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Ihre Empfehlung ist uns viel wert!
Ihre Empfehlung ist uns viel wert!
Sie haben Bekannte, Nachbarn, Kollegen oder jemanden aus Ihrem Freundeskreis, der seine Immobilie verkaufen möchte?
Sagen Sie es uns und profitieren Sie!
Wir sind der Meinung, dass sich Ihre Empfehlung für Sie lohnen muss!
Deshalb gibt es unsere Immobilien-Prämie.
Wie geht das?
Sobald wir die von Ihnen empfohlene Immobilie erfolgreich vermarktet haben, erhalten Sie von uns, nach Eingang unserer Provision eine beeindruckende Tippgeberprovision.
Wieso und warum?
Wir haben uns auf den Verkauf von Wohnimmobilien in Berlin und München spezialisiert. Wir sind ständig auf der Suche nach Wohnungen aller Grössen, Doppelhaushälften, Reihenhäusern, Ein- und Mehrfamilienhäusern und Grundstücken, denn es gibt so viele Interessenten, denen wir bei der Suche danach behilflich sein möchten. Viele Anrufe, E-Mails oder Besuche in unserem Ladengeschäft – viele Immobilienwünsche.
Leider gibt es nicht so viele Immobilien in Berlin und München, wie es Suchende gibt. So können wir nicht jeden Wunsch nach einem neuen Heim erfüllen.
Deshalb freuen wir uns auf Ihre Hilfe.
Erzählen Sie uns von den Verkaufsabsichten Ihrer Bekannten, Nachbarn und Kollegen. Diesen Eigentümern bieten wir unsere Hilfe und Unterstützung als professioneller Immobiliendienstleister an. Wir haben die Käufer, die auch den besten Preis bezahlen. Wir bieten dem Verkäufer der Immobilie einen umfassenden Service bei voller Transparenz unserer Arbeit, damit sie sorgenfrei und entspannt den Bestpreis erzielen können.
Jede Empfehlung kann für Sie, für den Verkäufer, für uns und für unsere potentiellen Käufer sehr wertvoll sein.
Denn, wenn der zufriedene Eigentümer am Ende seine Immobilie durch uns verkauft und somit der Immobiliensuchende seine Wunschimmobilie gefunden hat, sind wir glücklich, unsere Arbeit gut gemacht zu haben und Sie haben dazu beigetragen, Träume und Wünsche zu erfüllen. Auch Ihre eigenen – mit Ihrem Provisionsanteil.
Einfach kostenfrei anrufen.
0800 488 2 488
Vermietung ist nicht einfacher als der Verkauf. Richtig gemacht, ist es sogar recht aufwändig.
Vermietung ist nicht einfacher als der Verkauf.
Richtig gemacht, ist es sogar recht aufwändig.
Vorteil qualifizierter Makler
Sichere Ermittlung der Marktmiete
Ermittlung einer marktgerechten Miete unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit für den Vermieter und entsprechende Beratung.
Optimale Präsentation
Ihrer Immobilie
Wenn Sie bonitätsstarke und zuverlässige Mieter möchten, dann müssen Sie Ihren Interessentenkreis auch mit professionellen Exposés und hochwertigen Inseraten ansprechen. Der Immobilienprofi bereitet Ihre Immobilie professionell auf. Dazu gehören erstklassige Fotos, aufbereitete Grundrisse und vollständige Unterlagen.
Professionelle Werbung
Um den optimalen Mieter zu finden, ist es häufig nicht ausreichend die Immobilie in nur einem Medium zu inserieren. Der Makler kennt die besten Internetplattformen sowie die relevanten Printmedien.
Der gesetzliche Energieausweis
Für die meisten Immobilien muss der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis vorliegen. Fehlt dieser, unterstützt Sie der Immobilienprofi bei der Erfüllung der Pflichten nach der Energieeinsparverordnung. Er achtet auch darauf, dass alle relevanten Angaben im Inserat enthalten sind, damit weder eine Ordnungswidrigkeit gegeben ist, noch ein Bussgeld droht.
Flexible Durchführung der Besichtigungen
Hinsichtlich Besichtigungszeiten ist der Immobilienprofi flexibel und organisiert Besichtigungen mit qualifizierten Interessenten auch zu Zeiten, wo der Eigentümer vielleicht verhindert ist oder seine eigene knappe Zeit nicht mit Besichtigungen binden möchte. Bereits im Vorfeld hat er die Interessenten qualifiziert. Bei der Besichtigung zeigt er nicht nur die Immobile sondern checkt den Interessenten im persönlichen Gespräch.
Bonitätsprüfung
Aus den Personen, die nach der Besichtigung ernsthaftes Interesse an der Wohnung bekunden, stellt der Immobilienprofi eine Vorauswahl zusammen. Grundlage bildet nicht nur die Mieterselbstauskunft sondern auch die obligatorische Bonitätsprüfung.
Vorbereitung des Mietvertrages
Unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung, der Eigenarten des Mietobjektes und der Wirtschaftlichkeit formuliert der Immobilienprofi den Mietvertrag. Auch die sauber und gewissenhaft dokumentierte Übergabe der Wohnung gehört zu seinen Dienstleistungen. Zudem hat der Immobilienprofi Zeugenstatus bei Wohnungsübergabe, falls es im Nachgang doch einmal zu Meinungsdifferenzen kommt.
Erhaltung der Privatsphäre des Vermieters
Der Immobilienprofi übernimmt zudem die wichtige Pufferfunktion zwischen Ihnen und den Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind. Damit ist gewährleistet, dass Sie nach der Vermietung nicht noch durch weitere unliebsame Anrufe belästigt werden.
Kompetenz
Genauso wie Sie für Handwerksleistungen den Fachbetrieb, sollte für ein optimales Ergebnis in der Vermietung der Immobilienprofi beauftragt werden.
Die Maklergebühr ist steuerlich absetzbar
Auch wenn die Maklerprovision auf den ersten Blick nicht günstig erscheinen mag, relativiert sich dies wenn Sie Ihre eigene Zeit und Kosten gegenrechnen. Beachten Sie auch, dass Sie die Maklergebühr steuerlich in voller Höhe absetzen können.
Tipps für die private Vermietung
Wie vermiete ich meine Immobilie selber? Macht professionelle Hilfe Sinn? Gibt es Punkte auf die ich besonders achten muss? Wie umgehe ich sinnlose Besichtigungen und wie bekomme ich den Mieter, der zu mir passt?
Es ist schon verlockend: Eine Anzeige buchen, schnell mal den Text eines aktuellen Angebotes kopieren. Der Mietpreis ist vielleicht auch so eben passend, schließlich ist das Angebot nur ein paar Strassen weiter. Die Fotos mittels Mobiltelefon sind schnell geschossen, der Text steht und die vorgefertigten Felder sind ausgefüllt. Sie haben selbstverständlich eine Vorstellung Ihres potentiellen Mieters und vermerken das auch kurz und knapp im Exposé. Nur einen “Klick” weiter und schon ist die Anzeige online. Der gigantische Nachfrage-Markt wird´s schon richten. Anfragen kommen bestimmt. Probleme und Fallstricke lauern nicht bei den kopierten Texten und den schnellen Handybildern. Es sind kleine Details, die häufig Vermieter zu spät erkennen lassen: „daran habe ich nicht gedacht“, „das habe ich nicht gewusst“ – vielleicht auch im Streit mit dem Mieter vor Gericht. Auch wenn Sie privat Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie sich an Gesetze und Vorgaben halten und die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Bevor Sie daher privat vermieten, sollten Sie sich sowohl rechtlich, als auch verhaltenstechnisch genau informieren. Sich umfassend zu informieren, kostet natürlich viel Zeit, viel Geduld und es bleibt die Unsicherheit, dennoch etwas vergessen zu haben.
Sie sollten rund um die Uhr erreichbar sein.
Leider ist die heutige Mietmarktsituation eher ein Fluch als ein Segen. Jede Interessentin und jeder Interessent möchte an der Start-Bewerbungslinie ganz vorne stehen. Da das Internet keine Ladenschlusszeiten kennt, muss man als Vermieter auch mit Anrufen, SMS und Sprachnachrichten nach Mitternacht oder am Sonntagmorgen um 5:00 Uhr rechnen. Sie glauben, dass die Interessenten sich den Knigge und an gesellschaftliche Gepflogenheiten halten? Vergessen Sie es. Wer dringend eine Wohnung sucht, bekommt einen Tunnelblick und blendet Nebensachen wie die Nachtruhe einfach aus.
Finden Sie den richtigen Mietpreis.
Es ist zwar Ihre Wohnung oder Ihr Haus, jedoch sind Sie bei der Kalkulation des Mietpreises an bestimmte Regeln gebunden. Ist der Preis zu niedrig, werden Sie nicht nur von Interessenten überrollt, sondern Sie werden sich langfristig ärgern, wenn Sie plötzlich Kenntnisse über Vergleichsmieten bekommen. Schließlich können Sie nicht „kurzfristig nachbessern“. Kalkulieren Sie dagegen zu hoch, riskieren Sie einen möglichen Leerstand oder Sie müssen eventuell Differenzen im laufenden Mietverhältnis zurückerstatten. Der aktuelle Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. Kommune ist Pflichtlektüre, ebenso eine Übersicht von Vergleichsmieten bis hin zur Lektüre von Inseraten ähnlicher Objekte. Sie vermuten das ist zeitaufwendig? Richtig vermutet!
Achten Sie darauf, Ihre Anzeige im Internet sicher zu gestalten.
Auch als privater Vermieter, müssen Sie Pflichtangaben im Inserat machen. Sie können sich bei falscher Aussage, arglistigem Verschweigen, einem fehlenden oder abgelaufenen Energieausweis sogar strafbar machen. Spätestens bei der Besichtigung müssen die Unterlagen vorgelegt werden, sonst riskieren Sie womöglich ein Bussgeld von bis zu mehreren Tausend Euro. Genauso unangenehm und nicht gerade selten: nach der Vertragsunterzeichnung kommt der Mieter und macht eine Mitminderung geltend. Das ist dann ggf. der Beginn eines langen nervenaufreibenden Streits zwischen Ihnen und dem Mieter. Machen Sie sich eine Checkliste über alle Unterlagen und Informationen, die Sie benötigen.
Daten, Fakten, Dokumentation
Als Vermieter müssen Sie alle Anfragen bearbeiten, selektieren, Interessentendaten speichern, Informationen sammeln und vieles mehr. Auch als privater Vermieter sind Sie verpflichtet, nicht nur die Daten der späteren Mieter, sondern ALLER potentieller Interessenten über das Mietverhältnis hinaus zu schützen. Die Anforderungen gemäß der aktuellen DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) sind hoch und Verstösse können richtig viel Geld kosten. Erstellen Sie auf jeden Fall Protokolle und Dokumentationen, denn die dienen als Nachweis und somit zum Schutz beider Parteien. Es macht Sinn, vor einer Unterzeichnung die Rahmenbedingungen genau zu prüfen, ob der ausgesuchte Interessent überhaupt seine Miete tendenziell zahlen kann und dies auch nachweislich zum derzeitigen Punkt regelmäßig tut. Sie haben zwar keine Garantie, dass das so bleibt, jedoch schafft es einen Vertrauensvorschuss. Lassen Sie sich den Gehaltsnachweis zeigen und prüfen Sie das Mietverhältnis mit dem aktuellen Vermieter Ihres Interessenten. Vergessen Sie die Schufa-Auskunft nicht. Sie finden das überzogen? Sie werden eine andere Sichtweise einnehmen, wenn Sie zum ersten Mal Ihrem verlorenen Geld bei einem Mietnomaden hinterherlaufen.
Verlieren Sie nicht den Überblick.
Mit wem haben Sie was vereinbart? Haben sie bei einer Besichtigung an alles gedacht und wirklich nichts vergessen? Haben Sie alle wichtigen Punkte und ggf. Schwachstellen erwähnt oder ist in der Hektik etwas untergegangen? Welche Fragen oder Anforderungen an den Mieter dürfen Sie stellen, welche nicht? Was sollte Ihr potenzieller Mieter auf jeden Fall mitbringen? Nach welchen Kriterien werden Sie den Mieter aussuchen? Sind Sie eher ein rationaler oder emotionaler Mensch und wie wirkt sich dies auf das Auswahlverfahren aus? Fragen über Fragen.
Wenn Sie nun sagen, dass das alles jetzt deutlich aufwendiger ist als Sie erwartet haben oder wenn Sie sich den ganzen Stress einfach nicht antun wollen, dann rufen sie uns kostenfrei an: 0800 488 2 488.
Deshalb gibt es unsere Immobilienprämie.
Immobilie verkaufen, mit oder ohne Makler?
Wohl jeder Immobilieneigentümer, der ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, steht vor dieser Frage.
Wie verkaufe ich meine Immobilien entspannt und zum Höchstpreis. Was ist Immobilienmarketing?
professioneller Immobilienverkauf
Wie verkaufe ich meine Immobilien entspannt und zum Höchstpreis. Was ist Immobilienmarketing?
Von der Vermarktung (Wertermittlung, Beschaffung aller notwendigen Unterlagen, Energieausweis, Werbung, Exposés, Besichtigungen) Ihres Objektes bis zur gesamten Abwicklung (Vorbereitung des Notartermines, Objektübergabe) erhalten Sie von uns alles aus einer Hand.
Unsere langjährige Erfahrung und unsere Faszination für neueste Technik ist Ihr Vorteil.
Laufende Fortbildung, neueste Technik (Hi-Tec-Drone, 360-Grad-Fotografie, moderne Meßtechnik, Verwaltungssoftware, Bild- und Videobearbeitung) sowie unser Netzwerk professioneller Partner, wie Handwerker, Verwalter und Fachanwälte gewährleisten einen umfassenden individuellen Service.
Selbstverständlich nutzen auch wir die unverzichtbaren Internetportale, die klassischen Printmedien und unsere umfangreiche Interessentenkartei, erarbeiten jedoch für jede Immobilie ein individuelles Marketingkonzept für den gezielten Erfolg.
privater Immobilienverkauf
Jedes Jahr werden in Deutschland mehr als 100.000 Wohnimmobilien durch Eigentümer selbst verkauft. Viele Eigentümer unterschätzen aber den damit verbundenen finanziellen und zeitlichen Aufwand.
Wert ermitteln
Bereits bei der Ermittlung des richtigen Angebotspreises fällt im Vorfeld ein erheblicher Aufwand an. Wer hier nicht die richtigen Instrumente und Erfahrungen mitbringt, kann mit seiner Einschätzung kräftig daneben liegen.
Ob nun der Wert zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird, in beiden Fällen führt dies zu teils hohen Verlusten.
Ein realistisch angesetzter Angebotspreis bringt bereits in kurzer Zeit den gewünschten Erfolg. Ist der Preis um 20 Prozent zu hoch angesetzt, wird ein geringeres Ergebnis erzielt, und das bei einer wesentlich längeren Vermarktungszeit. Zu dem Vermögensverlust durch den niedrigeren Verkaufserlös kommen noch eventuelle Raten für Zwischenfinanzierungen und Wohngelder für leerstehende Wohnungen. Die lange Vermarktungsdauer führt bei Interessenten, die meist schon länger unterwegs sind, zu einer erhöhten Skepsis gegenüber dem Angebot. Dieses wird dann nur bei großem Preisabschlag akzeptiert.
Der private Verkäufer hat es schwerer den richtigen Angebotspreis zu ermitteln. Er muss den Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum intensiv beobachten, um ein Gefühl für Preise und Marktentwicklungen zu bekommen. Man hört auf den Rat von Kollegen und Freunden, hört für welchen fantastischen Preis der Nachbar seine Immobilie verkauft oder wie günstig erstanden hat.
Ein schnelleres Ergebnis bringt ein Fachmann, per Gutachten für durchschnittlich 1500 € oder bei uns kostenlos.
Unterlagen beschaffen
Für den Immobilienverkauf werden je nach Art der Immobilie umfassende Unterlagen benötigt, wie zum Beispiel die Betriebskostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Energieausweis, Grundbuchauszug, die teils mit hohem Zeitaufwand beschafft werden müssen und Geld kosten. Fehlen wichtige Unterlagen, kann dies nicht nur den Verkauf erheblich verzögern. Bei einem fehlenden Energieausweis drohen sogar bis zu 15.000 Euro Bussgeld. Für einen qualifizierten und engagierten Makler gehört dies selbstverständlich zum Leistungsumfang. Er spart damit nicht nur dem Verkäufer Zeit und Geld, sondern auch dem Käufer, der schneller eine Finanzierungszusage erhält, wenn alle Unterlagen rasch verfügbar sind.
Immobilienvermarktung
Auch die Immobilienwerbung ist nicht einfach. Ansprechende Texte und Fotos (auch 360°- und Drohneneinsatz), sowie gut aufgearbeitete Grundrisse sind ein Handwerk, welches aus Erfahrung erwächst. Jede Immobilie benötigt ein Marketingkonzept.
Um qualifizierte Käufer zu erreichen, ist ein Inserat mit einem ansprechenden Exposé auf mehreren der bekannten und teuren Immobilienportalen sinnvoll. Wenn man seine Immobilie mit Premium-Platzierungen von der Masse abheben möchte, sind diese Kosten erheblich. Für die Vermarktung besonders hochwertiger Immobilien ist die Arbeit eines professionellen Fotografen anzuraten. Das kostet durchschnittlich 300 € bei Wohnungen, viel mehr bei Häusern – bei entsprechenden Objekten jedoch gut investiertes Geld.
Korrespondenz und Telefonate
Insbesondere in gefragten Lagen melden sich viele unterschiedliche Interessenten. In dieser Phase müssen die auftretenden Anfragen rasch und korrekt beantwortet werden. Eine falsche Aussage kann später zu Schadenersatzansprüchen führen. Die Anrufe erhält der private Verkäufer natürlich genau dann, wenn er keine Zeit hat. Der Immobilienverkauf ist schließlich nicht sein Beruf. Also muss er zurückrufen. Der Interessent fragt dann nach, um welche Immobilie es denn gehe, er habe den Überblick über all die Immobilienangebote verloren.
Besichtigungstermine
Für den Privatverkäufer verursachen die Besichtigungen den größten Zeitaufwand. Die Interessenten wollen zu Einzelterminen eingeladen werden. Mit etwas Glück, erscheinen die Interessenten auch zu den vereinbarten Terminen. Es entsteht ein erheblicher Zeitaufwand durch die Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen, Terminabsagen und Ausweichterminen sowie Nachbereitung der Besichtigungen, bei der Rückfragen von Interessenten zu beantworten und etwaige Unterlagen nachzureichen sind.
Verhandlungen und Notartermin
Ist der passende Käufer endlich gefunden, startet die spannendste Phase des Verkaufs. Es muss der Kaufpreis ausgehandelt werden, die Finanzierung des Kaufinteressenten ist zu prüfen, ein Kaufvertragsentwurf bei einem Notar ist anzufordern und bestenfalls bei einem Notartermin rechtsgültig abzuschließen. Sollte es sich der Kaufinteressent vor dem Kaufvertragsabschluss anders überlegen, was meist kurzfristig und überraschend geschieht, dann erhält der Verkäufer vom Notariat meist eine Rechnung über einige hundert bis einige tausend Euro für den Kaufvertragsentwurf. Ein gut vorbereiteter Kaufvertrag spart Zeit und Geld.
Wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen, hat der Käufer den Kaufpreis überwiesen, steht die Übergabe an. Je nach Immobilie müssen Schlüssel und Unterlagen übergeben, Zählerstände abgelesen werden. Es muss festgestellt werden, ob die Immobilie im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben wird.
Ein guter Makler spart Ihnen Zeit und Geld
Private Verkäufer bemerken häufig nicht, dass sie durch den Privatverkauf finanzielle Einbussen erlitten haben. Professionelle Maklerunternehmen entlasten den Immobilienverkäufer über den gesamten Verkaufsprozess hinweg und sparen so Zeit und Geld. Das Servicespektrum eines guten Maklers reicht dabei von der kostenlosen Immobilienbewertung über die hochwertige Vermarktung und Preisverhandlung bis hin zur rechtlich einwandfreien Kaufabwicklung und Übergabe der Immobilie.
der richtige Preis
Verkaufen Sie nicht unter dem Preis, den wir für Sie erzielen!
Der Wert hinter den Emotionen.
Der Verkauf einer Immobilie ist keine kleine Sache. Es geht um viel Geld. Sie möchten einen möglichst hohen Preis erzielen. Klar. Aber haben Sie ein Gespür für den aktuellen Immobilienmarkt? Kennen Sie die ortsüblichen Preise? Und wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie tatsächlich wert ist? Sicher haben Sie eine Preisvorstellung. Aber ist sie realistisch?
Über die Höhe des Verkaufspreises entscheidet nicht in erster Linie, wie viel Sie selbst einst für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bezahlt und was Sie über die Jahre hineingesteckt haben. Entscheidend sind Angebot und Nachfrage auf dem aktuellen Immobilienmarkt. Der Immobilienexperte weiß, was realistisch ist und was nicht. Im Idealfall erzielt er für Ihre Immobilie sogar einen höheren Verkaufspreis, als Sie erwartet hätten. Oder er holt Sie auf den Boden der Realität zurück, weil Ihre Preisvorstellung utopisch ist.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Holger Brau und Alexander Friedich
Alexander Friedrich
* Diplom-Betriebswirt (Dipl.-Kaufmann FU Berlin)
* Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) – Fachrichtung Grundstücksbewertung
* Immobilienwirt (Dipl.-VWA Freiburg)
Laden-Büro:
Wallstr. 25 , 10179 Berlin Mitte
Telefon: 030 4 000 7 543
Telefax: 030 4 000 7 445
Mobil: 0177 488 2 488
Email: friedrich@bfi24.de
Holger Brau
* Immobilienwirt (Dipl.-VWA Freiburg)
Büro München:
Jakob-Klar Str. 4 , 80796 München Schwabing
Telefon: 089 48 95 43 43
Telefax: 089 38 15 34 00
Mobil: 01575 0888 088
Email: brau@bfi24.de
Büro Berlin:
Wallstr. 25 , 10179 Berlin Mitte
Telefon: 030 4 000 7 444
Telefax: 030 4 000 7 445
Brau und Friedrich, über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarketing in Berlin und München
Brau und Friedrich,
über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarketing
in Berlin und München
Mit Immobilienmarketing zum besten Ergebnis
Jeder Immobilienverkauf und jede Vermietung benötigt eine gezielte Marketingstrategie.
Wir helfen Immobilieneigentümer mit jahrzehntelanger Erfahrung und aktuellem Wissen im Immobilienmarketing, mit unserer Begeisterung für moderne Technik und Medien, das optimale Ergebnis zu erreichen.
Lokal, vernetzt, in Berlin und München.
Seit 1990 haben wir die Entwicklung der Stadtteile, Bezirke und Kieze intensiv begleitet, Veränderungen erlebt, ein Gespür für lokale Trends entwickelt. Als Bürogemeinschaft können wir Ihnen ein großes Leistungsspektrum anbieten.
Mit unserem Ladengeschäft in Berlin Mitte sind wir die Nachbarn jener internationaler Immobilieninvestoren, die Sie als Verkäufer einer Immobilie suchen.
Aber auch unser Büro in München Schwabing hat eine lange Tradition des Immobilienverkaufs und befindet sich auf stetigem Wachstumskurs.
Ob in Berlin oder in München, eines wissen unsere Kunden besonders zu schätzen:
Wir setzen alles daran, Probleme unkompliziert zu lösen.
Worauf muss man beim Immobilienkauf achten?
1. Checkliste
In den meisten Fällen kaufen Sie wahrscheinlich mit Ihrem Partner ein neues Haus oder Wohnung. Ganz wichtig ist es, dass Sie sich vorher gemeinsam besprechen, was Sie eigentlich wollen. Man glaubt, den anderen zu kennen, dabei sind viele wichtige Details nicht klar.
Platzbedarf: Weniger wichtig als die Quadratmeterzahl ist die Frage nach der Zimmerzahl. Wie sollen sie genutzt werden? Brauchen Sie Distanz zu den Kindern oder eben nicht? Hat jeder einen Rückzugsort und Platz für sein Hobby und wie gestaltet sich der Wohnmittelpunkt, bei den meisten ist dies das Wohnzimmer?
Kochen: Wieviel Platz brauchen Sie? Soll dort gemeinsam gegessen werden? Kochen Sie zusammen oder hat immer einer von Ihnen die Kochherrschaft? Soll mit Gästen gekocht werden und wollen Sie eine offene Küche mit Kochtresen?
Logistik: Ein wichtiger Punkt ist das Badezimmer oder: die Badezimmer. Je nachdem, wer wann morgens aus dem Haus muss, macht es Sinn, dass ein zweites Badezimmer mit wenigstens einer Dusche vorhanden ist. Das kleine Gästebad mit der Toilette ist praktisch, wenn man oft Besuch hat und das Bad als ein privates Reich definiert.
Stauraum: Wichtig ist, dass Sie im neuen Zuhause genügend Stauraum haben. Das kann im Idealfall der große Keller sein, aber es gibt auch Hauslösungen ohne Unterkellerung. Dann schauen Sie, ob es im Garten Platz für den Bau eines Schuppens gibt.
Garten: Wild und üppig oder sogar parkähnlich. Oder lieber pflegeleicht. Grüner Daumen oder eher nicht? Wer kümmert sich darum?
2. Orientierung
Bevor Sie tatsächlich kaufen, werden Sie sich wohl erst einmal orientieren und schauen, was der Markt hergibt.
Ein erfahrener Makler wird Ihnen mit wahrscheinlich gezielte Fragen stellen, um herauszufinden, wie ernst es Ihnen mit dem Kauf ist.
Das dürfen Sie uns Immobilienmaklern nicht übelnehmen, eine Einzelbesichtigung ist zeitaufwändig und auch für den Besitzer des Hauses mit Arbeit verbunden. Deshalb versucht man die Zahl der Besichtigungen möglichst gering zu halten.
Deshalb sollte man schon im Vorfeld feststellen, ob eine Immobilie überhaupt infrage kommen würde und erspart allen drei Parteien viel Zeit.
3. Finanzierung vorher klären
Ein professioneller Makler vergibt nicht einfach einen Besichtigungstermin. Tut er es doch, ist er womöglich froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung oder das Haus interessiert oder hat sich einfach überreden lassen.
Ein guter Makler stellt Ihnen schon vorab die Frage nach Ihrer Finanzierung. Privatverkäufer haben hier oft Hemmungen.
Die Frage „Wie wollen Sie die Immobilie bezahlen“ ist eine Vertrauensfrage.
Die Frage nach dem Geld ist eine Frage der Qualifikation des Interessenten und seiner Ernsthaftigkeit seines Kaufwunsches.
Mit einer Immobilie sollte man als Immobilienmakler achtsam umgehen.
Oft kommt es nämlich vor, dass meine Frage mit einem lapidaren „die Finanzierung ist kein Problem“ beantwortet wird. Das sind vor allen jene, für die das Geld wirklich keine Rolle spielt: Denn sie haben gar keines. Und kommen damit als Käufer nicht infrage!
Tipp an ernsthafte Interessenten: Machen Sie bereits im Vorfeld bei Ihrer Bank einen Termin und sprechen Sie eine mögliche Finanzierung durch. Wir können für Sie eine unabhängige Beratung organisieren.
Bitten Sie die Bank um eine allgemeine Finanzierungsbestätigung, in der die Bank zwar noch keine konkrete Zusage macht, aber die Verhandlungen bestätigt. Diese Interessenten erhalten in der Regel bevorzugt einen Besichtigungstermin, alle anderen müssen warten. Meist ist die Immobilie dann aber schon verkauft.
Bei einer guten Immobilie sind oft zwei oder drei Interessenten, die sich um ein Objekt „streiten“. Nun kann eine Immobilie nur immer einmal verkauft werden und nicht selten bekommt der Interessent die erste Option, der die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann.
4. Termin planen
Die beste Zeit ist immer am Tag, nicht zu spät. So können Sie die Lichtverhältnisse prüfen. Das Thema Helligkeit ist für die meisten Interessenten ausschlaggebend.
Bei leeren Wohnungen und Häusern haben Sie meist am Abend nicht genügend Licht, man übersieht dann schnell etwas
Wenn Sie sich Sonntagmittag eine Eigentumswohnung anschauen, müssen Sie auf die Küchengerüche der kochenden Nachbarn gefasst sein. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern
5. Die Besichtigung
Die Vor-Ort-Besichtigung dient dazu, die Immobilie eingehend zu prüfen. Ideen für Umbauten oder Nutzung zu entwickeln.
Als Makler sollte man deshalb in den Exposés oder beim Telefonat von vornherein ehrlich sein.
Auf Preisverhandlungen sollte man sich als Makler beim ersten Termin möglichst nicht einlassen.
Die Taktik einiger Interessenten, gleich bei der ersten Besichtigung die Immobilie schlecht zu machen, um damit den Kaufpreis kleiner zu reden, kann schnell nach hinten losgehen! Besonders, wenn sich auch andere für das Haus oder die Wohnung interessieren. Für den Verkäufer ist das ein Haus oder die Wohnung meist mit Gefühlen verbunden. Das sollte man respektieren, als Makler, wie auch als Interessent. Ein guter Makler fängt für den Verkäufer diese emotionalen Situationen ab.
Lassen Sie die Immobilie auf sich wirken. Wie fühlt es sich an, könnten Sie hier die nächsten Jahre leben oder passt Sie zu Ihrer Anlagestrategie?
Achten Sie auf Bausubstanz, Fenster und Dach, Haustechnik (Heizung-, Strom-, Wasserleitungen), Substanzschäden (Schimmel, Nässe). Vereinbaren Sie einen zweiten Termin, zu dem Sie sich offene Fragen notiert haben. Nehmen Sie bei Bedarf einen Experten aus dem Bekanntenkreis oder buchen Sie einen Sachverständigen oder Gutachter.
6. Motive des Verkäufers
Die Motivation für den Verkauf einer Immobilie ist immer eine sehr persönliche, eine sehr private Sache. Nicht selten gehen einschneidende Veränderungen im Leben einher.
Fragen Sie also ruhig nach dem Grund, warum eine Immobilie verkauft werden soll. Zeigen Sie sich respektvoll und emphatisch: Es geht nicht darum, dem Verkäufer Argumente für ein Preisdumping zu liefern, sondern darum, dass Sie sein favorisierter Käufer werden.
7. Wohnumfeld
Das Wohnumfeld entscheidet über Ihr persönliches Wohlbefinden. Nehmen Sie sich daher Zeit, das Umfeld zu erkunden. Überlegen Sie genau, was Ihr neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Sie dort auch noch im Alter glücklich und zufrieden sind.
Am einfachsten entdecken Sie die Lage bei zwei kleinen Spaziergängen. Einmal in der Woche, um die Alltagssituation zu testen und einmal im Wochenende, um den Wohnwert zu fühlen. In der Woche versuchen Sie vom neuen Standort die wichtigsten Geschäfte zu orten: den Bäcker oder den kleinen Lebensmittelladen für den täglichen Bedarf. Wenn Sie Kinder haben, ist das Thema Kindergarten und Schulen, speziell auch die weiterführenden, wichtig. Aber auch, was die Kinder in der Freizeit machen können. Wer wohnt hier, wie sind die Menschen, wie ist die Kommunikation.
Für Ruheständler sind Gegenden mit einer guten Infrastruktur wichtig – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten fußläufig erreichbar sein.
Als Familie werden Sie auf öffentliche Einrichtungen Wert legen: Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze.
Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in das Wohnen in einer grünen Oase außerhalb verliebt hat, sollte die Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr prüfen.
8. Finanzierung
Ich empfehle Ihnen auf Ihr Bauchgefühl zu hören. Wollen Sie kaufen, rufen Sie den Besitzer oder den Immobilienmakler an und fragen Sie nach den kompletten Kaufunterlagen. Die braucht Ihre Bank für die verbindliche Finanzierungsbestätigung.
Ein professioneller Makler hat diese Unterlagen bereits zusammengestellt, Privatverkäufer fangen nicht selten jetzt erst an, ihre Unterlagen zusammen zu suchen.
Natürlich ist es hier schwer konkrete Tipps zu geben, weil es im Einzelfall eine Frage der persönlichen Verhältnisse und der Art der Immobilie ist, wie eine Finanzierung aufgestellt wird.
Sie brauchen in der Regel mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises plus aller Nebenkosten. Die Zinssätze variieren je nach Eigenkapital deutlich. Die monatlichen Kosten sollten Sie später nicht belasten. Die Kreditbelastung sollte deshalb maximal bei 40 % Ihres Nettoeinkommens liegen.
Stecken Sie auf keinen Fall all Ihre Ersparnisse in den Hauskauf! Besser ist es, einen größeren Kredit aufzunehmen oder einen bestehenden Spar- oder Bausparvertrag einzusetzen. Für Notfälle sollten Sie genügend zurücklegen. Auch bei einem relativ neuen Haus kann einmal die Heizung ausfallen oder das Dach undicht sein. Für solche Notfälle sollten Sie immer ein paar tausend Euro bereithaben.
Geben Sie Ihren Finanzierungswunsch fest vor und lassen Sie sich von günstigen Instituten konkrete Angebote erstellen. Fragen Sie auch Ihre Hausbank und die Raiffeisenbank oder fragen Sie einen unabhängigen Finanzierungsberater. Der kann oft die besten Konditionen verschiedener Anbieter für Ihre Lebenssituation ermitteln.
Man weiß nie, welche Überraschungen die Zukunft bereithält. Als Doppelverdiener sollten Sie deshalb so kalkulieren, dass Ihre Finanzierung auch bei Wegfall eines Einkommens gesichert ist.
9. Preisverhandlung
Nicht selten gehen Kaufinteressenten davon aus, dass eine Immobilie grundsätzlich zu einem Preis mit Verhandlungsbasis angeboten wird. Die gängige Meinung ist: „Da wurde sowieso was aufgeschlagen“ und dann wird gefeilscht wie auf dem Basar.
Nun, zugegeben, vielleicht handhaben das einige Makler tatsächlich so. Das sind aber nicht selten semi-professionelle Hobbymakler oder Makler, die dem Eigentümer mit falschen Preisversprechen einen Auftrag abringen, frei nach dem Motto: Runtergehen tut er am Ende von allein.
Seriöse Makler rufen einen realistischen Kaufpreis auf, der kaum Spielraum bietet. Ich selbst liege bei meinen Werteinschätzungen meistens richtig. Wenn der Angebotspreis höher liegt, weicht die Vorstellung des Verkäufers von der Marktsituation ab und er besteht auf diesen höheren Angebotspreis.
Auch damit müssen Sie übrigens rechnen: Dass Sie bei einer guten Immobilie ein paar Tausend Euro mehr bieten müssen.
Allerdings ist es aber vielen Eigentümern, meist sind es die älteren Eigentümer, die ein Haus vielleicht selbst gebaut haben und deren Kinder dort groß geworden sind, viel wichtiger, dass ihr Eigentum in gute Hände kommt. Nicht selten entscheidet also die Sympathie, weshalb es ratsam ist, bei der Besichtigung Respekt zu zeigen.
10. Notartermin und Kaufvertrag
Vertragsentwurf.
Der Notar macht einen Entwurf Ihres Kaufvertrags. Die Kosten trägt der Käufer.
Finanzierungsprüfung.
Den Kaufvertragsentwurf gibt der Käufer zusammen mit den kompletten Kaufunterlagen seiner Bank. Jetzt studieren Käufer und Verkäufer in Ruhe den Vertrag und klären offene Fragen in Ruhe mit dem Notariat.
Finanzierungszusage.
Die Bank gibt eine verbindliche Finanzierungserklärung, im Idealfall auch gleich das Grundschuldbestellungsformular. Jetzt können Sie den Beurkundungstermin vereinbaren.
Beurkundung.
An diesem Tag wird’s amtlich: Dabei bestellt der Käufer in der Regel auch die Grundschuld für die finanzierende Bank. Das geht meist gleich im Anschluss.
Auflassungsvormerkung.
Das Notariat beantragt beim Grundbuchamt die Vormerkung im Grundbuch. Der Verkäufer darf die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten.
Lastenfreistellung.
Die Immobilie muss schuldenfrei übergeben werden. Dazu müssen bestehende Grundschulden gelöscht werden. Hat der Verkäufer noch Restschulden, holt das Notariat die Bestätigung der Verkäufer-Bank, dass sie das Grundstück lastenfrei stellt. Die Bank bewilligt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Dafür verlangt sie einen Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Restschulden. Das regelt der Notarvertrag.
Genehmigungen.
Das Notariat kümmert sich um die erforderlichen Genehmigungen (Vorkaufsrechte, Zustimmungen Dritter) und Bescheinigungen wie die Quittung des Finanzamts über die bezahlte Grunderwerbsteuer oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Fälligkeitsmitteilung.
Sobald der Käufer im Grundbuch als Kaufanwärter eingetragen ist, informiert der Notar, dass der Kaufpreis gezahlt werden muss.
Kaufpreiszahlung.
Der Käufer zahlt den Kaufpreis, wie es der Kaufvertrag regelt. Meist werden damit auch die Restschulden des Verkäufers abgelöst. Nach Zahlung beantragt der Notar, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Übergabe.
Nach der Zahlung machen Verkäufer und Käufer die Übergabe. Wir sind bei unseren Verkäufen gerne begleitend dabei oder sagen Ihnen was dabei zu beachten ist. Damit gehen Besitz, Nutzen und Lasten, an den Käufer über.
11. Übergabe
Individuelle Abmachungen, wie mögliche Küchenübernahmen oder die Höhe der vereinbarten Kosten, sollten bereits im Kaufvertrag verankert werden.
Bei Häusern mit Ölzentralheizung ist es beispielsweise wichtig, die Übergabe des vorhandenen Öls im Tankraum zu regeln.
Fertigen Sie ein angemessenes Übergabeprotokoll an, welches unterschrieben wird.
In der Regel beinhalten die meisten notariellen Kaufverträge einen Sachmängelausschluss. Das bedeutet, eine Immobilie wird so gekauft, wie Sie sie besichtigt haben. Ihr Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. In dem Fall können Sie die Zahlung zurückhalten oder sogar vom Kauf zurücktreten.
Für die Beseitigung von Schäden, die erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden sind, muss der Verkäufer aufkommen.
Finanzierung der Immobilie vor einer Besichtigung klären
Ein professioneller Makler vergibt nicht einfach einen Besichtigungstermin. Tut er es doch, ist er womöglich froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung oder das Haus interessiert oder hat sich einfach überreden lassen.
Ein guter Makler stellt Ihnen schon vorab die Frage nach Ihrer Finanzierung der Immobilie. Privatverkäufer haben hier oft Hemmungen.
Die Frage „Wie wollen Sie die Immobilie bezahlen“ ist eine Vertrauensfrage.
Die Frage nach dem Geld ist eine Frage der Qualifikation des Interessenten und seiner Ernsthaftigkeit seines Kaufwunsches.
Mit einer Immobilie sollte man als Immobilienmakler achtsam umgehen.
Oft kommt es nämlich vor, dass meine Frage mit einem lapidaren „die Finanzierung ist kein Problem“ beantwortet wird. Das sind vor allen jene, für die das Geld wirklich keine Rolle spielt: Denn sie haben gar keines. Und kommen damit als Käufer nicht infrage!
Tipp an ernsthafte Interessenten: Machen Sie bereits im Vorfeld bei Ihrer Bank einen Termin und sprechen Sie eine mögliche Finanzierung durch. Wir können für Sie eine unabhängige Beratung organisieren.
Bitten Sie die Bank um eine allgemeine Finanzierungsbestätigung, in der die Bank zwar noch keine konkrete Zusage macht, aber die Verhandlungen bestätigt. Diese Interessenten erhalten in der Regel bevorzugt einen Besichtigungstermin, alle anderen müssen warten. Meist ist die Immobilie dann aber schon verkauft.
Bei einer guten Immobilie sind oft zwei oder drei Interessenten, die sich um ein Objekt „streiten“. Nun kann eine Immobilie nur immer einmal verkauft werden und nicht selten bekommt der Interessent die erste Option, der die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann.
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Mietschäden, wann darf der Vermieter Schadenersatz fordern?
Bei Mietschäden wie Kratzern im Parkett, Dellen im Fensterrahmen oder Rotweinflecken auf dem Teppich stellen sich beim Auszug häufig die Fragen, wer für den Schaden verantwortlich ist, wer ihn beheben muss und ob der Vermieter Schadenersatz fordern darf. Die zentrale Frage bei Mietschäden lautet dabei, ob es sich um eine Verschleißerscheinung oder einen Schaden handelt. Verschleißerscheinungen, die auf die vertragsmäßige Nutzung der Mietsache zurückzuführen sind, muss der Vermieter akzeptieren. Schäden hingegen, die fahrlässig, mutwillig oder durch unsachgemäße Nutzung verursacht wurden, muss der Mieter ersetzen. In diesem Fall darf der Vermieter Schadenersatz fordern, allerdings muss er den Schaden nachweisen und gegebenenfalls Zeugen hinzuziehen, um seine Forderungen zu begründen. Es empfiehlt sich außerdem, den Schaden dem Mieter möglichst bald mitzuteilen, um weitere Schäden zu vermeiden. Der Mieter hat in der Regel das Recht, die Kosten für die Schadensbehebung von seiner Mietkaution zurückzufordern.
Mietschäden: Wann muss der Mieter zahlen?
Mietschäden, die durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache verursacht wurden, muss der Mieter entweder beseitigen oder dem Vermieter erstatten. Verschleißerscheinungen hingegen, die auf die übliche Nutzung der Mietsache zurückzuführen sind, sind vom Mieter nicht zu ersetzen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in diesem Fall vor, dass der Vermieter Schadenersatz fordern kann, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt und dabei Schäden verursacht. Allerdings hat der Vermieter in Fällen von normalen Verschleißerscheinungen keinen Anspruch auf Schadenersatz. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache aufzukommen, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind.
Schaden oder Verschleiß: Was ist der Unterschied?
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Schäden und Verschleißerscheinungen in Mietwohnungen zu verstehen, um zu wissen, wer für deren Beseitigung verantwortlich ist. Schäden sind durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache verursachte Veränderungen oder Verschlechterungen, während Verschleißerscheinungen die üblichen Abnutzungen sind, die durch die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen. Wenn ein Schaden verursacht wurde, muss der Mieter ihn entweder beheben oder dem Vermieter ersetzen, während der Vermieter in Fällen von Verschleiß keinen Schadenersatz verlangen kann. Es ist wichtig zu beachten, dass es immer eine Einzelfallentscheidung ist, ob etwas als Schaden oder Verschleißerscheinung angesehen wird, und dass Gerichte in manchen Fällen uneinig darüber sind, was als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietsache gilt.
Kratzer im Parkett
Beispiel 1: Herr Maier ist für den Schaden verantwortlich, der durch die Nutzung eines Rollschreibtischstuhls ohne Unterlage im Parkett entstanden ist. Er muss für die Abschleifung des Parketts und den damit verbundenen Kosten aufkommen, da die Nutzung des Rollschreibtischstuhls ohne Unterlage als nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung angesehen wird (wie im Urteil des Landgerichts Dortmund vom 1. März 2010, Az. 2 T 5/10 entschieden).
Beispiel 2: Hier gibt es kleine Kratzer im Parkett im Eingangsbereich der Wohnung, die bei der gemeinsamen Begehung festgestellt werden. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht schadenersatzberechtigt, da die kleinen Kratzer im Eingangsbereich in der Regel keinen Schaden, sondern eine Abnutzung darstellen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind (wie im Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf vom 16. Oktober 2003, Az. 110 U 46/03 entschieden).
In Fällen von Schäden in Mietwohnungen ist es häufig erforderlich, eine Einzelfallentscheidung zu treffen, um zu bestimmen, wer für die Beseitigung verantwortlich ist. Oft gibt es auch Unklarheit darüber, was als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietsache gilt. Beispielsweise gibt es Meinungsverschiedenheiten darüber, wie mit Kratzern umzugehen ist, die von Haustieren verursacht wurden. Während manche Gerichte diese als übliche Abnutzung betrachten, haben andere Gerichte entschieden, dass es sich in solchen Fällen um einen vom Mieter verursachten Schaden handelt. Um sicherzustellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben, empfiehlt es sich, in Zweifelsfällen den Rat eines Anwalts einzuholen.
„Neu für Alt“-Grundsatz
Wenn Sie als Mieter einen Schaden verursacht haben, sind Sie dazu verpflichtet, ihn zu ersetzen. In solchen Fällen gilt der Grundsatz „Neu für Alt“, der besagt, dass Sie nicht für den Neuwert, sondern für den Zeitwert aufkommen müssen. Das bedeutet, dass wenn Sie beispielsweise die Badezimmerarmatur beschädigt haben, der Vermieter von Ihnen verlangen kann, dass Sie für die Reparatur oder den Ersatz aufkommen, aber Sie müssen nicht den vollen Preis für eine neue Armatur bezahlen. Wenn der Wasserhahn oder Duschkopf bereits veraltet sind, werden die Kosten für ihren Ersatz in der Regel geringer sein.
Im Falle von Kratzern im Parkett muss der Mieter in der Regel nur einen Teil der Kosten für deren Beseitigung übernehmen. Dies gilt, wenn das Parkett bereits ein gewisses Alter hat und somit aufgrund von Abnutzung ohnehin bald abgeschliffen werden müsste. Nach Ansicht vieler Gerichte gilt der „Neu für Alt“-Grundsatz auch in diesem Fall. Das bedeutet, dass der Mieter nicht für den Neuwert, sondern nur für den Zeitwert aufkommen muss. Wenn der Vermieter also die kompletten Kosten für die Abschleifung des Parketts fordert, ist diese Forderung wahrscheinlich zu hoch und muss angepasst werden.
Schadenersatz bei ausbleibender Renovierung
Wenn der Mieter per Mietvertrag zur Endrenovierung verpflichtet ist, muss er die Schönheitsreparaturen übernehmen. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden und von Innentüren sowie das Verschließen von Dübellöchern.
Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, wird der Vermieter in der Regel zunächst eine Frist setzen, innerhalb derer die vom Vermieter angegebenen Arbeiten erledigt werden müssen. Sollten Sie zu diesem Zeitpunkt bereits ausgezogen sein, muss der Vermieter Ihnen Zugang zur Wohnung gewähren, um die Reparaturen durchzuführen.
