. Erfahrungswerten zufolge bringt die Aufstockung von einer normalen Ausstattung auf eine gehobene Ausstattung eine Werterhöhung von ca. 15 bis 20 Prozent. Eine einfache Ausstattung hingegen verringert den Preis gegenüber einer normalen Ausstattung um ca. 15 Prozent. Diese Werte dienen jedoch nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Werteinschätzung.
Große Erfolge durch Renovierung möglich
Zwar ist eine gute Kalkulation unumgänglich, im Regelfall lässt sich jedoch schon damit rechnen, dass die Verschönerungsarbeiten sich für den Eigentümer lohnen. Gerade für Immobilien mit einer einfachen Ausstattung finden sich sonst unter Umständen keine Interessenten oder nur solche, die gezielt auf der Suche nach schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind, die sie selbst günstig renovieren können. Die meisten Käufer hingegen schätzen die anfallenden Sanierungskosten höher ein als sie tatsächlich sind. Häufig kommt es daher vor, dass Eigentümer, die ihre Immobilie zunächst unsaniert anbieten und nicht loswerden, nach der Sanierung eine positive Überraschung erleben. Die Immobilie verkauft sich dann nicht nur wesentlich schneller, sondern auch zu einem deutlich höheren Preis.
Sie sind sich noch unsicher, welche Renovierungsarbeiten sich bei Ihrer Immobilie lohnen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne.
Sie benötigen weitere Informationen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Sanierung
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Was wäre, wenn niemand mehr Immobilien kaufen würde?
Der ganze Landeshaushalt stirbt, wenn der Immobilienkäufer keinen Grund erwirbt.
Was haben Lottospieler, Biertrinker, Feuerversicherer, Erben und Immobilienkäufer gemeinsam? Sie werden es nur schwer erraten: Die Steuern, die von diesen Personengruppen entrichtet werden, sind tragende Säulen der Länderhaushalte in Deutschland.
Während andere Steuereinnahmen primär an den Bund und die Kommunen fließen, bildet die Grunderwerbssteuer aus Immobilienverkauf den Löwenanteil derjenigen Steuern, die direkt von den Bundesländern erhoben werden. Unsere Zahl des Monats verrät Ihnen, auf welche Rekordsumme sich die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbssteuer für 2019 erhöht haben:15.800.000.000 Euro!
Noch aussagekräftiger als diese Zahl ist vielleicht die Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr, die im Bundesdurchschnitt 12,1 Prozent beträgt, im Land Berlin allerdings mit 37 Prozent wirklich extrem ausfällt. Schon seit Jahren wird der Überbietungswettlauf bei der Grunderwerbssteuer nicht nur von Immobilienverbänden, sondern etwa auch vom Institut der deutschen Wirtschaft, vehement kritisiert. Denn während es aus Sicht der Länder ein durchaus nachvollziehbares Interesse gibt, die Steuer ständig zu erhöhen, treibt sie die Wohnkosten in einer Zeit, wo ohnehin Mangel an bezahlbarem Wohnraum herrscht, immer weiter in die Höhe. Die Zeche zahlen Immobilienkäufer – und schließlich auch Mieter.
Immobilienwertermittlung: Das Vergleichswertverfahren
Wie der Name schon sagt, beruht die Immobilienwertermittlung im Vergleichswertverfahren auf einem Vergleich mit dem aktuellen Marktwert ähnlicher Immobilien. Das ist allerdings komplizierter als es zunächst klingt. Laien suchen vielleicht in veröffentlichten Kaufpreissammlungen nach kürzlich verkauften Immobilien in ihrer Nachbarschaft und erhoffen sich, dort den richtigen Preis zu finden. Doch man kann natürlich nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.
Auch wenn die Abbildung aktueller Marktbewegungen im Zentrum des Vergleichswertverfahrens steht, lassen professionelle Gutachter selbstverständlich immer auch den Zustand, die Ausstattung und die Lage der Immobilie mit in die Bewertung einfließen. Es dürfte einleuchten, dass sich nicht jede Schrottimmobilie zum gleichen Preis verkaufen lässt, wie eine „ähnliche“ im gleichen Viertel.
Professionell bewerten kann nur ein Profi
Um die verschiedenen Bewertungsfaktoren im Vergleichswertverfahren richtig zu gewichten, bedarf es fundierter Kenntnisse des Verfahrens und des Immobilienmarktes auf lokaler Ebene. Dieses Know-how finden Sie bei Ihrem regionalen Qualitätsmakler, der seinerseits mit qualifizierten Sachverständigen als Gutachter zusammenarbeitet oder möglicherweise selber über eine entsprechende Ausbildung verfügt. Bei einer bloßen Orientierung an Ergebnislisten können Immobilienverkäufer hingegen deutlich daneben liegen, wenn es darum geht, einen Angebotspreis für die eigene Immobilie festzulegen.