Wenn die Schönheitsreparaturen innerhalb der Frist nicht erledigt werden, hat der Vermieter das Recht, die Arbeiten von einem Profi zu ortsüblichen Preisen durchführen zu lassen. Die Kosten darf der Vermieter in Rechnung stellen oder direkt von der Kaution abziehen.
Gut zu wissen: Wenn es um Schönheitsreparaturen geht, muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Erst wenn diese Frist verstreicht, darf der Vermieter Schadenersatz fordern. Bei tatsächlichen Mietschäden ist eine solche Frist nicht nötig: Der Vermieter kann auch direkt Geldersatz fordern, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17).
Welche Fristen muss der Vermieter bei Schadenersatzansprüchen beachten?
Es ist wichtig zu beachten, dass die Verjährungsfrist erst beginnt, wenn der Anspruch entstanden ist. Ist beispielsweise erst Monate nach Ihrem Auszug aus der Wohnung festgestellt worden, dass Schäden an der Mietsache vorliegen, beginnt die Verjährungsfrist erst zu diesem Zeitpunkt zu laufen.
Es ist ratsam, sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass die Verjährungsfristen beachtet werden und Ansprüche rechtzeitig geltend gemacht werden.
Wann beginnt die Frist zu laufen?
Die Verjährungsfrist bei zivilrechtlichen Ansprüchen beträgt gemäß § 195 BGB in der Regel drei Jahre. Eine Ausnahme besteht für Ansprüche, die sich aus der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ergeben. Für diese Ansprüche gilt eine verkürzte Verjährungsfrist von nur sechs Monaten (§ 548 BGB). Diese Frist gilt auch bei der Geltendmachung von Ansprüchen, die sich aus unterlassenen Renovierungsarbeiten ergeben.
Die Verjährungsfrist des Vermieters beginnt jedoch nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen, sondern erst mit der Rückgabe der Mietsache. Sollte sich die Rückgabe der Wohnung verzögern, zum Beispiel weil sie mehrfach von Mieter und Vermieter begangen wird, ist der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe entscheidend. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung auf Mängel und Schäden zu untersuchen.
Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einem Urteil vom 15. Januar 2019 (Az. 2 U 173/18) entschieden, dass die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche des Vermieters auch dann beginnt, wenn der Mieter die Mietsache unter Verstoß gegen seine vertraglichen Pflichten verlässt, beispielsweise indem er die Wohnung unterlässt oder beschädigt zurückgibt. In diesem Fall ist die Verjährungsfrist nicht vom Zeitpunkt der Rückgabe, sondern vom Zeitpunkt der Pflichtverletzung abhängig.
Grundsätzlich sollten Sie im Schadensfall immer einen Fachanwalt konsultieren.
Wohnflächenberechnung
Die Bedeutung und Funktion der Wohnfläche sowie deren Berechnung wird von Mietern und Hausbesitzern oft unterschätzt. Doch sie spielt für die Nutzung sowie für den Kauf- und Verkauf von Immobilien eine wichtige Rolle: Verkäufer ermitteln mithilfe der Wohnfläche den Preis für den Immobilienverkauf. Interessenten, die eine Immobilie ins Auge gefasst haben, ermitteln mit dieser Fläche den ungefähren Preis für den Immobilienkauf. Vermietern ist es möglich, die Miethöhe festzulegen. Mieter vergewissern sich, ob die Höhe der Miete gerechtfertigt ist und ob sie sich eine Wohnung mit einer bestimmten Wohnfläche leisten können. Stellt der Mieter eine falsche Angabe im Vertrag fest, kann er eine Mietminderung durchsetzen. Abweichungen bei der Wohnfläche haben damit einen direkten Einfluss auf Miet- und Kaufpreise von Häusern und Wohnungen.
Die Wohnfläche dient auch als Orientierungswert, wenn es um die Ermittlung von Sanierungskosten geht. Wenn Sie einen Bauantrag für das Bauen eines Hauses stellen, spielt die Nutzungsart des Gebäudes eine wichtige Rolle. Die Wohnfläche legt hier fest, ob es sich bei Ihrem Traumhaus um eine Wohnung oder ein Nichtwohngebäude handelt. Ein Haus gilt erst dann als Wohngebäude, wenn die Hälfte der Nutzfläche zu Wohnzwecken dient.
Beim Kauf einer Immobilie entfällt eine Grundsteuer, die Sie als Eigentümer jedes Jahr zahlen müssen. Die Wohnflächenberechnung bildet die Grundlage für die Höhe der anfallenden Grundsteuer. Um eine zu hohe Zahlung zu vermeiden, ist es wichtig, die Wohnfläche Ihrer Immobilie zutreffend zu ermitteln.
Banken ermitteln bei einem Immobilienkauf mithilfe dieser Fläche die Wirtschaftlichkeit Ihres Kaufvorhabens. Wenn Sie eine Gebäude- oder Hausratversicherung abschließen, legt die Versicherung die Versicherungssumme fest und nutzt dabei die Wohnfläche. Hierfür greifen Versicherungen auch zu diversen Modellen: Der Wert Ihres Hausrats wird über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter bestimmt.
Eine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht. Der Nachteil: Je nach Methode fallen die Ergebnisse manchmal unterschiedlich aus, wie die folgenden Beispiele zeigen:
Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es?
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu Ihrer Immobilie gehören. Die Gesamtwohnfläche ist, wie bereits erwähnt, eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises beim Immobilienkauf. Sie spielt aber auch für Gebäude- und Hausratversicherungen eine wichtige Rolle.
Wohnflächenberechnung DIN 277
Diese Berechnung bezieht sich eigentlich auf Grund- und Raumflächen von Bauwerken im Hochbau. Vermieter und Verkäufer bevorzugen diese Methode – auch gerade, weil sich diese nicht zur Berechnung von Wohnfläche eignet. Die Norm erzielt ein größtmögliches Flächenergebnis und bevorteilt so Vermieter und Verkäufer. Flächen unter Dächern, Balkone und Kellerräume werden von der DIN 277 miteinbezogen.
Die Berechnung nach DIN 277 ist für Wohnungen, die nicht mithilfe öffentlicher Mittel finanziell unterstützt werden, nicht verbindlich. Hier kann Ihr Vermieter entscheiden, ob er diese Norm nutzt oder zur Wohnflächenverordnung greift (siehe unten). Sobald die DIN 277 gilt, wird eine größere Wohnfläche berechnet. Dadurch steigt der Mietpreis deutlich. Woran liegt das? Balkone, Terrassen, Kellerräume, aber auch Flächen unter Dachschrägen zählen im Rahmen dieser DIN-Norm zu 100 Prozent zur Wohnfläche dazu. Bei Dachgeschosswohnungen kann es passieren, dass durch die Berechnung mit DIN 277 eine bis zu 20 Prozent größere Fläche entsteht.
Als Berechnungsgrundlage nutzt DIN 277 die gesamte Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses. Die DIN-Norm berücksichtigt dabei Nutzflächen wie Lagerräume, Verkehrsflächen wie Eingänge oder Fluren und Funktionsflächen wie Heizungsräume. Der Unterschied zu anderen Verordnungen und Normen: Balkon, Dach und Kellerraum werden angerechnet und das zu 100 Prozent.
Wohnflächenberechnung mit Hilfe von DIN 277:
- Sie ermitteln zuerst die Brutto-Grundfläche des Hauses oder der Wohnung. Als Grundlage können Sie die Außenmaße für das Haus oder der Wohnung nutzen.
- Anschließend ziehen Sie von dieser Zahl die Konstruktionsflächen – wie Wände, Nischen und Pfeiler – ab. Auf diese Weise erhalten Sie die Netto-Grundfläche.
- Diese Grundfläche wird dann in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche aufgeteilt. Die Funktionsfläche wird abgezogen. Zum Schluss erhalten Sie die Wohnfläche nach DIN 277
Wohnflächenberechnung DIN 283
Dieser Berechnungsmethode begegnet man nur noch äußerst selten, denn sie wurde im Jahr 1983 vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt. Der Grund: Die Methode gilt als veraltet. Vermieter können sich auf diese DIN-Norm berufen, solange alle Parteien wissen, dass sie als Grundlage zur Wohnflächenberechnung herangezogen wurde. Auch Räume, die nicht klar zur Wohnung oder zum Haus gehören, müssen bei der Berechnung mit dieser DIN-Norm berücksichtigt werden – beispielsweise Garagen und Heizungsräume.
Zweite Berechnungsverordnung
Bis zum 1. Januar 2004 orientierte man sich an der zweiten Berechnungsverordnung. Dabei handelte es sich um eine Verordnung, mit der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt wurde. Angewendet wurde die zweite Berechnungsverordnung im sozialen Wohnungsbau und beim steuerbegünstigten freien Wohnungsbau. Auf dieser Grundlage kann eine Miete – die sogenannte Kostenmiete – ermittelt werden, die die anfallenden Kosten inklusive der Verzinsung des Eigenkapitals abdeckt. Zu diesem Zweck regelt diese Berechnungsverordnung die Berechnung von Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten, Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.
Bei Neu-Berechnungen wird sie zwar nicht mehr genutzt, aber in manchen Fällen ist sie noch immer gültig: Also bei Werten, die bis zum 31. Dezember aufgrund der zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurden.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)
Eigentlich wird nur die Wohnfläche von öffentlich gefördertem Wohnbau mit der WoFIV berechnet. Diese Verordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Nach der Wohnflächenverordnung setzt sich die Wohnfläche aus der Grundfläche der Wohnräume zusammen. Doch die Grundfläche gleicht nicht der Wohnfläche. Denn bestimmte Flächen werden bei der Berechnung abgezogen.
Räume wie Badezimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer, Toiletten, Wohnzimmer sowie Flure und Abstellräume zählen zur Wohnfläche. Aber auch Einbaumöbel, Fenster, Türrahmen oder Badewannen werden berücksichtigt. Der entscheidende Faktor ist hier die Raumhöhe. Flächen mit einer Raumhöhe von einem bis zwei Meter zählen zu 50 Prozent, alle Flächen über einer Höhe von zwei Metern zählen zu 100 Prozent. Ein Sonderfall sind Dachschrägen. Ist die Fläche unter der Schräge bis zu einem Meter hoch? Dann müssen Sie diese bei der Berechnung nicht berücksichtigen. Heizungsräume, Waschküchen, Garagen oder Schornsteine und (freistehende) Pfeiler zählen bei der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Gerichte berufen sich im Streitfall oft auch bei frei finanziertem Wohnraum, der zum Wohnen genutzt werden kann, auf diese Methode. Sie benötigen Hilfe bei der Berechnung? Gerne erstellen unsere Finanzexperten eine qualifizierte Wohnflächenberechnungen nach WoFlV für Sie.
Aufgrund der unterschiedlichen Ergebnisse der Methoden sind Missverständnisse und verschiedene Quadratmeterzahlen vorprogrammiert. Erschwerend kommt hinzu, dass im Grunde alle genannten Verordnungen nach wie vor gelten – eine Verordnung wird nur häufiger oder seltener verwendet. Wenn es möglich ist, sollte mit dem Eigentümer vor dem Haus- oder Wohnungskauf geregelt sein, welche Wohnflächen-Berechnungsmethode angewendet wird.
Sie haben keinen Hinweis und keine Absprache bezüglich der Berechnungsmethode? Dann gilt die zweite Berechnungsverordnung, die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist.
Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
Zwar können die anderen oben genannten Verordnungen zum Errechnen der Wohnungsgröße herangezogen werden. Doch die Wohnflächenverordnung ist die aktuellste Methode. Bei dieser Berechnung werden alle Räume, die zum Haus oder zur Wohnung gehören, berücksichtigt: Abstellräume, Bad, Esszimmer, Flure, Kinderzimmer, Küche und Wohnzimmer. Es gibt aber eine Reihe von Räumen und Flächen, für die Sonderregelungen gelten:
Balkone und Dachterrassen werden zu einem Viertel berücksichtigt. Die Dachterrasse ist qualitativ hochwertig? Dann zählt die Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche.
Da sich die Garage außerhalb des Hauses befindet, zählt sie nicht zur Wohnfläche.
Tür-, Fenster- und Wandnischen, die weniger als 13 cm tief sind, nicht bis zum Boden herunter reichen sowie Treppen, die vier oder mehr Stufen haben, werden von der Wohnfläche abgezogen. So müssen Sie auch bei freistehenden Säulen und Schornsteinen vorgehen, die höher als 1,5 m sind und mindestens 0,1 Quadratmeter Fläche haben.
Der Untergrund von eingebauten Badewannen, Herden, Heiz- oder Klimageräten und Öfen wird zur Wohnfläche mitgerechnet. Dieser Aspekt zählt auch bei Einbaumöbeln, freiliegenden Installationen und versetzbaren Raumteilern.
Auch die von allen Seiten geschlossenen Wintergärten und Schwimmbäder werden bei der Wohnflächenberechnung einbezogen: Zur Hälfte ihrer Fläche. Ihr Wintergarten oder Schwimmbad ist beheizt? Dann wird deren vollständige Fläche für die Berechnung genutzt.
Bei der Vermessung müssen Sie neben oder oberhalb Verkleidungen und Leisten mit dem Maßband ansetzen, denn diese zählen bei der Berechnung ebenfalls dazu.
Energieausweis und CO2-Steuer
Zum Jahreswechsel tritt sowohl die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2023 als auch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz in Kraft. Ich möchte Sie hiermit darüber informieren, dass damit aus unserer Sicht keine wesentlichen Änderungen im Bezug auf den Energieausweis verbunden sind. Eine detailliertere Stellungnahme zu den beiden Gesetzen finden Sie im Folgenden.
Der Energieausweis ist keine Rechtsgrundlage zur Kostenaufteilung der CO2-Steuer
Am 25.11.22 beschloss die Bundesregierung das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, nach welchem die CO2-Kosten nicht mehr nur durch den Mieter, sondern künftig auch anteilig vom Vermieter getragen werden müssen. Der Anteil richtet sich indirekt nach dem Sanierungsstand des Gebäudes, konkret nach einem Stufenmodell abhängig von den CO2-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche.
Häufig werden wir gefragt, wo man die entsprechende Angabe im Energieausweis findet. Zwar gibt es seit Inkrafttreten des GEGs im Mai 2021 in jedem Energieausweis Angaben zu den CO2-Emissionen des Gebäudes (je nach Ausweisart auf Seite 2 oder 3), doch werden diese nicht zur Einstufung herangezogen.
Der Vermieter muss die Einstufung jedes Jahr aufs Neue vornehmen. Die Versorger sind verpflichtet, mit Ihrer Rechnung zur Brennstofflieferung die damit verbundenen, tatsächlichen CO2-Emissionen offen zu legen. Der Vermieter muss anschließend diese CO2-Emissionen durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes teilen um das Gebäude im Stufenmodell einzuordnen.
Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
Am 28.07.22 wurde eine Novellierung des GEG bekanntgegeben, die am 1. Januar 2023 in Kraft tritt. Das GEG regelt u.a. in §79-88 die Pflicht zum Energieausweis, doch diese Paragraphen bleiben von Änderung unberührt.
Zentraler Teil der Novelle sind strengere Anforderungen an Neubauten im Wohn- und Nichtwohnbereich. In diesem Zuge gibt es auch Änderungen zu Primärenergiefaktoren und Treibhausgasemissionen, die die Berechnung des Energieausweises am Rand beeinflussen, aber das betrifft natürlich nur die Aussteller der Energieausweise. Eigentümer müssen sich dazu keine Gedanken machen.
Für konkrete Informationen fragen Sie bitte einen Fachanwalt.
Mieterhöhung in Berlin und München: Möglichkeiten und Vorschriften
In Berlin und München gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Miete für eine Wohnung zu erhöhen. Eine davon ist die Staffelmiete, bei der die Mieterhöhungen im Voraus vertraglich festgelegt werden. Dabei muss der Zeitpunkt und der Betrag der Erhöhung im Mietvertrag exakt definiert sein. Formulierungen wie „5 % jährlich“ sind unzulässig. Mit der Staffelmiete wissen Vermieter und Mieter lange im Voraus, was sie finanziell erwarten können.
Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Indexmiete, bei der die Miete für die gesamte Mietdauer an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Wenn der Verbraucherpreisindex zum Beispiel um 2 % steigt, kann der Vermieter die Miete entsprechend anheben. Die Erhöhung kann alle 12 Monate erfolgen, muss aber schriftlich angekündigt werden und ist erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens zu zahlen.
Wenn keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, kann der Vermieter in Berlin und München die Miete innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. In beiden Städten muss die Mieterhöhung jedoch begründet werden, entweder durch Vergleichswohnungen, die Berechnung des örtlichen Mietspiegels oder ein Sachverständigengutachten. Es gibt auch bestimmte Gebäude, für die der Mietspiegel keine Anwendung findet und bei denen die Mieterhöhung mit Vergleichsobjekten begründet werden muss.
In jedem Fall muss der Mieter über die Gründe und die Höhe der Mieterhöhung informiert werden und die Erhöhung muss innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegen. In Berlin und München beträgt die Kappungsgrenze, also die maximal zulässige Mieterhöhung, in Gebieten mit knappem Wohnraum 15 % innerhalb von 3 Jahren. Es ist wichtig zu beachten, dass die Mieterhöhung innerhalb dieser Grenzen liegen muss. Wenn die Mieterhöhung höher ist als die Kappungsgrenze, kann der Mieter sie ablehnen und muss die alte Miete weiterzahlen.
Es ist auch möglich, dass der Vermieter ein formelles Mieterhöhungsverlangen stellt, um die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter schriftlich mitteilen, dass er eine Mieterhöhung verlangt und die Gründe dafür angeben. Der Mieter muss dann innerhalb einer Frist von drei Monaten schriftlich antworten und entweder dem Verlangen zustimmen oder widersprechen. Widerspricht der Mieter dem Verlangen, kann er das Mieterhöhungsverlangen ablehnen und muss die alte Miete weiterzahlen. Wenn der Mieter dem Verlangen zustimmt, wird die neue Miete ab dem Zeitpunkt der Zustimmung fällig.
Es empfiehlt sich, einen Anwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle Vorschriften eingehalten werden.
Nebenkostenabrechnung: Fristen, Rechte und Pflichten für Vermieter
Die jährliche Abrechnung von Nebenkosten für den Mieter ist eine Pflicht des Vermieters. Allerdings gibt es häufig Streit über diese Abrechnungen.
Laut § 556 BGB muss der Vermieter von Wohnraum jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter neben der Miete monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten leistet. Die umlagefähigen Nebenkosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt.
Der Vermieter hat ein Jahr Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die Frist beginnt am Ende des Abrechnungszeitraums. Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 muss bis zum 31.12.2022 vorliegen.
Wenn der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen. Allerdings gilt dies nicht umgekehrt: Auch bei verspäteter Abrechnung muss der Vermieter ein vorhandenes Nebenkostenguthaben an den Mieter auszahlen.
Wenn der Mieter Fehler in der Abrechnung entdeckt, hat er ein Jahr Zeit, um Widerspruch einzulegen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Einwendungen mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende der Abrechnungsfrist. Beispiel: Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2021 endet am 31.12.2022. Der Anspruch des Mieters verjährt also am 31.12.2025.
Auch der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Nachzahlungsanspruch entsteht frühestens mit Erteilung einer wirksamen Nebenkostenabrechnung.
Dies stellt keine steuerliche oder Rechtsberatung dar. Im Zweifel lassen Sie sich bitte von einem Rechtsanwalt beraten.
Frohe Weihnachten und ein glückliches und gesundes Neues Jahr!
Immobilie als Altersvorsorge ist gefragt
Wegen der hohen Inflation ist die Immobilie als Altersvorsorge für viele Deutsche weiterhin gefragt. Aus selben Grund kommt für viele Eigentümer aber auch ein Verkauf der eigenen Immobilie im Alter nicht in Frage.
Viele Menschen in Deutschland schätzen die eigene Immobilie als sichere Wertanlage, obwohl steigende Zinsen und die restriktivere Kreditvergabe der Banken den Kauf einer Immobilie derzeit erschweren.
Auch wenn derzeit in der Presse von einer Blasengefahr und Nachfragerückgang zu lesen ist, glauben viele Immobilieninvestoren, dass der inflationsbereinigte Wert einer heute gekauften Immobilie in den kommenden zehn Jahren deutlich wachsen wird. Mit Recht. Es wird immer noch zu wenig gebaut, der Bedarf an Wohnraum wächst immer weiter und alternative Investitionsmöglichkeiten bergen höhere Risiken.
Mietvertrag – kostenlose Nutzung der Einbauküche
Vermieter haben keine leichte Entscheidung zu treffen, wenn es um den Abschluss eines neuen Mietvertrages geht.
Zunächst sind die Mietsache die vermieteten Räumlichkeiten selbst. Aber wie verhält es sich, wenn Mobilar, insbesondere eine Einbauküche mitvermietet werden?
Einerseits steigert die Ausstattung auch den Mietwert/Mietzins des Mietobjektes – wichtig bei der Berechnung über den Mietspiegel. Andererseits obliegt dem Vermieter auch die Verantwortung für Reparaturen oder Ersatz, wenn am Mobilar etwas kaputt geht und das Verschulden dem Mieter nicht nachzuweisen ist.
Einbauküche, kostenlose Nutzung im Mietvertrag – Mieter klagen wegen Reparaturkosten
Das Amtsgericht Berlin-Neukölln (Az. 18 C 182/17) entschied am 14.11.2017:
Es bestehe kein Anspruch, dass der Vermieter Reparaturkosten für die in der Wohnung befindliche Küche zahlt, da die Küche zur unentgeltlichen Nutzung überlassen worden sei.
Damit sei die Einbauküche nicht Bestandteil der Mietsache – bei Mieterhöhungen könne die Küche als Ausstattung der Wohnung auch keine Berücksichtigung finden.
Die Formularklausel zur Regelung über die unentgeltliche Überlassung und Nutzung, und dass für den Vermieter keine Instandsetzungspflicht und keine Instandhaltungspflicht besteht, sei nicht zu beanstanden. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, eine Mietwohnung mit einer Küche auszustatten.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt klären.
Immobilie inserieren – Soziale Medien?
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie mit einem Inserat in den einschlägigen Online-Portalen nicht viel falsch machen können.
Immobilienverkäufer wissen häufig nicht, wo und wie sie die Zielgruppe für ihre Immobilie am besten erreichen. Sollten es mehr als ein Online-Portal sein? Oder lohnt es sich Immobilien zu inserieren in Soziale Medien, wie Facebook-Anzeigen und Facebook-Gruppen? Nur wer die richtige Strategie hat, kann den Vermarktungsprozess verkürzen und zu einem marktgerechten Preis seine Immobilie verkaufen.Suchen Sie Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Wir inserieren Ihre Immobilie, für Sie kostenlos, zielgruppenorientiert. Kontaktieren Sie uns! Wir kümmern uns darum.
Wir haben seit einigen Jahren, neben unseren Immobilienofferten, auch eine Vielzahl von redaktionellen Beiträgen zur Immobilienwirtschaft in die Sozialen Netzwerke gepostet. Das erhöht die Sichtbarkeit der Immobilienangebote durch gezieltes SEO-Marketing. Der Markt, Zielgruppen und Reichweite, ändern sich rasch. Hierauf muss man reagieren, so dass sich die große Aufwand nicht in Luft auflöst. Daher werden wir ab 2023 gezielter die Sozialen Medien mit Inhalten befüllen. Dabei spielt die Verwendung neuer Software und die gezieltere Selektion der Plattformen eine Rolle. Wir haben gelernt, auf welche Posts es nur Werbe-Feedbacks aus der Branche gibt und wo es dem Auftraggeber als Verkäufer, Vermieter oder Immobilieninteressent einen wirklichen Mehrwert bringt.
Wir werden uns wiedersehen, wo Sie sich digital am liebsten befinden.
Immobilienberatung ist Vertrauenssache
Glückliche und zufriedene Kunden sind unser Anspruch.
Dass dieses Konzept nachhaltig und erfolgreich ist, zeigt, dass wir hauptsächlich von Empfehlungen und Referenzen leben. Immobilienberatung und Immobilienverkauf ist Vertrauenssache. Und das soll auch in Zukunft so bleiben. Daher werden Sie von uns immer kompetent und ehrlich beraten.
Für einen in Ballungsgebieten (wie Berlin und München) tätigen Makler ist es eine herausfordernde Arbeit, neue Verkaufsaufträge anvertraut zu bekommen. Wenn man durch seine Arbeit überzeugt, wird man von seinen Auftraggebern auch weiterempfohlen.
Wir freuen uns darüber, dass wir regelmässig dieses Vertrauen entgegengebracht bekommen. Jedoch ist die Nachfrage, die uns von Kaufinteressenten in Berlin und München erreicht, so gross, dass wir uns nicht darauf ausruhen können und wollen. Deshalb arbeiten wir intensiv daran, unsere Leistung publik zu machen.
Wir sprechen dafür nicht nur Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsicht an, sondern fragen im gesamten Umfeld nach.
Deshalb gibt es unsere Immobilienprämie für Ihre Empfehlung.
Wir freuen uns, wenn auch Sie uns Ihr Vertrauen entgegenbringen.
Quelle unserer Aufträge:
Empfehlung durch zufriedene Kunden
72%
Eigene Website, soziale Medien
12%
Besuch im Ladenbüro
9%
Empfehlung durch Tippgeber
6%
Onlineanfrage über Portale
1%
Lastenausgleichsgesetz?
Bei Gesprächen mit Immobilieninteressierten wurde ich häufig auf ein Thema angesprochen: Lastenausgleichsgesetz.
Vor allem in den sozialen Netzwerken liest man derzeit häufig, dass mit Hilfe des Lastenausgleichsgesetzes (LAG) vor allem Immobilieneigentümer geschröpft werden sollen, um die Staatskassen wieder zu füllen. Diese Gerüchte über Zwangszahlungen für Immobilieneigentümer sind jedoch nicht richtig.
Diese falschen Aussagen werden mit teilweise wahren Aussagen untermauert, wie dem Artikel 14 Grundgesetz Abs. 2: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Auf diese Weise erhalten die Gerüchte von Zwangsenteignung und Zwangshypotheken eine gewisse Glaubwürdigkeit und veranlassen Immobilienbesitzer zur Sorge um ihr Eigentum. So dient auch die ab 2025 gültige Grundsteuerreform, für die Eigentümer bis Januar 2023 eine Steuererklärung abgeben müssen, und die Zensus-Befragung durch das Statistische Bundesamt, dazu, diese Geschichten zu untermauern.
2019 wurde das „Sozialgesetzbuch Vierzehntes Buch – Soziale Entschädigung – (SGB XIV)“ verabschiedet, und soll zum 2024 in Kraft treten. Hiermit sollen bisherige Gesetze zur Entschädigung zusammengefasst und modernisiert werden, insbesondere, weil es inzwischen nur noch wenige Betroffene von kriegsbedingten Ausgleichszahlungen gibt. Eine Anwendung des neuen Gesetzes ist die Entschädigung von Impfgeschädigten.
In den Sozialen Netzwerken wird dieses Gesetz mit dem sogenannten Lastenausgleichsgesetz in Verbindung gebracht. Im Jahr 1952 wurde das Gesetz über den Lastenausgleich beschlossen, um Deutsche, die infolge des Zweiten Weltkriegs große Vermögensverluste erlitten hatten, zu entschädigen und gleichzeitig den Wiederaufbau zu unterstützen. Deutsche, die nach dem Krieg noch über ein hohes Sachvermögen verfügten, hatten eine Lastenausgleichsabgabe in Höhe von 50 Prozent des berechneten Vermögenswertes zu zahlen. Betroffen davon waren häufig Immobilienbesitzer. Die Höhe der zu leistenden Zahlung orientierte sich an dem Wert der Immobilie im Jahr 1948. Die Zahlung konnte über 30 Jahre verteilt werden, was die Last relativierte, da die Werte der der Immobilien stiegen.
Das Lastenausgleichsgesetz besteht zwar weiterhin. Dass jedoch Impfgeschädigte oder andere durch die Corona-Krise Geschädigte durch eine solche Vermögensabgabe entschädigt werden, stimmt nicht. Die 2019 beschlossene Reform des Entschädigungsrechts entspricht nicht dem Lastenausgleich. In § 60 Infektionsschutzgesetz (IfSG) ist geregelt, dass Entschädigungszahlungen für Menschen mit Impfschäden aus staatlichen Mitteln finanziert werden. Das steht in §§ 24 und 135 des neu geschaffenen SGB XIV geschrieben.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Versicherungen für Immobilienbesitzer
Wer in eine Immobilie investiert, freut sich über diese wertstabile und börsenunabhängige Wertanlage. Wer das große Glück hat, vielleicht sogar die eigenen Kinder in dem seit Generationen gehegten Familienbesitz aufwachsen sehen zu dürfen, ist sich neben dem finanziellen auch der ideellen Bedeutung eines Hauses bewusst. Dieser kann von unschätzbarem Wert sein.
In jedem Falle ist es anzuraten, den Immobilienbesitz durch wohlüberlegte Versicherungen gegen Schäden ausreichend abzusichern, denn diese sind selten mit geringem finanziellen Aufwand zu begleichen und können durchaus ein existenzbedrohendes Ausmaß annehmen.
Versicherungsbedürfnisse und Standortabhängigkeit gehören zusammen
Der erste Schritt besteht darin, Klarheit über die tatsächlichen Versicherungsbedürfnisse zu erhalten. Hier kann es zu Unterschieden ja nach persönlichem Sicherheitsbedürfnis kommen, ein solides Basispaket jedoch ist in jedem Falle ein guter Anfang. Um die Erfordernisse herauszufiltern, reicht es nicht, den Zustand der Immobilie und der Bausubstanz einzuschätzen. Es zählt, wie auch bei der generellen Bewertung von Immobilien, die Lage.
Es gibt Regionen und Standorte, die aufgrund ihrer topografischen Besonderheiten, der Nähe zum Wasser oder zu einem Gebirge zum Beispiel, einem besonderen Risiko ausgesetzt sind. Die Höhe des Schadenrisikos ist in Abstufungen von gering bis sehr hoch ermittelbar. Beziehen Sie neben der Betrachtung der Ereignisse der letzten Jahre Experteneinschätzungen für zukünftige Entwicklungen in Ihre Entscheidungen mit ein. Auch im Internet finden Sie aufschlussreiche Tools zur Beurteilung von regionalen Risiken für Immobilien.
Extreme Wetterereignisse hat es von Beginn der Aufzeichnungen an immer wieder gegeben, wissenschaftlich belegt ist aber auch, dass diese, durch den Klimawandel bedingt, in Zukunft häufiger und vehementer auftreten können. Umso folgenschwerer kann es sein, wenn Immobilien betroffen sind.
Unbedingt: die Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung umfasst sämtliche Teile der Immobilie. Dazu gehören das Dach und die Wände, eingebaute Türen und Fenster sowie Terrassen und Balkone. Ebenfalls versichert sind fest installierte Bestandteile wie eine individuell geplante Küche und Einbaumöbel, fest verlegte Böden und die sanitären Installationen inklusive der Heizungsanlagen. Auch ein Treppenlift wäre eingeschlossen.
Ebenso trägt sie Schäden an zwar beweglichen, aber fest zum Gebäude gehörenden Dingen wie Klingel- und Briefkastenanlagen und Müllbehältnissen. Oft wird für Nebengebäude wie Garagen und Carports ein zusätzlicher angeboten.
Folgende Gefahren deckt die Wohngebäudeversicherung ab:
- Brand und Blitzeinschlag
- Sturmschäden und Hagelschlag
- Leitungswasserschäden (Rohrbrüche)
Empfohlen: Zusatzversicherung „Elementar“
Oben erläuterte wetterbedingte Ereignisse bedürfen einer zusätzlichen Absicherung durch die sogenannte Elementarschadenversicherung. Diese deckt Schäden durch Hochwasser, Starkregen und Wasserrückstau sowie Stürme ab einer Windstärke 8 auf der Beaufortskala ab. Auch Naturkatastrophen wie Erdbeben, Erdrutsche und Erdsenkungen, Lawinen und Schneedruckschäden sind enthalten.
Der Elementarschaden-Baustein kann nur in Kombination mit einer Wohngebäudeversicherung als Basis abgeschlossen werden.
Empfohlen: Hausrat
Zum einen gilt es, die Immobilie, also das Gebäude an sich, und zum anderen das Inventar zu schützen. Denn auch der Hausrat kann einen Totalschaden erleiden, beispielsweise durch einen Brand.
Eine Hausratversicherung sichert den gesamten Hausrat gegen Feuer, Raub, Einbruchdiebstahl, Vandalismus, Leitungswasserschäden und Zerstörung durch Naturgewalten. Da sich der Wiederbeschaffungspreis bei Eintreten eines Versicherungsfalles am Neuwert orientiert, ist bei Abschluss der Versicherung eine realistische Einschätzung von großer Bedeutung. Bei Bedarf ziehen Sie einen Gutachter hinzu, um eine ausreichende Versicherungssumme zu ermitteln.
Auch die möglichen Folgekosten auf Schadensereignisse sind versichert, dazu können Übernachtungskosten, der Einbau neuer Schlösser und vieles mehr zählen. Ebenfalls interessant zu wissen ist, dass es besondere Vereinbarungen für Hausrat außerhalb der Wohnung gibt. Im Rahmen der Außenversicherung (mit Entschädigungsgrenzen) ist Ihre Kamera auf der Reise oder Ihr Anzug in der Reinigung in der Regel bis zu drei Monaten mitversichert.
Zum Hausrat zählen neben den Möbeln auch Bargeld, Schmuck, Kunst- und sonstige Wertgegenstände, Pelze, handgeknüpfte Teppiche, Briefmarkensammlungen und Antiquitäten. Unser Tipp bezüglich des Hausrates: Dokumentieren Sie diesen in Abständen durch Fotos und bewahren Sie Belege über Anschaffungspreise sorgfältig auf, das erspart Ärger und Schätzungen unter Wert. Sollte Ihre letzte Prüfung der vorhandenen Policen bereits einige Zeit zurückliegen, so ist es sinnvoll, die Dokumente einmal prüfend durchzusehen.
Nehmen Sie sich Zeit und schauen Sie, ob aufgrund von Veränderungen der Lebensumstände vielleicht eine Optimierung möglich oder in bestimmten Fällen sogar notwendig ist.
Wir kennen den Marktwert Ihrer Immobilie
Wissen Sie, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? Ganz gleich, ob Sie sich zunächst nur über ihren derzeitigen Marktwert informieren möchten oder ob Sie Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Bedingungen verkaufen wollen: Brau & Friedrich Immobilienmarketing steht Ihnen gerne für eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung zur Verfügung.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Worauf Sie bei der Investition in eine sanierungsbedürftige Immobilie achten müssen
Die Investition in eine Immobilie will sowohl für Privatpersonen als auch für Investoren wohlüberlegt sein. Es sind viele Überlegungen im Vorfeld nötig, viele Informationen einzuholen und Entscheidungen zu treffen. Ziehen Sie es vor, all Ihre Vorstellungen und Wünsche in einem Neubauprojekt umzusetzen oder können Sie sich vorstellen, eine Bestandsimmobilie oder gar ein sanierungsbedürftiges Objekt zu erwerben? Wir wissen aus Erfahrung, dass Neubau kein „Rundum-Sorglos“-Kauf ist. Sanierungsbedarf entsteht an Immobilien naturgemäß durch das Alter. Inhaltlich definiert ist eine Sanierung im Bauwesen als die Wiederherstellung und/oder die Modernisierung eines Bauwerkes durch bauliche und technische Maßnahmen. Das Ziel ist die Beseitigung von Schäden und die Werterhaltung der Bausubstanz.
Damit das Abenteuer Immobilien-Sanierung nicht zum Albtraum wird, haben wir im folgenden einige wichtige Tipps für Sie zusammengetragen.
Der Schein kann trügen – wofür unbedingt der Rat eines Fachmannes gefragt ist
Der wichtigste Ratschlag lautet, sich nicht blenden zu lassen von dem oft verführerisch niedrig daherkommenden Kaufpreis des Objektes. Halten Sie die Augen offen für die unvermeidbaren Folgekosten, die immense Höhen erreichen können!
Selbstverständlich kann man auf eine alte, repräsentative Immobilie treffen, deren Zustand auf den ersten Blick sehr annehmbar erscheint und die sofort zu beziehen wäre. Doch leider trügt der schöne Schein nur allzu oft, die Mängel sind verborgen und entpuppen sich erst nach und nach.
Um derartige böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie unbedingt den Rat eines versierten Baugutachters einholen. Er verfügt über das Wissen und die technischen Geräte, um die Bausubstanz und das Fundament beurteilen zu können.
Ein großes Thema, das es fachmännisch abzuklären gilt, sind Schäden am Dach, Feuchtigkeit im Mauerwerk und Pilz- oder Schimmelbefall. Sind ehemals eventuell gesundheitsgefährdende Materialien verbaut worden?
Wie ist es um den Zustand der Elektrizität, wie um den der Wasser- und Rohrleitungen im ganzen Haus bestellt? Wie wird das Haus beheizt und vor allem wie alt sind die Heizungsanlagen?
Laut Energieeinsparverordnung müssen sämtliche Gas- und Ölheizungen, die älter sind als dreißig Jahre, durch neuesten Standard ersetzt werden. Sollten Kamin- und Kachelöfen bereits vor dem Jahr 1995 verbaut worden sein, müssen auch diese erneuert werden.
Weiterhin wird der Gutachter den energetischen Zustand des Hauses prüfen und für Sie bewerten. Oft kommen bei älteren Gebäuden umfangreiche Arbeiten zur Wärmedämmung und die Erneuerung der Fenster auf die neuen Besitzer zu.
Sind all diese Faktoren geprüft und bewertet, kann eine valide Einschätzung der Sanierungskosten und der Abgleich mit den zur Verfügung stehenden Mitteln erfolgen.
Abwägen der Vor- und Nachteile einer sanierungsbedürftigen Immobilie
Auf dem Papier und mit dem spitzen Bleistift lässt sich mit realistisch eingeholten, belastbaren Zahlen recht schnell eine Entscheidung für oder gegen den Kauf eines Hauses treffen.
Zusätzlich zu Kaufpreis und Sanierungskosten braucht es noch die Einschätzung einer eventuell zu erwartenden Wertsteigerung. Sie ist für Investoren und Privatkäufer gleichermaßen interessant, sollten eine Vermietung oder ein späterer Wiederverkauf in Betracht kommen.
Vergessen Sie auf keinen Fall abzuklären, ob ein Denkmalschutz besteht oder ein diesbezügliches Prüfverfahren läuft! Gerade diese Häuser üben oft eine besondere Anziehungskraft aus, finden sich aber auch gerne in strukturschwachen Gebieten, wo zwar Wertstabilität besteht, aber keine Wertsteigerung zu erzielen ist. Diese darf in attraktiven Ballungsräumen oder an aufstrebenden Standorten deutlich eher erwartet werden.
Hinzu kommt noch: Sanierungsmaßnahmen fordern Zeit. Um diese bis zum Einzug zu überbrücken, werden nicht unerhebliche weitere laufende Kosten für Mietzahlungen in der bisherigen Wohnung oder anderen Ausweichlösungen anfallen.
Die einfache Zusammenfassung der Rechnung lautet: Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie rentiert sich dann, wenn die Sanierung all-inclusive günstiger zu realisieren ist als ein kompletter Neubau.
Lassen wir aber die emotionale Seite eines Immobilienkaufes nicht ganz außer acht. Auch bei Häusern gibt es sie, die Liebe auf den ersten Blick. Und sollten die finanziellen Möglichkeiten und ausreichend Idealismus gegeben sein, warum dann nicht der Stimme des Herzens folgen, sich des Projektes annehmen und das Traumhaus für die ganze Familie entstehen lassen? Das kann auch gelten, wenn Sie wissen, dass Sie in Eigenarbeit einen Teil der Arbeiten selber verrichten können.
Wir kennen den Marktwert Ihrer Immobilie
Wissen Sie, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? Ganz gleich, ob Sie sich zunächst nur über ihren derzeitigen Marktwert informieren möchten oder ob Sie Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Bedingungen verkaufen wollen: Brau & Friedrich Immobilienmarketing steht Ihnen gerne für eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung zur Verfügung.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Ein Immobilienverkauf hängt typischerweise mit gravierenden Änderungen der Lebenssituation zusammen, beispielsweise mit einer Scheidung, einem beruflichen Wechsel oder mit altersbedingten Einschränkungen. Gerade in diesen Situationen haben die Eigentümer meist schon genug Sorgen. Der Verkauf des Eigenheims ist dann nur noch eine zusätzliche Belastung, die eher nebenbei erledigt werden soll. Allerdings kann ohne gründliche Vorbereitung und Planung beim Verkauf vieles schiefgehen – und die Zeit läuft davon!
Oft glauben Eigentümer, dass ihnen ihre Immobilie angesichts der aktuellen Marktlage geradezu aus der Hand gerissen wird. Doch selbst bei großer Nachfrage führt eine schlechte Vorbereitung des Immobilienverkaufs zu vielen Problemen und zu erheblichen Einbußen beim Verkaufserlös. Wie lange dauert ein Immobilienverkauf? Das hängt von der Herangehensweise ab.
Immobilienbewertung durch einen Profi
Wer schnell verkaufen will, ist nämlich schlecht beraten, wenn er die wichtigsten Schritte zur Verkaufsvorbereitung einfach auslässt. An erster Stelle ist da die Bewertung der Immobilie zu nennen – ein unerlässlicher Ausgangspunkt, um den richtigen Angebotspreis festzulegen und zügig zu verkaufen. Online-Bewertungen dienen lediglich als erste Orientierung, eine zuverlässige Wertermittlung kann nur durch einen Immobilienprofi mit genauen lokalen Marktkenntnissen erfolgen. Zunächst muss also die nötige Zeit für die Bewertung eingeplant werden.
Unterlagen heraussuchen und beantragen
Ein weiterer Zeitfaktor ist das Zusammentragen aller nötigen Unterlagen. Die wenigsten Eigentümer sind sich vollständig darüber im Klaren, welche Unterlagen für einen Verkauf erforderlich sind und wo sie beantragt oder gesucht werden müssen. Es gibt jedoch gesetzlich verpflichtende Dokumente, etwa den Energieausweis, die bereits bei der Besichtigung vorliegen müssen, andernfalls kann das zu Bußgeldern führen.
Professionelle Fotos und vollständige Informationen
Auch für professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé muss man natürlich einiges an Zeit aufwenden. Wer diesen Schritt aber einfach auslässt, spart am Ende nicht etwa Zeit, sondern verlängert die Verkaufsdauer. Denn flüchtig erstellte Inserate in den großen Immobilienportalen, unscharfe Fotos und fehlende Informationen führen je nach Nachfrage zu zwei möglichen Resultaten. Entweder melden sich zahlreiche Interessenten, nur um bei der Besichtigung festzustellen, dass die Immobilie doch nicht ihren Bedürfnissen entspricht. Ein Effekt, der durch ein informativeres Exposé hätte verhindert werden können – und der den Eigentümer nun um so mehr Zeit kostet, da er die vielen Besichtigungstermine managen muss. Die andere Möglichkeit ist, dass die Interessenten wegen der unattraktiven Präsentation des Angebots gleich ganz ausbleiben.
Mit Makler sparen Sie doppelt Zeit
Ein Immobilienverkauf lässt sich nur dann erfolgreich und zügig bewerkstelligen, wenn Sie ihn von Anfang bis Ende in Ruhe planen und sich genügend Zeit für alle erforderlichen Schritte nehmen. Haben Sie diese Zeit nicht, dann ist es am besten, wenn ein kompetenter Qualitätsmakler den Verkauf für Sie in die Hand nimmt. So sparen Sie nicht nur selbst Zeit und Arbeit, sondern dank der Erfahrung, die der Makler mitbringt, verkürzt sich auch die Verkaufszeit – und der Verkaufserlös steht Ihnen schneller zur Verfügung.
Sie wollen Ihre Immobilie zügig verkaufen, doch es fehlt Ihnen die Zeit und Ruhe, den Verkauf zu planen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir übernehmen das gerne für Sie!
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Abgabefrist für Grundsteuererklärung verlängert
Die Finanzminister der Länder haben entschieden, dass die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung bundesweit von Ende Oktober auf Ende Januar 2023 verlängert werden soll.
Weniger als ein Drittel der Immobilieneigentümer hat bisher seine Unterlagen online abgegeben, im September waren es nur zwanzig Prozent.
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für grundgesetzwidrig erklärt und gefordert, dass die neue Grundsteuer-Berechnung ab 2025 gelten soll. Die Finanzämter kalkulierten bisher den Wert einer Immobilie auf Grundlage veralteter Daten, nämlich von 1935 im Osten und von 1964 im Westen. Jetzt müssen fast 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Die Steuerlast wird vorausichtlich für viele Immobilieneigentümer steigen. Bisher nahmen die Kommunen durch die Grundsteuer jährlich etwa 14 Milliarden Euro ein.
Mieter zieht aus – jetzt vermieten oder verkaufen – was tun mit meiner Immobilie?
Eine Erbschaft, die Schenkung eines Hauses oder der Ablauf der Spekulationsfrist: Es gibt viele Gründe, die Eigentümer vor die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie vermieten oder verkaufen sollten.
pro und cons – vermieten oder verkaufen
Durch die Immobilienvermietung kommen auf den Vermieter verschiedene Verpflichtungen zu, die Aufwand und Investitionen mit sich bringen. Das beginnt bereits mit der Suche nach einem solventen und zuverlässigen Mieter. Entscheiden sich Vermieter für den falschen Kandidaten, drohen im schlimmsten Fall hohe Kosten. Dies ist etwa der Fall, wenn:
Mietnomaden die Immobilie bewohnen und sich weigern, die Miete zu zahlen oder es zu Mietausfällen kommt, weil sich Mieter die Miete nicht leisten können.
Mieter können die Wohnung in einen unbewohnbaren Zustand versetzen und der Vermieter muss für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach dem Auszug aufkommen, weil beim Mieter nichts zu holen ist.
Diese Szenarien drohen insbesondere, wenn sich Vermieter die Kosten für den Vermietungsprofi sparen wollen.
Der Vermieter muss auch die richtige Miethöhe ermitteln, um sich vor Klagen zu schützen. Betriebskosten des Mieters sind abzurechnen.
Generell fallen Reparatur- und Wartungsarbeiten an. Der Vermieter muss sich zwar nicht persönlich um die Beseitigung von Schäden seines Mieters kümmern, aber er ist in der Pflicht, Abhilfe durch einen Handwerker zu organisieren.
Die Entscheidung zur Vermietung kann auch nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden. Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses muss gut begründet sein und ist oft genug gar nicht möglich.
Auch die Gefahr der Abnutzung, also Wertminderung der Immobilie ist ein Grund, der Eigentümer vor der Vermietung zurückschrecken lässt. Für die Absetzung für Abnutzung (AfA) lässt sich eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen und die Anschaffungs- und Fertigungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer absetzen. Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gilt ein 40-jähriger Abschreibungszeitraum. Dies gilt jedoch nur für vermietete Immobilien und nicht für das Grundstück, da der Grund und Boden nicht abnutzt und daher nicht in seinem Wert gemindert wird.
Aktuell schrecken jedoch viele Immobilieneigentümer vor einer Vermietung zurück, weil die Bundesregierung und in noch schärferem Maße der rote Berliner Senat mit sozialistischem Aktionismus Angst und Unsicherheit verbreiten. Mietpreisbremse, Mietendeckel, Kaufverbot.
Was spricht für einen Verkauf der Immobilie?
Für Eigentümer, die weder Zeit noch Kosten in die Verwaltung und Instandhaltung ihrer Immobilie stecken möchten, bietet sich ein Verkauf an. Er ist auch in diesen Fällen eine Alternative zur Vermietung:
- Wenn die Mieteinnahme kaum oder nicht die Kosten decken.
- Wenn Ihnen die Mittel für eine notwendige Modernisierung oder Instandhaltung fehlen.
- Wenn der Verkauf die Tilgung eines Kredites ermöglicht.
- Wenn Sie mit dem Erlös eine neue Immobilie, zum Beispiel selbstgenutzte Immobilie erwerben oder sich einen anderen Traum erfüllen möchten.
- Wenn Ihre vermietete Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz ist oder die Spekulationssteuer aus anderen Gründen nicht für Sie anfällt.
- Und ganz besonders lohnenswert ist der Verkauf, wenn der Mieter aus der Immobilie auszieht, da der Erlös dadurch höher ist. In Berlin und München ist eine nicht vermietete Immobilie durchschnittlich 20 Prozent mehr wert, als eine vermietete. Denn ein Mietverhältnis lässt sich auch durch den Käufer nicht ohne Weiteres beenden.
Welche steuerlichen Aspekte gilt es zu berücksichtigen?
Bei der Frage „Vermieten oder verkaufen“ spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle: Wer seine Immobilie durch einen Kredit finanziert, profitiert in vielen Fällen von einem steuerlichen Vorteil bei der Vermietung: Denn sind die Mieteinnahmen geringer als die zu zahlenden Kreditraten, reduziert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen. Umgekehrt erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist.
Auch beim Verkauf einer Immobilie ist der Erlös unter Umständen zu versteuern. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss innerhalb dieser Spekulationsfrist eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Keine Steuer zahlen Eigentümer, die die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Ist Ihre Immobilie noch nicht abbezahlt und möchten Sie das Darlehen vorzeitig tilgen, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen. Sie erhebt in diesem Fall in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Natürlich kommt es letztendlich immer auf die persönlichen Umstände des Immobilienbesitzers an, ob er sich für eine Vermietung oder den Verkauf der Immobilie entscheidet. Daher können noch zahlreiche weitere Argumente die Wahl beeinflussen.
Sie sind noch nicht sicher, ob Sie vermieten oder verkaufen möchten?
Kein Problem. Wir beraten Sie gerne.
Weitere Nachrichten zum Thema Immobilienkauf und Immobilienverkauf
Wenn Senioren im Ruhestand bei den Kindern leben
Treppen oder Gartenarbeit bereiten immer öfter Probleme und es gibt keinen Fahrstuhl oder Treppenlift? Gesundheitliche Beschwerden treten immer häufiger auf und der Alltag ist nicht mehr allein zu bewältigen? Wenn man im Ruhestand trotzdem noch zu fit für eine Seniorenresidenz ist oder diese keine Option ist, können sich Kinder um ihre Eltern kümmern. Liegen die Wohnorte zu weit voneinander entfernt, ist ein Umzug zu oder in die Nähe der Kinder ratsam.
Was ist dabei wichtig und was wird eigentlich aus der eigenen Immobilie?
Einen alten Baum verpflanzt man nicht. Ausnahmen gibt es aber immer. Und ein Umzug zu den Kindern kann, wenn es im Alter gesundheitliche Einschränkungen gibt, unter Umständen so ein Fall sein. Steht die Entscheidung fest und die Kinder wollen und können die Eltern zu sich holen, steht ein organisatorischer und emotionaler Kraftakt an. Denn mit dem Alter fallen Umzüge immer schwerer.
Auch die Suche nach neuen Ärzten oder sich auf neue Nachbarn und ein neues Umfeld einzustellen, fällt nicht leicht. Das eigene Zuhause aufgeben zu müssen und damit verbundene Erinnerungen zurückzulassen, ist zudem herausfordernd. Vor allem aber die Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll, Vermietung oder Immobilienverkauf, ist nicht einfach beantworten.
Vermieten im Alter
Als Vermieter fallen allerhand Aufgaben an. Der Aufwand ist je nach Immobiliengröße und Anzahl der Wohnungen unterschiedlich hoch. Gesetzliche Vorgaben und Verordnungen müssen bekannt sein, damit keine rechtlichen und vertraglichen Schwierigkeiten mit den Mietern auftreten. Im ungünstigsten Fall enden solche Streitigkeiten vor Gericht. Die Rolle als Vermieter von weiter weg zu bewältigen ist eine Herausforderung. Dieses Vorhaben sollte wirklich gut überlegt sein. Schließlich möchte und sollte man im Alter unnötigen Stress vermeiden.
Verkaufen – aber ohne Emotionen
Eine andere Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie. Sollte dieser Weg eingeschlagen werden, ist es wichtig so rational wie möglich vorzugehen. Der emotionale Immobilienwert ist für Eigentümer oft sehr hoch. Diesem wird aber bei der professionellen Immobilienbewertung und Preisfindung kein Wert beigemessen.
Das Vorhaben „die Eltern ziehen zu den Kindern“ nimmt viel Zeit in Anspruch. Daher ist es ratsam, den Verkauf einen Profi zu überlassen. Schließlich soll alles reibungslos und möglichst stressfrei ablaufen. Das geht nur, wenn man zu 100 Prozent mit den Gedanken beim Verkaufsprozess sein. Ist das nicht möglich, können Fehler entstehen, die hinterher für Ärger mit dem Käufer sorgen auch hier im Worst Case vor Gericht enden können.
Während der Makler die Vermarktung, die Käufersuche und die Verhandlungen übernimmt, können Eltern und Kinder sich auf alles andere konzentrieren, das mit dem neuen Wohnort zusammenhängt. Makler pflegen oft auch regionale Kontakte und kennen sich nicht nur mit dem lokalen Immobilienmarkt, sondern auch mit lokalen Unternehmen aus. Daher kann dieser auch bei der Suche nach Umzugsunternehmen und anderen Experten unterstützen. Zudem wird durch den professionellen Verkauf der bestmögliche Erlös erzielt, mit dem das ganze Vorhaben zusätzlich finanziell erleichtert wird.
Ist ein Umzug im Alter geplant und Sie wissen nicht, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Oder brauchen Sie Unterstützung beim Verkauf? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Immobilienmarketing für Ihren erfolgreichen Immobilienverkauf
Was versteht man unter Immobilienmarketing?
Immobilienmarketing umfasst Maßnahmen, um Grundstücke und/oder Gebäude zu vermarkten. Dazu werden die Instrumente des klassischen Marketings kombiniert, um innerhalb einer bestimmten Zielgruppe und eines definierten Zielmarktes Interessenten für die Immobilie zu akquirieren.
Wie funktioniert Immobilienmarketing im Internet?
Geschäfte entstehen dort, wo sich die Zielgruppe aufhält – und das ist heutzutage hauptsächlich online. Eine Entwicklung, auf die auch die Immobilienbranche reagiert und die digitale Vermarktung von Objekten und Dienstleistungen immer mehr in den Fokus rückt. Doch wie geht Online-Immobilienmarketing eigentlich? Und worauf kommt es an?
Über 90 Prozent der Kunden beginnen heute mit der Immobiliensuche online, anstatt wie früher Zeitungsanzeigen zu studieren. Daher setzen wir primär auf Online-Marketing, um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie zu gewährleisten.
Immobilien lassen sich natürlich nicht einfach direkt über das Internet verkaufen, wie es bei Konsumgütern oft der Fall ist. Dazu sind Immobilien zu komplex und die Gesetzeslage zu regulativ.
Immobilienmarketing zielt daher nicht auf direkte Verkaufserfolge ab, sondern vielmehr auf die optimale Vorbereitung dafür – um Kontakt zu potenziellen Kunden aufzubauen und deren Interesse zu wecken.
Immobilienprofis vermarkten ihre Objekte auf Plattformen wie ImmobilienScout24, Immowelt oder Immonet. Aber es gibt auch interessante Alternativen, je nachdem um welche Immobilie es sich handelt und somit welche potentiellen Käufer die Zielgruppe ist.
Die Gebühren, die für die Nutzung der Portale anfallen, sind inzwischen enorm und die eigenen Offerten konkurrieren mit jeder Menge anderer Immobilienangebote.
Maßnahmen für zeitgemäßes Immobilienmarketing
Immobilienportale sind für potenzielle Kunden zu relevant, um sie bei der Online-Vermarktung völlig außer Acht zu lassen. Allerdings sollte man sich nicht ausschließlich darauf verlassen. Online-Marketing hat viele Facetten: von der eigenen Webseite über soziale Netzwerke bis hin zu Newslettern.
Ein allgemeingültiges Patentrezept für die richtige Immobilienmarketing-Strategie gibt es dabei nicht. Allerdings existieren gewisse Schlüsselfaktoren, die den Erfolg beeinflussen.
Emotionen
Neben den harten Fakten wie Preis, Lage oder Größe spielt das Bauchgefühl bei der Entscheidung für eine Immobilie häufig eine wesentliche Rolle. Deshalb sollten Sie in Ihren Marketing-Aktivitäten emotionalisierende Elemente einbauen. Das können beeindruckende Videos und Fotos sowie bewegende Beschreibungen der Objekte sein. Achten Sie bei der Veröffentlichung von Bildmaterial aber stets darauf, dass das Urheberrecht und Lizenzen geklärt sind.
Relevanz
Um aus einem unverbindlichen Interessenten letztlich einen Käufer zu machen, benötigen Sie insbesondere die richtigen Inhalte zum richtigen Zeitpunkt. Relevanter Content, der an Käufer ausgerichtet ist, sollte daher im Mittelpunkt all Ihrer Maßnahmen stehen.
Innovation
Moderne Technologien sind ein wesentlicher Bestandteil digitaler Kanäle. Deshalb sollten Sie diese auch nutzen, um sich einen Wettbewerbsvorteil zu sichern und gleichzeitig einen gewissen Mehrwert zu liefern. Dies können zum Beispiel Drohnenaufnahmen oder eine virtuelle Tour durch die Objekte sein, damit sich Interessenten sicherer in ihrer Entscheidung fühlen.
Fazit
Modernes Immobilienmarketing bedeutet Chance und Herausforderung zugleich. Einerseits eröffnen sich im Internet völlig neue Möglichkeiten, um mit potentiellen Käufern in Kontakt zu treten. Andererseits braucht es dafür aber auch eine durchdachte Strategie und die richtigen Maßnahmen, um das enorme Potenzial ausschöpfen zu können.
Gut, wenn man Erfahrungen auf seiner Seite hat.
Things to know before you go to Munich
sights, entertainment, food, local transport, prices, weather, tips and more…
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Munich is a metropolis with flair, international appeal, notable population growth, high income levels and a strong economic structure. These factors will continue in the future. In addition, the “cosmopolitan city with a heart” offers not only the Bavarian way of life but also a wide range of leisure activities. The attractive geographical location with its proximity to Switzerland, Austria and Italy also speaks in favour of Germany’s third-largest city. Munich will continue to develop at a high level. Not only the people of Munich appreciate this very much, but also investors from Germany and abroad. This is why property prices in Munich, not only in the central locations, have always had nowhere to go but up, and property offers are in great demand throughout the city and in the surrounding area.
Things to know before you go to Berlin
Berlin: city map, sights, entertainment, food, local transport, prices, weather, tips and much more…
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Berlin is the city in Europe with the greatest development potential. Real estate prices and the cost of living are still low for a cosmopolitan city. Berlin is a center of attraction for international creatives and high achievers. The vibrant city is one of the centers of gravity for politics and services in Europe. At the same time, the city remains true to itself with its neighborhood and nightlife, its inexhaustible cultural offerings and its high recreational value as the greenest major city in Europe. With this unique mix, the city has the potential to catch up with metropolises like London or Paris. This potential has meanwhile been discovered by well-heeled Berliners and new Berliners, investors from all over Germany, but also many foreign investors. As a result, prices have risen at an above-average rate in recent years, especially in central locations, and the number of real estate offers has fallen.
Airbnb-Vermietung in deutschen Städten
Städte und Landesregierungen setzen engere Grenzen für Airbnb und ähnliche Plattformen. Ferien-Wohnungen bringen wesentlich mehr Rendite als die gesetzlich zulässige Vermietung. So haben sich die Regeln verschärft, mit Meldepflichten und Zeitkontingenten, die Vermieter kennen sollten.
Auch die Finanzämter sind hellhörig geworden. Jedwede Mieteinkünfte sind zu melden. So haben verschiedene Behörden in Zusammenarbeit erwirkt, dass Airbnb die Namen, Adressen und Einnahmen von Vermietern an die Finanzbehörden herausgeben muss.
Übrigens, auch Mieter, die ihre Wohnung oder einzelne Zimmer als Ferienunterkunft untervermieten möchten, sind an diese Regeln gebunden. Aber sie müssen auch die Genehmigung des Immobilieneigentümers einholen.
Im Jahr 2021 hat der Senat von Berlin das Zweckentfremdungsverbotsgesetz verschärft. Nur selbst genutzte Wohnungen dürfen danach über Online-Plattformen für maximal 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung (zeitweise Vermietung) vermietet werden. Wer seine Wohnung vorübergehend vermieten will, muss sich beim Land Berlin registrieren.
In München darf nur noch der Hauptwohnsitz für maximal sechs Wochen im Jahr Ferienwohnung (zeitweise Vermietung) vermietet werden. Zudem ist Voraussetzung hierfür, dass der Mieter oder Eigentümer nachweist, in dieser Zeit verreist zu sein. Vermieter müssen sich hier ebenso registrieren.
Links:
Berlin – zeitweise Vermietung der Berliner Hauptwohnung oder Nebenwohnung:
https://service.berlin.de/dienstleistung/328146/
München – Denunziation von vermuteter Zweckentfremdung von Wohnraum :
https://www.muenchen.de/dienstleistungsfinder/muenchen/1076745/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Was Vermieter bei der Mietkaution beachten sollten
Der Mieter zahlt seine Miete nicht oder beim Auszug hinterlässt er die Wohnung in einem katastrophalen Zustand. Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Doch worauf müssen Vermieter achten und welche Alternativen gibt es zur Barkaution?
Ob Sie als Vermieter von Ihrem Recht, eine Mietkaution zu erheben, Gebrauch machen, liegt grundsätzlich bei Ihnen. Maximal darf die Kaution drei Nettokaltmieten betragen. Klauseln im Mietvertrag, die eine höhere Kaution ansetzen, sind unwirksam.
Mietern ist erlaubt, die Kaution in bis zu drei Monatsraten zu zahlen. Verwehren Sie die Ratenzahlung oder dem Mieter nach Zahlung der ersten Rate die Schlüssel zur Wohnung zu überreichen, kann das für den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Umgekehrt dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter bei der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.
Kaution optimal anlegen
In vielen Fällen wird die Kaution in Form einer Barkaution gezahlt. Da die Kaution für den Vermieter eine Sicherheit darstellt und sie trotzdem weiter dem Mieter gehört, muss sie nach geltendem Mietrecht (§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)) angelegt werden – insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen. Die Zinsen aus dem Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Ein Mieter darf jedoch nicht zwei Monate vor dem Auszug seine Miete mit der Kaution verrechnen.
Wurde der Mietvertrag beendet, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Allerdings haben Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution für einen gewissen Zeitraum zurückzubehalten. Einerseits soll ihnen die Zeit eingeräumt werden, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen, die bei der Wohnungsübergabe nicht zu sehen waren und für die der Mieter haftbar ist. Und andererseits könnten sich noch Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung ergeben. Wie lang die Kaution zurückbehalten werden darf, ist jedoch vom Einzelfall abhängig.
Alternativen
Zur Barkaution gibt es mehrere Alternativen. Mieter könnten beispielsweise ein Sparbuch mit der Kaution anlegen und es an den Vermieter verpfänden. Eine andere Möglichkeit ist eine Bankbürgschaft. Sie bürgt für die Bonität des Mieters und erfüllt die Forderungsansprüche des Vermieters. Ähnlich ist es bei der Mietkautionsversicherung. Hier bürgt die Versicherung für den Mieter.
Bei mehreren Mietern den Überblick über deren Kautionen zu behalten, ist eine zeitaufwendige Angelegenheit.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.verivox.de/baufinanzierung/themen/mietkaution/
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietsicherheit
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Die Folgen eines schlecht kalkulierten Angebotspreises beim Immobilienverkauf
Die meisten Privateigentümer haben noch nie eine Immobilie verkauft. Sie wissen daher oft nicht, welcher Preis für das Objekt wirklich angemessen ist. Um einen möglichst hohen Gewinn beim Immobilienverkauf zu erzielen, gehen sie in der Regel mit einem sehr hohen Angebotspreis in die Werbung. Mit negativen Folgen: Das Haus oder die Wohnung findet wochenlang kaum Nachfrage und verkommt schließlich zum Ladenhüter. Andererseits gilt es aber auch, nicht unter Wert zu verkaufen, denn man möchte ja kein Geld verschenken.
Krisenstimmung am Immobilienmarkt?
Steigende Zinsen und Baukosten dämpfen derzeit die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dies ist allerdings nur ein kurzzeitiger Effekt.
Es gab selbstverständlich in den vergangenen Monaten einen sehr kräftigen Anstieg der Zinsen. Allerdings von einem historisch niedrigen Niveau. Die Zinsen näherten sich jetzt langsam der Normalität an.
Zudem ist die Nachfrage, gerade nach Wohnimmobilien in den deutschen Top-Städten, schon wegen der Verknappung in den letzen Jahrzehnten praktisch nie längerfristig zurückgegangen. Dass wird sich wohl fortsetzen.
Menschen, die nun vom Kauf einer Immobilie Abstand genommen haben, drängen in den Mietmarkt und damit steigt der Druck dort auch weiter.
Bauzinsen gestiegen
In den ersten Jahreshälfte 2022 haben die Bauzinsen deutlich angezogen. Aktuell berichtete einer der grössten deutschen Baufinanzierungsvermittler von einer leichten Entspannung. Im Juni lagen die Konditionen beispielsweise für zehnjährige Darlehen in der Spitze bei 3,4 %. Jetzt bewegen sie sich wieder um 3,3 %. In der zweiten Jahreshälfte rechnet man mit gleichbleibenden bis leicht steigenden Zinsen im Bereich 3,5 bis 4 % für zehnjährige Darlehen.
Erfahrene Immobilieneigentümer erinnern sich sicher noch an die Bauzinsen der 70er, 80er und 90er Jahre. Teilweise zweistellige Zinssätze waren damals akzeptiert worden. Somit können wir trotz der aus einem historischen Tief angestiegenen Zinsen noch immer von einem Zinstief sprechen.
Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts
Bundestag und Bundesrat haben Mitte 2021 das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts beschlossen. Es tritt zum 01.07.2022 in Kraft und bezweckt durch bestimmte Mindestanforderungen an Mietspiegel sowie eine Auskunftspflicht die Erhöhung der Qualität und Rechtssicherheit.
Darüber hinaus sollen dadurch mehr Gemeinden zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel verpflichtet werden.
Der Mietspiegel legt die ortsübliche Vergleichsmiete vor Ort fest und ist damit sowohl für Vermieter als auch für Mieter sehr wichtig. In der Vergangenheit gab es um den Mietspiegel zahlreiche Rechtsstreitigkeiten. So wurde beispielsweise der Berliner Mietspiegel 2021 vom Amtsgericht Spandau in Berlin für ungültig erklärt.
Vermieter und Mieter sind nun gleichermaßen verpflichtet, die Miethöhe sowie Wohnwertmerkmale anzugeben. Vor der Reform konnten Mieter und Vermieter die Antwort verweigern, wodurch es möglich war, die Ergebnisse zu verzerren. Um die Qualität des Mietspiegels zu erhöhen, wurden datenschutzrechtliche Fragen geklärt. Meldeämter und andere Behörden sind nun in der Lage, relevante Daten mitzuteilen.
Mit Inkrafttreten der Reform müssen nun auch Mittelstädte einen Mietspiegel haben. Somit haben viele Kommunen, Vermieter und Mieter nun mehr Arbeit. 80 Prozent aller deutschen Großstädte und 60 Prozent aller Mittelstädte haben einen Mietspiegel. Die Städte ohne Mietspiegel haben bis zum 1. Januar 2023 Zeit einen solchen zu erstellen. Wenn eine Kommune einen qualifizierten Mietspiegel wählt, wird diese Frist bis zum 1. Januar 2024 verlängert. Qualifizierte Mietspiegel sind aufwendiger als die einfachen Mietspiegel, weil sie wissenschaftlich begleitet werden.
Neue Mietspiegel zu erstellen erfordert allgemein sehr viel Zeit und bei angespannten Wohnungsmärkten sind erhebliche juristische Auseinandersetzungen in Bezug auf den Mietspiegel zudem keine Seltenheit. Viele Städte, die von der Reform betroffen sind, müssen zügig handeln.
Was nichts kostet ist nichts wert
Bereits Albert Einstein wusste, das der Mensch bei allen Billigangeboten, die jeder gerne wahrnimmt, auf Dauer doch mehr sucht als das Kostenlose, das Billige, das Gewöhnliche, das was ohne Anstrengungen sofort zu haben ist.
Der Immobilienmarkt, insbesondere in Großstädten, wie Berlin oder München, spielt immer noch verrückt. Tatsache ist, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nicht mehr Immobilienobjekte auf den Markt kommen können, als überhaupt vorhanden sind.
Der Konkurrenzkampf unter den Immobilienmaklern ist gross, so dass sich viele nur damit zu helfen wissen, ihr Wissen gratis zur Verfügung zu stellen. Dies geschieht meist durch die kostenlose Wertermittlung und dann auch noch möglicherweise die kostenlose Vermittlung für den Verkäufer, was inzwischen bei vielen Wohnimmobilien illegal ist. Hierdurch verschaffen die Makler den Eindruck, dass ihre Arbeit nichts wert ist, weil diese ja kostenlos ist.
Eine reelle Bewertung ist nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat und die selbstverständlich auch etwas kostet. Was nichts kostet ist nichts wert.
Wir sehen unsere Bewertungsarbeit, die nebenbei auch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, als Arbeitsschritt zum erfolgreichen Verkauf, denn wir erhoffen uns durch die kostenlose Bewertung natürlich einen Verkaufsauftrag.
Weihnachten 2020 trat ein Gesetz in Kraft, welches die Maklerprovision teilweise neu regelt. Diese neuen Regeln betreffen nur Verbraucher, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen wollen. Die kostenlose Tätigkeit des Maklers für den Verkäufer einer solchen Wohnimmobilie wird dann nicht mehr möglich sein. Wir sind der Überzeugung, dass sich hierdurch die Qualität der Immobilienvermittlung allgemein verbessern wird und sich gute Makler besser gegenüber schlechten kostenlosen Maklerleistungen durchsetzen können – trotz Provisionsschmerz.
Wir informieren Sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Schnell-Bewertung Ihrer Immobilie
Professionelle Immobilienwertermittlung
Für eine seriöse Immobilienbewertung ist Marktkenntnis notwendig. Deshalb bieten wir die professionelle Wertermittlung nur in Berlin und Umland sowie München und Umland an. Diese kostenlose, aber professionelle Wertermittlung ist Grundlage für den professionellen Immobilienverkauf.
Wie man Immobilien verkauft.
Wir wissen einfach wie es geht.
Von der 1-Zimmer-Wohnung bis zum Wohn- und Geschäftshaus: Wir wissen, wie man Immobilien verkauft.
Mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung und stets aktuellem Wissen im Immobilienmarketing, im Immobilienrecht und über den lokalen Immobilienmarkt, werden wir für Sie das optimale Ergebnis erreichen.
Dabei erbringen wir unsere Leistungen persönlich, für Sie und in Ihrem Sinne. Wir sind keiner Bank und keinem Grossvertrieb verpflichtet, sondern vertreten Ihre Interessen, wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie betrauen.
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Wenn wir behaupten, den Marktwert ihrer Immobilie präzise bestimmen zu können, muss unser ermitteltes Ergebnis im Falle eines Verkaufsauftrages zum versprochenen Ergebnis führen können. Nur mit einem wirklich realistischen Angebotspreis finden wir in angemessener Zeit den passenden Käufer und bringen Sie damit zufrieden ans Ziel.
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Jedes Verkaufsobjekt benötigt ein massgeschneidertes Immobilienmarketing. Mit unserer Begeisterung für moderne Technik und Medien werden wir für Sie das optimale Ergebnis erreichen.
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Deutschland, Land der Mieter
Knapp die Hälfte der Immobilien werden in Deutschland zur Miete bewohnt. Die Eigentumsquote ist die niedrigste in der EU. Aber warum ist das so?
Laut einer Studie wohnen 54 Prozent der Deutschen zur Miete. Auf dem zweiten Platz in der EU befindet sich Dänemark. Dort leben 34 Prozent zur Miete. In den meisten anderen EU-Ländern wohnen nicht mehr als 25 Prozent zur Miete.
In Deutschland sind Wohnimmobilien dabei vergleichsweise günstiger als in anderen Ländern. Eine Studie besagt, dass im gesamtdeutschen Schnitt für den Kauf einer 70-qm-Wohnung durchschnittlich fünf Bruttojahresgehälter bezahlt werden müssen. Zum Vergleich sind es in Großbritannien 9,4 und in Tschechien 11,2 Jahresgehälter.
Und die wirtschaftlichen Voraussetzungen für den Immobilienkauf sind in Deutschland dirch eine stabile Wirtschaft und niedrige Arbeitslosenzahlen ausgesprochen gut. Warum wohnen dann so viele Deutsche zur Miete?
Dafür gibt es gibt insbesondere historische Gründe. Nach dem Zweiten Weltkrieg fehlte den Menschen in Deutschland das Kapital, aber es musste schnell Wohnraum geschaffen werden. Deshalb hat der Staat schnell und einfach Wohnraum geschaffen, aber sich dann später langsam aus dieser Verantwortung zurückgezogen. Die Mieten sind lange günstig geblieben und so blieben die Menschen auch gerne und lange zur Miete wohnen. In der DDR war zum einen das Wohneigentum nur eingeschränkt möglich und zum anderen wurden Mietwohnungen stark subventioniert, so dass sich Eigentum selten gelohnt habe.
So ist die Eigentümerquote in den neuen Bundesländern immer noch niedriger als im Westen, auch wenn sie sich langsam angenähert.
Berlin hat mit nur 14,2 Prozent der im selbstgenutzten Eigentum Wohnenenden, die niedrigste Qote in Deutschland. Im Saarland liegt die Quote dagegen bei 62,6 Prozent – das ist die höchste Quote in Deutschland.
Das ist jedoch in den meisten Großstädten so: in Städten wie Hamburg, Köln, Frankfurt oder München wohnen kaum mehr als ein Viertel der Einwohner in der eigenen Immobilie, da hier die Immobilien teurer sind als im ländlichen Raum. Das können sich viele Städter schlicht nicht leisten. Jedoch wohnen in Deutschland besonders viele Menschen in den Städten.
Da die Hypothekenzinsen für selbstgenutzte Immobilien in Deutschland nicht von der Steuer absetzbar sind, ist der Immobilienkauf teurer als in anderen Ländern. Der Kauf der eigenen Immobilie ist für Menschen mit wenig Eigenkapital sehr schwer. So wird ein Eigenkapital von 25 bis 30 Prozent beim Immobilienkauf gefordert, was schon für Normalverdiener bei hohen Immobilienpreisen in den Großstädten eine zu hohe Hürde darstellt.
Dazu kommen hohe Kaufpreisnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer (in Berlin derzeit 6 %, in Brandenburg 6,5 % und Bayern derzeit 3,5 %) sowie Ausgaben für Notar und Makler. Diese Kosten sind in anderen Ländern geringer oder gar nicht vorhanden.
Zudem sind in Deutschland die Baukosten höher, weil meist hochwertig gebaut wird und viele Bauauflagen, wie die energetischen Auflagen zu bezahlen sind.
Die deutschen Städte können kaum wachsen, das treibt die Wohnungsnot. Es wird für den aktuellen Bedarf zu wenig gebaut, was die Immobilienpreise weiter in die Höhe treibt.
Die Eigentumsquoten in Osteuropa sind im EU-Schnitt besonders hoch, in Polen knapp 85 %, in Rumänien 96 %, in Ungarn 86 %. Hier wurden nach dem Sozialismus die Wohnungen den Mietern günstig verkauft, allerdings mit teils hohem Sanierungsbedarf.
In der DDR dagegen wurden Immobilien überwiegend von der Treuhand und von Unternehmen aufgekauft.
Wichtig ist aber auch: durch die hohe Mieterquote wurde eine wichtige Klientel für die jeweils amtierenden Regierungen geschaffen, die durch fehlende Anreize zum Immobilienkauf und einem Mietrecht, welches dem Mieter immer weiter bevorteilt, zu einer sehr wichtigen Wählerschaft eingewickelt wurde. Dabei sollte die Eigentumswohnung oder das Eigenheim ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein.
Probleme mit Mietern
Ist ein Problemmieter einmal in einer Wohnung drin, kann es ziemlich schwer sein, ihn wieder loszuwerden. Nicht umsonst wählen erfahrene Vermieter oder Hausverwaltungen neue Mieter stets mit äußerster Sorgfalt aus. Doch nicht immer gelingt es, unzuverlässige Kandidaten auszusieben, denn nicht alle Probleme lassen sich vorhersehen. Die Frage ist dann: Wie gehen Sie vor, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafter Schaden droht?
Die Gerichte werden aus Sicht vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Wer gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht, rechnet sich daher oft schlechte Chancen aus. Das ist jedoch übertrieben. In den meisten Fällen sind konsequente rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts letztendlich doch der Weg, wie Sie Problemmieter loswerden und weitergehende Folgeschäden vermeiden können.
Nicht jeder Immobilieneigentümer kann oder will auch die Auseinandersetzung mit Mietern, insbesondere Problemmietern, in den ohnehin stressigen Alltag einfügen. Ist dann vielleicht sogar ein Verkauf der Immobilie die bessere Wahl.
Kündigungsgrund: Miete nicht gezahlt
Unter welchen Voraussetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen und wie gehen Sie dabei vor? Die Nichtzahlung der Miete ist in der Praxis wohl der häufigste Kündigungsgrund. Nicht geleistete Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigen Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Sie können als Vermieter sofort kündigen, sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Miete überwiesen hat. Sie müssen damit also nicht bis zum Ende des zweiten Monats warten. Wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug befindet, ist auch keine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat.
Es gibt auch Ausnahmen
Insbesondere in Krisenzeiten wie etwa während einer Pandemie gilt es allerdings für Vermieter auch immer abzuwägen, inwiefern die Kündigung eines Mieters, der mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, tatsächlich ökonomisch vorteilhaft ist. Ist beispielsweise die Situation eines Gewerbetreibenden, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter des Geschäfts im Erdgeschoss Ihres Mehrfamilienhauses war, durch den Lockdown ins Wanken geraten, stellt sich die Frage, ob es gelingen wird, dieses Geschäft unter diesen Bedingungen kurzfristig neu zu vermieten, oder ob es doch sinnvoller ist, sich mit dem langjährigen Mieter auf einen Mietnachlass zu einigen und darauf zu vertrauen, dass er nach einiger Zeit wieder auf die Beine kommt.
Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen
Wenn ein Mieter zwar seine Miete zahlt, aber durch sein Verhalten andere Mieter belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist eine Kündigung nicht so einfach. Dabei können solche Mieter auf lange Sicht sogar oft größeren Schaden anrichten als diejenigen, die ihre Miete unregelmäßig zahlen. Es ist in Ihrem Interesse als Vermieter, das Mietverhältnis bei groben Störungen des Hausfriedens oder Sachbeschädigungen durch den Mieter möglichst schnell zu beenden, auch um weiteren Schaden abzuwenden. Dazu müssen Sie den betreffenden Mieter zuerst abmahnen und ihm Gelegenheit zur Veränderung seines Verhaltens zu geben. Erst wenn keine Änderung eintritt, ist auch in diesen Fällen eine fristlose Kündigung zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich auch vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt.
Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme
Die eigentlichen Probleme mit einem Problemmieter beginnen nämlich genau dann. Um nicht wegen Formfehlern einen langwierigen Rechtsstreit zu riskieren, empfiehlt es sich, gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, schon von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte zu gehen. Gerade in dieser Zeit, die es dauert, bis eine Räumungsklage vor Gericht Erfolg hat und bis die Räumung dann auch tatsächlich vollstreckt wird, häufen sich jedoch für Sie immer größere Mietausfälle an – und schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgeschäden hinzu. Die Aussichten, dieses Geld irgendwann doch noch einzutreiben oder gar Ihre Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter kompensieren zu können, sind in vielen Fällen eher gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen.
Hier finden Sie weitere Informationen:
https://www.hausundgrund.de/kuendigungsmoeglichkeiten
https://de.wikipedia.org/wiki/Beendigung von Mietverträgen
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Was kosten Makler?
Seit dem 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklercourtage. Das ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, das Bundestag und Bundesrat beschlossen haben. Das Gesetz gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden.
Verteilung der Maklerprovision ist neu geregelt
Das Gesetz führt neue Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen (frei oder vermietet) ein. Insbesondere ist es künftig nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden.
Wird ein Makler sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Ein Nachweis der erfolgten Zahlung ist nicht erforderlich.
Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers oder der Makler zunächst nachweisen, dass er die Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann. Das gilt nur für diesen speziellen Fall – in allen anderen Fällen ist ein solcher Nachweis nicht erforderlich.
Neuregelung zur Verteilung der Maklercourtage gilt nur für Verbraucher
Neben der Beschränkung auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen enthält die Neuregelung auch eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht: Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.
Vom neuen Gesetz nicht betroffen
Beim Verkauf von Grundstücken, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, Zins- oder Miethäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie bei Gewerbe-Objekten und Wohnungspaketen greift das neue Gesetz nicht. Es verbleibt bei der bisherigen Regelung, d. h. der Verkäufer hat keine Provision zu bezahlen.
Groß oder klein: Kein Makler ist ausgenommen
Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.
Maklerauftrag bedarf der Textform (gilt für Käufer und Verkäufer)
Das Gesetz führt auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein: Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (beispielsweise E-Mail). Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.
Neue BGB-Vorschriften zur Maklerprovision beim Immobilienkauf
Die neuen Regelungen im BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien, die ab 23.12.2020 gelten, im Überblick:
Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Diese Ausführung ist keine Rechtsberatung. Konsultieren Sie für Ihre eigene Rechtssicherheit einen Rechtsanwalt.
Auflassungsvormerkung
Auch wenn der Kaufvertrag unterschriebenen wurde, ist der Käufer noch nicht neuer Eigentümer. Aber um sein Kaufvorhaben zu schützen, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.
Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert dem Käufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer plötzlich doch an einen anderen Kaufinteressenten verkauft.
Auflassungsvormerkung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 883 ff. geregelt.
Ist die Vormerkung für den Käufer erst eingetragen, so kann der Verkäufer nicht mehr über die Immobilie verfügen. Der Käufer hat ab Zeitpunkt der Vormerkung einen Anspruch auf das Grundstück und kann auch Verfügungen, wie eine Zwangsvollstreckung, verhindern.
Die Vormerkung ist maßgeblich für eventuell eintretende Schäden sowie die Verwendung und Nutzung des eingetragenen Grundstückes.
Auflassung und Auflassungsvormerkung hören sich ähnlich an und stehen auch in Zusammenhang, ist aber nicht das Gleiche. Die Auflassung ist die Eintragung in das Grundbuch. Ist sie eingetragen worden, so ist der Eingetragene der neue Eigentümer des Grundstücks.
Die tatsächliche Eintragung beim Grundbuchamt kann sich jedoch um mehrere Wochen verzögern. Hier greift die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Platz bei der Grundbucheintragung, stellt aber noch nicht den Vollzug dar. Wer in der Zwischenzeit der Eintragung einen Blick auf das Grundbuch wirft, der kann jedoch erkennen, dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde und die Eintragung bevorsteht.
Zwischen der Auflassungsvormerkung und der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch vergehen also Wochen. Dies ist jedoch kein Freibrief für den Übereigner an der Immobilie etwas zu ändern.
Die Auflassungsvormerkung hingegen kann sehr schnell eingetragen werden. Sie besagt außerdem, dass der Berechtigte sein Eigentum so erhält, wie es der Vereinbarung entspricht. Nachträgliche Beeinträchtigungen sind hiervon ausgeschlossen beziehungsweise durch die Auflassungsvormerkung abgesichert.
Der Verkäufer kann es sich nicht anders überlegen.
Der Verkäufer kann die Immobilie nicht anderweitig veräussern.
Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr belasten.
Etwaige Gläubiger des Verkäufers haben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.
Eine Insolvenz des Verkäufers wirkts sich nicht auf die Kaufabwicklung aus.
Welche Kosten entstehen bei der Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Bestandteil der Kaufnebenkosten im Rahmen eines Immobilienkaufs. Grundsätzlich belaufen sich die Grundbuchkosten hierbei auf etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Was ist ein Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen aus dem Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück.
Wer einen Grundbuchauszug anfordern möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Bei einer Immobilienfinanzierung mit grundpfandrechtlicher Sicherung verlangen Banken einen aktuellen Grundbuchauszug für die Beleihungsprüfung.
Was ist ein Grundbuchauszug?
In Deutschland werden alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück an zentralen Standorten in einem Grundbuch gebündelt aufbewahrt. Über Grundbuchämter ist die Einsichtnahme in das Grundbuch möglich.
Eine vollständige Abschrift der Eintragungen im Grundbuch zu einem Grundstück wird als Grundbuchauszug bezeichnet.
Was steht im Grundbuchauszug?
Im Grundbuchauszug stehen alle Informationen, die zu einem bestimmten Grundstück im Grundbuch eingetragen sind. Er ist in vier Teile aufgegliedert.
Im ersten, dem Bestandverzeichnis, finden sich Angaben zum Grundbesitz mit einer Beschreibung des Grundstücks und gegebenenfalls der Bebauung. Danach folgen drei Abteilungen. In der ersten Abteilung sind der oder die Immobilieneigentümer genannt. In Abteilung II werden rechtliche Lasten und Beschränkungen wie zum Beispiel ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht aufgeführt. Grundschulden, Hypotheken oder andere Grundpfandrechte stehen in der dritten Abteilung.
Das Grundbuch ist wie folgt aufgebaut:
Auf dem Titelblatt ist das zuständige Amtsgericht (z.B. Stadt), die Gemarkung (z.B. Stadtbezirk) sowie Band und Blattstelle eingetragen.
Darauf folgt das Bestandsverzeichnis. Hier ist angegeben, um welches Grundstück es sich handelt. Neben der Flurnummer, die das Grundstück eindeutig identifiziert, findet man hier auch Adressangaben und die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude (bzw. Wirtschaftsart). Ferner ist die Grundstücksgröße in Hektar (ha), Ar (a) und Quadratmetern (qm) angegeben.
Für Grundstücke mit einem Eigentümer (z.B. bei EFH) ist dies also relativ einfach zu interpretieren. Falls es sich jedoch um Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern nach WEG handelt, also mit mehreren Wohnungen mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern, sind hier die Miteigentumsanteile (i.d.R. in Tausendsteln) der jeweiligen Wohnungseigentümer am Gesamtgrundstück angegeben.
Darüber hinaus sind gem. Teilungserklärung Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteile) vereinbart.
Genau genommen kauft man also keine Wohnung, sondern einen bestimmten Anteil an einem Grundstück, welcher mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer Wohneinheit in dem darauf befindlichen Gebäude verbunden ist. Ausnahme: Beim Erbbaurecht wird kein Grundstücksanteil erworben.
Die Abteilung I des Grundbuches enthält Informationen zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten des Grundstücks sowie Hinweise zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen. Dies können Vermerke über eine für den Eigentumswechsel notwendige Auflassung oder Versteigerungsvermerke sein.
In der Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt mit denen Kaufinteressenten zu rechnen haben. Hier werden beispielsweise Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte vermerkt. Desweiteren findet sich in der Abteilung II die für Käufer wichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung.
In der Abteilung III des Grundbuchs werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge der Eintragungen. Sie regelt die Verteilung des Erlöses bei Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie an die Gläubiger.
Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?
Wenn man beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen möchte, muss man als Antragsteller ein „berechtigtes Interesse“ darlegen. Der Hintergrund dafür ist die Wahrung des Persönlichkeitsschutzes der im Grundbuch eingetragenen Personen. Prinzipiell haben Grundstückseigentümer und weitere im Grundbuch eingetragene Rechteinhaber ein berechtigtes Interesse an einer Grundbuchabschrift. Aber auch Kaufinteressenten können vor dem Erwerb einer Immobilie einen aktuellen Auszug beantragen, um in Erfahrung zu bringen, ob und welche Belastungen auf dem Grundstück liegen. Ein berechtigtes Interesse liegt ebenfalls vor, wenn ein Immobilienkäufer das Dokument für seine Immobilienfinanzierung benötigt. Banken benötigen die Grundbuchabschrift für die Beleihungsprüfung der Immobilie, die als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung dient.
Wo fordere ich einen Grundbuchauszug an?
Grundbuchauszüge muss man schriftlich beim jeweils zuständigen Grundbuchamt beantragen. Dieses ist dem Amtsgericht angegliedert, in dessen Bezirk das entsprechende Grundstück liegt.
Die Mehrheit der Grundbuchämter in Deutschland führt inzwischen auch ein elektronisches Grundbuch. Zwar besteht für Privatpersonen im Gegensatz zu Notaren, Gerichten und Behörden nicht die Möglichkeit, direkt online Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, aber sie können zumeist den Antrag für den Grundbuchauszug online stellen.
Wichtig sind in der Antragstellung die eindeutige Bezeichnung der Immobilie (Hausnummer, Ort, Gemarkung, Flurstücknummer), Angaben zum Antragsteller (Name und Adresse) und eine Erklärung über das berechtigte Interesse für die Antragstellung des Grundbuchauszugs.
Eine unbeglaubigte Kopie des Grundbuchauszugs kostet zumeist 10,00 Euro, eine beglaubigte Kopie 20,00 Euro.
Abteilung zwei im Grundbuchauszug
Für Immobilieneigentümer ist der Grundbuchauszug eines der wichtigsten Dokumente. Denn nur wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist auch rechtlich einer. Für die Übersichtlichkeit ist der Grundbuchauszug in drei Abteilungen gegliedert. In Abteilung II finden sich Lasten und Beschränkungen. Fehlinformationen im Grundbuchauszug können schwerwiegende Folgen haben.
Zu den Lasten und Beschränkungen in Abteilung II gehören Wohn- und Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Verkaufsrechte sowie Erbrechte. Darüber hinaus finden sich auch Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Sanierungsvermerke, Reallast und Erbbaurechte. Außerdem wird der Widerspruch gegen das Eigentum in Abteilung II dokumentiert.
Immer wieder kommt es vor, dass Eigentümer erst beim Verkauf der Immobilie feststellen, dass noch ein Verwandter ein Wohnrecht für die Immobilie besitzt. Das kann beispielsweise im Erbfall bei den Erben für Überraschung sorgen. Dabei ist es wichtig, darüber Bescheid zu wissen, da ein Wohnrecht den Wert einer Immobilie mindert.
Der Grundbuchauszug kann beim Grundbuchamt beantragt werden. Dieses gehört zu den örtlichen Amtsgerichten. Über das Justizportal des Bundes und der Länder (https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/suche) lässt sich herausfinden, welches Gericht zuständig ist. Wer dort Ort oder Postleitzahl eingibt, bekommt das zuständige Gericht angezeigt. Bei der Beantragung eines Grundbuchauszugs fallen Gebühren an.
Und die anderen Abteilungen? Abteilung I enthält den Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Gegebenenfalls werden hier auch die jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses und die Grundlagen der Eintragung angegeben. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken festgehalten. Auch diese beeinflussen den Wert einer Immobilie.
Die eigene Immobilie in der Ruhestandsplanung
Die Kinder sind aus dem Haus, das Haus inzwischen zu groß und die Pflege des Gartens wird langsam zuviel. Noch schaffen es die Hauseigentümer ins Obergeschoss, jedoch wie lange noch? Trotzdem wollen viele ältere Menschen ihr Wohneigentum nicht aufgeben. Nur jeder Sechste der über 60-Jährigen wollen ihr trautes Heim verkaufen, so eine aktuelle Umfrage.
Auch wenn die Menschen im Ruhestand immer länger bei guter Gesundheit sind, sollten sie die eigene Wohnsituation überprüfen und sich bewusst machen, welche Wünsche sie an das Wohnen in diesem Lebensabschnitt haben.