Welche Objekte sind vergleichbar?
Zunächst schätzen professionelle Gutachter ab, ob ausreichend vergleichbare Objekte vorhanden sind und wie groß die Übereinstimmung mit der zu verkaufenden Immobilie tatsächlich ist. Gut miteinander vergleichbar sind meist Eigentumswohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage oder Reihenhäuser im gleichen Viertel, da es hinsichtlich der Bausubstanz, Größe und Ausstattung oft kaum Abweichungen gibt. Bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern sind individuelle Merkmale viel stärker zu berücksichtigen. Lässt eine größere Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle eine qualitativ sichere Einschätzung zu, können die dabei erzielten Preise direkt als Grundlage für die Wertermittlung dienen. Daneben greifen Sachverständige auch auf ein indirektes Vergleichswertverfahren zurück, wobei segmentierte Durchschnittspreise aus der Vergangenheit, die aus Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses oder aus der Bodenrichtwertkarte hervorgehen, zum Vergleich herangezogen werden.
Zuschläge und Abschläge
Die ermittelten Vergleichswerte werden dann um bestimmte Zu- und Abschläge vermehrt oder vermindert, je nachdem, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, welche Ausstattungs-Extras sie bietet, ob sie an der vielbefahrenen Hauptstraße liegt oder in einer ruhigen Nebenstraße. Bei Eigentumswohnungen können auch das Stockwerk, der Ausblick, die Ausrichtung (Nord- oder Südseite) und viele andere Faktoren in das Resultat des Wertgutachtens einfließen. Auch ist es beispielsweise ein Unterschied von rund 20 Prozent, ob eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft wird, oder bezugsfrei ist, und der neue Eigentümer sofort einziehen kann.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst – das sogenannte Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentum. Also beispielsweise Anteile am Grundstück, am Treppenhaus, an Strom- und Wasserleitungen. Für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Der damit verbundene Aufwand lässt sich jedoch in Eigenregie kaum überblicken. Eine professionelle Hausverwaltung leistet Ihnen hierbei unentbehrliche Dienste.
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist unter anderem dann von großer Bedeutung, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten trägt. Die Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsformen und der genaue Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jeweils auf einen einzelnen Eigentümer entfällt, sind in einer Teilungserklärung geregelt. Diese muss bereits beim Wohnungskauf zwingend vorliegen, ebenso wie die Gemeinschaftsordnung.
Sondereigentum: der Eigentümer trägt Reparaturkosten selbst
Sondereigentum ist im Wesentlichen alles, was sich innerhalb der Wohnung selbst befindet, wie etwa Innentüren, nicht tragende Innenwände, Deckenverkleidungen und Fußbodenbeläge oder sanitäre Installationen. Eventuell kann auch noch ein Kellerraum oder eine Garage dazugehören. Fenster und Balkone gelten dagegen in der Regel als Gemeinschaftseigentum. Als alleiniger Eigentümer müssen Sie bei Schäden am Sondereigentum auch allein für die entstehenden Kosten aufkommen.
Gemeinschaftseigentum: ohne professionelle Hausverwaltung extrem kompliziert
Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind in einer Eigentümergemeinschaft alle gemeinsam verantwortlich. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Lasten und Kosten entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dazu muss jährlich ein Wirtschaftsplan erstellt werden, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Auch die Beiträge der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung müssen festgelegt und auf einem eigens dafür eingerichteten Konto deponiert werden. Experten empfehlen, das Gemeinschaftseigentum in der Regel von einer Hausverwaltung betreuen zu lassen, denn das Wohnungseigentumsrecht ist kompliziert. Zuständigkeiten, Kostenverteilung, Auftragsvergabe an Handwerker, Entscheidungen für oder gegen bestimmte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen – wer das alles in Eigenregie stemmen will, hat quasi einen Vollzeitjob. Eine professionelle Hausverwaltung verfügt hingegen über einschlägige Erfahrung und Routine. Sie weiß genau, welche Schritte notwendig sind, um für eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Sie besitzt die nötige Kompetenz in rechtlichen Fragen und bietet auch ein gewisses Maß an Objektivität, wenn es einmal zu Streitigkeiten unter Eigentümern kommen sollte. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfen weder von individuellen Eigentümern noch von der Hausverwaltung eigenmächtig getroffen werden. Vielmehr muss darüber in der Wohneigentümerversammlung abgestimmt werden, welche in der Regel ebenfalls von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt wird.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.test.de/Eigentumswohnung-Grundregeln-der-Eigentuemergemeinschaft-5332284-0/
Wohnen im Alter, Immobilieneigentum und Altersvorsorge
Rund 60 Prozent der Ein- oder Zweifamilienhäuser in Deutschland werden von nur einer oder zwei Personen bewohnt. Es handelt sich überwiegend um ältere Hausbesitzer, die ihr Eigenheim nach dem Auszug der Kinder allein weiter bewohnen. Eine repräsentative Befragung durch das Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE) in Frankfurt/Main ergab ein differenziertes Bild von den Wünschen oder der Bereitschaft innerhalb dieser Gruppe zur Veränderung ihrer Wohnsituation. Über das Thema Wohnen im Alter, Immobilieneigentum und Altersvorsorge kann man nicht für genug nachdenken.