Altersgerechter Wohnraum ist möglichst barrierefrei gestaltet, so dass keine Treppen oder Schwellen überwunden werden müssen. Neubau-Wohnungen sind meist barrierefrei, also mit schwellenlosem Eingangsbereich, Aufzug und ebenerdiger Dusche.
Doch auch das Umfeld muss passen, um möglichst lange eigenständig wohnen zu können. Einkaufsmöglichkeiten für tägliche Besorgungen, eine Apotheke und der Hausarzt sollten fußläufig oder gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sein. Auf dem Lande oder am Stadtrand erfüllt die Infrastruktur diese Anforderungen oft nicht oder sie verschlechtert sich zusehends.
Nicht selten stellt sich aber auch die Frage, ob sich der Eigenheimbesitzer den Ruhestand leisten kann. Viele Selbständige haben ihren Ruhestand mit einer inzwischen abbezahlten Immobilie abgesichert, die sie selbst bewohnen und deshalb nicht verkaufen möchten. Wenn ausser dieser Immobilie kaum weiteres Vermögen, jedoch weitere Bedürfnisse und Wünsche zu befriedigen sind, dann empfiehlt sich eine Immobilienrente.
Wie das geht? …. https://bfi24.de/immobilienrente
Gemütliches Feuer im offenen Kamin?
Gemütliches Feuer im offenen Kamin?
An 8 Tagen im Monat ist es erlaubt
Ein offenes Kaminfeuer ist schlicht und einfach der Inbegriff der Behaglichkeit. Zumindest in den USA ist eine entsprechende Feuerstätte außerdem unentbehrlich als Zugangsweg für Santa Claus, um die Weihnachtsgeschenke ins Haus zu bringen. In Deutschland betreibt immerhin rund ein Viertel aller Haushalte eine häusliche Feuerstätte. Sofern es sich dabei um einen offenen Kamin handelt, darf er allerdings gemäß Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) nur gelegentlich betrieben werden. Das heißt konkret: an maximal 8 Tagen im Monat für maximal 5 Stunden.
Heimische „Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe“, also Kaminöfen, Heizkamine oder Kachelöfen dürfen seit Inkrafttreten der novellierten Bundesimmissionsschutzverordnung (in zwei Stufen, 2010 und 2015) normalerweise nur betrieben werden, wenn strenge Grenzwerte bezüglich Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Emissionen eingehalten werden. Ausnahmen gibt es lediglich für historische Kachelöfen, die vor 1950 errichtet wurden. Und für offene Kamine.
Ein offener Kamin darf weiterhin betrieben und auch neu eingebaut werden, obwohl er mit einem Wirkungsgrad von ca. 20 Prozent und mit seinen hohen Emissionen bei weitem nicht den Richtlinien für moderne Feuerstätten entspricht. Allerdings wird davon ausgegangen, dass ein solcher Kamin vor allem dekorativen und Wellness-Zwecken dient, und nicht primär zum Heizen der Wohnung. Das Gesetz erlaubt daher nur eine „gelegentliche Nutzung“. Für die Frage, was das genau heißt, orientieren sich Schornsteinfeger an einem schon etwas weiter zurückliegenden Gerichtsurteil: Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied 1991, dass es nicht zu beanstanden sei, wenn ein Kamin pro Monat an nicht mehr als 8 Tagen für nicht mehr als 5 Stunden befeuert wird.
Wer also zu Weihnachten am lodernden Kaminfeuer sitzen will, sollte sich an den kalten Dezembertagen davor mit dem Einheizen des Kamins lieber etwas zurückhalten.
Betriebskostenabrechnung
Alle Jahre wieder kommt… die Betriebskostenabrechnung
Um eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen zu können, müssen Vermieter nicht Jura studiert haben. Sie müssen jedoch einiges beachten, damit sie nicht auf einem Teil der Betriebskosten für ihre Mietimmobilie sitzen bleiben. Denn dank umfangreicher Informationsmöglichkeiten im Internet ist es für Mieter relativ leicht, Fehler in Betriebskostenabrechnungen zu finden. So können Mieter etwa bei einer verspäteten Abrechnung die Zahlung verweigern.
Die Frist für die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 endet übrigens am 31.12.2020. Aber neben der Einhaltung von Fristen gibt es noch einige andere rechtliche Fallstricke. Wussten Sie zum Beispiel, dass eine Umlage der Betriebskosten auf Mieter vom Gesetzgeber nicht grundsätzlich vorgesehen ist? Ohne gültige Vereinbarung – normalerweise im Mietvertrag – muss der Mieter nur die vereinbarte Miete bezahlen. Auch die einzelnen Kostenpositionen, die später in der Betriebskostenabrechnung auftauchen, müssen bereits im Mietvertrag aufgeführt sein.
Streitigkeiten um „sonstige Betriebskosten“
Am einfachsten ist es, wenn der Mietvertrag einen Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält. Dann können Sie alle Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, die in dieser Verordnung genannt sind. Dazu gehören 16 klar definierte Positionen sowie ein Punkt 17: „Sonstige Betriebskosten“. Der letzte Punkt führt besonders häufig zu Streitereien mit Mietern. Sie können dort nicht etwa einfach alle tatsächlich angefallenen Betriebskosten eintragen, die sich nicht den Positionen 1-16 zuordnen lassen. Auch hier bedarf es einer Festlegung im Mietvertrag, welche regelmäßig wiederkehrenden Kosten unter dieser Position abgerechnet werden sollen.
Heizkostenabrechnung muss nach dem Leistungsprinzip erfolgen
Betriebskosten können nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Das heißt, Sie können Rechnungen, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden, anteilig auf die Mieter umlegen, oder der Abrechnung den Verbrauch des jeweiligen Mieters im Abrechnungszeitraum zugrunde legen. Zwischen diesen beiden Möglichkeiten können Sie frei wählen – außer bei den Heizkosten. Hier ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie als Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Messgeräten ausstatten, und dass mindestens 50% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch umgelegt werden. Heizkostenpauschalen oder verbrauchsunabhängige Inklusivmieten sind nicht erlaubt. Wer das nicht beachtet, riskiert, dass Mieter vom Kürzungsrecht nach §12 HeizkostenV Gebrauch machen und ihren Betriebskostenanteil um 15% mindern.
Weitere typische Fehler in Betriebskostenabrechnungen sind etwa eine fehlende oder ungenaue Trennung zwischen Reparatur- und Wartungskosten. (Wartungskosten dürfen auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden, Reparaturkosten dagegen nicht). Oder, dass Angaben unvollständig sind, wodurch für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ob sein Anteil richtig berechnet wurde. (Zu jeder Position müssen sowohl die Gesamtkosten als auch der entsprechende Anteil des jeweiligen Mieters aufgeführt werden, außerdem die Wohnfläche des Mieters, die Gesamtwohnfläche und der Umlageschlüssel, der sich aus dem Verhältnis der beiden letzten Größen ergibt).
Wenn Sie keine Zeit haben, sich mit all diesen Details gründlich zu beschäftigen, empfiehlt es sich, eine kompetente und erfahrende Verwaltung mit der Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung zu beauftragen.
Weitere Informationen finden Sie hier:
- https://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/327-in-fuenf-schritten-zur-korrekten-betriebskostenabrechnung.html
- https://www.mietrecht.com/betriebskostenabrechnung/
- https://www.mietspiegel-aktuell.com/gratis-mietspiegel/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Eigentümerquote in Deutschland
Wenn das Wörtchen wenn nicht wär…,
…würde die Grund- und Immobilieneigentümerquote in Deutschland offensichtlich ungefähr genauso hoch liegen, wie sie auch tatsächlich liegt. Das ergibt sich aus einer Umfrage von Statista Global Consumer Survey. Auf die Frage, wie sie einen Betrag von 100.000 Euro anlegen würden, wenn sie ihn denn zur Verfügung hätten, entschieden sich 45 Prozent der Befragten für eine hypothetische Investition in Grundeigentum.
Dieser Anteil entspricht interessanterweise ziemlich genau der realen Immobilieneigentümerquote in Deutschland, die laut Statistischem Bundesamt 2018 bei 47,5 Prozent lag (50 Prozent in Westdeutschland und 38 Prozent in Ostdeutschland).
Neben den 45 Prozent, die in Grundeigentum investieren würden, gaben jeweils 50 Prozent der Befragten an, ihr imaginäres Geld in Aktien und Fonds beziehungsweise in Sparbücher und Sparverträge anlegen zu wollen. Jeweils rund 30 Prozent würden Anleihen und Wertpapiere, Rohstoffe oder Lebensversicherungen kaufen und 16 Prozent würden in Kryptowährungen investieren.
Wenn das Wörtchen wenn nicht wär, wären alle Millionär. Wie es aussieht, würde das zwar einen großen Unterschied machen, was das Investitionsvolumen insgesamt betrifft, die Verteilung der Investitionen – und damit die Welt – würde es aber kaum ändern.
Mietausfallversicherung
Welchen Schutz bietet eine Mietausfallversicherung?
Mietausfälle stellen für Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko dar. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnimmobilie müssen Sie oft selbst noch Kredite dafür abzahlen. Fallen Mieteinnahmen dann über einen längeren Zeitraum aus, kann Sie das ziemlich schnell in den finanziellen Ruin treiben. Doch auch eine Mietausfallversicherung sichert das Risiko nur in bestimmten Fällen ab. Die Konditionen sollten genau geprüft werden.
Eine Mietausfallversicherung schützt Sie nicht etwa gegen Leerstand einer Wohnung, für die Sie keinen Mieter finden. Dagegen gibt es keinen Schutz. Falls die Mietausfälle durch Schäden am Gebäude zustande kommen, oder dadurch, dass Mieter wegen Mängeln am Objekt die Miete mindern, greift ebenfalls nicht die Mietausfallversicherung, sondern die Gebäudeversicherung. Mietausfallversicherungen versichern Sie vielmehr ausschließlich gegen Schäden, die durch säumige Mieter entstehen. Dieses Risiko abzusichern, erscheint grundsätzlich sehr sinnvoll. Nach einer Hochrechnung deutscher Immobilienverbände entgehen Vermietern in Deutschland jährlich 2 bis 4 Prozent der fälligen Mietzahlungen durch Mieter, die ihre Miete nicht (mehr) zahlen können oder wollen. Allerdings gibt es kaum eine Versicherung, die Sie in vollem Umfang davor schützt.
Viel Restrisiko für den Vermieter – trotz Versicherung
Stellt einer Ihrer Mieter seine Zahlungen ein, können Sie ihn bekanntlich nicht sofort vor die Tür setzen. Der Mieter muss zuerst zweimal gemahnt werden, danach dürfen Sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Verlässt er die Wohnung daraufhin nicht, können Sie mit einer Räumungsklage gegen ihn vorgehen. Die meisten Mieter legen aber erst einmal Widerspruch ein, und das Verfahren zieht sich in die Länge. Es kann 2-3 Jahre dauern, bis Sie einen Mieter tatsächlich aus der Wohnung geklagt haben. In dieser ganzen Zeit entgehen Ihnen die Mieteinnahmen. Selbst wenn die Versicherung am Ende zahlt, vergehen vorher viele Monate, in denen Sie Ihrem Geld vergeblich hinterherlaufen müssen. Außerdem sichern die Versicherer sich durch ihre Vertragskonditionen selbst ab. So sehen manche Policen nur einen Schadensausgleich vor, wenn der Mieter keinen Einspruch gegen die Kündigung eingelegt hat. Oft prüft die Versicherung auch erst selbst die Bonität Ihrer Mieter. Ist diese nicht vorhanden, wird das Ausfallrisiko gar nicht erst versichert. Auch die Höhe der versicherten Mietausfälle reicht gerade für die Fälle, die für Vermieter wirklich existenzbedrohend werden, häufig nicht aus. Der durchschnittliche Gesamtschaden durch hartnäckige Mietschuldner – mit Renovierung, Anwaltskosten, Gerichtskosten, Wohnungsräumung und Renovierung einer verwahrlost hinterlassenen Wohnung – lag laut einer Studie der Universität Bielefeld im Jahr 2012 bereits bei 14.700 Euro.
Fazit:Eine Mietausfallversicherung bietet Vermietern in der Regel nur eingeschränkten Schutz gegen das Mietausfallrisiko. Der beste Schutz besteht darin, bereits bei der Mieterauswahl sehr sorgfältig vorzugehen, um nicht an einen potenziellen Mietnomaden zu geraten. Am besten wenden Sie sich an eine professionelle Hausverwaltung, die Sie bei der Suche nach zuverlässigen Mietern und auch bei Problemen mit Mietausfällen routiniert unterstützen kann.
Weitere Informationen finden Sie hier:
- https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mietausfallversicherung.html
- https://www.axa.de/das-plus-von-axa/haus-mieten-wohnen/rechtstipps-mieter-eigentuemer/was-tun-bei-mietausfall
- https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/mietausfall-teurer-vollkaskoschutz-fuer-vermieter-11820824.html
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Zweifamilienhaus
6,3 Millionen Wohnungen in Deutschland befinden sich in Zweifamilienhäusern! Das entspricht immerhin 15 Prozent des Gesamtbestandes von rund 40 Millionen Wohneinheiten, den das Statistische Bundesamt für das Jahr 2018 angibt. Zu den Zweifamilienhäusern werden keine Doppelhaushälften gezählt, sondern nur Häuser auf einem ungeteilten Grundstück, aber mit zwei klar voneinander abgegrenzten Wohnungen. Diese sind dann in der Regel auf zwei Etagen verteilt.
Neben 12,7 Millionen Wohnungen in Einfamilienhäusern und 21 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wirken 6,3 Millionen Wohnungen in Zweifamilienhäusern doch schon recht beachtlich. Das beweist dem ahnungslosen Großstädter, der bei dem Wort Eigenheim sofort an ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus denkt: Offenbar ist das Zweifamilienhaus alles andere als eine Ausnahmeerscheinung.
Der Vorteil dieser Immobilienart liegt klar auf der Hand: Im Laufe des Lebenszyklus des Hauses und seiner Bewohner lässt sich die Art der Nutzung immer wieder flexibel ändern. Familien können mit den Großeltern ohne allzu große Enge unter einem Dach wohnen, Jugendliche im Haus der Eltern, jedoch in einer separaten eigenen Wohnung leben, und zu anderen Zeiten kann die zweite Wohnung problemlos vermietet werden.
Besonders stark vertreten sind Zweifamilienhäuser übrigens in den Bundesländern Hessen und Baden-Württemberg, wo ihr Anteil am gesamten Wohnungsbestand jeweils rund 20 Prozent ausmacht. So stehen in Baden-Württemberg rund 1,5 Millionen Einfamilienhäusern knapp über 1 Millionen Wohnungen in Zweifamilienhäusern gegenüber.
Übrigens, das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision betrifft nur Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Weitere Themen:
Wie finden Sie die richtige Hausverwaltung?
Bei der Verwaltung von Mietwohnungen und Wohneigentümergemeinschaften spielt die Hausverwaltung eine wichtige Vermittlerrolle. Sie übernimmt nicht nur die zentrale Verwaltung des Objekts, sondern kümmert sich auch um die gesamten organisatorischen Vorgänge und agiert als Kommunikator zwischen dem Eigentümer und den Parteien des Hauses. Worauf sollten Eigentümer bei der Auswahl der Hausverwaltung achten?
Zusammenfassend gesagt, übernimmt eine Hausverwaltung die Geschäftsführung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder einer Immobilie mit verschiedenen Mietparteien. Dazu gehören unter anderem verschieden finanzielle Belange als auch die Ausarbeitung einer Hausordnung. Da die Aufgaben eines Hausverwalters allerdings nicht gesetzlich festgelegt sind, müssen diese in einem Verwaltervertrag geregelt werden.
Woran erkenne ich die optimale Hausverwaltung?
Suchen Eigentümer einen Hausverwalter, suchen sie häufig zunächst im Internet, wie zum Beispiel auf den Seiten des Immobilienverband Deutschland (IVD) nach einem geeigneten Kandidaten. Eine abgeschlossene Ausbildung als Immobilienkaufmann oder ein Studium im kaufmännischen Bereich bieten oft eine solide Grundlage für den Beruf des Hausverwalters. Es gibt aber auch viele Quereinsteiger, die sich durch Fortbildungen für die Verwaltertätigkeit qualifiziert haben.
Die kürzlich in Kraft getretene WEG-Reform sieht allerdings vor, dass (nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022) jeder Verwalter auf Verlangen der Wohnungseigentümer einen Zertifikatsnachweis vorlegen können muss und somit jeder Wohnungseigentümer das Recht hat, vom Verwalter einen Sachkundenachweis zu verlangen. Das bedeutet, der Verwalter sollte bei der IHK eine unabhängige Sachkundeprüfung zum zertifizierten Verwalter abgelegt haben.
Neben den beruflichen Grundlagen sind die Referenzen ein wichtiger Punkt. Außerdem können Sie an der Anzahl der bereits verwalteten Einheiten erkenn, ob die Hausverwaltung schon längere Zeit am Markt etabliert ist.
Transparenz und Nähe zum Objekt
Werfen Sie auch einen Blick auf die angebotenen Leistungen. Sind sie transparent genug? Eine gute Hausverwaltung führt ihre Leistungen und Kosten übersichtlich und transparent auf. Auf den ersten Blick ist erkennbar, welche Leistungen pauschal vergütet und welche Zusatzleistungen gesondert abgerechnet werden müssen.
Damit der Verwalter regelmäßig vor Ort tätig werden kann, empfiehlt es sich, eine Hausverwaltung zu engagieren, die sich in der Nähe der Immobilie befindet.
Wie in jedem Beruf können auch einer Hausverwaltung Fehler unterlaufen. Da es sich aber gerade bei diesem Beruf um hohe Geldsumme drehen kann, lohnt es sich zu überprüfen, ob die Hausverwaltung über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfügt.
weitere Themen:
professionelle Vermietung – Vermietungsservice für Immobilieneigentümer
Sie benötigen weitere Informationen?
- https://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung
- https://de.statista.com/statistik
- https://www.destatis.de/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Bonität von Mietinteressenten überprüfen
Nichts ist für Vermieter ärgerlicher, als an einen unzuverlässigen Mieter zu geraten. Mietausfälle gehören zu den größten Risiken für die Rentabilität einer vermieteten Immobilie, und ist ein zahlungsunfähiger Mieter einmal in einer Wohnung drin, bekommen Sie ihn oft nur schwer wieder heraus. Doch wie können Sie zuverlässig die Bonität Ihrer Mietinteressenten überprüfen? Welche Fragen dürfen Sie überhaupt stellen und wie aussagekräftig ist beispielsweise der Score-Wert bei einer Schufa-Auskunft?
Manchmal gewinnt man den Eindruck, dass es heutzutage fast unmöglich ist, geschäftliche Beziehungen aufzubauen, ohne gegen irgendwelche Datenschutzregeln zu verstoßen – und dass dessen ungeachtet die Kontrolle über persönliche Daten und Privatsphäre immer mehr abhandenkommt. In dieser widersprüchlichen Gemengelage fragen sich viele Vermieter, welche Selbst- oder Fremdauskünfte sie eigentlich von ihren Mietinteressenten erfragen dürfen.
Was dürfen Sie erfragen und überprüfen?
Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse an Informationen, die Aufschluss über die Bonität Ihres Mieters geben. Dazu gehören der Beruf, der Arbeitgeber, das durchschnittliche Nettoeinkommen. Dazu gehört auch die Frage, ob es schon einmal zu einer Zwangsvollstreckung gegen die betreffende Person gekommen ist, was sich durch das Einholen von Auskünften aus dem Schuldnerverzeichnis überprüfen lässt. Sie können Ihre Bewerber in einem Fragebogen um entsprechende Selbstauskünfte bitten, zusätzlich ist es üblich, sich Gehaltsnachweise für die letzten drei Monate und eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit sowie den Personalausweis vorlegen zu lassen. Zudem können und sollten Sie Auskünfte bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa einholen, um das Zahlungsverhalten Ihres Mietinteressenten einschätzen zu können.
Welche Fragen dürfen Sie nicht stellen?
Nicht erlaubt sind beispielsweise Fragen nach dem Einkommen von Angehörigen des Mietinteressenten oder nach der ethnischen Herkunft, der sexuellen Orientierung, der Religion oder auch dem Alter. Auch die Frage, ob eine Mietinteressentin schwanger ist, gehört zu den unzulässigen Fragen, die zu sehr in das „allgemeine Persönlichkeitsrecht“ eingreifen. Um sowohl rechtliche Fallstricke bei der Erstellung von Mieterfragebögen als auch Fehler und Nachlässigkeiten bei der Bonitätsprüfung zu vermeiden, verlassen Sie sich lieber nicht (nur) auf Ihren gesunden Menschenverstand, sondern lassen Sie sich von einem erfahrenen Hausverwalter oder einem Makler bei der Mietersuche unterstützen. Beide sind Profis und besitzen die notwendige Routine, um zuverlässige Mieter für Sie zu finden und das Mietausfallrisiko zu minimieren.
Bonitätsauskünfte bieten nur eine Momentaufnahme
Bei aller Wichtigkeit einer Bonitätsprüfung müssen Sie sich allerdings auch klarmachen, dass beispielsweise eine Schufa-Auskunft, aber auch das aktuelle Einkommen eines Mieters immer nur eine Momentaufnahme darstellen. Ein zukünftiger Bonitätsverlust Ihres Mieters kann auch durch den besten Schufa-Score nicht ausgeschlossen werden. Zu Ihrer Absicherung sollten Sie daher zu Beginn des Mietverhältnisses in jedem Fall auch eine Mietkaution vereinbaren.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Grundbuch – Rechte, Pflichten, Belastungen
Jeder der eine Immobilie besitzt, muss im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings kennen sich die wenigsten Hauseigentümer bis ins Einzelne mit diesen Einträgen aus. Speziell wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber weiter darin wohnen bleiben wollen, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte durch die richtigen Grundbucheinträge absichern. Geschieht das nicht, kann es später zu bösen Überraschungen kommen.
Nießbrauchrecht oder lebenslanges Wohnrecht
Das Haus ist Ihnen zu groß geworden. Nun planen Sie den Verkauf, möchten aber gerne lebenslang darin wohnen bleiben. Ein Immobilienexperte wird Ihnen empfehlen, die Möglichkeit des lebenslangen Wohnrechts in Betracht zu ziehen. Außerdem besteht die Möglichkeit, anstatt eines lebenslangen Wohnrechts ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Sollten Sie einmal pflegebedürftig werden, können Sie in diesem Fall das Haus vermieten und sich damit die Pflegeheimkosten finanzieren. Denn das Nießbrauchrecht schließt nicht nur ein Wohnrecht ein, sondern auch das Recht, weiterhin Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Allerdings bedeutet das auch, dass Sie weiter für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind.
Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs
Sofern Sie sich nicht vorstellen können, das Haus später noch einmal zu vermieten, sollten Sie sich in Absprache mit den Kaufinteressenten lieber für das lebenslange Wohnrecht entscheiden. Wichtig ist, dass dieses, ebenso wie das Nießbrauchrecht, nicht nur im Kaufvertrag festgehalten, sondern auch im Grundbuch eingetragen wird. Hierzu dient die Abteilung II des Grundbucheintrags, in der Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen werden. Das lebenslange Wohnrecht wird hier als Grunddienstbarkeit aufgeführt. Der Grundbucheintrag ist wichtig, um das Wohnrecht auch bei einem weiteren Verkauf sicherzustellen. Denn wird es nur im Kaufvertrag festgehalten, besteht die vertragliche Bindung auch nur zwischen dem Wohnrechtnutzer und dem aktuellen Eigentümer.
Das Rückforderungsrecht
Ein Immobilienexperte wird Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie weiterhin empfehlen, sich neben dem Wohnrecht auch ein Rückforderungsrecht eintragen zu lassen. Denn da die neuen Eigentümer das Haus über einen Kredit finanzieren, steht das Pfandrecht der Bank noch über Ihrem Wohnrecht. Sollten die neuen Eigentümer insolvent sein und es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wäre ihr Wohnrecht damit aufgehoben. Durch das Rückforderungsrecht kann die Immobilie in einem solchen Fall wieder zurück auf die ehemalige Eigentümerin überschrieben werden.
Sie möchten eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht verkaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Wie die Deutschen bei der Immobiliensuche entscheiden
28 Prozent der Deutschen haben sich nach eigenen Angaben bei der Auswahl Ihres neuen Zuhauses nach rein sachlichen Kriterien entschieden. Sie wogen nüchtern ab, welche Suchkriterien erfüllt wurden und ob sie demzufolge mit der Immobilie zufrieden sein konnten. Das ergab eine Studie eines großen Baufinanzierers. Dabei wurde das Verhalten in der gesamten Phase der Immobilienfindung bis zur Kaufentscheidung analysiert. 23 Prozent verließen sich dagegen bei der Entscheidungsfindung vorwiegend auf ihr Bauchgefühl. Und 17 Prozent gaben an, dass der Fund der Immobilie reine Glückssache gewesen ist.
Ferner waren 83 Prozent der Befragten der Meinung, dass der Kauf einer Immobilie eine Entscheidung von großer Tragweite für das ganze Leben ist. Lediglich 45 Prozent stimmten der Aussage zu, man sei beim Kauf einer Immobilie genauso flexibel bei der Anmietung einer Mietwohnung.
Immobilie inserieren – aber wo und wie lohnt es sich?
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie mit einem Inserat in den einschlägigen Online-Portalen nicht viel falsch machen können. Aber oft ist das Gegenteil der Fall. Immobilienverkäufer überlegen häufig nicht, wo und wie sie die Zielgruppe für ihre Immobilie am besten erreichen. Sollten es mehr als ein Online-Portal sein? Lohnen sich Facebook-Anzeigen und Facebook-Gruppen? Nur wer die richtige Strategie hat, kann den Vermarktungsprozess verkürzen und zu einem marktgerechten Preis seine Immobilie verkaufen.
Suchen Sie Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Wir inserieren Ihre Immobilie, für Sie kostenlos, zielgruppenorientiert. Kontaktieren Sie uns! Wir kümmern uns darum.
Eigentlich ist es ganz einfach:
es gibt nette, freundliche, zufriedene, gelassene, usw. Menschen
und es gibt das Gegenteil
– völlig unabhängig von Alter, Geschlecht, Hautfarbe, Herkunft
Rassismus frisst die Seele.
Online-Immobilienbewertung: Gut zur Orientierung, aber für die Preisfindung?
Viele Eigentümer nutzen eine Online – Immobilienbewertung in der Hoffnung, einen Angebotspreis zu finden. Dabei sind sie nur für eine erste Orientierung geeignet.
Viele Online-Rechner funktionieren nach dem gleichen Prinzip: Die wesentlichen Daten werden eingegeben, wie der Standort der Immobilie, die Anzahl der Zimmer, die Wohnfläche, den Zustand und die Art des Objekts und vielleicht noch ein paar andere. Oft genügt das schon für eine erste Werteinschätzung. Online-Rechner können jedoch nicht alle individuellen Merkmale einer Immobilie berücksichtigen. Für einen genauen Immobilienwert reicht es nicht aus.
Bewertungstools lassen wichtige Preisfaktoren außer Acht
In der Regel verarbeitet das Bewertungstools Ihre eingegebenen Daten durch einen Algorithmus. So werden die Immobilien vergleichbar gemacht. Dabei kommt es auf die Qualität der Daten an, die dem Bewertungstool zu Grunde liegen. Es kommt durchaus vor, dass für den Vergleich Angebotspreise herangezogen werden, die womöglich weit über dem Kaufpreis liegen, der am Ende tatsächlich erzielt wurde. Dadurch kann das Ergebnis verfälscht sein. Für Eigentümer ist in der Regel nicht nachvollziehbar, was die Quellen für das Ergebnis sind und wie es zustande kommt.
Die Datenlage für Großstädte ist häufig besser und aktueller. Denn hier werden in der Regel mehr Immobilien verkauft als in den ländlichen und dünn besiedelten Regionen. Dazu kommt, dass sich Eigentumswohnungen auch leichter miteinander vergleichen lassen als Einfamilienhäuser. Bei diesen haben individuelle Faktoren wie Größe des Grundstücks, Zustand des Gartens oder Anbauten wie Garagen und Wintergärten einen größeren Einfluss auf den realen Wert der Immobilie.
Warum eine Online-Bewertung kein guter Angebotspreis ist
Ein sorgfältig ermittelter Angebotspreis ist entscheidend für den Erfolg des gesamten Verkaufsprozesses. Deshalb raten Qualitätsmakler davon ab, sich auf Online-Bewertungsrechner zu verlassen. Beispielsweise kann es sein, dass der Preis, den das Online-Tool ermittelt hat, zu hoch ist. Gehen Sie damit an den Markt, werden Interessenten oft abgeschreckt. Die Folge: Die Verkaufszeit zieht sich in die Länge. Oft wird der Angebotspreis dann unter den eigentlichen Wert der Immobilie gesenkt, um sie überhaupt noch verkaufen zu können. Ist der Angebotspreis dagegen zu niedrig, wird die Immobilie vielleicht schnell verkauft, allerdings lassen sich Eigentümer Geld entgehen – freilich ohne es zu merken.
Wer seine Immobilie reibungslos verkaufen möchte, für den ist es ratsam, sich an einen lokalen Profi-Makler zu wenden. Er ermittelt den Wert aufgrund seiner langjährigen Erfahrung und seiner tiefgreifenden Kenntnis des Immobilienmarktes. Er berücksichtigt die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie und kommt zu einem marktgerechten Preis.
Möchten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Auf der Website www.BFIC.de finden Sie eine Schnellbewertung und eine detaillierte Wertanalyse. Wir müssen Ihre Immobilie kennenlernen, bevor wir ein ernstzunehmendes Ergebnis kommunizieren.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Berliner Mietspiegel erneut ungültig
Der Berliner Mietspiegel wurde vom Amtsgericht Spandau für ungültig erklärt. Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Der Berliner Mietspiegel 2021 ist ungültig, so das Urteil (AZ 6 C395/21) des Amtsgerichts Spandau, veröffentlicht am 6.4.2022. Auszug: „Der Berliner Mietspiegel 2021 ist kein qualifizierter Mietspiegel. […] Der Berliner Mietspiegel ist auch kein einfacher Mietspiegel.“ Folglich hat das Gericht das dem Gerichtsverfahren zugrundeliegende Mieterhöhungsverlangen, in dem auf diesen Mietspiegel verwiesen wurde, als unbegründet zurückgewiesen. Damit hat Berlin erstmals seit 1987 keinen gültigen Mietspiegel mehr.
Das hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Für Großvermieter dürfte es einfach sein, die drei passenden Vergleichsmieten zu finden und mit diesen Mieten nunmehr auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen können. Kleinvermieter hingegen können weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, weil eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen.
Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen. Möglicherweise sind Berliner Mieter auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2019 ist Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. Ohne Mietspiegel ist möglicherweise die Mietpreisbremse nicht verfassungsgemäß umzusetzen.
Der Mietspiegel des Berliner Senats vom 6. Mai 2021 ist die zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach Bundesrecht ist aber nur eine einmalige Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels erlaubt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel, da er sich noch aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist aber auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben.
In den letzten 20 Jahren waren alle Berliner Mietspiegel fehlerhaft.
Ostern
Wenn die Schokolade keimt,
Wenn nach langem Druck bei Dichterlingen
„Glockenklingen“ sich auf „Lenzesschwingen“
Endlich reimt
Und der Osterhase hinten auch schon presst,
Dann kommt bald das Osterfest.
Und wenn wirklich dann mit Glockenklingen
Ostern naht auf Lenzesschwingen, —
Dann mit jenen Dichterlingen
Und mit deren jugendlichen Bräuten
Draussen schwelgen mit berauschten Händen —
Ach, das denk ich mir entsetzlich,
Ausserdem – unter Umständen –
Ungesetzlich.
Aber morgens auf dem Frühstückstische
Fünf, sechs, sieben flaumweich gelbe, frische
Eier. Und dann ganz hineingekniet!
Ha! Da spürt man, wie die Frühlingswärme
Durch geheime Gänge und Gedärme
In die Zukunft zieht
Und wie dankbar wir für solchen Segen
Sein müssen.
Ach, ich könnte alle Hennen küssen,
Die so langgezogene Kugeln legen.
– Joachim Ringelnatz, 1883-1934, deutscher Schriftsteller –
Der Traum von der guten Verkehrsanbindung von Immobilien
Woran denken Sie, wenn Sie sich Ihr Traumhaus vorstellen? Eine Villa am See mit einem herrlich grünen, großen Garten, oder? Dann geht es Ihnen wie 71 Prozent der Deutschen.
Unsere Zahl des Monats zeigt aber, dass für einen noch größeren Prozentsatz unserer genügsamen Mitmenschen ein anderer Aspekt der Immobilie, die sie gern ihr Eigen nennen würden, im Vordergrund steht – nämlich eine gute Anbindung.
Ganze 83 Prozent der Befragten gaben in einer repräsentativen Umfrage des Baufinanzierers interh an, dass eine gute Verkehrsanbindung für sie das wichtigste Kriterium ist, wenn man ihnen die Frage stellt, wo sich ihre Traumimmobilie befinden soll. Die Deutschen sind eben pragmatisch! Selbst beim Träumen steht eine gute Infrastruktur bei ihnen offenbar höher im Kurs als ihre Liebe zur Natur oder Romantik oder Luxus. Was folgt daraus? Vielleicht das: Wer Immobilien auf dem Land oder im Speckgürtel großer Städte verkaufen will, sollte die gute Anbindung sowohl für den öffentlichen Nahverkehr als auch für PKWs als höchste Priorität vieler Menschen im Blick behalten. Gerade in ländlichen Regionen, wo viele daran gewöhnt sind, dass nur einmal am Tag ein Bus fährt, und am Wochenende gar keiner, kann es für Immobilienverkäufer und andere Gewerbetreibende vielleicht sinnvoll sein, sich auf politischer Ebene für einen Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs einzusetzen.
Den optimalen Mietpreis finden? – Gar nicht so leicht!
Viele Vermieter befürchten, bei der Festsetzung der Miete Fehler zu machen. Setzen sie den Mietpreis zu gering an, kann es sein, dass sie sich Rendite entgehen lassen. Setzen sie ihn zu hoch an, könnte es sein, dass sie gegen gesetzliche Regelungen verstoßen oder eine lange Vermarktungszeit in Kauf nehmen müssen. Unterstützung vom Profi ist mehr als angeraten.
Die größte Verunsicherung bei der Vermietung von Immobilien geht von den gesetzlichen Regelungen aus. Das Gemeine daran: es gibt im Zusammenhang mit der Höhe der zulässigen Miete keinen bundesweit einheitlichen Rahmen.
So fragen sich beispielsweise durch die Mietpreisbremse viele Vermieter, wieviel Miete sie jetzt noch nehmen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt derzeit in rund 300 der mehr als 11.000 Gemeinden in Deutschland. Allerdings vor allem in den Metropolen und deren Speckgürteln. Bevor Sie also Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie in Erfahrung bringen, ob diese in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Das Internet ist dabei nicht der beste Berater. Um auf Nummer sicher zu gehen, wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Verwalter, an Profimakler oder direkt an die zuständige Behörde.
Mietgrenzen nicht überschreiten
Das 1954 festgelegte Wirtschaftsstrafgesetz hat festgelegt, dass die ortsüblichen Mieten bei der Neuvermietung um nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden dürfen. Dieses Gesetz ist noch immer gültig. Um sich an dieses Gesetz halten zu können, müssen Sie sich zunächst einmal über die ortsüblichen Vergleichsmieten informieren. Gibt es in Ihrer Gemeinde einen Mietspiegel? Dies erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung, beziehungsweise einem Immobilienexperten der Region. Profimakler sind markterfahren und helfen Ihnen gerne bei der Preisfindung.
Den optimalen Marktpreis ausloten
Sie haben sich das Preisniveau ermittelt und möchten nun Ihre Möglichkeiten ausloten? Der maximal zulässige Mietpreis ist dabei nicht unbedingt auch der optimale Mietpreis. Wird der Mietpreis zu hoch angesetzt, verringert sich die Nachfrage und verlängert damit die Suche nach dem passenden Mieter. Dies bedeutet für den Vermieter nicht nur Einbußen bei der Miete, sondern auch die Übernahme der Nebenkosten für eine leere Wohnung. Es geht also darum, einen realistischen Marktpreis zu ermitteln, der Ihnen sowohl möglichst hohe monatliche Einnahmen als auch ein geringes Mietausfallrisiko garantiert, indem ein Leerstand Ihrer Mietobjekte so gut wie möglich vermieden wird. Diesen optimalen Preis können Sie ohne langjährige Marktkenntnisse kaum selbst herausfinden. Ihr richtiger Ansprechpartner dafür ist eine professionelle Verwaltung und natürlich ein Qualitätsmakler.
Zusammenfassend gilt: Um den optimalen Mietpreis zu ermitteln, hilft es, den Rat eines Experten einzuholen. Denn für die korrekte Einschätzung ist eine Menge an Hintergrundwissen, Kenntnis des Marktes und viel Erfahrung nötig.
Sie sind sich unsicher, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie vermieten können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Mehr Informationen finden Sie hier:
https://www.bmi.bund.de/…/mietspiegel
https://www.handelsblatt.com/…/mietpreise-in-deutschland-2019
https://de.statista.com/statistik/…/mietpreise-in-den-groessten-staedten-deutschlands/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Lohnt sich die Sanierung vor dem Immobilienverkauf?
Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie ist schon länger her. Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für einen unvorteilhaften Eindruck und senken den Verkaufspreis. Die Frage ist nun: Lohnt es sich für Sie, vor dem Immobilienverkauf noch einmal in die Sanierung der Immobilie zu investieren, um den Wert zu erhöhen?
Alte Tapeten, ungestrichene Wände und ein Fußboden, der eine Erneuerung vertragen könnte, zählen zu den kleineren Mängeln, die sich durch „dekorative“ Renovierungsarbeiten beheben lassen. Sie sind nicht zwingend notwendig, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Eine Immobilie, die sich in einem gepflegten Zustand befindet, wirkt insgesamt hochwertiger – und das kann preislich am Ende sehr wohl einen großen Unterschied machen.
Schwerwiegender sind Mängel, die die Wohnqualität reduzieren. Heizsysteme und Isolierungen etwa sollten auf dem neusten Stand sein. Diese Sanierungsarbeiten sind zeitintensiver und teurer. Sie schrecken deshalb viele Käufer, die schnell in ihr neues Zuhause einziehen wollen, ab. Gleichzeitig verursachen Sie aber auch für den Eigentümer höhere Kosten. Doch wie hoch dürfen diese Kosten sein, damit sich eine Sanierung für Sie als Verkäufer letztlich auszahlt?
Die Preise für Sanierungsarbeiten müssen gut kalkuliert sein
Kurz gesagt: Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie lohnt sich dann, wenn die dadurch entstehende Wertsteigerung höher ist als die entstehenden Kosten. Es kommt also darauf an, die Kosten gut zu kalkulieren. Für die meisten Eigentümer ist es allerdings eher schwierig einzuschätzen, wie hoch die Wertsteigerung nach der Renovierung sein wird. Es bietet sich daher an, diese Schätzung einem Experten zu überlassen. So vermeiden Sie das Risiko, am Ende mehr Geld für die Renovierung auszugeben, als Sie durch den Verkauf zusätzlich reinbekommen.
Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von einer einfachen, normalen und gehobenen Ausstattung. Erfahrungswerten zufolge bringt die Aufstockung von einer normalen Ausstattung auf eine gehobene Ausstattung eine Werterhöhung von ca. 15 bis 20 Prozent. Eine einfache Ausstattung hingegen verringert den Preis gegenüber einer normalen Ausstattung um ca. 15 Prozent. Diese Werte dienen jedoch nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Werteinschätzung.
Große Erfolge durch Renovierung möglich
Zwar ist eine gute Kalkulation unumgänglich, im Regelfall lässt sich jedoch schon damit rechnen, dass die Verschönerungsarbeiten sich für den Eigentümer lohnen. Gerade für Immobilien mit einer einfachen Ausstattung finden sich sonst unter Umständen keine Interessenten oder nur solche, die gezielt auf der Suche nach schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind, die sie selbst günstig renovieren können. Die meisten Käufer hingegen schätzen die anfallenden Sanierungskosten höher ein als sie tatsächlich sind. Häufig kommt es daher vor, dass Eigentümer, die ihre Immobilie zunächst unsaniert anbieten und nicht loswerden, nach der Sanierung eine positive Überraschung erleben. Die Immobilie verkauft sich dann nicht nur wesentlich schneller, sondern auch zu einem deutlich höheren Preis.
Sie sind sich noch unsicher, welche Renovierungsarbeiten sich bei Ihrer Immobilie lohnen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne.
Sie benötigen weitere Informationen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Sanierung
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Was wäre, wenn niemand mehr Immobilien kaufen würde?
Der ganze Landeshaushalt stirbt, wenn der Immobilienkäufer keinen Grund erwirbt.
Was haben Lottospieler, Biertrinker, Feuerversicherer, Erben und Immobilienkäufer gemeinsam? Sie werden es nur schwer erraten: Die Steuern, die von diesen Personengruppen entrichtet werden, sind tragende Säulen der Länderhaushalte in Deutschland.
Während andere Steuereinnahmen primär an den Bund und die Kommunen fließen, bildet die Grunderwerbssteuer aus Immobilienverkauf den Löwenanteil derjenigen Steuern, die direkt von den Bundesländern erhoben werden. Unsere Zahl des Monats verrät Ihnen, auf welche Rekordsumme sich die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbssteuer für 2019 erhöht haben:15.800.000.000 Euro!
Noch aussagekräftiger als diese Zahl ist vielleicht die Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr, die im Bundesdurchschnitt 12,1 Prozent beträgt, im Land Berlin allerdings mit 37 Prozent wirklich extrem ausfällt. Schon seit Jahren wird der Überbietungswettlauf bei der Grunderwerbssteuer nicht nur von Immobilienverbänden, sondern etwa auch vom Institut der deutschen Wirtschaft, vehement kritisiert. Denn während es aus Sicht der Länder ein durchaus nachvollziehbares Interesse gibt, die Steuer ständig zu erhöhen, treibt sie die Wohnkosten in einer Zeit, wo ohnehin Mangel an bezahlbarem Wohnraum herrscht, immer weiter in die Höhe. Die Zeche zahlen Immobilienkäufer – und schließlich auch Mieter.
Immobilienwertermittlung: Das Vergleichswertverfahren
Wie der Name schon sagt, beruht die Immobilienwertermittlung im Vergleichswertverfahren auf einem Vergleich mit dem aktuellen Marktwert ähnlicher Immobilien. Das ist allerdings komplizierter als es zunächst klingt. Laien suchen vielleicht in veröffentlichten Kaufpreissammlungen nach kürzlich verkauften Immobilien in ihrer Nachbarschaft und erhoffen sich, dort den richtigen Preis zu finden. Doch man kann natürlich nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.
Auch wenn die Abbildung aktueller Marktbewegungen im Zentrum des Vergleichswertverfahrens steht, lassen professionelle Gutachter selbstverständlich immer auch den Zustand, die Ausstattung und die Lage der Immobilie mit in die Bewertung einfließen. Es dürfte einleuchten, dass sich nicht jede Schrottimmobilie zum gleichen Preis verkaufen lässt, wie eine „ähnliche“ im gleichen Viertel.
Professionell bewerten kann nur ein Profi
Um die verschiedenen Bewertungsfaktoren im Vergleichswertverfahren richtig zu gewichten, bedarf es fundierter Kenntnisse des Verfahrens und des Immobilienmarktes auf lokaler Ebene. Dieses Know-how finden Sie bei Ihrem regionalen Qualitätsmakler, der seinerseits mit qualifizierten Sachverständigen als Gutachter zusammenarbeitet oder möglicherweise selber über eine entsprechende Ausbildung verfügt. Bei einer bloßen Orientierung an Ergebnislisten können Immobilienverkäufer hingegen deutlich daneben liegen, wenn es darum geht, einen Angebotspreis für die eigene Immobilie festzulegen.
Welche Objekte sind vergleichbar?
Zunächst schätzen professionelle Gutachter ab, ob ausreichend vergleichbare Objekte vorhanden sind und wie groß die Übereinstimmung mit der zu verkaufenden Immobilie tatsächlich ist. Gut miteinander vergleichbar sind meist Eigentumswohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage oder Reihenhäuser im gleichen Viertel, da es hinsichtlich der Bausubstanz, Größe und Ausstattung oft kaum Abweichungen gibt. Bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern sind individuelle Merkmale viel stärker zu berücksichtigen. Lässt eine größere Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle eine qualitativ sichere Einschätzung zu, können die dabei erzielten Preise direkt als Grundlage für die Wertermittlung dienen. Daneben greifen Sachverständige auch auf ein indirektes Vergleichswertverfahren zurück, wobei segmentierte Durchschnittspreise aus der Vergangenheit, die aus Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses oder aus der Bodenrichtwertkarte hervorgehen, zum Vergleich herangezogen werden.
Zuschläge und Abschläge
Die ermittelten Vergleichswerte werden dann um bestimmte Zu- und Abschläge vermehrt oder vermindert, je nachdem, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, welche Ausstattungs-Extras sie bietet, ob sie an der vielbefahrenen Hauptstraße liegt oder in einer ruhigen Nebenstraße. Bei Eigentumswohnungen können auch das Stockwerk, der Ausblick, die Ausrichtung (Nord- oder Südseite) und viele andere Faktoren in das Resultat des Wertgutachtens einfließen. Auch ist es beispielsweise ein Unterschied von rund 20 Prozent, ob eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft wird, oder bezugsfrei ist, und der neue Eigentümer sofort einziehen kann.
Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst – das sogenannte Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentum. Also beispielsweise Anteile am Grundstück, am Treppenhaus, an Strom- und Wasserleitungen. Für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Der damit verbundene Aufwand lässt sich jedoch in Eigenregie kaum überblicken. Eine professionelle Hausverwaltung leistet Ihnen hierbei unentbehrliche Dienste.
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist unter anderem dann von großer Bedeutung, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten trägt. Die Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsformen und der genaue Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jeweils auf einen einzelnen Eigentümer entfällt, sind in einer Teilungserklärung geregelt. Diese muss bereits beim Wohnungskauf zwingend vorliegen, ebenso wie die Gemeinschaftsordnung.
Sondereigentum: der Eigentümer trägt Reparaturkosten selbst
Sondereigentum ist im Wesentlichen alles, was sich innerhalb der Wohnung selbst befindet, wie etwa Innentüren, nicht tragende Innenwände, Deckenverkleidungen und Fußbodenbeläge oder sanitäre Installationen. Eventuell kann auch noch ein Kellerraum oder eine Garage dazugehören. Fenster und Balkone gelten dagegen in der Regel als Gemeinschaftseigentum. Als alleiniger Eigentümer müssen Sie bei Schäden am Sondereigentum auch allein für die entstehenden Kosten aufkommen.
Gemeinschaftseigentum: ohne professionelle Hausverwaltung extrem kompliziert
Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind in einer Eigentümergemeinschaft alle gemeinsam verantwortlich. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Lasten und Kosten entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dazu muss jährlich ein Wirtschaftsplan erstellt werden, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Auch die Beiträge der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung müssen festgelegt und auf einem eigens dafür eingerichteten Konto deponiert werden. Experten empfehlen, das Gemeinschaftseigentum in der Regel von einer Hausverwaltung betreuen zu lassen, denn das Wohnungseigentumsrecht ist kompliziert. Zuständigkeiten, Kostenverteilung, Auftragsvergabe an Handwerker, Entscheidungen für oder gegen bestimmte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen – wer das alles in Eigenregie stemmen will, hat quasi einen Vollzeitjob. Eine professionelle Hausverwaltung verfügt hingegen über einschlägige Erfahrung und Routine. Sie weiß genau, welche Schritte notwendig sind, um für eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Sie besitzt die nötige Kompetenz in rechtlichen Fragen und bietet auch ein gewisses Maß an Objektivität, wenn es einmal zu Streitigkeiten unter Eigentümern kommen sollte. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfen weder von individuellen Eigentümern noch von der Hausverwaltung eigenmächtig getroffen werden. Vielmehr muss darüber in der Wohneigentümerversammlung abgestimmt werden, welche in der Regel ebenfalls von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt wird.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.test.de/Eigentumswohnung-Grundregeln-der-Eigentuemergemeinschaft-5332284-0/
Wohnen im Alter, Immobilieneigentum und Altersvorsorge
Rund 60 Prozent der Ein- oder Zweifamilienhäuser in Deutschland werden von nur einer oder zwei Personen bewohnt. Es handelt sich überwiegend um ältere Hausbesitzer, die ihr Eigenheim nach dem Auszug der Kinder allein weiter bewohnen. Eine repräsentative Befragung durch das Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE) in Frankfurt/Main ergab ein differenziertes Bild von den Wünschen oder der Bereitschaft innerhalb dieser Gruppe zur Veränderung ihrer Wohnsituation. Über das Thema Wohnen im Alter, Immobilieneigentum und Altersvorsorge kann man nicht für genug nachdenken.
So gab zwar die überwiegende Mehrheit (94%) der Befragten an, so lange wie irgend möglich in ihrem Haus wohnen bleiben zu wollen. Andererseits konnten sich 75% der älteren Eigentümer grundsätzlich auch einen Umzug in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung vorstellen. Nur 14% hielten es allerdings für wahrscheinlich, dass sie innerhalb der nächsten 5 Jahre tatsächlich etwas Grundlegendes an ihrer Wohnsituation ändern würden.
Hintergrund der Befragung ist das Forschungsprojekt „LebensRäume“ mit dem Ziel, Potenziale für eine effizientere Nutzung von vorhandenem Wohnraum besonders in ländlichen Gebieten aufzuzeigen. Solch eine effizientere Nutzung könnte unter anderem dadurch erreicht werden, dass ältere Eigentümer ihre zu großen Immobilien gegen kleinere Wohnungen tauschen. Viele Häuser in den Einfamilienhaussiedlungen der 1960er und 1970er Jahre könnten dann von jungen Familien bezogen und ggf. auch energetisch saniert werden, was im Hinblick auf Klima- und Ressourcenschutz sehr viel sinnvoller wäre als die Erschließung zusätzlicher Neubaugebiete. Eine weitere Option bestünde in der Vermietung ungenutzter Teilwohnungen durch die Eigentümer von zu groß gewordenen Immobilien. In baulicher Hinsicht wären viele Immobilien dafür durchaus geeignet.
Insgesamt scheint die Studie zu zeigen: Die Begrenzung auf eine kleinere Wohnfläche entspricht auf den ersten Blick kaum den Wünschen oder Plänen älterer Immobilieneigentümer. Werden allerdings konkrete Angebote gemacht, zum Beispiel für ein altersgerechtes Wohnen in einer kleineren Wohnung inklusive Umzugserleichterungen, wären viele nicht abgeneigt. Um Veränderungen im Sinne der effizienteren Wohnraumnutzung zu bewirken, bedarf es beispielsweise spezieller Beratungsangebote durch die Kommunen.
Der Traum vom Haus mit Garten
Die meisten Deutschen träumen von einem Haus mit Garten. So eine aktuelle Studie. Das freistehendes Einfamilienhaus liegt hier klar vorne, unabhängig von der aktuellen Wohnsituation, Wohnort oder Alter. Zweitplatziert in der Beliebtheit sind Reihenhäuser.
Viele Deutsche sind bereit, Kompromisse einzugehen, etwa bei der Lage. Nicht nur Großstädter würden nach dieser Befragung ein Zuhause in Vororten oder den angrenzenden Gemeinden zu zentrumsnahen Vierteln bevorzugen.
Die Befragten hatten auch auf die Frage, ob sie „kaufen oder mieten“ wollten, klare Neigungen, und zwar zum Immobilienkauf. Unterschieden haben sich hier jedoch die Antworten von Frauen und Männern. Frauen haben eher eine Präferenz zum Mieten. Sie verhalten sich offensichtlich eher finanziell vorsichtiger als Männer.
Für das Wohnen im Eigentum würden die Deutschen an Ihre finanzielle Schmerzgrenze gehen. Wohnkosten von bis zu 40 Prozent würden allgemein akzeptiert.
Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen steigt
Steigende Bauzinsen sorgen dafür, dass sich Hauseigentümer mit einem Immobilienkredit jetzt verstärkt mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen.
Eine Anschlussfinanzierung ist nicht nur für Kreditnehmer relevant, deren Zinsbindung ausläuft. Auch eine Umschuldung ist mit einem halben Jahr Kündigungsfrist grundsätzlich zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens möglich, so Finanzierungsexperten.
Aber auch Kreditnehmer, die noch kein Sonderkündigungsrecht haben, setzen auf ein Forward-Darlehen, um sich gegen einen Zinsaufschlag die derzeitigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern. Der Anteil an Forward-Darlehen ist signifikant gestiegen.
Bei Anschlussfinanzierungen liegt der Beleihungsauslauf niedriger als bei Erstfinanzierungen, weil ein großer Teil des Fremdkapitals bereits zurückgeführt wurde.
Die Tilgung ist bei Anschlussfinanzierungen meist höher, die Restschuld fällt geringer aus und Darlehensnehmer können höher tilgen. Darlehensnehmer wählen jetzt zudem eine längere Zinsbindung.
Typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden
Die Immobilie schnell in die Online-Portale eingestellt und schon ist die Immobilie verkauft? So leicht ist der Immobilienverkauf leider nicht. Egal ob ein falscher Angebotspreis, fehlende Unterlagen oder schlechte Immobilienfotos – Immobilienverkäufer müssen viel beachten, wenn sie ihre Immobilie zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchten.
Falscher Preis
Viele Immobilienverkäufer glauben, sich auf eine Online-Immobilienbewertung verlassen und auf eine professionelle Bewertung vor Ort durch einen Experten verzichten zu können. Um sicher zu gehen oder um noch Verhandlungsspielraum zu haben, schlagen Sie noch ein paar tausend Euro drauf. Oft stellen sie dann aber fest, dass die Interessenten für die eigene Immobilie ausbleiben, obwohl doch aktuell so viele Menschen eine Immobilie suchen und keine finden.
Auf dem derzeitigen Immobilienmarkt suchen Interessenten lange nach etwas Passendem. Den aktuellen Immobilienmarkt kennen sie daher sehr genau und wissen, welche Angebote seriös sind. Immobilienprofis wissen: ein zu hoher Angebotspreis zieht den Verkaufsprozess in die Länge. Ist eine Immobilie zu lange am Markt, muss sie am Ende oft zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden, um überhaupt noch einen Käufer zu finden.
Fehlende Unterlagen
Vielen Immobilienverkäufern ist nicht klar, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf wirklich relevant sind. Fehlt beispielsweise spätestens zur Besichtigung der Energieausweis, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.
Ebenso können falsche Wohnflächenberechnungen Geldstrafen nach sich ziehen. Das ist auch deshalb ein Problem, weil sich die Grundlage zur Wohnflächenberechnung mit der 2004 in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung (WoFlV) geändert hat. Bei älteren Immobilien wurde meist auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 die Wohnfläche ermittelt. Diese kann zwar auch korrekt sein, aber nur, wenn die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage dokumentiert wurde. Wer auf der rechtlich sicheren Seite sein möchte, lässt sich am besten von einem Immobilienprofi beraten.
Besichtigungstourist statt ernsthafter Interessent
Viele Immobilienverkäufer sind sich unsicher, wie sie Besichtigungstouristen aus den vielen Anfragen herausfiltern. Die Folge sind unnötige Besichtigungstermine, die den Vermarktungsprozess unnötig in die Länge ziehen. Tools wie virtuelle 360-Grad-Besichtigungen sind gute Hilfen, um herauszufinden, wer ein ernsthafter Interessent ist. Denn wer wirklich an einer Immobilie interessiert ist, ist auch bereit, seine Kontaktinformationen anzugeben, um eine solche Tour freizuschalten oder ein Exposé zu erhalten. Qualitätsmakler besitzen die richtigen Tools, um die Spreu vom Weizen zu trennen.
Sie sind sich unsicher oder Ihnen fehlt die Zeit, um sich um die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie zu kümmern? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
virtuelle Immobilien
Metaverse bekommt seit der Umbenennung von Facebook in Meta und der zukünftigen Umwandlung von einem Social-Media-Konzern zu einem Metaverse-Unternehmen sehr viel Aufmerksamkeit. So viel, dass die Preise für virtuelle Immobilien und Grundstücke in die Höhe geschossen sind. 2022 soll erstmalig die Milliardengrenze überschritten sein.
Im Metaverse, einer virtuellen Welt, kann jeder von überall mit seinem persönlich geschaffenen virtuellen Selbst bzw. einer grafischen Kunstfigur (Avatar) teilnehmen. Es kann mit anderen gehandelt und Geld verdient werden. Allein im Januar dieses Jahres wurden Immobiliengeschäfte abgeschlossen, die über 85 Millionen US-Dollar hinaus gingen. Das ist aber nichts im Vergleich zu dem Umsatzvolumen, das im November 2021 erreicht wurde. Nach Angaben von Meta Metric Solutions, ein Unternehmen, das digitale Immobilienpreise trackt, betrug die Summe ca. 133 Millionen Dollar.
Analysten sagen, dass für jedes Jahr bis 2028 der Gesamtjahreswert für den virtuellen Immobilienhandel um ca. 31 Prozent anwachsen soll. Der jetzige vorhergesagte und errechnete Gesamtjahreswert für 2022 ist damit gerade mal der Anfang.
Bei Metaverse ist Dezentralität an der Tagesordnung. Unternehmen, Staaten und Banken können diese virtuelle Welt nicht beanspruchen oder deren Kontrolle übernehmen. So finden Immobiliengeschäfte unabhängig von Finanzinstituten statt. Sie finden zwischen den einzelnen virtuellen Avataren statt. Über Metaverse Welten wie Cryptovoxels, Decentraland, The Sandbox oder Somnium können virtuelle Immobilien gekauft und angemietet werden.
- Virtuelle Immobilien: Metaverse-Grundstücke für Millionen
- virtuelles Land im Metaverse: Ein Leitfaden für Anfänger (Vorsicht, Investmentrisiko!)
Sonnen-Balkon
Sonniger Süd-West-Balkon in Berlin Mitte. Hier war früher der Weihnachtsmarkt, jedenfalls zu Weihnachten.
Haus und Wohnung sind von exzellenter Qualität.
Die Sache mit dem Widerruf
Wenn ein Immobilen-Suchender (beispielsweise) im Internet eine Anfrage für eine Immobilie stellt, geht er automatisch einen Vertrag mit dem Anbieter der Immobilie bzw. dem Makler ein – er fordert eine Leistung (das Expose, das Angebot, Informationen) an. Provision wird aber erst gezahlt, wenn das Geschäft mit der Immobilie (Kaufvertrag) zustande kommt. Das Maklerhonorar ist ein Erfolgshonorar.
Immobilienmakler sind verpflichtet, Interessenten schriftlich über ihr Widerrufsrecht zu informieren – und zwar bei allen Geschäften, bei denen der Verbraucher provisionspflichtig werden könnte (Immobilienkauf und Gewerbe-Miete).
Wem die angebotene Immobilie nicht gefällt, muss auch nicht widerrufen.
neue Ampel-Regierung: abgemilderte Mietpreisbremse geplant
Die Ampel-Parteien haben sich offensichtlich nicht auf eine bundesweite Mietpreisbremse geeinigt.
Aber Vermieter sollen vor allem in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Preise weniger schnell anheben können als bisher.
Dabei geht es den Parteien um die sogenannte Kappungsgrenze. Wie hoch der Mietpreis künftig jährlich noch steigen darf, ist noch offen. Eine Spannbreite von 2,5 bis vier Prozent ist wohl vorgesehen.
Zusätzlich will die Ampelkoalition 400.000 neue Wohnungen im Jahr bauen. Dafür soll eine neue Bundesbehörde geschaffen werden.
Neue Mietspiegel für Deutschland
Auch künftig haben die Ersteller der Mietspiegel die Möglichkeit, sich zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel zu entscheiden. Der qualifizierte Mietspiegel muss auf einer repräsentativen Stichprobe basieren und wissenschaftlichen Grundsätzen standhalten. Für den einfachen Mietspiegel ist kein besonderes Verfahren vorgeschrieben, er muss aber ebenfalls dokumentieren, wie die Zahlen ermittelt wurden.
Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern, die noch keinen Mietspiegel haben, müssen bis zum 1. Januar 2023 einen einfachen Mietspiegel oder bis zum 1.1.2024 einen qualifizierten Mietspiegel erstellen.
Ein qualifizierter Mietspiegel bedeutet, dass dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen für zwei Jahre erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird.
Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen
So mancher Vermieter, der sich um seine Rendite sorgt, fragt sich, ob die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen gilt.
Eine möblierte Wohnung ist rechtlich einer Wohnungen ohne Möbel gleichgestellt. Sie bildet keine Ausnahme im Bereich der Mietpreisbremse.
Ausser bei einem Neubau (also bezugsfertig ab dem 01.10.2014), oder wenn die Wohnung nach umfassender Sanierung erstmals vermietet wurde, sind Vermieter nicht zur Einhaltung der Mietpreisbremse verpflichtet.
Jedoch gibt es weitere Ausnahmen für die Mietpreisbremse.
Die möblierte Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.
Oder es wird ein möbliertes Zimmer vermietet, welches sich in der Wohnung des Vermieters befindet.
Treffen diese Ausnahmen zu, kann der Vermieter die Miethöhe frei festlegen, ohne auf die ortsüblichen Vergleichsmiete zu achten.
Was bedeutet vorübergehend? Eine vorübergehende Vermietung einer möblierten Wohnung liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht zu seinem dauerhaften Lebensmittelpunkt macht. Dazu gehören unter anderem Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte, die nur für einen kurzen Zeitraum vermietet werden sollen. Handelt es sich um eine Wohnung für Studenten, die mehr als ein Semester beansprucht werden soll, würde die Ausnahme wegfallen und der Vermieter müsste sich an die Mietpreisbremse halten.
War die Miete bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete gelegen, ist hier ebenfalls eine Ausnahme von der Mietpreisbremse möglich.
Wie definiert man möblierte Wohnung?
Eine Wohnung zählt erst dann zu den möblierten Objekten, wenn mindestens 50 Prozent der erforderlichen Einrichtungsgegenstände, das sind Betten, Sofa, Schränke, Regale, Sideboards, Teppiche, Waschmaschine, Küchengrossgeräte, mitvermietet werden.
Mietpreisbremse bei möbliertem Wohnen auf Zeit.
Sobald Sie Ihre Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch vermieten, ändert sich die Gesetzeslage: Mieterschutzvorschriften, die die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn begrenzen, gelten nicht mehr (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Ein angemessener Möblierungszuschlag sollte den aktuellen Wert der Möbel wiederspiegeln.
Irrtum vorbehalten. Bitte konsultieren zu diesem Thema einen Rechtsanwalt.
Waschmaschine stinkt: Das können Sie dagegen tun
Die Wäsche riecht nach dem Waschen stärker als vorher? Den Geruch bekommen Sie wieder weg.
Warum dieser Beitrag? Ein Mieter in einem voll möblierten Appartement sagte aktuell, dass die Wäsche aus seiner Maschine stinkt. Die Maschine ist jedoch erst ein halbes Jahr alt. Wie kann das sein. Ein Thema für Vermieter, die möbliert vermieten möchten.
Wenn nach dem Waschgang die Wäsche muffig riecht, dann sind zumeist bestimmte Bakterien schuld. Doch wie kommen diese in die Waschmaschine?
Bakterien gibt es überall, da ist auch Ihre Waschmaschine keine Ausnahme. Über die Schmutzwäsche oder über das Frischwasser gelangen die Bakterien hinein, insbesondere in die Waschtrommel und in die Einspülkammer. Hier bilden sie dann einen Bakterienfilm, der mit der Zeit anfängt zu riechen. Gute 230 verschiedene Bakterienarten soll es in einer Waschmaschine geben.
Unter normalen Umständen würden diese kleinen Lebewesen keinen Spülgang überleben und keinen Bakterienfilm bilden. Die Krux an der ganzen Sache ist, dass wir den Großteil unserer Wäsche mit Eco-Programmen waschen, also bei Temperaturen von 30 oder 40 Grad. So sparen wir nicht nur Geld, sondern auch Energie und tun somit etwas für die Umwelt. Eine hehre Geschichte, über die sich aber auch unerwünschte Bakterien freuen. Denn bei solch niedrigen Temperaturen werden Keime nicht abgetötet – diese werden erst ab 55 bis 60 Grad aktiv beseitigt.
In der feuchten und angenehm warmen Umgebung der Eco-Programme fühlen sich Keime richtig wohl. Das Resultat: Sie schaffen den perfekten Ort dafür, dass Bakterien einen Biofilm bilden können. Im Restwasser vermehren sie sich dann auch noch zusätzlich. Beim nächsten Waschgang werden sie dann auf die nächste Wäsche übertragen. Dieser Teufelskreislauf wiederholt sich.
Zugegeben, die Vorstellung von Bakterien und Keimen in der Waschmaschine ist alles andere als angenehm.
Das Problem können Sie schnell und unkompliziert lösen. Sie brauchen dafür nur eines: Ihre Waschmaschine selbst. Denn was ist die logische Konsequenz, wenn Keime bei niederen Temperaturen nicht sterben? Sie müssen die Temperatur erhöhen. Und genau deshalb sollten Sie mindestens einmal im Monat, besser aber öfter, Ihre Wäsche bei mindestens 60 Grad mit Vollwaschmittel in Pulverform waschen.
Achten Sie allerdings darauf, dass Ihre Wäsche solche Temperaturen auch verkraftet. Wenn Sie sich unsicher fühlen, reicht in der Regel der Blick aufs Etikett, in dem Sie genaue Angaben über die empfohlene Waschtemperatur finden. Sortieren Sie deshalb vor, damit Ihr T-Shirt nicht plötzlich eine Nummer kleiner wird.
Heiße Temperaturen sind die eine Sache. Damit Ihre Waschmaschine nicht stinkt, können Sie noch andere Maßnahmen ergreifen. Denn wie bereits erwähnt, bilden sich die Keime im Restwasser, welches sich nach dem Waschgang noch in der Waschmaschine befindet. Deshalb ist es klug, wenn Sie die Waschmaschine gleich nach Programmende ausräumen und Ihre Wäsche nicht noch stundenlang darin liegen lassen.
Wenn Sie es ganz gründlich machen wollen, dann trocknen Sie nach jedem Waschgang auch die Gummidichtungen und die Rillen, denn hier bleibt das meiste Wasser liegen. Und last but not least: Gewöhnen Sie es sich an, nach jedem Waschgang das Bullauge bei einem Frontlader bzw. die Ladeluke bei einem Toplader offen zu lassen. Dasselbe gilt für die Einspülkammer, damit das Wasser verdampfen und die Maschine so trocknen kann.
Sie mögen es für übertrieben halten, die Waschmaschine zu reinigen. Denn die Maschine wird ja ohnehin bei jedem Waschgang gereinigt. Dies ist zwar richtig gedacht, doch wie ein Waschbecken regelmäßig gereinigt werden muss, obwohl Sie darin Ihre Töpfe abspülen, so verträgt auch Ihre Waschmaschine mal eine Grundreinigung.
Zwar liegt in der Regel die Ursache bei stinkenden Waschmaschinen in der Programmwahl. Aber in seltenen Fällen kann dies auch an Rückständen von Waschmittel oder Weichspüler liegen. Und um den Geruch im Keim zu ersticken, sollten Sie deshalb auch die Waschmaschine reinigen. Dazu zählt es, die Einspülkammer, die Gummidichtungen und das Flusensieb zu reinigen und auch hin und wieder das Restwasser im Abflussschlauch abzulassen. Auch das Entkalken der Waschmaschine ist hilfreich.
Berliner Senatswahl 2021 – Was wollen die Grünen?
Am 26. September 2021 findet parallel zur Bundestagswahl auch die Berliner Senatswahl statt. Was bedeutet das für die Immobilienbranche?
Die Grünen wollen enteignen und unterstützen die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“.
Die Grünen wollen die Hälfte der Wohnungen in den Besitz von landeseigenen Wohnungsunternehmen , Genossenschaften, Stiftungen, Hausprojekten und Privatvermietern bringen, die sich dauerhaft zu billigen Mieten verpflichten. Die Miete soll generell nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen.
Sie wollen generell keine Privatisierung von Boden mehr.
Landeseigene Grundstücke werden nicht mehr verkauft. Die Grünen setzen auf Erbbaurecht. Das wollen sie in einem Bodensicherungsgesetz festschreiben.
Mehr Grundstücke und Häuser sollen über das Vorkaufsrecht angekauft werden. Hierfür wollen die Grünen eine Ankaufsagentur gründen, die Ankäufe und Vorkäufe koordiniert. Ein öffentliches Liegenschaftskataster, welches Eigentümeridentitäten offenlegt, soll geschaffen werden. Damit wird der Datenschutz für Immobilieneigentümer abgeschafft.
Mit dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung soll auf privaten Flächen mindestens 50 Prozent der Wohnungen für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen gebaut werden und diese auf Dauer sozialgebunden sein.
Nach dem Scheitern des Mietendeckels in Berlin wollen die Grünen im Bund eine Gesetzesänderung zur Mietregulierung und zudem ein verschärftes Zweckentfremdungsverbot und die Ausweitung von Milieuschutzgebieten durchsetzen. Sie wollen die Wohnungsaufsicht mit der Bauaufsicht verbinden. Abriss soll konsequent untersagt, Leerstand durch Treuhänder und Beschlagnahmung verhindert werden. Die Grünen wollen ein Miet- und Wohnungskataster schaffen, in dem die Eigentümer, die Mieten, die Ausstattung und energetische Qualität aller Wohnungen erfasst werden.
Die Grünen wollen einen Gewerbemietendeckel einführen. Sie wollen nur kleines Gewerbe und dagegen Shopping-Malls verbieten.
Der Einsatz von ökologischen, energieeffizienten und recyclingfähigen Dämm- und Baustoffen wie Hanf, Stroh und Holz, Kalk, Lehm und Ziegel wird gefordert. KfW-40-Standard im Neubau, KfW-55-Standard im Bestand. Bereits vor Ende der jetzigen Legislaturperiode ist die Novellierung der Bauordnung geplant, mit einer Pflicht zu Gründächern und Fassadenbegrünung.
Mieter sollen nur noch mit einem Drittel der Modernisierungskosten belastet werden. Ein Drittel der Kosten trägt der Vermieter, ein Drittel kommt durch Fördermittel. Die Warmmiete soll durch die Maßnahmen nicht steigen dürfen, eine höhere Kaltmiete muss durch niedrigere Heizkosten ausgeglichen werden. Wenn der Umbau bezahlt ist, soll die Modernisierungsumlage enden.
Einfamilienhäuser sollen untersagt werden.
Die Grünen wollen die Umwandlung bestehender Mietshäuser in Eigentumswohnungen konsequent unterbinden. Wohnungseigentum soll auf Neubauten begrenzt werden.
Die Grünen möchten, dass die Grundsteuer nicht mehr über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden darf.
Berliner Senatswahl 2021 – Was will die SPD?
Am 26. September 2021 findet parallel zur Bundestagswahl auch die Berliner Senatswahl statt. Was bedeutet das für die Immobilienbranche?
In den Behörden sollen ausreichend Planungskapazitäten und Anreize für zügige Verfahren geschaffen werden. Wer schon einmal in einem Berliner Bauamt war, sollte Zweifel an der Umsetzung haben. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen sollen bis 2030 70.000 Wohnungen bauen. Zudem sollen Bestandswohnungen gekauft werden. Wie hoch der Aufwand an Steuergeldern sein wird, ist wohl noch nicht bekannt. Auch das Tempelhofer Feldes wollen die Genossen bebauen.
Die SPD möchte ein „Bodensicherungsgesetz“ durchsetzen. Sie will per Vorkaufsrecht Grundstücke aufkaufen. Kommunale Grundstücke werden ausschließlich per Erbbaurecht vergeben und grundsätzlich nur, wenn sie dauerhaft im Bestand gehalten werden. Vorrangig landeseigene Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften sollen hierbei zum Zuge kommen. Bodenwertzuwachs soll durch das Bauplanungs- und Steuerrecht gehemmt werden.
Auch ein öffentlich zugängliches Liegenschaftskataster, aus dem die Besitzverhältnisse ablesbar sind. Das ist insbesondere für Maklerunternehmen interessant, die sich nun direkt an potentiell verkaufswillige Immobilieneigentümer wenden können.
Wieder einmal abweichend vom Bundesrecht soll die Grundsteuer nicht mehr auf die Betriebskosten der Mieter umgelegt werden können.
Die Berliner SPD möchte eine zeitlich unbegrenzte Sozialbindung von Wohnungen entgegen dem Bundesrecht. So sollen einmal mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen auf Dauer Sozialwohnungen bleiben.
Die Genossen wollen weiterhin den Mietendeckel. Obwohl sie wussten, dass dieser verfassungswidrig ist, haben sie tausende Berliner Mieter mit haltlosen Versprechen in Schwierigkeiten gebracht und bedauern jetzt das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes in Ihrem Wahlprogramm. Sie wollen Verstöße gegen die Mietpreisbremse sollen stärker sanktionieren. Sie setzen sich auch für ein Mietenkataster ein. Die kostenlose, also durch Steuern finanzierte Beratung für Mieter soll ausgebaut werden.
Das Vermieten von Wohnraum als Ferienwohnungen soll verfolgt und verhindert werden.
Bislang gibt es 70 Milieuschutzgebiete, in denen rund 900.000 Menschen leben, also rund ein Viertel aller Berliner. Die SPD möchte ein grundsätzliches Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Förderung von Wohneigentum, wie es in der Berliner Verfassung verankert ist, findet im Wahlprogramm keine Beachtung.
Die Berliner SPD setzt sich im Bund dafür ein, dass für Käufer von vermieteten Wohnungen keine Eigenbedarfskündigungen mehr möglich sind.
Sie will auch einen Gewerbemietendeckel im Bund durchsetzen. Private Vermieter sollen verpflichtet werden, billige Gewerberäume im Kiez anzubieten.
rechtssicherer Kaufvertrag
So geht ein rechtssicherer Kaufvertrag
Der Abschluss einer Immobilientransaktion ist und bleibt der Kaufvertrag. Hierbei gibt es einiges zu beachten. Nicht umsonst ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Bei Fehlern kann sogar eine Rückabwicklung des Verkaufs drohen. Lesen Sie hier ein Beispiel dafür, was – unter anderem – zwingend in den Kaufvertrag gehört.
Der unterschriebene Kaufvertrag besiegelt, dass Verkäufer und Käufer sich bei der Immobilientransaktion einig geworden sind. Der Kaufvertrag wird zwar vom Notar aufgesetzt, dennoch ist es ratsam, sich vorher von einem Immobilienprofi beraten zu lassen. Ein Profi-Makler weiß, auf welche Formulierungen Sie bei einem Vertrag achten müssen und welche zusätzlichen Vereinbarungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden können.
Mängel an der Immobilie gehören in den Kaufvertrag
Während bei Neubauten eine Gewährleistungspflicht besteht, werden bei Gebrauchtimmobilien die dem Verkäufer bekannten Mängel explizit in den Kaufvertrag aufgenommen. Das ist sowohl eine Absicherung für Verkäufer wie für Käufer, um Streit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu vermeiden. Ebenso werden im Kaufvertrag Zeitpunkt für die Übergabe der Immobilie sowie für die Überweisung des Kaufpreises dokumentiert. Übernimmt der Käufer auch zusätzliche Einrichtungen wie Einbauküche oder Heizöl in den Heizöltanks, wird das ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten.
Bei einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“ hinzugefügt. Diese Klausel stellt einen Gewährleistungsausschluss dar und bedeutet, dass der Käufer nach dem Kauf keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich Mängel an der Immobilie herausstellen. Allerdings gilt diese Klausel nur für offensichtliche Mängel wie zum Beispiel erkennbare Risse in der Fassade, fehlende energiesparende Fenster oder ein offensichtlich undichtes Dach. Versteckte Mängel (z.B. Schimmelbildung unter der Tapete) oder arglistig verschwiegene Mängel (wenn der Verkäufer beispielsweise vom Schimmel unter der Tapete wusste, weil er die Immobilie vor der Besichtigung renoviert hat) werden von „gekauft wie gesehen“ nicht abgedeckt.
Warum Notar?
Da beim Immobilienverkauf ein relativ großes Vermögen den Besitzer wechselt, sieht der Gesetzgeber eine notarielle Beglaubigung durch einen Notar vor. Er soll neutraler Vermittler sein, der beide Seiten berät und dafür sorgt, dass die Transaktion nach rechtlichen Vorgaben abgewickelt wird. Die Kosten für den Notar – rund 1,5 Prozent des Kaufpreises – trägt in der Regel der Käufer. Auch wenn letztendlich der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, kann ein lokaler Qualitätsmakler vorab bei der Erstellung behilflich sein, denn wie unser oben ausgeführtes Beispiel zeigt, gibt es eine ganze Reihe von Feinheiten zu beachten. Zusätzlich kann der Vertragstext von einem Anwalt überprüft werden. Damit beide Parteien den Kaufvertrag vor dem Notartermin noch einmal in Ruhe prüfen können, sollte ein Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung vorliegen.
Sie benötigen weitere Hinweise:
• https://www.anwalt.de/rechtstipps/kaufvertrag_immobilie
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Wohnen im Alter
Rund 60 Prozent der Ein- oder Zweifamilienhäuser in Deutschland werden von nur einer oder zwei Personen bewohnt. Es handelt sich überwiegend um ältere Hausbesitzer, die ihr Eigenheim nach dem Auszug der Kinder allein weiter bewohnen. Eine repräsentative Befragung durch das Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE) in Frankfurt/Main ergab ein differenziertes Bild von den Wünschen oder der Bereitschaft innerhalb dieser Gruppe zur Veränderung ihrer Wohnsituation.
So gab zwar die überwiegende Mehrheit (94%) der Befragten an, so lange wie irgend möglich in ihrem Haus wohnen bleiben zu wollen. Andererseits konnten sich 75% der älteren Eigentümer grundsätzlich auch einen Umzug in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung vorstellen. Nur 14% hielten es allerdings für wahrscheinlich, dass sie innerhalb der nächsten 5 Jahre tatsächlich etwas Grundlegendes an ihrer Wohnsituation ändern würden.
Hintergrund der Befragung ist das Forschungsprojekt „LebensRäume“ mit dem Ziel, Potenziale für eine effizientere Nutzung von vorhandenem Wohnraum besonders in ländlichen Gebieten aufzuzeigen. Solch eine effizientere Nutzung könnte unter anderem dadurch erreicht werden, dass ältere Eigentümer ihre zu großen Immobilien gegen kleinere Wohnungen tauschen. Viele Häuser in den Einfamilienhaussiedlungen der 1960er und 1970er Jahre könnten dann von jungen Familien bezogen und ggf. auch energetisch saniert werden, was im Hinblick auf Klima- und Ressourcenschutz sehr viel sinnvoller wäre als die Erschließung zusätzlicher Neubaugebiete. Eine weitere Option bestünde in der Vermietung ungenutzter Teilwohnungen durch die Eigentümer von zu groß gewordenen Immobilien. In baulicher Hinsicht wären viele Immobilien dafür durchaus geeignet.
Insgesamt scheint die Studie zu zeigen: Die Begrenzung auf eine kleinere Wohnfläche entspricht auf den ersten Blick kaum den Wünschen oder Plänen älterer Immobilieneigentümer. Werden allerdings konkrete Angebote gemacht, zum Beispiel für ein altersgerechtes Wohnen in einer kleineren Wohnung inklusive Umzugserleichterungen, wären viele nicht abgeneigt. Um Veränderungen im Sinne der effizienteren Wohnraumnutzung zu bewirken, bedarf es beispielsweise spezieller Beratungsangebote durch die Kommunen.
Der Traum vom Haus mit Garten.
Die meisten Deutschen träumen von einem Haus mit Garten. So eine aktuelle Studie. Das freistehendes Einfamilienhaus liegt hier klar vorne, unabhängig von der aktuellen Wohnsituation, Wohnort oder Alter. Zweitplatziert in der Beliebtheit sind Reihenhäuser.
Viele Deutsche sind bereit, Kompromisse einzugehen, etwa bei der Lage. Nicht nur Großstädter würden nach dieser Befragung ein Zuhause in Vororten oder den angrenzenden Gemeinden zu zentrumsnahen Vierteln bevorzugen.
Die Befragten hatten auch auf die Frage, ob sie „kaufen oder mieten“ wollten, klare Neigungen, und zwar zum Immobilienkauf. Unterschieden haben sich hier jedoch die Antworten von Frauen und Männern. Frauen haben eher eine Präferenz zum Mieten. Sie verhalten sich offensichtlich eher finanziell vorsichtiger als Männer.
Für das Wohnen im Eigentüm würden die Deutschen an Ihre finanzielle Schmerzgrenze gehen. Wohnkosten von bis zu 40 Prozent würden allgemein akzeptiert.
Umwandlungsverbot von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Berlin
Per Rechtsverordnung hat der rot-rot-grüne Senat ganz Berlin zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt und erschwert so die Umwandlung von Mietshäusern in Wohneigentum.
Wer in Berlin ein Mietshaus mit mehr als fünf Wohnungen in Wohneigentum aufteilen will, braucht demnächst eine Genehmigung des Bezirksamtes hierfür.
Der Linke Bausenator Sebastian Scheel hat dies bei seinen Genossen im Rathaus eingebracht und so wurde eine entsprechende Umwandlungsverordnung beschlossen, die bis zum 31. Dezember 2025 gilt.
Diese Genehmigungspflicht gab es bisher nur in den 70 Milieuschutzgebieten Berlins. Doch durch durch das Baulandmobilisierungsgesetz (seit 22. Juni rechtskräftig) wurde dies nun für ganz Berlin ermöglicht.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurde jetzt zwar erschwert, ist aber nicht verboten. Eine Genehmigung wird nur erteilt, wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen an Mieter veräußert werden.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hatte im vorigen Jahr ermittelt, dass zwischen 2015 und 2019 in den Erhaltungsgebieten 18.382 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden, aber nur 54 Mieter haben ihre Wohnung gekauft haben. Dass macht eine Umwandlung in Berlin eher unwahrscheinlich.
Mit dem Beschluss über die Verordnung zur Einschränkung von Umwandlungen hat sich der Berliner Senat über die Wünsche vieler Mieter und sogar über die Berliner Verfassung hinweggesetzt. 73 Prozent aller Mieter würden lieber im Eigentum leben. Mit dem faktischen Umwandlungsverbot ist dem Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung der Boden entzogen worden – keine Umwandlung, kein Vorkaufsrecht. Zudem ist es schwieriger, außer beim teuren Neubau, eine Eigentumswohnung zu kaufen, ganz gleich, ob zur Selbstnutzung oder Vermietung zur Altersvorsorge. Das steht im Widerspruch zur Berliner Verfassung, die in Art. 28 Abs. 1 die Förderung von Wohnungseigentum als Staatsziel formuliert. Bei einem Umwandlungsverbot wird die Nachfrage nach bereits umgewandelten Eigentumswohnungen steigen. Somit ist mit weiter steigenden Preisen zu rechnen.
Zweifamilienhaus in Ostfriesland, Nordseeküste
Zweifamilien-Haus mit Garten
Exposé: https://www.immowelt.de/expose/229TD5F
Bericht des BMI zur Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Wohngeld und Mieten 2020
Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat Horst Seehofer: “Wir haben in den letzten Jahren ein gigantisches Wohnungsbauprogramm aufgelegt. Was wir erreicht haben, ist Rekord: Mehr Baugenehmigungen, so viele Wohnungen wie seit 20 Jahren nicht mehr, eine nie da gewesene Wohngelderhöhung. Gerade in den Großstädten konnte der Anstieg der Mieten gebremst werden. Unsere Maßnahmen wirken!”
Vierter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2020
rent a tent
27. Mai 2018
Berlin Mitte: „Schlafplatz auf dem Balkon zu vermieten“ – 10qm für 260 Euro p/m.
Aber seit heute leider:
„Entschuldigen Sie bitte, der Inserent hat bereits genug Anfragen erhalten – aktuell vermietet.“
Widerrufsrecht bei Maklerverträgen
Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen in Verbindung mit der Provisionszahlungen verunsichert viele Interessenten. Was Sie als Immobilienkäufer wissen sollten.
Was genau hat es mit dem Widerrufsrecht bei Maklerverträgen auf sich?
Sie haben eine Immobilie auf einem Online-Immobilienportal gefunden und nehmen Kontakt zum Immobilienmakler auf, der Ihnen auf Ihre Anfrage eine Provisionsvereinbarung und die Widerrufsbelehrung zuschickt. Diese gesetzliche Regelung führt bei Verbrauchern häufig zu Missverständnissen und Unsicherheit. Warum bekommen Sie eine Provisionsvereinbarung und eine Widerrufsbelehrung, wenn Sie doch nur ein Exposé anfordern?
Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen zusammengefasst:
Seit dem 13. Juni 2014 gilt die EU-weite Richtlinie im Fernabsatzhandel, die nicht nur Online-Shopper, sondern auch Immobilienkäufer betrifft. Seit dem 23.12.2020 ist zudem das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung in Kraft getreten.
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser am 23.12.2020 muss ein Maklervertrag in Textform geschlossen werden.
Bis dahin wurde ein Maklervertrag vielfach auch durch einfache Inanspruchnahme der Dienstleistung (Anfordern des Exposés) in Kenntnis der Courtageerwartung geschlossen. Bei jedem neuen angefragten Exposé ist auch ein neuer Maklervertrag zustande gekommen. Um künftig für alle Seiten Rechtssicherheit zu schaffen, soll dies nach der erfolgten Rechtsänderung nicht mehr möglich sein.
Jeder Maklervertrag kann grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss und Belehrung über das Widerrufsrecht widerrufen werden, sofern er nicht in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde.
Interessenten müssen über ihr Widerrufsrecht informiert werden.
Soll der Immobilienmakler vor Ablauf der 14-Tage-Frist tätig werden, so bedarf dies einer ausdrücklichen Bestätigung des Kunden, auch darüber, dass sein Widerrufsrecht bei erbrachter Maklerleistung, etwa dem erfolgten Nachweis einer Kaufgelegenheit, erlischt.
Wenn der Kunde kein Interesse mehr an dem Objekt hat, braucht er den Maklervertrag nicht zu widerrufen, da eine Courtage zwingend immer nur dann zu zahlen ist, wenn der nachgewiesene oder vermittelte Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande gekommen ist.
Der Makler hat erst dann einen Provisionsanspruch, wenn er die Dienstleistung voll erfüllt hat und der Immobilienkauf notariell beurkundet ist. Sämtliche Dienstleistungen des Maklers sind bis dahin kostenfrei, auch wenn der Vertrag vom Kunden widerrufen wird.
Wann kommt ein Maklervertrag zustande?
Ein wirksamer Maklervertrag kommt seit dem 23.12.2020 in Text- oder Schriftform zustande. Senden wir Ihnen ein Immobilienangebot (Exposé) per E-Mail zu, wird Ihnen im Vorwege eine entsprechende Provisionsvereinbarung und Belehrung über Ihr Widerrufsrecht angezeigt. Stimmen Sie dieser Provisionsvereinbarung zu und bestätigen, dass Sie die Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen haben, ist ein gültiger Maklervertrag zwischen Ihnen und uns zustande gekommen. Daraufhin haben Sie die Möglichkeit das Exposé der angefragten Immobilie zu öffnen. Sollten Sie eine neue Immobilie anfragen, wiederholt sich der Prozess.
Besuchen Sie uns in einem unserer Shops, wird der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen. Auch dann ist eine Provision nur geschuldet, wenn der beabsichtigte Kauf- oder Mietvertrag später tatsächlich zustande kommt.
Was bedeutet das 14-tägige Widerrufsrecht?
Die Belehrung des Immobilienmaklers über Ihr Widerrufsrecht ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Widerruf hat die rückwirkende Auflösung des Maklervertrages zur Folge, welcher entweder außerhalb der Geschäftsräume oder unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, also E-Mail, Telefon, Brief, Fax oder Katalog geschlossen wurde.
Innerhalb von 14 Tagen kann der Maklervertrag ohne Nennung von Gründen widerrufen werden. Die Frist beginnt bei ordnungsgemäßer Belehrung mit Abschluss des Maklervertrages. Erfolgt die Widerrufsbelehrung erst nach Abschluss des Maklervertrages, beginnt die 14-tägige Frist mit dem Zeitpunkt der Belehrung. Wenn dem Kunden die Immobilie nicht gefällt, muss er auch nicht widerrufen. Über eine kurze Information, dass kein Interesse mehr besteht, freut sich trotzdem jeder Immobilienmakler.
Informationspflicht des Immobilienmaklers
Entscheidend ist die Pflicht des Immobilienmaklers, den Kunden über das Widerrufsrecht aufzuklären. Unterlässt der Immobilienmakler die Belehrung, verlängert sich das Widerrufsrecht um ein weiteres Jahr. Weitere Pflichten des Immobilienmaklers sind die Belehrung über seine Identität, über die angebotene Leistung sowie die Vertragsbedingungen. Alle Angaben finden Sie üblicherweise im Exposé.
Kann der Makler vor Fristende tätig werden?
Ja, das ist sogar überaus üblich. Sie müssen nicht 14 Tage auf Ihr Exposé warten. Wenn der Makler vor Ende der 14-tägigen Frist tätig werden soll, z.B. indem er Ihnen das Exposé übermittelt oder einen Besichtigungstermin mit Ihnen vereinbart, können Sie dies verlangen. Soll der Immobilienmakler vor Ablauf der Frist beginnen, so bedarf es Ihrer ausdrücklichen Bestätigung; auch darüber, dass Ihnen bekannt ist, dass mit vollständiger Vertragserfüllung, wie bspw. dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags, Ihr Widerrufsrecht erlischt.
Entstehen Kosten, wenn Sie widerrufen?
Nein, Ihnen entstehen keine Kosten, wenn Sie den Maklervertrag widerrufen und die angebotene Immobilie nicht kaufen!
Die Widerrufsbelehrung gilt grundsätzlich für alle Fernabsatzverträge, sowohl für den Verkauf von Produkten als auch für Dienstleistungen, die ebenso erfolgsunabhängig oder nach Aufwand abgerechnet werden können. Makler sollten diese Belehrung ebenfalls verwenden, wenngleich eine Vergütung nur erfolgsbasiert anfällt. Sie als Käufer verpflichten sich lediglich zu der Zahlung einer Provision, wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt. Die Provision wird demnach erst fällig, wenn die Dienstleistung, also Ihr Immobilienkauf, vollständig abgeschlossen ist. Vorher fallen keine Kosten für Sie an.
Schimmel in Gebäuden
Für Schimmelschäden in Wohnräumen gibt es verschiedene Gründe, zum Beispiel unzureichendes Lüften, zu sparsames Heizen oder bauliche Mängel. Besonders ältere und schlecht gedämmte Gebäude mit vielen Wärmebrücken sind anfällig für Schimmel. In allen Fällen ist Feuchtigkeit der Auslöser. Diese kommt entweder aus der Raumluft oder dringt von außen in das Gebäude ein.
Aber gerade auch in neu gebauten Häusern steckt noch viel Feuchtigkeit in den Wänden, gleichzeitig sind die Gebäude besonders luftdicht. Bis sie völlig durchgetrocknet sind, dauert es mehrere Jahre. In dieser Zeit muss besonders häufig gelüftet werden, damit sich kein Schimmel bildet. Fenster und Türen von Kellerräumen sollten im Sommer nur geöffnet werden, wenn die Außentemperatur niedriger ist als die Raumtemperatur. Sonst kommt mit der warmen Luft Feuchtigkeit in den Keller, die sich an den kalten Wänden und Gegenständen niederschlägt und Schimmelbildung begünstigt.
Wie kann ich Schimmel vorbeugen?
Regelmäßig checken: Wohnungen und Gebäude regelmäßig auf Schäden durch eintretendes Wasser kontrollieren. Eine kontinuierliche Instandhaltung und entsprechende energetische Modernisierungen helfen besonders bei älteren Häusern, das Gebäude vor Feuchteschäden zu schützen. Zum Beispiel erhöht sich durch eine Dämmung der Außenwände die Temperatur auf deren Innenseite im Raum. So wird das Schimmelrisiko reduziert. Gute Nebeneffekte einer energetischen Sanierung sind ein sinkender Heizenergieverbrauch, mehr Behaglichkeit und Komfort sowie ein steigender Immobilienwert.