So gab zwar die überwiegende Mehrheit (94%) der Befragten an, so lange wie irgend möglich in ihrem Haus wohnen bleiben zu wollen. Andererseits konnten sich 75% der älteren Eigentümer grundsätzlich auch einen Umzug in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung vorstellen. Nur 14% hielten es allerdings für wahrscheinlich, dass sie innerhalb der nächsten 5 Jahre tatsächlich etwas Grundlegendes an ihrer Wohnsituation ändern würden.
Hintergrund der Befragung ist das Forschungsprojekt „LebensRäume“ mit dem Ziel, Potenziale für eine effizientere Nutzung von vorhandenem Wohnraum besonders in ländlichen Gebieten aufzuzeigen. Solch eine effizientere Nutzung könnte unter anderem dadurch erreicht werden, dass ältere Eigentümer ihre zu großen Immobilien gegen kleinere Wohnungen tauschen. Viele Häuser in den Einfamilienhaussiedlungen der 1960er und 1970er Jahre könnten dann von jungen Familien bezogen und ggf. auch energetisch saniert werden, was im Hinblick auf Klima- und Ressourcenschutz sehr viel sinnvoller wäre als die Erschließung zusätzlicher Neubaugebiete. Eine weitere Option bestünde in der Vermietung ungenutzter Teilwohnungen durch die Eigentümer von zu groß gewordenen Immobilien. In baulicher Hinsicht wären viele Immobilien dafür durchaus geeignet.
Insgesamt scheint die Studie zu zeigen: Die Begrenzung auf eine kleinere Wohnfläche entspricht auf den ersten Blick kaum den Wünschen oder Plänen älterer Immobilieneigentümer. Werden allerdings konkrete Angebote gemacht, zum Beispiel für ein altersgerechtes Wohnen in einer kleineren Wohnung inklusive Umzugserleichterungen, wären viele nicht abgeneigt. Um Veränderungen im Sinne der effizienteren Wohnraumnutzung zu bewirken, bedarf es beispielsweise spezieller Beratungsangebote durch die Kommunen.
Der Traum vom Haus mit Garten
Die meisten Deutschen träumen von einem Haus mit Garten. So eine aktuelle Studie. Das freistehendes Einfamilienhaus liegt hier klar vorne, unabhängig von der aktuellen Wohnsituation, Wohnort oder Alter. Zweitplatziert in der Beliebtheit sind Reihenhäuser.
Viele Deutsche sind bereit, Kompromisse einzugehen, etwa bei der Lage. Nicht nur Großstädter würden nach dieser Befragung ein Zuhause in Vororten oder den angrenzenden Gemeinden zu zentrumsnahen Vierteln bevorzugen.
Die Befragten hatten auch auf die Frage, ob sie „kaufen oder mieten“ wollten, klare Neigungen, und zwar zum Immobilienkauf. Unterschieden haben sich hier jedoch die Antworten von Frauen und Männern. Frauen haben eher eine Präferenz zum Mieten. Sie verhalten sich offensichtlich eher finanziell vorsichtiger als Männer.
Für das Wohnen im Eigentum würden die Deutschen an Ihre finanzielle Schmerzgrenze gehen. Wohnkosten von bis zu 40 Prozent würden allgemein akzeptiert.
Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen steigt
Steigende Bauzinsen sorgen dafür, dass sich Hauseigentümer mit einem Immobilienkredit jetzt verstärkt mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen.
Eine Anschlussfinanzierung ist nicht nur für Kreditnehmer relevant, deren Zinsbindung ausläuft. Auch eine Umschuldung ist mit einem halben Jahr Kündigungsfrist grundsätzlich zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens möglich, so Finanzierungsexperten.
Aber auch Kreditnehmer, die noch kein Sonderkündigungsrecht haben, setzen auf ein Forward-Darlehen, um sich gegen einen Zinsaufschlag die derzeitigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern. Der Anteil an Forward-Darlehen ist signifikant gestiegen.
Bei Anschlussfinanzierungen liegt der Beleihungsauslauf niedriger als bei Erstfinanzierungen, weil ein großer Teil des Fremdkapitals bereits zurückgeführt wurde.