Schnell reagieren: Nasse Bauteile möglichst schnell trocknen. Nur so lässt sich verhindern, dass Schimmel entsteht und sich der Schaden vergrößert. Erst wenn die Ursache für den Feuchtigkeitsschaden entdeckt und der Schaden fachgerecht behoben ist, kann die Schimmelgefahr dauerhaft beseitigt werden.
Richtig heizen: Beheizen Sie alle Wohn- und Schlafräume in der Heizperiode auf mindestens 16 Grad.
Ausreichend lüften: Je höher die Luftfeuchtigkeit, umso größer ist das Schimmelrisiko. Lüften Sie Ihre Räume daher vor allem im Winter regelmäßig, um die Raumluft trocken zu halten. Besonders nach dem Duschen, Baden oder Kochen die Feuchtigkeit sofort rauslüften. Kontrollieren Sie die Luftfeuchtigkeit in den Räumen mit einem Thermo-Hygrometer.
Einrichtung: Möbel nicht vor kalte Außenwände stellen und Heizkörper nicht verdecken. So kann die warme Heizungsluft kalte Wände und Raumecken ungehindert aufwärmen und die Gefahr von Schimmel sinkt.
Bürgschaft trotz Mietkaution – ist das erlaubt?
Um sich gegen Zahlungsausfälle und Schäden absichern, dafür vereinbaren Vermieter fast immer eine Mietkaution. Diese darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.
Ist die Bonität des Mieters nicht ausreichend, wird oft zusätzlich eine Bürgschaft, z.B. der Eltern, gefordert. Bei formellen Fehlern kann diese Bürgschaft unwirksam sein.
Keine Haftungsbegrenzung des Bürgen auf drei Monatsmieten gibt es bei einer freiwilligen Bürgschaft. Eine Bürgschaft gilt dann als freiwillig abgegeben, wenn sie vom Bürgen des Mieters unaufgefordert als zusätzliche Sicherheit angeboten wird. Wird sie jedoch vom Vermieter ausdrücklich verlangt, da der Mietvertrag ansonsten nicht zu Stande kommt, liegt keine Freiwilligkeit vor.
(AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, Az. 23 C 1448/11)
Irrtum vorbehalten, keine Rechtsauskunft, bitte konsultieren Sie einen Rechtsanwalt.
Zweitwohnungssteuer
Die Zweitwohnungsteuer ist als örtliche Aufwandsteuer eine reine Kommunalsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben. Besteuert wird das Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung. Häufig wird die Zweitwohnung mit der Nebenwohnung nach dem Melderecht gleichgesetzt.
In der Regel ist die Jahreskaltmiete die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer. In einzelnen Gemeinden wird auch die Jahresnettokaltmiete bzw. Wohnfläche herangezogen.
Fällt keine Miete an, etwa bei kostenloser Überlassung von Wohnraum, wird die ortsübliche Vergleichsmiete als Berechnungsmaßstab benutzt.
Der Steuersatz beträgt in
Berlin 15 % der Jahresnettokaltmiete,
München 9 %, ab 2022 18 % der Jahresnettokaltmiete
Frankfurt (Main) 10 % der Jahresnettokaltmiete
Stand: Juli 2021 (Irrtum vorbehalten, keine Rechtsauskunft, bitte informieren Sie sich bei einem Anwalt/Steuerberater)
Untervermietung Einzimmerwohnung
Mieter haben einen Anspruch darauf, ihre Wohnung unterzuvermieten. Sie müssen jedoch den Vermieter um Erlaubnis bitten. Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, darf der Vermieter nicht ablehnen.
Ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte besagt jetzt, dass dieser Anspruch unabhängig von der Größe der Wohnung besteht, also auch eine Einzimmerwohnung untervermietet werden darf. (Az.: 25 C 16/20)
Irrtum vorbehalten, keine Rechtsauskunft, bitte informieren Sie sich bei einem Rechtsanwalt.
Rauchmelderpflicht in Berlin – so ist sie geregelt
In Berlin sind Rauchmelder für Neu- und Umbauten seit dem 01.01.2017 vorgeschrieben und zwar in Aufenthaltsräumen, sowie für alle Flure, die als Rettungswege aus Aufenthaltsräumen dienen. Für Bestandsbauten gilt eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2020.
Für den Einbau ist der Eigentümer, bzw. der Vermieter verantwortlich, für die Wartung der Mieter selbst. Alle Informationen zur Rauchmelder Vorschrift in Berlin und wichtige Links hier im Überblick:
Wie sind die Fristen zum Einbau von Rauchmeldern in Berlin?
- In Neu- und Umbauten: müssen Rauchmelder seit dem 01.01.2017 eingebaut werden.
- Für Bestandsbauten gilt eine Übergangsfrist, diese endet jedoch spätestens am 31.12.2020.
Wo müssen Sie Rauchmelder anbringen?
- In allen Aufenthaltsräumen (ausgenommen Küchen).
- In allen Fluren in der Wohnung bzw. im Einfamilienhaus, über die Rettungswege ins Treppenhaus oder ins Freie führen, ist jeweils mindestens ein Rauchmelder zu installieren. In Einfamilienhäusern mit einem offenen Treppenraum gilt dieser auch als Fluchtweg und muss mit einem Melder auf jedem Stockwerk ausgestattet werden.
Wer muss Rauchmelder installieren?
- Der Eigentümer (bei selbstgenutztem und vermietetem Wohnraum) muss die Rauchmelder installieren, bzw. installieren lassen.
Wer ist verantwortlich für die Rauchmelder Wartung (Betriebsbereitschaft)?
- In Mietwohnungen: der Mieter bzw. Bewohner der Wohnung (im Fachjargon: der Besitzer) ist verantwortlich für die Rauchmelderwartung – es sei denn der Eigentümer übernimmt die Wartung selbst.
ABER: Der Vermieter ist dennoch immer in der Pflicht, die von ihm oder über Dritte (externe Dienstleister) installierten Melder betriebsbereit zu halten, d.h. die regelmäßige Wartung zu übernehmen. Diese mietrechtliche Pflicht verdrängt auch anderslautende Regelungen zur Zuständigkeit für die Wartung von Rauchwarnmeldern in einzelnen Landesbauordnungen! - Im selbst genutzten Wohnraum: der Eigentümer
Relevante Links
Hier finden Sie die Berliner Landesbauordnung.
Rauchmelder richtig anbringen: Wo und in welchen Räumen?
In der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes finden Sie die Angabe, in welchen Räumen Rauchmelder installiert werden sollen. Grundsätzlich gilt, dass in jedem Schlafzimmer, Kinderzimmer und in Fluren, die als Fluchtwege dienen, Rauchmelder installiert werden sollen. Außer in Berlin und Brandenburg. Hier regelt die Rauchmelderpflicht, dass auch im Wohnzimmer ein Rauchmelder installiert werden soll.
Die Platzierung im Raum
Ein Rauchmelder reicht nur für einen 60 qm großen Raum und sollte grundsätzlich mittig an der Zimmerdecke installiert werden. Bei größeren Räumen und baulichen Besonderheiten beachten Sie bitte:
- Räume in L-Form, die größer sind als 60 qm, benötigen Sie zwei Rauchmelder – und zwar einen auf jeder Seite.
- Große Räume, die durch Stellwände, Teilwände oder große Möbel unterbrochen sind, benötigen pro Teilbereich einen Rauchmelder.
- Offene Verbindungen, die sich über mehrere Etagen erstrecken, benötigen mindestens auf der oberen Ebene einen Rauchmelder.
In welchen Räumen sind Rauchmelder Pflicht?
In jedem Schlafzimmer, Kinderzimmer und Fluren, die als Fluchtwege aus einem Aufenthaltsraum dienen, sind Rauchmelder Pflicht (siehe Mindestausstattung, bzw. Mindestschutz). Das gilt für alle Bundesländer. Doch es gibt weitere Auflagen – je nach Bundesland:
Wohnen Sie in Berlin oder Brandenburg, dann haben Sie die Pflicht, Rauchmelder in allen Aufenthaltsräumen anzubringen, außer in der Küche und im Bad. Das bedeutet, die Rauchmelderpflicht gilt hier nicht nur für Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur, sondern z.B. auch für Wohn- und Arbeitszimmer.
Insbesondere in Baden-Württemberg gilt: Ein Rauchmelder muss überall dort installiert sein, wo Menschen „bestimmungsgemäß“ schlafen.
Rauchmelder-Installation in der Wohnung
In einer Wohnung müssen Rauchmelder im Schlafzimmer, im Kinderzimmer und im Flur installiert werden. In Berlin und Brandenburg wird durch die Landesbauordnung zudem geregelt, dass ein Rauchmelder im Wohnzimmer installiert werden soll.
In der Küche würde eine Rauchmelder die Sicherheit erhöhen, da hier viele Brände entstehen. Falls jedoch der Rauchmelder an der Decke häufig Täuschungsalarme (umgangssprachlich auch Fehlalarm genannt) durch Kochdämpfe verursacht, sollte eine Wand-Installation des Rauchmelders erfolgen.
Baulandmobilisierungsgesetz
Das neue Baulandmobilisierungsgesetz tritt voraussichtlich am 1. Juli in Kraft.
Das Gesetz soll Städte und Gemeinden ermöglichen, schneller Bauland aktivieren zu können, und damit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein wichtiger Punkt ist, durch die Einführung einer Verordnungsermächtigung in § 201a BauGB, die Landesregierungen zu ermächtigen, Gebiete mit einem ‚angespannten Wohnungsmarkt‘ zu deklarieren.
Weitere Inhalte des Gesetzes:
Kommunale Vorkaufsrechte, §§ 24 ff. BauGB
Gemeinden können künftig neben bebauten Flächen auch verstärkt unbebaute Grundstücke leichter zu Bauland machen, indem sie ihre Vorkaufsrechte ausüben, speziell in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Hier sind die Städte und Gemeinden aber auf entsprechende Regelungen ihrer Landesregierungen angewiesen. Wenn diese vorliegen, dürfen Städte und Gemeinden künftig auch leichter ein Baugebot (§ 176 BauGB) anordnen, um nicht bebaute Grundstücke und damit Baulücken durch neue Wohneinheiten zu schließen. Neu ist auch, dass Gemeinden künftig das Vorkaufsrecht nach dem Verkehrswert (§ 194 BauGB) ausüben können.
Befreiungen vom Bebauungsplan erweitert
Um Wohnungen zu schaffen sind auch die Möglichkeiten der Gemeinden erweitert worden, von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien zu können (§ 31 BauGB). Hierfür ist die Schaffung separaten Länderrechts notwendig.
Sektoraler Bebauungsplan
Mit sogenannten sektoralen Bebauungsplänen dürfen Gemeinden (bis Ende 2024) in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB Flächen für eine öffentlich geförderte Wohnbebauung (Preisbindung) festlegen.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In ‚Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt‘ können Kommunen bis Ende 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten erlaubt. Bundesländer können durch abweichende Regelungen Bestimmungen für Immobilien mit 3 bis 15 Wohnungen erlassen.
Verlängerung des § 13b BauGB
Außenbereichsflächen mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 qm, die in Angrenzung an bebaute Gebiete der Wohnnutzung zugeführt werden sollen, können bis Ende 2022 befristet (erneut) in das beschleunigte Verfahren zur Bauleitplanung einbezogen werden.
Neue Kategorie ‚Dörfliches Wohngebiet‘
Mit dem neuen Gesetz eingeführt wird auch eine neue Baugebietskategorie: Das Dörfliche Wohngebiet (§ 5 a BauNVO), in dem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und u.a. landwirtschaftlicher Nebenerwerbsnutzung verbessert werden kann.
Maß baulicher Nutzung als Orientierungswerte
Angaben zum Maß der baulichen Nutzung, § 17 BauNVO, sollen künftig nur als Orientierungswerte dienen. Dadurch soll auch zum Zwecke des Wohnungsbaus eine höhere Dichte erzielt werden können.
Büros haben Zukunft – auch nach Corona
Wie sieht die Zukunft der Büroimmobilien im Zeichen von Corona aus?
Wieviel Fläche könnte man einsparen, wenn 80 Prozent der Schreibtische an zwei Tagen in der Woche nicht genutzt werden. Das hat jedoch nichts mit der sozialen Realität eines Büros zu tun. Mitarbeiter brauchen Räume für gegenseitigen Austausch, für die Entfaltung ihrer Kreativität. Büros werden derzeit als Disziplinierungsraum unterschätzt. Wie lassen sich Effizienzsteigerung, Qualitäts- und Leistungskontrolle räumlich optimal umsetzen und mit den Bedürfnissen der Mitarbeiter harmonisieren.
So beruhen unternehmensseitige Angebote nach Ausweitung des örtlich flexiblen Arbeitens (Homeoffice) auch auf der Tatsache, dass sich die Mitarbeitereffizienz leicht auch mit elektronischen Mitteln kontrollieren lässt. Hier stellt sich allerdings die Frage, wie sich Mitarbeiter im Homeoffice motivieren lassen. Videokonferenzen sprechen nur eine Minderheit an, die zur Selbstoptimierung tendiert und bereit ist. Zudem fehlt es an Möglichkeiten, Hierarchien sichtbar zu machen. Der schönere Arbeitsplatz, das größere Büro mit der besseren Ausstattung sind Abgrenzungsmerkmale, die den Rang der Mitarbeiter symbolisieren.
Im Büro ist man immer näher beim Chef und am Geschehen, als zu Hause. Die Möglichkeit vom heimischen Schreibtisch aus auf wichtige Entscheidungen einwirken zu können, ist deutlich reduziert, weshalb das Management in die Zentrale zurückkehren wird und mit ihm nach und nach auch alle anderen Mitarbeiter, die noch an ihre Karriere glauben. Das heißt: selbst wenn das Unternehmen den Arbeitsort freistellt, wird es demnächst wieder eine Begründung brauchen, um von zu Hause zu arbeiten. Ebenso überschaubar, wie die Gründe für die Einsparung bei der Bürofläche.
Klimaschutzgesetz beschlossen
Die Bundesregierung hat das Klimaschutzgesetz beschlossen. So sollen die Kosten des CO2-Preises zwischen Mietern und Vermietern je hälftig geteilt werden. Mit anderen Worten, der Bereitsteller der Energie soll die Hälfte der durch die Verbraucher verursachten CO2-Kosten übernehmen.
So werden verantwortungsbewusste Vermieter bestraft, die bislang mit geringen Mieten gewirtschaftet haben. Die neue finanzielle Belastung entzieht ihnen die sie finanziellen Mittel, die sie für weitere Klimaschutzmaßnahmen benötigen.
Statt dessen sollte sich die Höhe der umlagefähigen Kosten für die CO2-Abgabe nach dem Energieverbrauch des Gebäudes richtet. In unsanierten Wohngebäuden müssten dann der Vermieter einen Teil der Kosten für die CO2-Abgabe übernehmen. In sanierten Gebäuden jedoch müssten die Mieter die gesamte CO2-Abgabe übernehmen, denn dort ist ihr Heizverhalten entscheidend. Damit könnte den Mietern eine energetische Sanierung geboten werden.
Ihre Empfehlung ist uns viel wert!
Sie haben Bekannte, Nachbarn, Kollegen oder jemanden aus Ihrem Freundeskreis, der seine Immobilie verkaufen möchte?
Sagen Sie es uns und profitieren Sie!
Wir sind der Meinung, dass sich Ihre Empfehlung für Sie lohnen muss!
Wie geht das?
Sobald wir die von Ihnen empfohlene Immobilie erfolgreich vermarktet haben, erhalten Sie von uns, nach Eingang unserer Provision eine beeindruckende Tippgeberprovision.
Wieso und warum?
Wir haben uns auf den Verkauf von Wohnimmobilien in Berlin und München spezialisiert. Wir sind ständig auf der Suche nach Wohnungen aller Größen, Doppelhaushälften, Reihenhäusern, Ein- und Mehrfamilienhäusern und Grundstücken, denn es gibt so viele Interessenten, denen wir bei der Suche danach behilflich sein möchten. Viele Anrufe, E-Mails oder Besuche in unserem Ladengeschäft – viele Immobilienwünsche.
Leider gibt es nicht so viele Immobilien in Berlin und München, wie es Suchende gibt. So können wir nicht jeden Wunsch nach einem neuen Heim erfüllen.
Deshalb freuen wir uns auf Ihre Hilfe.
Erzählen Sie uns von den Verkaufsabsichten Ihrer Bekannten, Nachbarn und Kollegen. Diesen Eigentümern bieten wir unsere Hilfe und Unterstützung als professioneller Immobiliendienstleister an.
Jede Empfehlung kann für Sie, für uns und für unsere potentiellen Käufer sehr wertvoll sein.
Denn, wenn der zufriedene Eigentümer am Ende seine Immobilie durch uns verkauft und somit der Immobiliensuchende seine Wunschimmobilie gefunden hat, sind wir glücklich, unsere Arbeit gut gemacht zu haben und Sie haben dazu beigetragen, Träume und Wünsche zu erfüllen. Auch Ihre eigenen – mit Ihrem Provisionsanteil.
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Berliner Mietspiegel 2021 ist rechtswidrig
Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung herausgegeben. Er sollte nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und unter Beteiligung der Vermieter– und Mieterverbände erstellt werden und das Mietniveau der bestehenden Nettokaltmieten auf Basis der letzten vier Jahre wiederspiegeln. Entgegen der Aussage der Senatsverwaltung handelt es sich beim Berliner Mietspiegel 2021 aber nicht um einen qualifizierten Mietspiegel. Bereits der Mietspiegel 2019 entsprach nicht den geforderten wissenschaftlichen Ansprüchen, so ein Sachverständiger.
Die neue Durchschnittsmiete des neuen Mietspiegel 2021 für Berlin beträgt 6,79 Euro je Quadratmeter, also 1,1 Prozent mehr als die ‚ortsübliche Miete‘ im Mietspiegel 2019 (6,72 Euro).
Sie Steigerung wurde erstmals nicht aus der Veränderung von Mieten aktueller Verträge errechnet, sondern entspricht der Teuerungsrate in Deutschland der letzten zwei Jahre. Die Lebenshaltungskosten steigen jedoch seit Jahren langsamer als die Mieten. Im Mietspiegel 2019 waren die Mieten um rund fünf Prozent gestiegen.
Bundestag beschliesst Baulandmobilisierungsgesetz
Am Freitag, 7. Mai 2021 hat der Bundestag das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Damit endet ein fast zweieinhalbjähriges Gesetzgebungsverfahren, mit dem niemand so richtig zufrieden ist: Mieter können keine Eigentümer ihrer Wohnungen mehr werden, weil ihnen das Umwandlungsverbot und ein erweitertes Vorkaufsrecht der Kommune im Weg stehen. Die Kommunen wiederum werden ihr Geld nun weniger für dringend benötigten Neubau ausgeben. Bayerns Bauministerin Schreyer hat (CSU) nun einen Vermittlungsausschuss beantragt, um das vom Bundestag beschlossene Gesetz so nicht in Kraft treten zu lassen und stellt sich damit gegen Bundesbauminister Seehofer (CSU), der das Gesetz gegen den Widerstand der CDU-/CSU-Bundestagsfraktion vorangetrieben und durchgesetzt hat.
Eigentum ist der beste Mieterschutz
Mit der Baugesetzbuchnovelle wurde ein Regelwerk geschaffen, das mehr blockiert als mobilisiert. Fast alle Ansätze, die den Wohnungsbau erleichtern und beschleunigen könnten, wurden nicht weiter verfolgt. Stattdessen werden nunmehr Eingriffe ermöglicht, die weder förderlich für den Wohnungsneubau noch für die Eigentumsbildung sind. Zum Beispiel das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen, das vielen Mietern den Weg ins Eigentum verbaut, und die erweiterten Vorkaufsrechte der Kommunen. Durch die Ausübung von Vorkaufsrechten, fehlt den Kommunen das Geld für den Neubau. Ohne Neubau werden die Mieten nicht sinken. Es gibt viele Mieter, die bei einem Zinssatz von unter 1,4 Prozent bei 20-jähriger Laufzeit und Vollfinanzierung ihre Wohnung kaufen können und möchten, ohne dass ihre Wohnkostenbelastung steigt. Der beste Mieterschutz ist die Förderung von Wohneigentum. Die zusätzlichen Steuereinnahmen, die man sich aus der Neuregelung der Share Deals verspricht, sollten zur Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer eingesetzt werden.
Erleichterungen für den Wohnungsbau: Baugenehmigungsbehörden können leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Die Gemeinden erhalten mehr Flexibilität, um Dachgeschossausbauten und Anbauten zu erleichtern. Dafür werden die bisher bestehenden Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in Orientierungswerte geändert.
Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte: Den Gemeinden werden für Problemimmobilien und brachliegende Grundstücke Vorkaufsrechte eingeräumt. Als Eigentümer können sie so Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke mit bezahlbarem Wohnraum nehmen. Kommunen können zudem Grundstücke in Zukunft leichter zum Verkehrswert erwerben.
Erweiterung des Baugebots: Um Baulücken und ungenutzte Grundstücke leichter schließen zu können, wurde das Baugebot in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert. Künftig besteht dort die Möglichkeit, dem Eigentümer eine Wohnbebauung vorzuschreiben. Gleichzeitig wird jedoch das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises gewahrt.
Sektoraler Bebauungsplan: Mit einem neuen Bebauungsplantyp erhalten die Gemeinden ein neues Planungsinstrument, um einen Bauleitplan gezielt nur für den Wohnungsbau aufzustellen.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: In angespannten Wohnungsmärkten bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen künftig der Genehmigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung solche Gebiete festzulegen. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Das Genehmigungserfordernis soll in der Regel erst dann greifen, wenn sich in dem Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden.
Mehr Informationen:
privater Immobilienverkauf
Jedes Jahr werden in Deutschland mehr als 100.000 Wohnimmobilien durch Eigentümer selbst verkauft. Viele Eigentümer unterschätzen aber den damit verbundenen finanziellen und zeitlichen Aufwand.
Wert ermitteln
Bereits bei der Ermittlung des richtigen Angebotspreises fällt im Vorfeld ein erheblicher Aufwand an. Wer hier nicht die richtigen Instrumente und Erfahrungen mitbringt, kann mit seiner Einschätzung kräftig daneben liegen.
Ob nun der Wert zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird, in beiden Fällen führt dies zu teils hohen Verlusten.
Ein realistisch angesetzter Angebotspreis bringt bereits in kurzer Zeit den gewünschten Erfolg. Ist der Preis um 20 Prozent zu hoch angesetzt, wird ein geringeres Ergebnis erzielt, und das bei einer wesentlich längeren Vermarktungszeit. Zu dem Vermögensverlust durch den niedrigeren Verkaufserlös kommen noch eventuelle Raten für Zwischenfinanzierungen und Wohngelder für leerstehende Wohnungen. Die lange Vermarktungsdauer führt bei Interessenten, die meist schon länger unterwegs sind, zu einer erhöhten Skepsis gegenüber dem Angebot. Dieses wird dann nur bei großem Preisabschlag akzeptiert.
Der private Verkäufer hat es schwerer den richtigen Angebotspreis zu ermitteln. Er muss den Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum intensiv beobachten, um ein Gefühl für Preise und Marktentwicklungen zu bekommen. Man hört auf den Rat von Kollegen und Freunden, hört für welchen fantastischen Preis der Nachbar seine Immobilie verkauft oder wie günstig erstanden hat.
Ein schnelleres Ergebnis bringt ein Fachmann, per Gutachten für durchschnittlich 1500 € oder bei uns kostenlos.
Unterlagen beschaffen
Für den Immobilienverkauf werden je nach Art der Immobilie umfassende Unterlagen benötigt, wie zum Beispiel die Betriebskostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Energieausweis, Grundbuchauszug, die teils mit hohem Zeitaufwand beschafft werden müssen und Geld kosten. Fehlen wichtige Unterlagen, kann dies nicht nur den Verkauf erheblich verzögern. Bei einem fehlenden Energieausweis drohen sogar bis zu 15.000 Euro Bußgeld. Für einen qualifizierten und engagierten Makler gehört dies selbstverständlich zum Leistungsumfang. Er spart damit nicht nur dem Verkäufer Zeit und Geld, sondern auch dem Käufer, der schneller eine Finanzierungszusage erhält, wenn alle Unterlagen rasch verfügbar sind.
Immobilienvermarktung
Auch die Immobilienwerbung ist nicht einfach. Ansprechende Texte und Fotos (auch 360°- und Drohneneinsatz), sowie gut aufgearbeitete Grundrisse sind ein Handwerk, welches aus Erfahrung erwächst. Jede Immobilie benötigt ein Marketingkonzept.
Um qualifizierte Käufer zu erreichen, ist ein Inserat mit einem ansprechenden Exposé auf mehreren der bekannten und teuren Immobilienportalen sinnvoll. Wenn man seine Immobilie mit Premium-Platzierungen von der Masse abheben möchte, sind diese Kosten erheblich. Für die Vermarktung besonders hochwertiger Immobilien ist die Arbeit eines professionellen Fotografen anzuraten. Das kostet durchschnittlich 300 € bei Wohnungen, viel mehr bei Häusern – bei entsprechenden Objekten jedoch gut investiertes Geld.
Korrespondenz und Telefonate
Insbesondere in gefragten Lagen melden sich viele unterschiedliche Interessenten. In dieser Phase müssen die auftretenden Anfragen rasch und korrekt beantwortet werden. Eine falsche Aussage kann später zu Schadenersatzansprüchen führen. Die Anrufe erhält der private Verkäufer natürlich genau dann, wenn er keine Zeit hat. Der Immobilienverkauf ist schließlich nicht sein Beruf. Also muss er zurückrufen. Der Interessent fragt dann nach, um welche Immobilie es denn gehe, schließlich habe er den Überblick über all die Immobilienangebote verloren.
Besichtigungstermine
Für den Privatverkäufer verursachen die Besichtigungen den größten Zeitaufwand. Die Interessenten wollen zu Einzelterminen eingeladen werden. Mit etwas Glück, erscheinen die Interessenten auch zu den vereinbarten Terminen. Es entsteht ein erheblicher Zeitaufwand durch die Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen, Terminabsagen und Ausweichterminen sowie Nachbereitung der Besichtigungen, bei der Rückfragen von Interessenten zu beantworten und etwaige Unterlagen nachzureichen sind.
Verhandlungen und Notartermin
Ist der passende Käufer endlich gefunden, startet die spannendste Phase des Verkaufs. Es muß der Kaufpreis ausgehandelt werden, die Finanzierung des Kaufinteressenten ist zu prüfen, ein Kaufvertragsentwurf bei einem Notar ist anzufordern und bestenfalls bei einem Notartermin rechtsgültig abzuschließen. Sollte es sich der Kaufinteressent vor dem Kaufvertragsabschluss anders überlegen, was meist kurzfristig und überraschend geschieht, dann erhält der Verkäufer vom Notariat meist eine Rechnung über einige hundert bis einige tausend Euro für den Kaufvertragsentwurf. Ein gut vorbereiteter Kaufvertrag spart Zeit und Geld.
Wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen, hat der Käufer den Kaufpreis überwiesen, steht die Übergabe an. Je nach Immobilie müssen Schlüssel und Unterlagen übergeben, Zählerstände abgelesen werden. Es muss festgestellt werden, ob die Immobilie im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben wird.
ein guter Makler spart Zeit und Geld
Private Verkäufer bemerken häufig nicht, dass sie durch den Privatverkauf finanzielle Einbußen erlitten haben. Professionelle Maklerunternehmen entlasten den Immobilienverkäufer über den gesamten Verkaufsprozess hinweg und sparen so Zeit und Geld. Das Servicespektrum eines guten Maklers reicht dabei von der kostenlosen Immobilienbewertung über die hochwertige Vermarktung und Preisverhandlung bis hin zur rechtlich einwandfreien Kaufabwicklung und Übergabe der Immobilie.
Von der Vermarktung (Wertermittlung, Beschaffung aller notwendigen Unterlagen, Energieausweis, Werbung, Exposés, Besichtigungen) Ihres Objektes bis zur gesamten Abwicklung (Vorbereitung des Notartermines, Objektübergabe) erhalten Sie von uns alles aus einer Hand.
professioneller Immobilienverkauf
Unsere langjährige Erfahrung und unsere Faszination für neueste Technik ist Ihr Vorteil.
Laufende Fortbildung, neueste Technik (Hi-Tec-Drone, 360-Grad-Fotografie, moderne Meßtechnik, Verwaltungssoftware, Bild- und Videobearbeitung) sowie unser Netzwerk professioneller Partner, wie Handwerker, Verwalter und Fachanwälte gewährleisten einen umfassenden individuellen Service.
Selbstverständlich nutzen auch wir die unverzichtbaren Internetportale, die klassischen Printmedien und unsere umfangreiche Interessentenkartei, erarbeiten jedoch für jede Immobilie ein individuelles Marketingkonzept für den gezielten Erfolg.
Warum es für Eigentümer sinnvoll ist, einen qualifizierten Makler zu beauftragen.
Sichere Ermittlung der Marktmiete
Ermittlung einer marktgerechten Miete unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit für den Vermieter und entsprechende Beratung.
Optimale Präsentation Ihrer Immobilie
Wenn Sie bonitätsstarke und zuverlässige Mieter möchten, dann müssen Sie Ihren Interessentenkreis auch mit professionellen Exposés und hochwertigen Inseraten ansprechen. Der Immobilienprofi bereitet Ihre Immobilie professionell auf. Dazu gehören erstklassige Fotos, aufbereitete Grundrisse und vollständige Unterlagen.
Professionelle Werbung
Um den optimalen Mieter zu finden, ist es häufig nicht ausreichend die Immobilie in nur einem Medium zu inserieren. Der Makler kennt die besten Internetplattformen sowie die relevanten Printmedien.
Der gesetzliche Energieausweis
Für die meisten Immobilien muss der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis vorliegen. Fehlt dieser, unterstützt Sie der Immobilienprofi bei der Erfüllung der Pflichten nach der Energieeinsparverordnung. Er achtet auch darauf, dass alle relevanten Angaben im Inserat enthalten sind, damit weder eine Ordnungswidrigkeit gegeben ist, noch ein Bußgeld droht.
Flexible Durchführung der Besichtigungen
Hinsichtlich Besichtigungszeiten ist der Immobilienprofi flexibel und organisiert Besichtigungen mit qualifizierten Interessenten auch zu Zeiten, wo der Eigentümer vielleicht verhindert ist oder seine eigene knappe Zeit nicht mit Besichtigungen binden möchte. Bereits im Vorfeld hat er die Interessenten qualifiziert. Bei der Besichtigung zeigt er nicht nur die Immobile sondern checkt den Interessenten im persönlichen Gespräch.
Bonitätsprüfung
Aus den Personen, die nach der Besichtigung ernsthaftes Interesse an der Wohnung bekunden, stellt der Immobilienprofi eine Vorauswahl zusammen. Grundlage bildet nicht nur die Mieterselbstauskunft sondern auch die obligatorische Bonitätsprüfung.
Vorbereitung des Mietvertrages
Unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung, der Eigenarten des Mietobjektes und der Wirtschaftlichkeit formuliert der Immobilienprofi den Mietvertrag. Auch die sauber und gewissenhaft dokumentierte Übergabe der Wohnung gehört zu seinen Dienstleistungen. Zudem hat der Immobilienprofi Zeugenstatus bei Wohnungsübergabe, falls es im Nachgang doch einmal zu Meinungsdifferenzen kommt.
Erhaltung der Privatsphäre des Vermieters
Der Immobilienprofi übernimmt zudem die wichtige Pufferfunktion zwischen Ihnen und den Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind. Damit ist gewährleistet, dass Sie nach der Vermietung nicht noch durch weitere unliebsame Anrufe belästigt werden.
Kompetenz
Genauso wie Sie für Handwerksleistungen den Fachbetrieb, sollte für ein optimales Ergebnis in der Vermietung der Immobilienprofi beauftragt werden.
Die Maklergebühr ist steuerlich absetzbar
Auch wenn die Maklerprovision auf den ersten Blick nicht günstig erscheinen mag, relativiert sich dies wenn Sie Ihre eigene Zeit und Kosten gegenrechnen. Beachten Sie auch, dass Sie die Maklergebühr steuerlich in voller Höhe absetzen können.
Tipps für die private Vermietung
Wie vermiete ich meine Immobilie privat? Macht professionelle Hilfe Sinn? Gibt es Punkte auf die ich besonders achten muss? Wie umgehe ich sinnlose Besichtigungen und wie bekomme ich den Mieter, der zu mir passt?
Es ist schon verlockend: Eine Anzeige buchen, schnell mal den Text eines aktuellen Angebotes kopieren. Der Mietpreis ist vielleicht auch so eben passend, schließlich ist das Angebot nur ein paar Straßen weiter. Die Fotos mittels Mobiltelefon sind schnell geschossen, der Text steht und die vorgefertigten Felder sind ausgefüllt. Sie haben selbstverständlich eine Vorstellung Ihres potentiellen Mieters und vermerken das auch kurz und knapp im Exposé. Nur einen “Klick” weiter und schon ist die Anzeige online. Der gigantische Nachfrage-Markt wird´s schon richten. Anfragen kommen bestimmt. Probleme und Fallstricke lauern nicht bei den kopierten Texten und den schnellen Handybildern. Es sind kleine Details, die häufig Vermieter zu spät erkennen lassen: „daran habe ich nicht gedacht“, „das habe ich nicht gewusst“ – vielleicht auch im Streit mit dem Mieter vor Gericht. Auch wenn Sie privat Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie sich an Gesetze und Vorgaben halten und die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Bevor Sie daher privat vermieten, sollten Sie sich sowohl rechtlich, als auch verhaltenstechnisch genau informieren. Sich umfassend zu informieren, kostet natürlich viel Zeit, viel Geduld und es bleibt die Unsicherheit, dennoch etwas vergessen zu haben.
Sie sollten rund um die Uhr erreichbar sein.
Leider ist die heutige Mietmarktsituation eher ein Fluch als ein Segen. Jede Interessentin und jeder Interessent möchte an der Start-Bewerbungslinie ganz vorne stehen. Da das Internet keine Ladenschlusszeiten kennt, muss man als Vermieter auch mit Anrufen, SMS und Sprachnachrichten nach Mitternacht oder am Sonntagmorgen um 5:00 Uhr rechnen. Sie glauben, dass die Interessenten sich den Knigge und an gesellschaftliche Gepflogenheiten halten? Vergessen Sie es. Wer dringend eine Wohnung sucht, bekommt einen Tunnelblick und blendet Nebensachen wie die Nachtruhe einfach aus.
Finden Sie den richtigen Mietpreis.
Es ist zwar Ihre Wohnung oder Ihr Haus, jedoch sind Sie bei der Kalkulation des Mietpreises an bestimmte Regeln gebunden. Ist der Preis zu niedrig, werden Sie nicht nur von Interessenten überrollt, sondern Sie werden sich langfristig ärgern, wenn Sie plötzlich Kenntnisse über Vergleichsmieten bekommen. Schließlich können Sie nicht „kurzfristig nachbessern“. Kalkulieren Sie dagegen zu hoch, riskieren Sie einen möglichen Leerstand oder Sie müssen eventuell Differenzen im laufenden Mietverhältnis zurückerstatten. Der aktuelle Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. Kommune ist Pflichtlektüre, ebenso eine Übersicht von Vergleichsmieten bis hin zur Lektüre von Inseraten ähnlicher Objekte. Sie vermuten das ist zeitaufwendig? Richtig vermutet!
Achten Sie darauf, Ihre Anzeige im Internet sicher zu gestalten.
Auch als privater Vermieter, müssen Sie Pflichtangaben im Inserat machen. Sie können sich bei falscher Aussage, arglistigem Verschweigen, einem fehlenden oder abgelaufenen Energieausweis sogar strafbar machen. Spätestens bei der Besichtigung müssen die Unterlagen vorgelegt werden, sonst riskieren Sie womöglich ein Bußgeld von bis zu mehreren Tausend Euro. Genauso unangenehm und nicht gerade selten: nach der Vertragsunterzeichnung kommt der Mieter und macht eine Mitminderung geltend. Das ist dann ggf. der Beginn eines langen nervenaufreibenden Streits zwischen Ihnen und dem Mieter. Machen Sie sich eine Checkliste über alle Unterlagen und Informationen, die Sie benötigen.
Daten, Fakten, Dokumentation
Als Vermieter müssen Sie alle Anfragen bearbeiten, selektieren, Interessentendaten speichern, Informationen sammeln und vieles mehr. Auch als privater Vermieter sind Sie verpflichtet, nicht nur die Daten der späteren Mieter, sondern ALLER potentieller Interessenten über das Mietverhältnis hinaus zu schützen. Die Anforderungen gemäß der aktuellen DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) sind hoch und Verstöße können richtig viel Geld kosten. Erstellen Sie auf jeden Fall Protokolle und Dokumentationen, denn die dienen als Nachweis und somit zum Schutz beider Parteien. Es macht Sinn, vor einer Unterzeichnung die Rahmenbedingungen genau zu prüfen, ob der ausgesuchte Interessent überhaupt seine Miete tendenziell zahlen kann und dies auch nachweislich zum derzeitigen Punkt regelmäßig tut. Sie haben zwar keine Garantie, dass das so bleibt, jedoch schafft es einen Vertrauensvorschuss. Lassen Sie sich den Gehaltsnachweis zeigen und prüfen Sie das Mietverhältnis mit dem aktuellen Vermieter Ihres Interessenten. Vergessen Sie die Schufa-Auskunft nicht. Sie finden das überzogen? Sie werden eine andere Sichtweise einnehmen, wenn Sie zum ersten Mal Ihrem verlorenen Geld bei einem Mietnomaden hinterherlaufen.
Verlieren Sie nicht den Überblick.
Mit wem haben Sie was vereinbart? Haben sie bei einer Besichtigung an alles gedacht und wirklich nichts vergessen? Haben Sie alle wichtigen Punkte und ggf. Schwachstellen erwähnt oder ist in der Hektik etwas untergegangen? Welche Fragen oder Anforderungen an den Mieter dürfen Sie stellen, welche nicht? Was sollte Ihr potenzieller Mieter auf jeden Fall mitbringen? Nach welchen Kriterien werden Sie den Mieter aussuchen? Sind Sie eher ein rationaler oder emotionaler Mensch und wie wirkt sich dies auf das Auswahlverfahren aus? Fragen über Fragen.
Wenn Sie nun sagen, dass das alles jetzt deutlich aufwendiger ist als Sie erwartet haben oder wenn Sie sich den ganzen Stress einfach nicht antun wollen, dann rufen sie uns kostenfrei an: 0800 488 2 488.
Warum es für Eigentümer sinnvoll ist, einen qualifizierten Makler zu beauftragen.
Neuer Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Zum 1.5.2021 wird ein neuer Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) den bisherigen EnEV Ausweis ablösen.
Seit vielen Jahren ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie Pflicht.
Es wird zum 1. Mai 2021 komplizierter und teurer.
Für den neuen GEG Energieausweis verlangt das Gesetz wesentlich mehr Angaben. Sie müssen zu Verbrauchsdaten Kopien der Abrechnungen und auch Fotos und Dokumente bereitstellen, für eine detaillierte Prüfung des energetischen Zustands der Immobilie – darunter das Typenschild der Heizungsanlage und auch eine korrekte Wohnflächenberechnung.
Vom Aussteller des Energieausweises müssen die bereitgestellten Informationen auf Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft und der CO2-Verbrauch der Immobilie ermittelt werden. Auch der neue GEG Energieausweis wird wieder 10 Jahre gültig sein.
Selbstverständlich erledigen wird dies für unsere Auftraggeber im Zuge eines Verkaufsmandats.
Nachruf zum Berliner Mietendeckel
Das Bundesverfassungsgericht hat seine Entscheidung zum Berliner Mietengesetz veröffentlicht und festgestellt, dass der Berliner Mietendeckel gegen das Grundgesetz verstößt und nichtig ist.
So heisst es vom Immobilienverband Deutschland (IVD):
„Wir fordern die Berliner Landespolitik jetzt auf, den Regulierungswahn zu beenden und sich endlich mit allen Akteuren an einen Tisch zu setzen – im Sinne einer positiven und sozialverträglichen Vision für die weltoffene und wachsende Stadt Berlin. Dass die Mieter die nach dem 23.11.2020 zu wenig entrichtete Miete nachzahlen müssen, ist zwar richtig, wird viele Haushalte aber überfordern. Wir appellieren deshalb an alle Vermieter, bei Mietrückständen nicht gleich zu kündigen, sondern gemeinsam mit dem Mieter eine Lösung zu finden. Die Mieter sind nicht verantwortlich für diesen Schlamassel, den Vermieter und Hausverwaltungen jetzt wieder aufräumen müssen.“
Es ist ein Tag der Gewissheit und Erleichterung aber kein Tag für Häme.
Die Forderung nach einem bundesweiten Mietendeckel ist jetzt schon Programm mehrerer Parteien. Die Berliner Mieter müssen Ihre Vermieter und die Immobilienbranche als Partner wahrnehmen, nicht als Gegner.
Diese missglückte Aktion war für den rot-rot-grünen Senat Mittel zum Zweck, denn Mieter sind Wähler, in Berlin immerhin 85 Prozent der Wähler.
Für die Mieter war der Mietendeckel kontraproduktiv. Das Angebot an Wohnraum war stark zurückgegangen, der Neubau eingebrochen und Vermieter entliessen ihre Handwerker, weil es sich für sie nicht mehr lohnte, Geld in die Sanierung zu stecken. Viele Vermieter werden Mietrückstände einfordern, die etliche Mieter nicht leisten können. Und das Investitionsvertrauen ist nachhaltig gestört. Im September sind Wahlen, auch in Berlin. Die rot-grünen Idiologen im Berliner Senat werden ihre Niederlage schönreden, sich etwas Neues einfallen lassen, um Wähler zu gewinnen. Es wird neue revolutionäre Gesetzentwürfe geben. Vielleicht werden noch viele Millionen Steuergelder ausgegeben, um einzelne Mietshäuser zu kaufen und dies der Presse als soziales Engagement zu verkaufen. Was jedoch nicht passieren wird: Neubau, Verdichtung, Aufstockung, mehr Personal für die überlasteten Bauämter oder gar Deregulierung.
Jeder Quadratmeter neu geschaffener Wohnraum, auch im Luxussegment, entlastet den Wohnungsmarkt, entlastet die Mieter.
Aber Verbote und der Vermieter als Feindbild lassen sich halt politisch besser verkaufen.
Bundesverfassungsgericht: Berliner Mietendeckel verstösst gegen das Grundgesetz und ist nichtig
Entschieden wurde über eine Normenkontrollklage, von 284 Abgeordneten der Bundestagsfraktionen von Union und FDP. Es ging dabei um die Frage, ob Berlin dazu befugt ist, Gesetze zu erlassen, die die Miethöhe regeln.
Bereits am 25. März hat das Bundesverfassungsgericht das Berliner Gesetz zu Mietenbegrenzung im Wohnungswesen, kurz Berliner Mietendeckel, für „mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt“, so eine Mitteilung des Gerichts am Donnerstagmorgen (15. April 2021).
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum fallen nach Ansicht des Gerichts in die Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes. „Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat“, erklärten die Verfassungsrichter.
Jedoch hat der Bund das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bereits abschließend geregelt, und so sei für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Weil der Berliner Mietendeckelgesetz ebenfalls die Miethöhe regelt, „ist es insgesamt nichtig“.
Frohe Ostern!
Wir wünschen Euch
Ganz ohne Stress
Ein wunderschönes
Osterfest
Berlin, Hauptstadt
Berlin, der größte Immobilienmarkt der Bundesrepublik, scheint für viele Marktteilnehmer weit weg. Aber die eigenwillige Mischung in der Hauptstadt – alte rote Eliten, eine starke Linke aus dem ehemaligen Ostberlin sowie urbane rotgrüne Milieus auf der einen Seite und nicht wahrnehmbare Konservative sowie eine dem restlichen Deutschland offenbar weit entrückte Bundesregierung auf der anderen Seite – produziert ein gefährliches Klima, das Stück für Stück auf den Rest des Landes übergreift. Enteignungsinitiativen, Mietendeckel und Steuermitteleinsatz zur Rekommunalisierung von Wohnungen statt Neubau könnten infolgedessen ganz Deutschland drohen.
Immobilienwertermittlung: Das Vergleichswertverfahren
Wie der Name schon sagt, beruht die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren auf einem Vergleich mit dem aktuellen Marktwert ähnlicher Immobilien. Das ist allerdings komplizierter als es zunächst klingt. Laien suchen vielleicht in veröffentlichten Kaufpreissammlungen nach kürzlich verkauften Immobilien in ihrer Nachbarschaft und erhoffen sich, dort den richtigen Preis zu finden. Doch man kann natürlich nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.
Auch wenn die Abbildung aktueller Marktbewegungen im Zentrum des Vergleichswertverfahrens steht, lassen professionelle Gutachter selbstverständlich immer auch den Zustand, die Ausstattung und die Lage der Immobilie mit in die Bewertung einfließen. Es dürfte einleuchten, dass sich nicht jede Schrottimmobilie zum gleichen Preis verkaufen lässt, wie eine „ähnliche“ im gleichen Viertel.
Professionell bewerten kann nur ein Profi
Um die verschiedenen Bewertungsfaktoren im Vergleichswertverfahren richtig zu gewichten, bedarf es fundierter Kenntnisse des Verfahrens und des Immobilienmarktes auf lokaler Ebene. Dieses Know-how finden Sie bei Ihrem regionalen Qualitätsmakler, der seinerseits mit qualifizierten Sachverständigen als Gutachter zusammenarbeitet oder möglicherweise selber über eine entsprechende Ausbildung verfügt. Bei einer bloßen Orientierung an Ergebnislisten können Immobilienverkäufer hingegen deutlich daneben liegen, wenn es darum geht, einen Angebotspreis für die eigene Immobilie festzulegen.
Welche Objekte sind vergleichbar?
Zunächst schätzen professionelle Gutachter ab, ob ausreichend vergleichbare Objekte vorhanden sind und wie groß die Übereinstimmung mit der zu verkaufenden Immobilie tatsächlich ist. Gut miteinander vergleichbar sind meist Eigentumswohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage oder Reihenhäuser im gleichen Viertel, da es hinsichtlich der Bausubstanz, Größe und Ausstattung oft kaum Abweichungen gibt. Bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern sind individuelle Merkmale viel stärker zu berücksichtigen. Lässt eine größere Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle eine qualitativ sichere Einschätzung zu, können die dabei erzielten Preise direkt als Grundlage für die Wertermittlung dienen. Daneben greifen Sachverständige auch auf ein indirektes Vergleichswertverfahren zurück, wobei segmentierte Durchschnittspreise aus der Vergangenheit, die aus Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses oder aus der Bodenrichtwertkarte hervorgehen, zum Vergleich herangezogen werden.
Zuschläge und Abschläge
Die ermittelten Vergleichswerte werden dann um bestimmte Zu- und Abschläge vermehrt oder vermindert, je nachdem, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, welche Ausstattungs-Extras sie bietet, ob sie an der vielbefahrenen Hauptstraße liegt oder in einer ruhigen Nebenstraße. Bei Eigentumswohnungen können auch das Stockwerk, der Ausblick, die Ausrichtung (Nord- oder Südseite) und viele andere Faktoren in das Resultat des Wertgutachtens einfließen. Auch ist es beispielsweise ein Unterschied von rund 20 Prozent, ob eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft wird, oder bezugsfrei ist, und der neue Eigentümer sofort einziehen kann.
Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Berliner Grüne wollen Immobilieneigentümer enteignen
Die Berliner Grünen stellen sich die Enteignung von Wohnungskonzernen als Mittel vor, bezahlbare Mieten zu sichern.
Das einzig Neubau den Druck von den Mieten nimmt und das Entschädigungsgelder für den Neubau fehlen würden, ignorieren die Grünen.
Eine grosse Mehrheit der Delegierten eines Parteitag der Grünen befürworten ein seit 26. Februar 2021 laufendes Volksbegehren und machten in ihrem Beschluss zum Grünen-Programm für die Abgeordnetenhauswahl am 26. September klar, dass Kriterien zur Frage erarbeitet werden müssten, welche Unternehmen für eine Enteignung infrage kommen.
Die SPD ist gegen Enteignungen. Die Linke ist dafür und unterstützt die Unterschriftensammlung.
Berliner Mieterinitiativen wollen per Landesgesetz, gegen eine Milliardenentschädigung aus Steuergeldern, Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen enteignen. Am 26. Februar startete das Bündnis Berliner Mieterinitiativen eine Unterschriftensammlung für ein Volksbegehren mit dem Ziel eines Volksentscheids.
Gedanken zum Mietendeckel
Nachstehend die Reflexion eines Immobilieneigentümers.
Ich muß zugeben: Inzwischen fängt der Mietendeckel an, mir persönlich zu gefallen.
Da viele Privatinvestoren seit Einführung dieser sozialistischen Idee, einen großen Bogen um Berlin machen, steigen und steigen die Immobilienpreise erst recht weiter. Der Staat oder gar das Land Berlin können den enormen Bedarf nielmals alleine befrieden. Die Gelder beim Rückkauf von Wohnungen fehlen für den Neubau!
Für kleine Privatvermieter wie mich, ist das eine wahre Freude und macht echt nahezu mehr Laune, als die Börse. In dieser Phase verkauft jeder sein Eigentum in Berlin an Selbstnutzer. Schade nur, daß diese Wohnungen nicht mehr für Mieter zur Verfügung stehen. Aber soweit hat ja dieser links-öko Senat nicht gedacht und sich krass verkalkuliert.
Und die günstigen Bestandsmieten nutzen vor allem besserverdienenden Menschen in bürgerlichen Bezirken. Man kriegt ja schon fast ein schlechtes Gewissen, wenn man sieht, wie sehr die Linksfront Menschen hilft, die auf der Sonnenseite des Lebens stehen. Aber weiter so: Rot-Rot-Grün! Und vielen Dank!
Kommentar: Übrigens wurde diese Entwicklung vorhergesagt und ist logisch. Dafür muß man weder BWL noch VWL studiert haben. Aber was solls….dieser Senat glänzt ja durch seine Beratungsresistenz!
Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt stabil
Trotz Mietendeckel, Milieuschutz, drohendem Umwandlungsverbot und Corona bleibt das Verkaufsvolumen für Berliner Wohn- und Geschäftshäuser stabil, so eine aktuelle Studie.
Das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt ist 2020 um 1,4 Prozent gegenüber 2019 auf rund fünf Milliarden Euro gestiegen. Im Jahr 2019 betrug es 4,9 Milliarden Euro. Die Anzahl der Transaktionen stieg im Vorjahresvergleich um 0,3 Prozent.
2020 wechselten in Berlin 890 Wohn- und Geschäftshäuser den Eigentümer. 2019 waren es 887 Verkäufe.
Gestiegen ist im vergangenen Jahr auch der durchschnittliche Kaufpreis von Wohn- und Geschäftshäusern, nämlich um 1,1 Prozent auf 5,58 Millionen Euro. Die Analyse basiert auf den vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin.
Insbesondere die Preise in Spitzenlagen sind gestiegen.
Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter wurden 2020 mit einem Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr in Mitte erzielt. Obwohl in Top-Lagen das bis zu 40-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt wurde, geht es den Investoren von Anlageobjekten in diesen Lagen weniger um kurzfristige Renditeaussichten als um langfristiges Investment.
Die Zeiten von Schnäppchen sind in Berlin lange vorbei. Selbst in Randlagen stiegen die Preise enorm.
Trotz Mietendeckel und Corona wird auch weiterhin von einer stabilen Marktlage, insbesondere bei Objekten mit hohem Wohnanteil ausgegangen.
Ost-Berlin
Ost-Berlin ist eine Bezeichnung für den Teil Groß-Berlins, der nach der Besetzung der Stadt im Jahr 1945 den sowjetischen Sektor bildete.
Die US-amerikanischen, französischen und britischen Sektoren, wurden gemeinsam als West-Berlin bezeichnet. Ost-Berlin war das Verwaltungszentrum der Sowjetischen Besatzungszone und später Hauptstadt der Deutschen Demokratischen Republik (DDR). Der Begriff „Ost-Berlin“ wurde weder im amtlichen Sprachgebrauch der alten Bundesrepublik noch in dem der DDR verwendet.
Die offizielle Eigenbezeichnung wurde zu Berlin, Hauptstadt der DDR geändert.
Völkerrechtlich war der sowjetische Sektor Berlins Teil der Viersektorenstadt unter Hoheit der vier Mächte Vereinigte Staaten, Sowjetunion, Vereinigtes Königreich und Frankreich; damit gehörte der östliche Teil Berlins nach westlicher Auffassung nie zur SBZ oder zur DDR.
Stadtbezirke: Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Pankow, Weißensee, Hohenschönhausen, Lichtenberg, Marzahn, Hellersdorf, Treptow, Köpenick
West-Berlin
West-Berlin umfasste bis zur Wiedervereinigung 1990 die heutigen Stadtteile Tiergarten, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Reinickendorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Neukölln, Schöneberg, Tempelhof und Wedding.
Von 1961 bis 1989 teilte die Berliner Mauer die Stadt, der westliche Teil war komplett von der Mauer umgeben. So entstand eine historische Besonderheit, eine Stadt mit politischem Sonderstatus , die ein ganz eigenes Lebensgefühl erzeugte.
West-Berlin besaß es bis zum Mauerfall einen Sonderstatus. Die politische Macht lag theoretisch bei den West-Alliierten, auch wenn Berlin seit 1950 vom Senat regiert wurde. Aufgeteilt war die Stadt in drei Sektoren mit den Amerikanern im Süden, den Franzosen im Norden und den Engländer im Westen.
West-Berliner besaßenkeinen bundesdeutschen Personalausweis sondern den „Behelfsmäßigen Personalausweis“. Anders als in der Bundesrepublik gab es keine Wehrpflicht und auch keine Sperrstunde, so dass ein blühendes Nachtleben entstand.
Mit dem Fall der Mauer verschwand nicht nur die DDR sondern auch das alte West-Berlin. In den 1990ern und frühen 2000ern verlagerte sich das Nacht- und Szeneleben gen Osten, wo neue Clubs entstanden. Mittlerweile ist die Renaissance der City-West eingeläutet.
Berlin Kiez
Kiez bezeichnet vor allem in Berlin einen überschaubaren Wohnbereich (beispielsweise einen Stadtteil), oft mit weitgehend vom Krieg verschonten Gründerzeit-Gebäuden in „inselartiger“ Lage und einem identitätsstiftenden Zugehörigkeitsgefühl in der Bevölkerung.
Das Wort stammt von der Bezeichnung Kietz für mittelalterliche Dienstsiedlungen im Nordosten Deutschlands. Die anfänglich meist slawischen Bewohner waren für eine unmittelbar benachbarte Burg zu Dienstleistungen verpflichtet (oft Abgabepflicht in Form von Fischen).
Nach 1990 wurden in Berlin mehr und mehr Wohngebiete mit „Kiez“ als Namensbestandteil bezeichnet.
Auf dem heutigen Gebiet von Berlin gab es zwei mittelalterliche Kietze, und zwar bei den damals selbstständigen Städten Köpenick und Spandau. Während der Köpenicker Kietz als weitgehend geschlossenes Bauensemble mit Häusern aus dem 18. und 19. Jahrhundert bis heute erkennbar ist, ist der Spandauer Kietz nicht mehr erhalten. Der Lichtenberger Kietz im heutigen Ortsteil Rummelsburg entstand erst im 18. Jahrhundert und hat damit nichts mit den historischen Kietzen zu tun; der Name stammt von einer alten Flurbezeichnung.
Die heutigen Bezeichnungen der Berliner Kieze entstanden frühestens im 20. Jahrhundert. Seit Ende der 1990er Jahre wird der Begriff Kiez von den Medien in Berlin stärker aufgegriffen und wird mittlerweile auch in der gehobenen Ausdrucksweise verwendet. Die meisten der hier genannten Eigennamen mit -kiez stammen erst aus dieser Zeit. Häufiger wird dagegen die Bezeichnung Viertel verwendet.
Brüsseler Kiez an der Brüsseler Straße im Wedding
Bergmannkiez an der Bergmannstraße in Kreuzberg
Graefekiez um die Graefestraße in Kreuzberg
Helmholtzkiez (im Volksmund „Helmi“ oder – als Abkürzung der umgebenden Straßen – „LSD-Kiez“ genannt) um den Helmholtzplatz im Prenzlauer Berg
Nollendorfkiez rund um die Motzstraße in Schöneberg
Reuterkiez (auch „Kreuzkölln“ genannt) im Norden von Neukölln
Sprengelkiez zwischen Westhafen und Leopoldplatz im Wedding
Stephankiez in Moabit (Bezirk Mitte)
Weitlingkiez in Rummelsburg und Friedrichsfelde
Wrangelkiez um die Wrangelstraße in Kreuzberg
Berlin ist die Stadt in Europa mit dem größten Entwicklungspotential. Die Immobilienpreise und die Lebenshaltungskosten sind für eine Weltstadt noch niedrig. Berlin ist Anziehungspunkt für internationale Kreative und Leistungsträger. Die pulsierende Stadt ist eines der Gravitationszentren für Politik und Dienstleistung in Europa. Dabei bleibt die Stadt sich selbst treu mit seinem Kiez- und Nachtleben, seinem unerschöpflichen kulturellen Angebot und dem hohen Freizeitwert als grünste Großstadt Europas. Mit diesem einzigartigen Mix hat die Stadt das Potential, zu Metropolen wie London oder Paris aufzuschließen. Dieses Potential haben inzwischen gutverdienende Berliner und Neu-Berliner, Investoren aus der ganzen Bundesrepublik, aber auch viele ausländische Investoren für sich entdeckt. Daher sind in den letzten Jahren die Preis insbesondere in den zentralen Lagen überdurchschnittlich gestiegen und die Anzahl der Immobilienangebote gesunken.
Versteckte Mängel beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Verkäufer den Käufer dringend über „versteckte Mängel“ informieren. Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der für einen Dritten nicht ersichtlich ist, dem Verkäufer jedoch vor dem Verkauf bekannt war oder er ihn vermuten konnte. Häufig klären Verkäufer über Mängel, die sie kennen nicht auf. Sie versuchen auf diese Weise, den Verkaufspreis möglichst weit hochzuhalten. Versteckte Mängel können beispielsweise Wassereintritte im Dach oder die Verwendung von Asbest sein.
Die Unterschiede zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln an einer Immobilie sind nicht immer eindeutig.
Offene Mängel sind solche, die vom Käufer direkt erkennbar sind. Dazu gehören beispielsweise erhebliche Feuchteschäden im Keller oder erkennbare Risse in der Fassade.
Versteckte Mängel sind auch für den Verkäufer nicht sichtbar. Das können defekte Außenabdichtungen der Kellerwände oder Isolierungsschäden am Dach sein.
Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer bekannt, werden jedoch bewusst verschwiegen.
Obwohl gebrauchte Immobilien in der Regel unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft werden, sollten Verkäufer bekannte Mängel nicht verschweigen. Stellt sich nach dem Kauf der Immobilie ein Mangel heraus, steht der Käufer der Immobilie in der Beweispflicht, ob der Verkäufer den Mangel bereits kannte oder ihn vermuten konnte.
Arglistig verschwiegene Mängel können dazu führen, dass der gesamte Kaufvertrag angefochten oder rückabgewickelt wird. Aber auch, dass der Verkäufer für die Beseitigung des Schadens aufkommt oder der Kaufpreis gesenkt wird.
Dem potentiellen Käufer einen Mangel offenzulegen, kann für den Verkäufer zwar bedeuten, dass der Kaufpreis gemindert wird. Eine Kaufpreisminderung steht jedoch in den meisten Fällen nicht im Verhältnis zu den erheblichen Gewährleistungsansprüchen, die Käufer bei einem festgestellten arglistig verschwiegenen Mangel stellen können. Verkäufer sollten den Käufer aus diesem Grund über jeden noch so kleinen bekannten Mangel informieren und dies nachweisbar festhalten.
Das ändert sich 2021 für Vermieter
Das ändert sich 2021 für Vermieterinnen und Vermieter
Energieausweis, Umwandlungsverbot oder WEG-Reform: Der Jahreswechsel bringt zahlreiche rechtliche Neuerungen mit sich. Wir haben sie zusammengefasst.
Höhere Anforderungen an den Energieausweis
Seit dem 1. November 2020 gibt es eine einzige, einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst Vorgängergesetze wie Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Mit dem neuen Gesetz gibt es auch einige Änderungen beim Energieausweis. Sie betreffen den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Energieverbrauch beruht und gelten nach einer Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2021 für alle Bestandsgebäude. Nach den neuen Bestimmungen ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die Daten, die er dem Aussteller zur Verfügung stellt, richtig sind. Neben der reinen Datenauswertung ist künftig auch eine Begehung oder Fotoanalyse für die Ausstellung des Ausweises gefordert. Für Sie als Hauseigentümerin und Vermieter bedeutet dies zwar Mehraufwand, aber Sie erhalten möglicherweise auch präzisere Modernisierungsempfehlungen.
Gesetzesinitiative zur Mietspiegelreform 2021
Im September 2020 haben Bundesjustiz- und -Innenministerium einen gemeinsamen Entwurf für eine Reform des Mietspiegels vorgelegt. Danach sollen zukünftig Forderungen nach Mieterhöhungen nur noch mit qualifizierten Mietspiegeln begründet werden dürfen. Bisher können sich Vermieterinnen und Vermieter auch auf Mieten von Vergleichswohnungen beziehen. Sachverständigengutachten als Grundlage sollen aber weiterhin möglich sein. Außerdem ist vorgesehen, dass sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet werden, Auskünfte zur Datenerhebung für die Mietspiegel zu erteilen. Bis zum 30. Oktober 2020 konnten Länder und Immobilienverbände Stellungnahmen zum geplanten Gesetz abgeben. Ob das Gesetz noch 2020 verabschiedet werden kann, steht noch nicht fest.
Umwandlungsverbot für bestimmte Mietwohnungen
Falls Sie Eigentümerin oder Eigentümer eines Hauses mit mehreren Mietwohnungen sind und einzelne dieser Wohnungen verkaufen möchten, könnte das vom Bundeskabinett beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz für Sie von Bedeutung sein. Die umstrittene Novelle des Baugesetzbuches sieht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bis Ende 2025 vor. Das Gesetz steht für den 18. Dezember auf der Tagesordnung des Bundesrats, zuvor müsste aber noch der Bundestag darüber abstimmen.
Heizkostenbeteiligung
Mit der Einführung der CO2-Bepreisung ab 2021 von zunächst 25 Euro pro Tonne werden allgemein die Heizkosten steigen. Mit dem Argument, dass Mieter und Mieterinnen auf diese Kosten keinen Einfluss nehmen können, haben die SPD-geführten Ministerien eine Beteiligung der Vermietenden von mindestens 50 Prozent ins Gespräch gebracht. Eine solche begrenzte Umlage wäre nach dem Klimaschutzprogramm der Bundesregierung möglich. Darüber entschieden ist jedoch noch nicht.
Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen
Seit August 2019 können Privatleute, die in eine neu gebaute Wohnung investieren und diese für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen. Die Regelung gilt noch bis zum 31.12.2021. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnung tatsächlich im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Wenn Sie nach dem Jahreswechsel eine Wohnung erwerben, die schon 2020 fertig wurde, gilt sie im Sinne des Gesetzes nicht mehr als neu. Wird die Wohnung dagegen beispielsweise im Januar 2021 fertig, kommt die Abschreibung auch noch beim Kauf im Herbst des Jahres in Frage. Dabei gilt der Übergangstermin im Notarvertrag.
Neues zur Rauchmelderpflicht
Ab dem 1.1.2021 gilt nun auch in Berlin und Brandenburg eine Rauchwarnmelderpflicht für Bestandsgebäude. Wer vermietet, ist für die Installation verantwortlich. In Brandenburg gilt dies auch für die Wartung. Nach diesen Änderungen gilt die Plicht für Rauchmeldegeräte im Hausbestand nun für alle Bundesländer außer Sachsen.
Das ändert sich durch die WEG-Reform
Verwalter dürfen mehr
die Eigentümerversammlung soll vereinfacht werden
flexibler Verwaltungsbeirat
mehr Sondereigentum
schnellere Beschlussfähigkeit
Corona-Folgen für Vermieter
Zwischen April und Juni 2020 durften Mieter und Mieterinnen, die aufgrund der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten waren, ihre Mietzahlungen aussetzen. Fehlende Monatsmieten müssen bis Ende Juni 2022 nachgezahlt werden. Sind seit Juli Mietrückstände entstanden, ist dagegen eine Kündigung des Mietvertrags wieder möglich. Ob es aufgrund der aktuellen Corona-Beschränkungen im neuen Jahr noch einmal zu Sonderregelungen im Bereich des Mietrechts kommt, ist derzeit nicht absehbar.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 14. Dezember 2020.
Änderungen 2021 für Immobilieneigentümer
Baukindergeld verlängert
Familien werden beim Kauf oder Bau der ersten eigenen vier Wände mit Baukindergeld bis zu 12.000 Euro pro Kind in einem Förderzeitraum von zehn Jahren unterstützt. Weil durch die Corona-Krise viele Baugenehmigungen erst später erteilt werden, hat die Bundesregierung die Frist um drei Monate verlängert. Wer bis zum 31.03.2021 eine Baugenehmigung erhält oder eine Immobilie kauft, kann das Baukindergeld noch beantragen.
Wohnungsbauprämie
Käufer erhalten bei der Wohnungsbauprämie ab 2021 maximal 70 Euro für 700 Euro angespartes Eigenkapital. Auch die Einkommensgrenzen steigen: für Alleinstehende von bislang 25.600 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen auf 35.000 Euro. Für Verheiratete von 51.200 auf 70.000 Euro.
Geringere Feinstaubbelastung bei Kaminöfen erlaubt
Die Bundesimmissionsschutz-Verordnung schreibt ab 2021 strengere Feinstaubregeln vor. Öfen, die vor 1995 errichtet wurden, müssten deshalb bis zum 31.12.2020 stillgelegt, mit Feinstaubabscheidern nachgerüstet oder ausgetauscht werden, wenn geltende Grenzwerte nicht eingehalten werden können.
CO2-Abgabe
Ab 2021 wird das Heizen mit fossilen Brennstoffen teurer. Die Klimaschutz-Abgabe erhöht sich um 25 Euro je Tonne CO2. Wer also mit Öl oder Gas heizt, für den wird es künftig deutlich teurer. Innerhalb von fünf Jahren steigt der CO2-Preis auf 55 Euro pro Tonne. Bis 2025 summieren sich die Mehrkosten durch die neue Abgabe für einen 150m2-Haushalt mit Ölheizung auf rund 1.200 Euro, so eine Berechnung der Verbraucherzentralen.
Provisionsteilung
Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser als Verbraucher (Privatpersonen) teilen sich zukünftig die Maklergebühren.
Der Verkäufer kann weiterhin die Maklerleistung komplett für sich in Anspruch nehmen und dafür die gesamte Provisionszahlung übernehmen.
Käufer können weiterhin einen Makler mit der Suche beauftragen, die Maklerleistung somit komplett für sich in Anspruch nehmen und dafür die gesamte Provisionszahlung übernehmen.
Neues Wohnungseigentumsgesetz
Das neue Wohnungseigentumsgesetz vereinfacht Beschlüsse über bauliche Veränderungen. Eigentumswohnungen können leichter barrierefrei oder einbruchsicher umgebaut, Lademöglichkeiten für Elektroautos oder Glasfaseranschlüsse leichter gelegt werden. Diese Umbaumaßnahmen benötigen künftig nur eine einfache Mehrheit. Die Kosten sind dann von den Eigentümern zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Stimmen mehr als zwei Drittel zu, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen.
Mietbürgschaft und Kaution
Wer beim Abschluss des Mietvertrages freiwillig eine Bürgschaft leistet, muss damit rechnen, für ausstehende Mietzahlungen geradezustehen. Das trifft auch zu, wenn eine Mietkaution geleistet wurde.
Eine Mieterin in Brandenburg hatte über mehrere Monate keine Miete gezahlt. Bei Mietvertragsabschluss hatten sich zwei Bürgen bereiterklärt, für sämtliche aus dem Mietverhältnis entstehende Verpflichtungen aufzukommen.
Die Bürgen der Mieterin hielten ihre Bürgschaft für unwirksam, da Ihrer Meinung nach durch die vorhandene Mietkaution eine Übersicherung bestand.
Das Amtsgericht Brandenburg urteilte zugunsten der Vermieterin. Ihr stehe ein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Miete zu, denn die Bürgschaften seien keineswegs wegen einer Übersicherung unwirksam. Der Schutzbereich des § 551 BGB sei hier nicht betroffen. Der Vermieter durfte den Abschluss eines Mietvertrags zwar nicht davon abhängig machen, dass zusätzlich zur Mietkaution auch eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis vorliegt.
Jedoch hatten die Bürgen hier unaufgefordert eine Bürgschaft für die Mieterin zugesagt. Daher bestätigten die Richter: ‚Wenn Dritte für einen Mieter oder eine Mieterin von sich aus dem Vermietenden eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen – ohne dass dadurch erkennbar die Mietende belastet wird –, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft wirksam.‘
(Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 28.08.2020 – 31 C 231/19)
Informationen sind unverbindlich. Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie vom Fachanwalt.
Gebäudeenergiegesetz und Energieausweis 2021
Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Aus EnEG, EnEV und EEWärmeG wird GEG. Es bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen und schafft für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude eine einheitliche Rechtsgrundlage. Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt strengere Sorgfaltspflichten für Ausstellende von Energieausweisen.
Hiervon betroffen ist auch der Energieausweis. Wie bisher müssen Eigentümer, künftig aber auch Makler, den Interessenten bei Vermietung oder Verkauf den Energieausweis vorlegen.
Beim Bedarfsausweis wird wie gehabt nach der Datenaufnahme der Energiebedarf der Immobilie berechnet.
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch und ist kostengünstiger – dazu werden unter anderem die Heizkostenabrechnungen ausgewertet.
Beim Verbrauchsausweis gibt es nach einer Übergangsfrist für Bestandsgebäude ab dem 1. Mai 2021 folgende Änderungen.
- Stellt der Eigentümer des Gebäudes die Daten bereit, hat er dafür Sorge zu tragen, dass die Daten richtig sind.
- Der Aussteller muss die vom Eigentümer bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und darf die Daten seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, wenn Zweifel an deren Richtigkeit bestehen.
- Der bisher rein datenbasierte verbrauchsbasierte Energieausweis wird künftig um eine Begehung oder eine Fotoanalyse erweitert und dadurch aufgewertet. Die Fotos sind als Alternative zur Begehung zulässig, wenn sie eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes ermöglichen.
- Sanierungsstände sind detailliert anzugeben – die Qualität der Modernisierungsempfehlungen soll steigen.
- Die Nennung von Treibhausgas-Emissionen im Energieausweis wird verpflichtend.
- Inspektionspflichtige Klimaanlagen sind anzugeben, dazu das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.
- Außer Verkäufern und Vermietern müssen nun auch Immobilienmakler den Energieausweis vorlegen.
Nächste Stufe des Berliner Mietendeckel tritt in Kraft
Mietenstopp und einer Mieten-Obergrenze bei Neuvermietung waren erst der Anfang beim politisch wie rechtlich umstrittene Mietendeckel-Gesetz (MietenWoG Berlin). Jetzt müssen Vermieter „überhöhte“ Mieten von sich aus absenken. Das heisst, überschreiten die Mieten bestehender Mietverhältnisse in Berlin die gesetzlich festgeschriebenen Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent, müssen Vermieter diese unaufgefordert am 23. November 2020 abgesenkt werden.
Und wenn der Vermieter dies nicht tut?
Dann kann die Senatsverwaltung ein Ordnungswidrigkeitsverfahren einleiten und mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro ahnden.
Eine Grundsatzentscheidung der Karlsruher Richter wird im ersten Halbjahr 2021 erwartet. Zuletzt wiesen die Richter einen Eilantrag gegen den Mietendeckel ab. Würde der Mietendeckel für unrechtmäßig erklärt, könnten die Vermieter die durch den Mietendeckel zu wenig eingenommene Miete nachfordern. Darauf weisen einige Vermieter in ihren Absenkungsschreiben auch hin.
Mieter sollten das eingesparte Geld aber nicht ausgeben, weil sie es aller Wahrscheinlichkeit nachzahlen müssen. Im ersten Halbjahr 2021 wird ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts erwartet, welches über die Verfassungsmässigkeit des Gesetzes entscheidet. Da auch die wegen Steuerhinterziehung zurückgetretene ehemalige Berliner Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) nicht so wirklich an die rechtmäßigkeit ihres Gesetzes glaubte, riet sie den Mietern ebenfalls, die Differenz zurückzulegen.
Keine Hoffnung auf Immobilien-Schnäppchen
Die Corona-Krise ist eine wirtschaftlich schwere Zeit für viele Unternehmen und Privatpersonen, teils mit Liquiditätsengpässen, Zukunftsängsten oder gar Insolvenzen.
Was des Einen Leid, ist des Anderen Freud.
Offensichtlich nicht für Schnäppchen-Jäger auf dem Immobilienmarkt.
Die Pandemie hat die die Immobilienpreise offensichtlich nicht unter Druck gesetzt. Bei den Käufern kehrt die Einsicht ein, in der Corona-Krise keine Schnäppchen machen zu können, so die aktuelle Umfrage eines Marktforschers bei über 3000 Befragten. Noch im Mai 2020 hatten fast die Hälfte der Befragten sinkende Preise erwartet.
Provisionsschmerz
Bereits Albert Einstein wusste, das der Mensch bei allen Billigangeboten, die jeder gerne wahrnimmt, auf Dauer doch mehr sucht als das Kostenlose, das Billige, das Gewöhnliche, das was ohne Anstrengungen sofort zu haben ist.
Der Immobilienmarkt, insbesondere in Großstädten, wie Berlin oder München, spielt immer noch verrückt. Tatsache ist, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nicht mehr Immobilienobjekte auf den Markt kommen können, als überhaupt vorhanden sind. Provisionsschmerz
Der Konkurrenzkampf unter den Immobilienmaklern ist gross, so dass sich viele nur damit zu helfen wissen, Ihr Wissen gratis zur Verfügung zu stellen. Dies geschieht meist durch die kostenlose Wertermittlung und dann auch noch möglicherweise die kostenlose Vermittlung für den Verkäufer. Hierdurch verschaffen die Makler den Eindruck, dass ihre Arbeit nichts wert ist, weil diese ja kostenlos ist.
Eine reelle Bewertung ist nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat und die selbstverständlich auch etwas kostet. Was nichts kostet ist nichts wert.
Wir sehen unsere Bewertungsarbeit, die nebenbei auch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, als Arbeitsschritt zum erfolgreichen Verkauf, denn wir erhoffen uns durch die kostenlose Bewertung natürlich einen Verkaufsauftrag.
Weihnachten 2020 tritt ein Gesetz in Kraft, welches die Maklerprovision teilweise neu regelt. Diese neuen Regeln betreffen nur Verbraucher, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen wollen. Die kostenlose Tätigkeit des Maklers für den Verkäufer einer solchen Wohnimmobilie wird dann nicht mehr möglich sein. Wir sind der Überzeugung, dass sich hierdurch die Qualität der Immobilienvermittlung allgemein verbessern wird und sich gute Makler besser gegenüber schlechten kostenlosen Maklerleistungen durchsetzen können – trotz Provisionsschmerz.
Wir informieren Sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Mietspiegel in München nicht repräsentativ
Bei der Erstellung des Mietspiegels hat die Stadt München keine gültigen Daten erheben können. Da während des Lockdowns sich weniger Menschen an der Umfrage beteiligten, hätte dies eine viel höhere Durchschnittsmiete ergeben.
Nun soll es ein neues Verfahren für den Münchener Mietspiegel geben.
Der Haus- & Grundbesitzerverein streitet seit Jahren mit der Stadt München, da in den Mietspiegel 2017 unzulässigerweise auch Daten von Sozial- und Genossenschaftswohnungen eingeflossen sein sollen und somit die Durchschnittsmieten künstlich gesenkt wurden.
Und nun bestehen auch nocch Zweifel an der Validität der aktuellen Mietspiegel-Umfrage. Bei Haushalten mit Kindern oder mit Personen in systemrelevanten Berufen wie Krankenpfleger oder Kassierer könnte das erhöhte Arbeitsaufkommen zu einer niedrigeren Antwortbereitschaft geführt haben.
Viele Menschen, die in günstigen Wohnungen leben, mussten arbeiten. Menschen, die in höherpreisigen Wohnungen leben, hatten oft mehr Zeit, sich an der Umfrage zu beteiligen.
Die neueste Erhebung dauerte von Januar bis Ende Juni 2020. Für die Erstellung des Mietspiegels wird alle zwei Jahre eine Firma beauftragt, die Interviewer in die Münchner Haushalte schickt. Die gesammelten Daten werden ausgewertet und so entsteht der Münchner Mietspiegel. Wegen der Corona-Pandemie fand die Befragung nicht mehr wie zuvor, bei etwa einem Drittel der Haushalte persönlich vor Ort, sondern telefonisch statt. Dazu wurde der Fragebogen an die Haushalte verschickt und mit den Mietern telefonisch ausgefüllt.
In den ersten Analysen haben sich Auffälligkeiten in den Daten im Vergleich zu den vorangegangenen Mietspiegelerhebungen gezeigt. Nun wurde von der an der Analyse beteiligten LMU vorgeschlagen, die Mieten 2019 mit dem Verbraucherpreisindex neu zu berechnen. Dabei ergäben sich Mietsteigerungen von durchschnittlich 3,1 Prozent.
Im Mietspiegel 2019 war die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Mietspiegel 2017 um 4,1 Prozent gestiegen. Hätte man damals bereits eine Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex durchgeführt, wären die Preise lediglich um 3,5 Prozent gestiegen.
Umkehrhypothek
Umkehrhypothek – Beleihung der Immobilie
Die Basis der Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag. Die Immobilie bleibt zunächst im Eigentum und dient der finanzierenden Bank als Sicherheit.
Bei diesem, heute kaum noch von Banken in Deutschland angebotenen Modell, baut sich Ihre Schuldenlast von Jahr zu Jahr auf, bis der Kreditmaximalbetrag ausgeschüttet ist. Die Kredit- und Tilgungskosten werden bis zum Ende der Laufzeit gestundet.
Das Konzept der Umkehrhypothek hat gravierende Nachteile: Das Hauptproblem besteht darin, dass Hypothek und Zinslast bereits vor dem Ableben über den Immobilienwert steigen und damit große finanzielle Probleme entstehen können.Darüber hinaus liegen die Zinssätze über dem Marktniveau für Immobilienfinanzierungen und im Vergleich zur Immobilienleibrente sind die monatlichen Einnahmen aus einer Umkehrhypothek in der Regel deutlich geringer.
Möglichkeiten der Immobilienrente:
- Die klassische Immobilien-Leibrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und monatlicher Rentenzahlung oder Einmalzahlung oder eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
- den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
- den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
- den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
- die Aufnahme einer Umkehrhypothek
Welche der genannten Modelle und Varianten für Ihre persönliche Situation am besten geeignet sind, können wir gerne in einem persönlichen und für Sie kostenlosen und unverbindlichen Gespräch herausfinden. Ich berate Sie fair, sicher und transparent.
weiteres Thema: Erbbaurecht
Teilverkauf einer Immobilie
Immobilieneigentümer im Rentenalter bekommen heute von Ihrer Hausbank kaum noch Kredite angeboten. Um in dieser Situation einen Teil des Immobilienvermögens trotzdem verfügbar zu machen bietet sich ein Teilverkauf der Immobilie an.
Nachdem ein unabhängiger Gutachter den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt hat, verkaufen Sie einen Teil der Immobilie an einen Kapitalgeber. Sie erhalten für den veräußerten Anteil ein grundbuchlich gesichertes Nießbrauchrecht. Im Gegenzug entrichten Sie ein monatliches Nutzungsentgeld, ähnlich einer Zins- und Tilgungszahlung bei einem Kredit. Gleichzeitig wird Ihnen und Ihren Erben ein vorrangiges Rückkaufrecht für den veräußerten Anteil eingeräumt. Der neue Eigentümer bleibt als stiller Teilhaber im Hintergrund. Das bedeutet für Sie, dass Sie Ihr Zuhause weiterhin ohne jede Einschränkung so nutzen, wie Sie es gewohnt sind.
Wenn Sie oder Ihre Erben den veräußerten Teil nicht zurückkaufen möchten, haben Sie die Option, zu einem späteren Zeitpunkt auch den verbliebenen Teil Ihrer Immobilie zu veräußern. Damit für Sie ein möglichst hoher Verkaufspreis realisiert werden kann, werden Inneneinrichter, Handwerker, Fotografen und Vertriebspartner Ihre Immobilie professionell in Szene setzten. Dafür wird Ihnen ein Durchführungsentgelt in Höhe von 10% Ihres Verkaufserlöses berechnet.
Beispiel
Ein Ehepaar bewohnt eine Altbauwohnung in Charlottenburg. Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 400.000 Euro. Bei einem Teilverkauf veräußert es 50% der Immobilie und erhält dafür 200.000 Euro (erste Auszahlung). Für die Nutzung des veräußerten Anteils zahlt das Ehepaar 583 Euro monatlich.
Nach 10 Jahren entscheiden sich die Eheleute die Wohnung ganz zu verkaufen. Die Wohnung ist inzwischen um 2% pro Jahr im Wert gestiegen. Der Verkaufspreis der Wohnung beträgt dann in unserer Rechnung 480.000 Euro.
Es ergibt sich folgende Rechnung:
Verkaufserlös der Wohnung: 480.000 Euro
Wert ihres verbliebenen 50% Anteils: 240.000 Euro
Durchführungsentgelt 10%: – 24.000 Euro
Höhe Ihrer zweiten Auszahlung: 216.000 Euro
Folgende Gesamtbilanz kann gezogen werden:
Sofortzahlung 200.000 Euro
Zweite Auszahlung 216.000 Euro
Gezahltes Nutzungsentgelt 69.960 Euro
Gesamterlös 346.040 Euro
Dieses Model bietet eine Sofortauszahlung Ihres Wunschbetrags, Sie wohnen weiterhin wie gewohnt und ohne Einschränkungen. Die Entscheidungshoheit, ob Sie zu einem späteren Zeitpunkt ganz verkaufen möchten oder ob ein Rückkauf durch Sie oder später durch Ihre Erben stattfinden soll, liegt bei Ihnen. Sie haben den alleinigen Nießbrauch und Wohnen ohne Einschränkungen in Ihrer vertrauten Umgebung.
Möglichkeiten der Immobilienrente:
Die klassische Immobilien-Leibrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und
– eine monatliche Rentenzahlung – oder
– eine Einmalzahlung – oder
– eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
die Aufnahme einer Umkehrhypothek
Welche der genannten Modelle und Varianten für Ihre persönliche Situation am besten geeignet sind, können wir gerne in einem persönlichen und für Sie kostenlosen und unverbindlichen Gespräch herausfinden. Ich berate Sie fair, sicher und transparent.
weiteres Thema: Erbbaurecht
Verkauf mit Rückmietung
Wenn für Sie maximale Verfügbarkeit von Bargeld und der Wunsch nach flexibler Wahl Ihres Wohnsitzes im Vordergrund stehen, ist der Verkauf der Immobilie mit Rückmietung eine interessante Option. Sie verkaufen ihre Immobilie zum vollen Verkehrswert. Gleichzeitig wird Ihnen im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen. Dieses Nießbrauchrecht ist – im Gegensatz zu den vorher genannten Modellen – an eine monatliche Zahlung eines Nutzungsentgeltes geknüpft. Die Dauer des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts bestimmen Sie. Dieses Recht ist nur durch Sie selbst aber niemals gegen Ihren Willen kündbar, d.h. die Möglichkeit einer gegen Sie ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarf oder ähnlicher Gründe ist ausgeschlossen.
Beispiele
Ein Ehepaar bewohnt eine kleine Eigentumswohnung in Berlin. Die Wohnung hat einen Wert von 280.000 Euro. Nach Abschluss des Notariellen Kaufvertrages erhält es 280.000 Euro. Von nun an zahlt es einen monatliches Nutzungsentgelt in Höhe von 700 Euro pro Monat.
Ein Witwer bewohnt ein Einfamilienhaus in Berlin. Der aktuelle Wert des Hauses beträgt 490.000 Euro. Er erhält den vollen Kaufpreis und nutzt das Haus fortan gegen eine monatliche Zahlung von 1.250 Euro.
Eine alleinstehende Dame bewohnt ein kleines Haus auf einem großen Grundstück im Süden Berlins. Das Grundstück wird geteilt. Der hintere Teil des Grundstücks wird für 300.000 Euro verkauft. Der vordere, mit dem kleinen Einfamilienhaus und den Nebengebäuden bebaute Teil wird für 420.000 Euro verkauft. Die Dame erhält den Verkaufserlös i.H.v. 720.000 Euro. Für die Nutzung des Hauses und des vorderen Grundstücks zahlt sie monatlich einen Betrag von 1.050 Euro.
Beim Verkauf Ihrer Immobilie gegen Einmalzahlung und Rückmietung gelten die allgemeinen Regeln für die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen: Der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Die Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn Sie seit dem Kauf bzw. der Fertigstellung zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben.
Mit dem erzielten Verkaufserlös könnten Sie natürlich auch versuchen, eine lebenslange monatliche Zusatzrente zu finanzieren. Die Möglichkeit dazu bieten sogenannte sofortbeginnende Rentenversicherungen, wie sie von den großen Versicherungen angeboten werden.
Beispiel
Ein 75jähriger hat durch den Verkauf seiner Immobilie einen Betrag von 400.000 Euro zur Verfügung. Diesen Betrag zahlt er in eine sofort beginnende Rentenversicherung ein und erhält eine monatliche Garantierente i.H.v. 1.924 Euro. Durch eine Überschussbeteiligung kann die monatliche Rente auf 2.388 Euro steigen.
Im Gegensatz zur Immobilienleibrente ist die sofort beginnende Rentenversicherung aber immer nur an eine Person gebunden. Verstirbt diese Person werden keine Rentenzahlungen mehr getätigt, es sei denn, es sind, etwa für die Absicherung eines Ehepartners, Garantielaufzeiten vereinbart worden. Garantielaufzeiten führen allerdings in Abhängigkeit vom Lebensalter des Versicherten und der Dauer der Garantielaufzeit zu einer Verringerung der monatlichen Rente.
Das Modell „Verkauf mit Rückmietung“ bietet einen Weg, sofort an das gesamte in der Immobilie gebundene Kapital zu gelangen, ohne die gewohnte Wohnsituation aktuell aufgeben zu müssen, sie aber jederzeit aufgeben zu können.
Möglichkeiten der Immobilienrente:
Die klassische Immobilien-Leibrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und
– eine monatliche Rentenzahlung – oder
– eine Einmalzahlung – oder
– eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
die Aufnahme einer Umkehrhypothek
Welche der genannten Modelle und Varianten für Ihre persönliche Situation am besten geeignet sind, können wir gerne in einem persönlichen und für Sie kostenlosen und unverbindlichen Gespräch herausfinden. Ich berate Sie fair, sicher und transparent.
weiteres Thema: Erbbaurecht
Nießbrauch
Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung und Nießbrauchrecht
Wenn Sie anstelle einer lebenslangen monatlichen Rentenzahlung eine hohe einmalige Zahlung bevorzugen, ist für Sie das folgende Modell interessant. Zur Auszahlung kommt hier der Verkehrswert Ihrer Immobilie abzüglich des Wertes des grundbuchlich erstrangig gesicherten Rechts auf Nießbrauch. Durch das Nießbrauchrecht ist sichergestellt, dass Sie die Immobilie weiterhin ohne Mietzahlungen bewohnen können. Sollten Sie die Immobilie selbst nicht mehr bewohnen wollen, würden Ihnen die Einnahmen aus einer Vermietung zukommen. Dieses Recht kann lebenslang oder für einen konkret definierten Zeitraum vereinbart werden.
Beispiele
Ein Ehepaar hat ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Brandenburgischen Kleinstadt. Der Verkehrswert des Hauses beträgt 280.000 Euro. Beide sind 78 Jahre alt. Die ortsübliche Miete beträgt 730 Euro. Der Wert des lebenslangen Nießbrauchrechts liegt bei etwa 121.000 Euro. Die Einmalzahlung beträgt 159.000 Euro.
Eine 71 jährige Frau bewohnt ein Reihenhaus in Berlin. Der Verkehrswert des Hauses beträgt 520.000 Euro. Die ortsübliche Miete beträgt 1.500 Euro. Der Wert des lebenslangen Nießbrauchrechts liegt bei 251.000 Euro. Die Höhe der Einmalzahlung beläuft sich auf 269.000 Euro.
Ein 82 jähriger Herr bewohnt eine Eigentumswohnung in einer Berliner Randlage. Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 231.000 Euro. Die ortsübliche Miete beträgt 800 Euro pro Monat. Der Wert des Nießbrauchrechts beträgt 72.000 Euro. Die Einmalzahlung beträgt 159.000 Euro.
Beim Verkauf Ihrer Immobilie gegen eine Einmalzahlung und Nießbrauchrecht gelten die allgemeinen Regeln für die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen: Der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Die Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn Sie seit dem Kauf bzw. der Fertigstellung zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben.
Für Menschen, die eine Eimalzahlung einer lebenslangen monatlichen Rentenzahlung vorziehen, bietet der Verkauf mit Nießbrauchrecht interessante Möglichkeiten. Durch die erstrangige grundbuchliche Eintragung des Nießbrauchrechts ist sichergestellt, dass ohne Ihre aktive Mithilfe dieses Recht zu Ihren Lebzeiten nicht gelöscht werden kann.
Möglichkeiten der Immobilienrente:
Die klassische Immobilien-Leibrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und
– eine monatliche Rentenzahlung – oder
– eine Einmalzahlung – oder
– eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
die Aufnahme einer Umkehrhypothek
Welche der genannten Modelle und Varianten für Ihre persönliche Situation am besten geeignet sind, können wir gerne in einem persönlichen und für Sie kostenlosen und unverbindlichen Gespräch herausfinden. Ich berate Sie fair, sicher und transparent.
weiteres Thema: Erbbaurecht
Immobilienleibrente
Die klassische Immobilienleibrente als finanzielle Sicherheit im Ruhestand
Ihr Eigenheim ist ein Schatz, der durch die Immobilienleibrente gehoben werden kann.
Eine Immobilienleibrente, auch als „Immobilienrente“ bekannt, bietet Ihnen die Möglichkeit, das in ihrer Immobilie gebundene Kapital gegenwärtig für Ihre Zwecke zu verwenden, obwohl Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen.
Im Gegensatz zum Verkauf können Sie mit einer Immobilienleibrente weiterhin Besitzer Ihrer Immobilie bleiben, Ihre gewohnte Umgebung beibehalten und trotzdem einen großen Teil des in Ihrer Immobilie angesparten Vermögens selbst nutzen. Immobilienleibrenten können für sowohl für eine oder auch mehrere Personen – sogenannte verbundene Leben – vereinbart werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich hierbei um Ehepartner, Lebenspartner oder Geschwister handelt.
Eine Immobilienleibrente bietet den Vorteil der lebenslangen, finanziellen Absicherung. Gleichzeitig beinhaltet sie, wie jede andere staatliche oder private Rente, ein Risiko bei vorzeitigem versterben. Je länger Sie leben, desto größer ist Ihr finanzieller Vorteil. Auch über den gesamten Wert der Immobilie hinaus.