Die Tilgung ist bei Anschlussfinanzierungen meist höher, die Restschuld fällt geringer aus und Darlehensnehmer können höher tilgen. Darlehensnehmer wählen jetzt zudem eine längere Zinsbindung.
Typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden
Die Immobilie schnell in die Online-Portale eingestellt und schon ist die Immobilie verkauft? So leicht ist der Immobilienverkauf leider nicht. Egal ob ein falscher Angebotspreis, fehlende Unterlagen oder schlechte Immobilienfotos – Immobilienverkäufer müssen viel beachten, wenn sie ihre Immobilie zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchten.
Falscher Preis
Viele Immobilienverkäufer glauben, sich auf eine Online-Immobilienbewertung verlassen und auf eine professionelle Bewertung vor Ort durch einen Experten verzichten zu können. Um sicher zu gehen oder um noch Verhandlungsspielraum zu haben, schlagen Sie noch ein paar tausend Euro drauf. Oft stellen sie dann aber fest, dass die Interessenten für die eigene Immobilie ausbleiben, obwohl doch aktuell so viele Menschen eine Immobilie suchen und keine finden.
Auf dem derzeitigen Immobilienmarkt suchen Interessenten lange nach etwas Passendem. Den aktuellen Immobilienmarkt kennen sie daher sehr genau und wissen, welche Angebote seriös sind. Immobilienprofis wissen: ein zu hoher Angebotspreis zieht den Verkaufsprozess in die Länge. Ist eine Immobilie zu lange am Markt, muss sie am Ende oft zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden, um überhaupt noch einen Käufer zu finden.
Fehlende Unterlagen
Vielen Immobilienverkäufern ist nicht klar, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf wirklich relevant sind. Fehlt beispielsweise spätestens zur Besichtigung der Energieausweis, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.
Ebenso können falsche Wohnflächenberechnungen Geldstrafen nach sich ziehen. Das ist auch deshalb ein Problem, weil sich die Grundlage zur Wohnflächenberechnung mit der 2004 in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung (WoFlV) geändert hat. Bei älteren Immobilien wurde meist auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 die Wohnfläche ermittelt. Diese kann zwar auch korrekt sein, aber nur, wenn die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage dokumentiert wurde. Wer auf der rechtlich sicheren Seite sein möchte, lässt sich am besten von einem Immobilienprofi beraten.
Besichtigungstourist statt ernsthafter Interessent
Viele Immobilienverkäufer sind sich unsicher, wie sie Besichtigungstouristen aus den vielen Anfragen herausfiltern. Die Folge sind unnötige Besichtigungstermine, die den Vermarktungsprozess unnötig in die Länge ziehen. Tools wie virtuelle 360-Grad-Besichtigungen sind gute Hilfen, um herauszufinden, wer ein ernsthafter Interessent ist. Denn wer wirklich an einer Immobilie interessiert ist, ist auch bereit, seine Kontaktinformationen anzugeben, um eine solche Tour freizuschalten oder ein Exposé zu erhalten. Qualitätsmakler besitzen die richtigen Tools, um die Spreu vom Weizen zu trennen.
Sie sind sich unsicher oder Ihnen fehlt die Zeit, um sich um die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie zu kümmern? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
virtuelle Immobilien
Metaverse bekommt seit der Umbenennung von Facebook in Meta und der zukünftigen Umwandlung von einem Social-Media-Konzern zu einem Metaverse-Unternehmen sehr viel Aufmerksamkeit. So viel, dass die Preise für virtuelle Immobilien und Grundstücke in die Höhe geschossen sind. 2022 soll erstmalig die Milliardengrenze überschritten sein.
Im Metaverse, einer virtuellen Welt, kann jeder von überall mit seinem persönlich geschaffenen virtuellen Selbst bzw. einer grafischen Kunstfigur (Avatar) teilnehmen. Es kann mit anderen gehandelt und Geld verdient werden. Allein im Januar dieses Jahres wurden Immobiliengeschäfte abgeschlossen, die über 85 Millionen US-Dollar hinaus gingen. Das ist aber nichts im Vergleich zu dem Umsatzvolumen, das im November 2021 erreicht wurde. Nach Angaben von Meta Metric Solutions, ein Unternehmen, das digitale Immobilienpreise trackt, betrug die Summe ca. 133 Millionen Dollar.
Analysten sagen, dass für jedes Jahr bis 2028 der Gesamtjahreswert für den virtuellen Immobilienhandel um ca. 31 Prozent anwachsen soll. Der jetzige vorhergesagte und errechnete Gesamtjahreswert für 2022 ist damit gerade mal der Anfang.
Bei Metaverse ist Dezentralität an der Tagesordnung. Unternehmen, Staaten und Banken können diese virtuelle Welt nicht b