Die Immobilienleibrente kann Ihnen finanzielle Mittel verschaffen, um zusätzliche Kosten wie Pflege zu Hause, Hilfe bei der Hausarbeit, beim Essen kochen oder im Garten zu tragen. Für einige Menschen bietet sie den Ausweg aus alten Immobilienschulden oder anderen finanziellen Belastungen. Sie verschafft auch bei Bedarf zusätzliche finanzielle Spielräume, um etwa Kinder und Enkel zu unterstützen. Für Menschen ohne Erben bietet die Immobilienleibrente die Möglichkeit, das eigene Vermögen selbst zu verzehren, ohne es später dem Staat anheim fallen lassen zu müssen.
Neben dem „kostenlosen Wohnen“ profitieren Sie bei den Modellen der Immobilienleibrente von einer regelmäßigen monatlichen Zahlung, auf Wunsch auch in Kombination mit einer Einmalzahlung. Darüber hinaus müssen Sie bei vielen Modellen der Immobilienleibrente Kosten für die Hausverwaltung, für die Instandhaltungsrücklage oder größere Reparaturen nicht mehr tragen. Ihre Immobilie ist praktisch mit einer auszahlungsfähigen Renten- oder Lebensversicherung vergleichbar. Sie bietet Ihnen finanzielle Liquidität im Alter aus Ihrem erspartem Vermögen und gleichzeitig ein grundbuchlich gesichertes Wohn- bzw. Nießbrauchrecht im eigenen Zuhause.
Ihre Rechte auf lebenslange monatliche Rentenzahlung sowie auf lebenslanges mietfreies Wohnen werden vom Notar im Grundbuch erstrangig eingetragen.
Ausgehend vom aktuellen Wert der Immobilie (Verkehrswert), der üblicherweise von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelt wird, fließen folgende Faktoren in die Berechnung der Immobilienleibrente ein:
Das Alter und Geschlecht der oder des Wohnberechtigten zur Ermittlung des Wohnwertes.
Die Kosten der Immobilienbewirtschaftung und aktuell notwendige und zukünftige Instandhaltung und Reparaturen sowie Zinsfaktoren.
Ein Ehepaar wohnt in einem Reihenhaus am nördlichen Berliner Stadtrand. Das Gebäude hat einen Verkehrswert von 387.000 Euro. Die Ehefrau ist gerade 70 Jahre alt geworden, der Ehemann ist acht Jahre älter. Sie erhalten neben dem lebenslangen Wohnrecht im Wert von 1.490 Euro im Monat (entspricht 12 Euro pro m2 Wohnfläche) und der Freistellung von größeren Reparatur- und Instandhaltungskosten eine monatliche lebenslange Rente in Höhe von 765 Euro.
Ein alleinstehender Herr im Alter von 82 Jahren bewohnt eine 3-Zimmer Wohnung in Spandau. Die Wohnung hat einen Verkehrswert von 230.000 Euro. Neben dem Wohnrecht im Wert von 805 Euro pro Monat) erhält er eine monatliche Leibrentenzahlung i. H. v. 1.534 Euro. Darüber hinaus verringert sich seine monatliche Nebenkostenzahlung um 94 Euro.
Ein Paar, beide sind 75 Jahre alt, bewohnen ein Haus mit einem Wert von 300.000 Euro. Der Wert des Wohnrechts beläuft sich auf 920 Euro pro Monat. Die monatliche Leibrentenzahlung beträgt 820 Euro. Die Kosten für größere Reparaturen und Instandhaltung müssen nicht mehr selbst aufgebracht werden.
Wenn Sie mit der Immobilienleibrente neben dem lebenslangen Wohn- bzw. Nießbrauchrecht anstelle von Rentenzahlungen auch eine Einmalzahlung vereinbaren, gelten für den einmalig gezahlten Betrag die allgemeinen Regeln für die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen: Der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Die Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn Sie seit dem Kauf bzw. der Fertigstellung zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben.
Die lebenslangen monatlichen Rentenzahlungen werden dagegen steuerlich erfasst, allerdings nur mit dem sogenannten Ertragsanteil. Er ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages.
Viele Rentner zahlen keine Steuern, so dass möglicherweise auch die monatlichen Leibrenten steuerfrei bleiben. Dies lässt sich vorab klären. Das lebenslange Wohnrecht bleibt in jedem Fall steuerfrei.
Immobilieneigentümer können durch Immobilienleibrenten eine Menge profitieren. Aufgrund der unterschiedlichen Lebenssituationen und der Vielzahl an Modellen und Gestaltungsmöglichkeiten ist eine intensive Beratung unbedingt erforderlich.
Möglichkeiten der Immobilienrente:
Die klassische Immobilien-Leibrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und
– eine monatliche Rentenzahlung – oder
– eine Einmalzahlung – oder
– eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
die Aufnahme einer Umkehrhypothek
Welche der genannten Modelle und Varianten für Ihre persönliche Situation am besten geeignet sind, können wir gerne in einem persönlichen und für Sie kostenlosen und unverbindlichen Gespräch herausfinden. Ich berate Sie fair, sicher und transparent.
weiteres Thema: Erbbaurecht
Immobilienrente
Bei der Verrentung eines Hauses geht es grundsätzlich darum, dass Sie das in Ihrer Immobilie gebundene Vermögen zur finanziellen Absicherung Ihres Ruhestandes selbst nutzen, ohne das lebenslange Wohn- und Gebrauchsrecht an der Immobilie aufzugeben.
Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten der Immobilienrente:
Die klassische Immobilien-Leibrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und
– eine monatliche Rentenzahlung – oder
– eine Einmalzahlung – oder
– eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
die Aufnahme einer Umkehrhypothek
Welche der genannten Modelle und Varianten für Ihre persönliche Situation am besten geeignet sind, können wir gerne in einem persönlichen und für Sie kostenlosen und unverbindlichen Gespräch herausfinden. Ich berate Sie fair, sicher und transparent.
weiteres Thema: Erbbaurecht
Erbbaurecht – Erbpacht
Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet. Einfach ausgedrückt bezeichnet das Erbbaurecht das Recht, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen. Durch das Erbbaurecht bietet sich die Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum hierauf stehender Gebäude zu trennen.
Bei der Erbpacht pachtet ein Bauherr für einen befristeten Zeitraum ein Grundstück. Der Zeitraum beträgt in der Regel 60 bis 99 Jahre. Während der Laufzeit des Erbpachtvertrages tritt der Erbpachtgeber diverse Rechte an den Erbbaunehmer ab. Dieser kann auf dem Baugrundstück ein Gebäude errichten lassen, es vermieten und auch verkaufen. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbpachtnehmer jährlich einen sogenannten Erbzins. Dieser beträgt meist vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Bei Indexverträgen wird der Erbzins regelmäßig an die Inflationsrate angepasst. Nach Ablauf der Laufzeit fällt nicht nur das Grundstück an den Erbpachtgeber zurück, sondern auch das Haus, das auf dem Grundstück gebaut wurde. Für eine vorhandene Immobilie muss der Erbpachtgeber dem Erbpachtnehmer eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des dann aktuellen Gebäudewertes betragen muss. Der Vertrag kann selbstverständlich auch verlängert werden.
Erbbaurecht: die Vorteile
Der größte Vorteil beim Bau oder Kauf eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ist, dass die Finanzierung des Grundstückspreises entfällt. Bei einem „normalen“ Hauskauf – also der Kauf von Gebäude und Grundstück – kann der im Preis enthaltene Grundstücksanteil leicht ein Viertel und mehr ausmachen. Erbbaurechtsgrundstücke werden daher oft gezielt einkommensschwächeren Haushalten angeboten, um ihnen den Weg zur eigenen Immobilie zu ermöglichen. Für Bauherren, die sich zwar den Bau einer Immobilie leisten können, jedoch nicht genügend Geld für ein Baugrundstück haben, bietet die Erbpacht die Chance, sich dennoch ein eigenes Haus zu bauen. Aus finanzieller Sicht erhöht sich der Eigenkapitalanteil, den der Bauherr einbringt, und der Finanzierungsbedarf sinkt gleichzeitig. Dadurch verbilligt sich in der Regel zudem das Darlehen. Dennoch sollte genau geprüft werden, ob der Erbzins tatsächlich erheblich niedriger liegt als die jährlichen Aufwendungen für ein Hypothekendarlehen. Besondere Vorteile bietet ein Erbpachtvertrag mit der Kirche: Im Vergleich zu Gemeinden, Stiftungen oder privaten Erbpachtgebern bietet die Kirche in der Regel für ihre Mitglieder Baugrundstücke zu besonders guten Konditionen an und bietet Bauherren mit kinderreicher Familie oder behinderten Familienmitgliedern finanzielle Vorteile.
Erbbaurecht: die Nachteile
Ein großer Nachteil der Erbpacht ist, dass der Pächter des Grundstücks nicht der Eigentümer ist. Im Gegensatz zu einem Hypothekdarlehen, das vielfach nach 35 Jahren abbezahlt ist und mit dem Erwerb des Baugrundstücks einhergeht, muss ein Pächter zum Beispiel 99 Jahre lang Pacht zahlen. Er muss außerdem damit rechnen, dass sein Haus von seinen Erben unter Wert verkauft werden muss. Zudem besteht die Gefahr, dass der Erbbaurechtsgeber (also der Eigentümer des belasteten Grundstücks) den Pachtvertrag vorzeitig auflöst. Der sogenannte Heimfall kann erfolgen, wenn der Hausbesitzer das Haus verwahrlosen lässt oder der Erbpachtgeber Eigenbedarf anmeldet. Letzterer Fall sollte im Interesse des Bauherren vorher vertraglich ausgeschlossen werden.
Wenn der Vertrag für das Erbbaurecht ausläuft
Die Laufzeit eines Erbbaurechts-Vertrages ist gesetzlich nicht vorgegeben. Üblich sind meist Vertragslaufzeiten von 60 bis zu 99 Jahren. Auslaufende Verträge können beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Wird der Vertrag nach Ablauf nicht erneuert, dann gehen auf dem Grundstück stehende Gebäude zu den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsbedingungen in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Mindestens steht dem Erbbaurechtnehmer bei privat genutzten Erbbaurechten dann eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes für die ihm gehörenden Gebäude zu. Während der Laufzeit eines Erbpachtvertrages können Erbbaurechtnehmer und -geber ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen sowie auch im Wege der Schenkung oder Erbschaft auf andere übertragen.
Langfristige Rendite für Erbbaurechtsgeber
Hatten wir oben bereits den großen Vorteil des Erbbaurechts für Erbbaurechtsnehmer genannt, so gibt es auch für Erbbaurechtsgeber Vorteile. Auch für Grundstücksbesitzer kann sich das sich das Erbbaurecht rentieren. So bleibt der Erbbaurechtsgeber Eigentümer des Grundstücks. Er kann langfristig Rendite mit seinem Grund und Boden erwirtschaften, statt ihn zu verkaufen. Der Pächter (Erbbaurechtsnehmer) zahlt für die Nutzung des Grundstücks den Erbbauzins, der in etwa auf Höhe des Hypothekenzinsniveaus liegt. Allerdings addiert sich der sonst fällige Grundstückskaufpreis nicht zur Immobilie hinzu.
Auf welchen Grundstücken kann das Erbbaurecht bestellt werden?
Ein Erbbaurecht kann grundsätzlich auf jedes Grundstück bestellt werden, unabhängig von der Nutzungsart. So werden Erbbaurechte von Kommunen etwa neben Wohngebäuden und Geschäftshäusern auch für Sportplätze oder Hotels vergeben. Es ist nur erforderlich, das ein Bauwerk errichtet wird, was laut Gesetz allerdings auch im Boden stattfinden kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Durch das Erbbaurecht kann also auch nach Baufertigstellungen das Eigentum von Grundstück und Gebäuden getrennt werden.
Wer steht bei einem Erbbauvertrag im Grundbuch?
Es gibt ein spezielles Erbbau-Grundbuch, in das der Erbbaurechtsehmer notariell beurkundet eingetragen wird. Der Erbbaurechtseber bleibt daneben im „normalen“Grundbuch der Grundstückseigentümer.
Wer zahlt Grunderwerbssteuer und Abgaben?
Hierfür ist regelmäßig der Erbbaurechtsnehmer zuständig. Außerdem ist er für die Erschließungskosten verantwortlich sowie für die Versicherungen eines Gebäudes etwa gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden. Denn weil der Erbbauberechtigte die gesamte Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks erhält, hat er alle bestehenden einmaligen Lasten wie Grunderwerbssteuer und Erschließungskosten zu tragen sowie die wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, z. B. Anlieger- und Erschließungsleistungen, Abgaben, Grundsteuern, Gebühren, Beiträge, Verkehrssicherungspflichten etc. Die Versicherung für das Gebäude sollte der Erbbaurechtsnehmer schon aus Eigeninteresse zahlen, da das Gebäude sich ja in seinem Eigentum befindet. Hat der Erbbaurechtsgeber bereits Anlieger- und Erschließungsleistungen gezahlt, sind diese Leistungen meist vor Beurkundung des Erbbauvertrages vom Erbbaurechtsnehmer zu erstatten.
Möglichkeiten der Immobilienrente:
Die klassische Immobilien-Leibrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und
– eine monatliche Rentenzahlung – oder
– eine Einmalzahlung – oder
– eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
die Aufnahme einer Umkehrhypothek
Welche der genannten Modelle und Varianten für Ihre persönliche Situation am besten geeignet sind, können wir gerne in einem persönlichen und für Sie kostenlosen und unverbindlichen Gespräch herausfinden. Ich berate Sie fair, sicher und transparent.
weiteres Thema: Erbbaurecht
Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz: Neue Rechte und Pflichten für Eigentümer
Der Deutsche Bundestag hat am 17. September 2020 die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschlossen. Die Rechte des einzelnen Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft sollen gestärkt, die WEG-Verwaltung transparenter und effizienter gemacht, und durch eine Vereinfachung baulicher Maßnahmen soll auch noch die Elektromobilität gefördert werden. Lesen Sie hier ein paar wichtige Punkte.
Neue Rechtsansprüche für Eigentümer
Eigentümer sollen bestimmte bauliche Veränderungen in Zukunft auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchführen können. Es ergibt sich ein Rechtsanspruch, auf eigene Kosten zum Beispiel folgende Baumaßnahmen durchzuführen:
- Errichtung einer Ladestation für elektrisch betriebene Fahrzeuge
- barrierefreier Umbau der eigenen Wohnung
- Maßnahmen zum Einbruchsschutz
- Notwendige bauliche Veränderungen, um einen Glasfaseranschluss zu ermöglichen
Erweiterte Befugnisse und verpflichtender Sachkundenachweis für Verwalter
Um eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten, sollen WEG-Verwalter künftig in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Das reduziert die Notwendigkeit für Diskussionen und Abstimmungen auf WEG-Versammlungen auf die für die Gemeinschaft wirklich wichtigen Kernfragen. Ferner wird mit dem neuen Gesetz ein verbindlicher Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt.
Reformen der Eigentümerversammlung
Eine Vielzahl von Veränderungen betrifft die WEG-Versammlung, die allerdings weiterhin als zentraler Ort der Entscheidungsfindung erhalten bleiben soll. Einzelne Eigentümer sollen grundsätzlich auch online an der Versammlung teilnehmen können. Die Möglichkeit, die Präsenzversammlung zugunsten einer reinen Online-Konferenz abzuschaffen, ist jedoch ausdrücklich nicht vorgesehen.
Weiterhin soll die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage vereinfacht werden, so dass in vielen Fällen Beschlüsse mit einfacher Mehrheit nun genügen. WEG-Versammlungen sollen außerdem immer beschlussfähig sein, unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind. So lässt sich verhindern, dass Entscheidungen endlos verschleppt werden, weil nicht genügend Eigentümer zu den Versammlungen erscheinen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
„Provisionsschmerz“ bald auch bei Hybrid-Maklern
Seit etwa fünf Jahren kursiert der Begriff des Hybrid-Maklers in der Immobilienbranche. Das sind Startup-Unternehmen, von meist branchenfremden Gründern mit dem Ziel, mit Millionen Euro an Fremdkapital die deutschen und europäischen Immobilienmärkte zu besetzen. Dabei kommt insbesondere publikumswirksame Radio- und TV-Werbung zum Einsatz mit reißerischen Aussagen wie „Provisionsschmerz“ für den Verkäufer, weil er für die Dienstleistung des Maklers eine Provision zahlen musste, während es der Hybrid-Makler doch für den Verkäufer „umsonst“ gemacht hätte.
Provisionsschmerz
Dabei umfasst eine Schauspielerin, die eine dumme Verkäuferin spielt, demonstrativ einen Kaktus bzw. ein Schauspieler legt seine Hand auf einen heißen Grill. Und ein Sprecher erklärt: „Oh – Provisionsschmerz! Schlimm, wenn man erkennt, dass man bei seinem Immobilienverkauf Tausende von Euro verschenkt hat!“
Ein solches Startup, welches jüngst von internationalen Wagniskapitalgebern wieder 50 Mio. eingesammelt hat, bietet ebenfalls seine Dienstleistung für den Verkäufer provisionsfrei an, berechnet aber dem Käufer eine höhere Provision, als ortsüblich fällig.
Ob sich die Investitionen wirklich gelohnt haben, wird sich zeigen, wenn Weihnachten 2020 das Gesetz über die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer gilt. Dann muss der Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nämlich eine Provision in der Höhe zahlen wie auch der Verkäufer zahlt. Und wenn der Verkäufer keine Provision zahlt… dann funktioniert das Geschäftsmodell „verkäuferprovisionsfrei“ nicht mehr.
Die „Hybridität“ besteht darin, dass die Aktivitäten wie Homepagegestaltung mit überwiegender Eigenwerbung zwecks Akquise neuer Objekte, Immobilienbewertung, Exposéerstellung, Anbietung in den Immobilienportalen, Exposéversendung und andere Arbeiten zentral organisiert werden. Den überwiegend aus Quereinsteigern bestehenden „selbständigen und erfahrenen“ Maklern vor Ort bleibt dann nur der Job als Objektzeiger zu fungieren. Und das wird dem Verkäufer dann als für ihn vorteilhafte Arbeitsweise angepriesen.
Die aggressive Werbung der Hybrid-Makler sind aber nicht nur eine groß angelegte Werbung für das eigene Unternehmen, sondern sie richten sich auch gegen die Arbeitsweise professioneller Makler.
Diese klassischen Makler, zumeist mit einer fundierten Ausbildung zum Immobilienkaufmann, erbringen selbstverständlich auch die Leistungen, die von den Hybrid-Maklern als etwas Besonderes angepriesen werden. Darüber hinaus erbringen sie wertvolle Dienstleistungen und bringen persönliche Erfahrungen ein und verfügen als Regionalunternehmen über bessere Marktkenntnisse.
Also, vertrauen Sie dem guten Makler vor Ort!
Gesetzentwurf zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes
Die Bundestagsfraktionen der Union CDU/CSU sowie der SPD haben sich auf die Details zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geeinigt. Die Stellung des Eigentümers gegenüber seiner Hausverwaltung wird nun weniger geschwächt als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen. Bauliche Maßnahmen werden erleichtert. Das Gesetz soll im November in Kraft treten.
Bauliche Veränderungen sollen zukünftig bereits mit Zweidrittelmehrheit der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden können. Jeder Eigentümer soll das Recht erhalten, sich eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge oder einen Einbruchschutz einzurichten. Auch das Recht auf einen barrierefreien Umbau und die Einrichtung eines Glasfaseranschlusses steht Wohnungseigentümern künftig zu.
Auch Mieter erhalten im Zuge der Gesetzesänderung das Recht, bauliche Maßnahmen vom Vermieter zu verlangen, die das Laden von Elektroautos ermöglichen.
Verwalter müssen künftig eine Zertifizierung mitbringen sowie eine Prüfung bei den IHK ablegen. Den Nachweis der Zertifizierung können Eigentümer nach einer dreijährigen Übergangsfrist vom Verwalter einfordern.
Verwalter dürfen über teure Angelegenheiten zukünftig nicht mehr allein entscheiden, sondern sind auf den Entschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angewiesen.
Die Anforderungen an die Beschlussfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung wird gelockert. Zukünftig soll eine rein digitale Versammlung möglich sein. Ebenso muss eine Zustimmung nicht mehr schriftlich auf Papier erfolgen, sondern kann auch per Mail oder Instant-Messenger eingehen. Die Textform bleibt weiterhin vorgeschrieben.
Gesetz zur Teilung der Maklerprovision
Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass nach Beauftragung des Maklers durch den Verkäufer die Maklercourtage nicht mehr vollständig vom Käufer zu zahlen ist. Die Kosten der Provision kann nur noch zu maximal 50 Prozent der Gesamtprovision an die andere Partei weitergereicht werden. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.
Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen.
Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Textform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird.
Neue gesetzliche Regelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
Die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gelten für die erfolgreiche Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher. Bei diesen Immobilien und bei dieser Kundengruppe muss in Zukunft die strikte hälftige Teilung der Maklerprovision beachtet werden.
Nicht jede Immobilie fällt unter das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision
Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.
Die reine Käuferprovision bleibt weiter möglich
Immobilienmakler, die schon bisher mit der reinen Käuferprovision arbeiten und alle Maklerbüros, die dies ab der Einführung des neuen Maklerrechts planen, fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen. Die reine Käuferprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und Immobilienbüro frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 7,14 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger, also im Bauträgervertrieb, als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.
Auch der Suchauftrag mit Kaufinteressenten ist weiter möglich
Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkunden vereinbart werden. Der Immobilienmakler ist dann einseitiger Interessenvertreter dieses Käufer-Kunden. Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Verkäuferprovision mit dem Kaufinteressenten vereinbart wird, solange die diesem Suchkunden angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag Verkäufer und Maklerbüro verbindet.
Verpflichtender Nachweis der Zahlung der Provision ist nicht notwendig
Der Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer wird nur in dem sehr seltenen Ausnahmefall erforderlich, wenn der Makler zunächst ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen hat, später aber die Provision vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werden soll. Dann kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist.
Zwei Angebote mit zwei Exposees für die gleiche Immobilie
Wenn eine Immobilienvermittlung an einen Verbraucher oder an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler mit zwei verschiedenen Exposees arbeiten.
Ein Grundstück, das mit einem alten Haus bebaut ist und das sowohl für einen Bauträger zur Neubebauung als auch für eine Familie zur Sanierung mit Aus- und Umbau attraktiv sein kann, könnte deshalb sowohl mit 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. an Bauträger als auch mit je 3,57 % Verkäufer- und Käuferprovision an Verbraucher angeboten werden.
Der Hinweis: „Angebot an Bauträger“ könnte bald des Öfteren zu lesen sein, oder „dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Bauträger und gewerbliche Immobilienkäufer.“ Die Variationsbreite bei den Provisionssätzen wird durch das neue Maklerrecht deutlich größer werden. Auch Festpreisprovisionen oder Provisionssätze, die von der bisher bekannten ortsüblichen Provision abweichen, sind zulässig. Eine reine Verkäuferprovision kann z.B. bei Baugrundstücken, Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie allen Formen von Gewerbeimmobilien verlangt werden, aber nach dem neuen Gesetz nicht mehr bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer.
Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.
Die Preisangabenverordnung verlangt auch bei der Provisionsforderung die Angabe des Endpreises. Deshalb wird ein Provisionsanspruch beispielsweise 3,57 % Käufer-Provision inkl. MwSt. angegeben.
Wie ermittelt man den Verkaufspreis einer Immobilie?
Jeder Verkäufer möchte gern den besten Preis für seine Immobilie erzielen und jeder Käufer möchte gern möglichst wenig bezahlen. Wie ermittelt man also den Verkaufspreis einer Immobilie?
Für die Ermittlung des Verkaufspreises einer Immobilie kann ein Sachverständiger für Immobilienbewertung bemüht werden, der ein Wertgutachten erstellt.
Die Immobilienbewertung erfolgt entweder nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren.
Wir bieten Ihnen eine Wertermittlung für Ihre zu verkaufende Immobilie kostenlos an. Wir sind nicht nur erfahrene Vermittler, sondern auch Sachverständige.
Natürlich freuen wir uns darüber, wenn Sie uns als Dienstleister für den Verkauf in Anspruch nehmen.
Der Verkaufspreis einer Immobilie hängt von verschiedenen Aspekten wie der Größe, der Bausubstanz und der Lage ab.
Vor dem Verkauf einer Immobilie muss ihr Marktwert bestimmt werden, der von verschiedenen Aspekten abhängt. Unter anderem spielen eine entscheidende Rolle:
- aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt
- Lage des Objektes
- Art des Objektes, beispielsweise unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen
- Alter, Bauweise und bauliche Zustand der Immobilie
- durchgeführte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Wohnfläche und Grundstücksgröße
gegebenenfalls Nebengebäude und Außenanlagen - erzielte Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien
Die ungenaueste Methode ist es, den Verkaufspreis eines Hauses zu schätzen. Der Verkäufer kann dadurch unter Umständen viel Geld verlieren. Wer sich erst einmal einen kurzen Überblick über den möglichen Verkaufspreis seines Hauses verschaffen möchte, kann stattdessen eine Online-Immobilienbewertung vornehmen lassen. Diese ist zumindest bein uns kostenlos sowie schnell und bietet eine Richtlinie für die Kalkulation des Verkaufspreises einer Immobilie.
Besser jedoch, wenn sich der Immobilienprofi vor der Immobilienbewertung einen Eindruck vor Ort verschafft. Nach der Besichtigung und Prüfung aller relevanten Unterlagen kann er eine fundierte Wertermittlung erstellen.
Welche Verfahren gibt es zur Ermittlung des Verkaufspreises einer Immobilie?
Wenn ein Sachverständiger die Immobilienbewertung vornimmt, wird er sich in der Regel für eines von drei Bewertungsverfahren entscheiden, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung normiert sind, und zwar:
das Vergleichswertfahren, bei dem der Wert der Immobilie im Vergleich mit anderen Objekten vorgenommen wird, die ähnlich hinsichtlich der Größe, der Lage und der Bausubstanz sind, wie zum Beispiel Reihenhäuser.
das Ertragswertverfahren, das häufig bei Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien hinsichtlich der erzielbaren Erträge angewendet wird.
das Sachwertverfahren, bei dem insbesondere der Wert der Gebäude und Nebengebäude betrachtet wird und das daher häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern Anwendung findet.
Berliner Bausenatorin Lompscher zurückgetreten
Die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher ist am Sonntagabend zurückgetreten. Es sei zu Fehlern bei der Abrechnung ihrer Bezüge aus Verwaltungsrats- und Aufsichtsratstätigkeiten gekommen, schrieb die Linken-Politikerin in einer Mitteilung. Sie habe es über Jahre versäumt, Vergütungen für Aufsichtsratsposten in landeseigenen Unternehmen wie vorgeschrieben an die Landeskasse zurückzuzahlen. Es geht um einen Fehlbetrag von 7000 Euro.
Katrin Lompscher gilt als eine der entschiedensten Verfechterinnen des Berliner Mietendeckels und ihre Bilanz als Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen ist eher dürftig:
- sinkende Genehmigungen an Wohnungsneubauten -> Die Zahl der genehmigten Wohnungsneubauten sank von 24 743 im Jahr 2016 auf 22 524 im vergangenen Jahr
- teure Rückkäufe
- Abschrecken von Investoren -> Schon vor dem Beschluss Mietendeckels Ende Januar kündigten Genossenschaften und andere Bauträger an, keine Wohnbauten in Berlin mehr errichten zu wollen, weil diese nicht mehr wirtschaftlich erstellt werden könnten. Der schwedische Wohnbaukonzern Akelius erklärte etwa, geplante Investitionen im Volumen von 500 Millionen Euro in Berlin nicht mehr zu tätigen.
- Verknappung des Angebots
- Steigerung des Angebots an Eigentumswohnungen
Wenn man all das liest, kann man gespannt sein, wer als Nachfolger*in das Amt besetzen wird. Allerdings stellt sich hier auch die Frage nach einer Verantwortung, wenn das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel einkassieren sollte.
Dahingehend gibt es auch das nächste Gerichtsurteil hinsichtlich des Berliner Mietendeckels: Das Landgericht Berlin hält die Stichtagsregelung für unwirksam. Damit sind Mieterhöhungen bis zum 23. Februar, als das Gesetz in Kraft trat, rechtens. Die Stichtagsregelung hatte Mieterhöhungen rückwirkend bis zum 18.06.2019 verboten. www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/07/mietendeckel-berlin-gericht-urteil-verfassungsgemaess.html
Weiterhin bleibt zu hoffen, dass das Bundesverfassungsgericht bald zu einem Urteil kommt. Am 06. Mai hatten ja die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP eine Normenkontrollklage eingereicht.
Am 25. Mai wurde zudem beim Berliner Verfassungsgerichtshof Klage eingereicht: Die Fraktionen von CDU und FDP im Abgeordnetenhaus gehen davon aus, dass der Mietendeckel unvereinbar mit der Verfassung ist und setzen auf eine Klärung auch auf Landesebene.
Folgen des Berliner Mietendeckel: Wohnungen werden zunehmend verkauft statt vermietet
„Wer investiert denn jetzt noch in neue Wohnungen, wer saniert die alten? Die Idee einen Mietendeckel einzuführen ist doch irrwitzig. Erst verscherbelt der Senat seine Immobilien für einen Appel und ein Ei, dann will er auch noch bestimmen, wie diese verwertet werden. Wer als Selbstständiger in Immobilien als Altersvorsorge investiert hat, darf jetzt jetzt das billige Wohnen subventionieren.“
Lesermeinung auf einen Artikel in der TAZ „Berliner Mietendeckel: Ganz schön unsolidarisch„
Seit Februar 2020 gilt in Berlin der Mietendeckel, die Mieten sind auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Fünf Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zeichnet sich ab: Der Deckel könnte den Mietern in vielerlei Hinsicht mehr schaden als nutzen. Die Vermieter verhalten sich nicht wie vom rot-rot-grünen Berliner Senat erhofft: Sie verkaufen zunehmend die Wohnungen, statt sie zu vermieten. Die Vereinbarung von Mieten nach dem Mietspiegel wird vom Mieterverein als „Schattenmiete“ bezeichnet. Dabei ist dies zulässig, denn nach dem Mietendeckelgesetz darf eine Miete über einer bestimmten Höhe nicht angenommen werden – vertraglich vereinbart werden darf sie schon. Das wird dazu führen, dass sobald das Bundesverfassungsgericht den rechtlich umstrittenen Mietendeckel einkassiert, viele Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzug erhalten. Der Mieterverein hatte dies bereits von Anfang an erkannt.
Verkaufen statt vermieten
Für Berliner Mieter wird die Suche nach einer Wohnung immer schwieriger. Eigentümer vermieten ihre Wohnungen nun nicht mehr, sondern verkaufen sie zunehmend. Auf den grossen Portalen sanken die Angebote für Mietwohnungen mit Erstbezug vor 2014 um 45 Prozent, und stiegen die Angebote für Eigentumswohnungen um 40 Prozent.
Das war vorhersehbar.
Ein Vermieter-Kommentar in einer grossen deutschen Tageszeitung: „Die Mieteinnahmen für meine 80 qm Wohnung in Berlin Mitte betrugen ca. 130 €. Ich hatte dem Mieter, einem älteren Herrn, die Miete 12 Jahre lang nicht erhöht. Der Mietendeckel hätte dies so ewig fortgeschrieben, denn keine Partei kann sich erlauben, die Mieten nach 5 Jahren in die Höhe schießen zu lassen. Mich dann von Rot-Rot-Grün auch noch als Miethai beschimpfen zu lassen, war dann doch zu viel. Mir blieb gar nicht anderes übrig als die Bude zu verkaufen. Dass der Käufer die Wohnung selbst beziehen wird, versteht sich von selbst.“
Bayrisches Verfassungsricht untersagt Mietendeckel
In Bayern untersagte der Verfassungsgerichtshof am Donnerstag das Volksbegehren „#6 Jahre Mietenstopp“.
Eine Volksinitiative hatte einen Mietenstopp für sechs Jahre gefordert und im März 52.000 Unterschriften beim bayrischen Innenministerium eingereicht. Das geforderte Gesetz sollte Mieterhöhungen nur bis zur 80 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erlauben und in den 162 Städten und Gemeinden gelten, in denen bereits die Mietpreisbremse gilt.
Die Verfassungsrichter lehnten das Begehren ab, da es mit der Mietpreisbremse des Bundes bereits erschöpfende Regelungen gibt. Der Entwurf des Volksbegehrens stelle nur eine Verschärfung der Mietpreisbremse dar. Weil der entsprechende Gesetzentwurf „mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar“ sei, müsse der Staat das Begehren nicht für eine Abstimmung zulassen, argumentierten die Richter. Die Gesetzgebungskompetenz beim Mietrecht liege beim Bund und nicht dem Land Bayern.
Der Mieterbund fordert nun eine bundesweite vereinfachte Preisbremse, nach der Mieterhöhungen nur noch im Rahmen der allgemeinen Preissteigerung, also der Inflationsrate, möglich sein sollten.
In laufenden Wohnraummietverträgen in Berlin und München dürfen Vermieter derzeit die Miete alle drei Jahre um bis zu 15 Prozent anheben.
In der Immobilienwirtschaft und bei vielen Berliner Privatvermietern schöpft dies Hoffnung und ist ein Zeichen, wie der Mietendeckel in Berlin juristisch ausgehen könnte. Zahlreiche Gutachten haben bereits bestätigt, dass die Bundesländer nicht über die Gesetzgebungskompetenz verfügen, regionale Mietendeckel einzuführen.
Der Berliner Mietendeckel ist seit Februar in Kraft und hat die Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.
Schönheitsreparaturen in unrenoviert übergebenen Wohnungen
Aktuell kat der BGH jetzt in zwei Verfahren über Schönheitsreparaturen entschieden.
Es geht um auszuführende Schönheitsreparaturen in unrenoviert übergebenen Wohnungen. Über die Jahre verschlechterte sich der Zustand der Wohnungen, dass eine Renovierung notwendig wurde.
Die Mieter forderten von den Vermietern die Renovierung, die sich jedoch weigerten. Deren Meinung: da sie den unrenovierten Zustand der Wohnungen vertragsgemäß akzeptiert hatten, gäbe es keinen Anspruch auf Renovierungsarbeiten durch den Vermieter, denn durch eine Renovierung würde sich der vertragsgemäß geschuldete Zustand der Wohnung deutlich verbessern. Die Vermieter müssten aber nur bei Substanzschäden vorzubeugen tätig werden.
Vermieter sind verpflichtet, für die Erhaltung der Wohnung zu sorgen. Grundlage dafür ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung an die Mieter. Es ist allerdings schwierig, eine Wohnung von einem im Laufe der Jahre verschlechterten in den unrenovierten Zustand des Mietbeginns zu versetzen, da bei jeder Renovierung sich der ehemalige Zustand verbessern würde.
So entschieden die Richter des BGH:
Mieter, denen eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, können von der Vermieterin die Durchführung von Renovierungen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des ‚Dekorationszustandes‘ eingetreten ist.
Jedoch müssen sich die Mieter an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte, da die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (also unrenovierten) Zustands der Wohnung bei Mietbeginn führen.
(BGH-Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)
Irrtum vorbehalten
Schattenmieten in Berlin
Nicht nur private Vermieter vereinbaren eine Mietsicherungsklausel, sondern auch die landeseigene Berlinovo weist in ihren Inseraten darauf hin, dass die aktuellen Mietforderungen nur die „vorläufige Gesamtmiete“ darstellen.
Die Deutsche Wohnen, der größte private Vermieter in Berlin, vereinbart beim Abschluss neuer Verträge ebenfalls Mietsicherungsklauseln, da an der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels „bekanntermaßen Zweifel bestünden“. Das Bundesverfassungsgericht sei aufgerufen, hier eine Entscheidung herbeizuführen.
Vor diesem Hintergrund vereinbare der grosse Berliner Vermieter bei Neuvermietungen ebenfalls die nach den Vorschriften des BGB zulässige Miete. Von Hartz-IV-Empfängern wird eine Bescheinigung vom Jobcenter verlangt, dass es neben der Mietendeckel-konformen Miete eine höhere Miete übernimmt und gegebenenfalls sogar für nachzuzahlende Differenzen aufkommt. Bestätigt das Jobcenter in der Bescheinigung die Übernahme des Differenzbetrages nicht, könne leider kein Mietvertrag abgeschlossenen werden, da diese Mietinteressenten nicht eigenständig in der Lage sind, finanzielle Rücklagen zu bilden, um eventuell entstehende Nachzahlungen zu bedienen.
Die Senatsverwaltung die für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, übernimmt jedoch nur die Unterkunftskosten, die der Mieter dem Vermieter schulde „und die auch angemessen“ sind. Das Jobcenter übernehme keine nach dem Mietendeckel unzulässige Mieterhöhung. Wenn nach dem 23. November 2020 eine überhöhte Miete abgesenkt wird, übernimmt das Jobcenter nur die abgesenkte Miete.
Zustandsangaben im Exposé
Der Erwerb eines älteres Hauses, geht oft mit einem erhöhten Renovierungsbedarf einher. Wenn im Verkaufsexposé steht, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“, dürfen die Käufer dann davon ausgehen, dass die Modernisierung rasch erledigt ist?
Normalerweise sollte man sich auf die Angaben im Maklerexposé verlassen können. Bei bewusst unrichtigen Angaben oder wissentlichem Verschweigen wichtiger Schäden, können die Käufer den Makler in Haftung nehmen.
Das Oberlandesgericht Dresden hateinen Fall verhandelt (Aktenzeichen 4 U 2183/19, Urteil vom 17. März 2020). Ein hundert Jahre altes Haus hatte der Makler im Exposé als „renovierungsbedürftig“ bezeichnet und angemerkt, dass das Haus „mit wenigen Handgriffen bereit“ sei, „neue Besitzer zu beherbergen“. So einfach war das aber nicht.
Die Käufer klagten auf Sachmängel, weil der Sanierungsbedarf (u.a. Feuchtigkeit, alte Elektroleitungen) des Hauses tatsächlich sehr hoch war. Die Käufer empfanden die Formulierung im Exposé irreführend, da sie den tatsächlichen Aufwand der Sanierung aus dem Exposé nicht ableiten konnten.
Das muss das Expose auch nicht leisten, meinten die Richter und wiesen die Klage ab, weil die Formulierung im Exposé keine „konkrete Zustandsbeschreibung“ oder „Beschaffenheitsvereinbarung“ sei. In welchen Standard das Haus nach einer Sanierung versetzt werden solle, ergebe sich nicht aus dem Expose. Über den konkreten Aufwand hierzu kann daher auch keine Angabe erwartet werden.
Die Verkäufer hatten bis zuletzt in dem Haus gewohnt. So wurde es als bewohnbar angesehen. Zudem konnten sich die Käufer auf Fotos, bei Besichtigungen und im Gespräch mit den Verkäufern über den Sanierungszustand informieren.
Die strittige Formulierung im Expose, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit“, „neue Besitzer zu beherbergen“, ist lediglich eine inhaltsleere Werbefloskel.
Die Richter weisen in ihrem Urteil darauf hin, dass im notariellen Kaufvertrag keine Rede von einem bestimmten Zustand oder etwaigen Vereinbarungen zur Beseitigung von Mängeln sei. Ein gut beratener Verkäufer würde sich darauf wohl auch kaum einlassen.
Verschärfte Mietpreisbremse seit April 2020
Rückwirkende Rückforderung bei Verstoß gegen Mietpreisbremse
Bei Mietverhältnissen, die ab dem 1.4.2020 geschlossen wurden, können Mieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse überzahlte Miete rückwirkend zurückfordern.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zuviel gezahlten Miete haben Mieter, wenn sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2 ½ Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügen und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war. Spätere Rügen begründen ein Rückforderungsrecht nur für Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Für bestehende Mietverhältnisse gilt weiterhin, dass Mieter überzahlte Mieten nur ab der Rüge zurückverlangen können.
Die Rüge bedarf der Textform.
Mietpreisbremse wurde bis 2025 verlängert
Städte und Gemeinden können in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse erlassen. Hier darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies war zunächst nur bis Ende 2020 erlassen worden.
Zeitmietvertrag – was müssen Vermieter beachten?
Das Angebot an möblierten Wohnungen, die zeitlich befristet vermietet werden, ist in den letzten Jahren stark angestiegen. Jobeinsteiger aus dem Ausland oder Studierende suchen eine möblierte Unterkunft über mehrere Monate als unkomplizierte Wohnform. Vermieter erhielten bisher meistens eine höhere Miete und binden sich nicht langfristig an einen Mieter.
Wann ist ein Zeitmietvertrag erlaubt?
Zeitmietverträge sind – außerhalb einer tage- oder wochenweisen Vermietung einer Ferienimmobilie – nicht ohne Weiteres möglich. Sie unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften, die bundeseinheitlich geregelt sind. Zeitmietverträge sind aus Gründen des Mieterschutzes nur als Ausnahme erlaubt. Das Gesetz schreibt daher zulässige Befristungsgründe vor. Dazu zählt z. B. eine Befristung wegen Eigenbedarfs nach § 575 BGB.
In der Praxis sehr beliebt ist auch das „Wohnen auf Zeit“. Bei diesem Modell wird möblierter Wohnraum als Messe- oder Projektwohnung den Mietern über mehrere Monate überlassen. Rechtlich eingeordnet handelt es sich um eine Vermietung von „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine zeitliche Befristung soll zulässig sein, wenn der Mieter in dieser Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt gründet.
Ein Verstoß dagegen führt zu einem unbefristeten Mietvertrag und kann zusätzlich teuer werden. Denn dann wären die Mietgrenzen der Mietpreisbremse einzuhalten! Der Berliner Mietendeckel reguliert diese Verträge ebenfalls seit dem 23.02.2020.
Vermögensabgabe zur Corona-Finanzierung
Die ökonomischen Verwerfungen infolge der Cononapandemie führen zu einem unerwarteten und sehr hohen Finanzierungsbedarf seitens der Öffentlichen Hand.
Neben der Finanzierung über eine erhöhte staatlich Kreditaufnahme findet derzeit eine Diskussion statt, ob die Ausgaben nicht über höhere Steuern kompensiert werden können. Eine Erhöhung der Mehrwertsteuer würde den Konsum weiter schwächen, während in der Bundesrepublik Deutschland bei den Einkommensteuern bereits überdurchschnittliche Steuersätze zu zahlen sind.
Am 24.10.2021 finden die Bundestagswahlen statt und bis dahin sollten die Folgekosten der Pandemie absehbar sein. Es steht zu befürchten dass pandemiebedingten Folgekosten über eine Vermögensabgabe gegenfinanziert werden. Entsprechende Prüfungen zur Verfassungsmäßigkeit wurden bereits in Auftrag gegeben
https://www.bundestag.de/resource/blob/691376/2feb28d7057bf918bd18254ab06d95ad/WD-4-041-20-pdf-data.pdf
Auch wenn mit entsprechenden Freibeträgen und einer pauschalen Erfassung von Immobilienvermögen zu rechnen ist, sollten die Gedankenspiele bereits frühzeitig in den eigenen Dispositionen Berücksichtigung finden.
Gastronomie öffnet wieder: Bayern, Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern
Gastronomie in Bayern?
Ab 18.05. darf die Außengastronomie, z.B. Biergärten, öffnen. Innengastronomie öffnet ab 25.05. wieder.
Für beide Bereiche gelten folgende Auflagen:
- Einschränkung von Öffnungszeiten
- Außengestronomie muss zunächst um 20 Uhr schließen
Restaurants schließen um 22 Uhr - Ausarbeitung von Hygiene-Konzepten durch die Betriebe
- Begrenzung von Gästezahlen
- Sicherstellung von Abstand (Einlass/Ausgang separat, Reservierungspflicht)
- Desinfektion von Besteck, Tischen und Gläsern
- Maskenpflicht für Mitarbeiter in Küche und Service
- Für Gäste besteht Maskenpflicht, sobald sie den Tisch verlassen (beim Eintreten, auf dem Weg zur Toilette usw.
Gastronomie in Berlin?
In Berlin öffnen die Restaurants im Außen- und Innenbereich ab dem 15.05.
Mit folgenden Auflagen:
- Öffnungszeiten auf 6 bis 22 Uhr beschränkt
- Aufenthalt ist nur alleine, in Begleitung von Personen des eigenen Haushalts oder Angehörigen eines weiteren Haushalts erlaubt
- Abstands- und Hygieneregeln müssen eingehalten werden
- Maskenpflicht für Angestellte
- Mindestabstand von 1,5 Metern zwischen den Tischen
- kein Buffetangebot
- Liefer- und Abholangebot darf beibehalten werden
- Bildung von Warteschlangen muss vermieden werden
- Gäste dürfen nur sitzend an Tischen bewirtet werden
- Reservierungen werden dringend empfohlen, außerdem
- Anwesenheitslisten, in welche die Gäste ihren vollständigen Namen, ihre Adresse und Kontaktdaten eintragen (Löschung nach vier Wochen)
Gastronomie in Brandenburg?
Auch in Brandenburg öffnen die Restaurants und Kneipen wieder ab dem 15.05.
Mit folgenden Auflagen:
- Öffnungzeiten auf 6 bis 22 Uhr beschränkt
- Einhaltung der Hygieneregeln
- Steuerung des Zutritts
- Warteschlangen vermeiden
- Maskenpflicht für Angestellte
Gastronomie in Mecklenburg-Vorpommern?
In Mecklenburg-Vorpommern dürfen die Restaurants seit dem 09.05. wieder öffnen.
Mit folgenden Auflagen:
- Mitarbeiter müssen einen Mund- und Nasenschutz tragen
- Gäste, die nicht an einem Tisch sitzen, müssen 1,5 Meter Abstand halten
- nicht mehr als 6 Personen pro Tisch
- kein Buffet- oder Selbstbedienungsangebot
- Tische, Speisekarten, Pfeffer- und Salzstreuer und alle anderen Gegenstände, mit denen die Gäste in Kontakt kommen, müssen nach jeder Tischbelegung direkt gereinigt werden.
- Räume mit Publikumsverkehr müssen spätestens alle zwei Stunden gelüftet werden.
- Reservierungspflicht
- Bewirtung nur zwischen 6 und 21 Uhr.
- Führen von Anwesenheitslisten, in welche die Gäste ihren vollständigen Namen, ihre Adresse und Kontaktdaten eintragen (Löschung nach Aufbewahrungsfrist)
Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser
Ende 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft, welches am 14. Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde.
Das bedeutet, dass der Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann.
Der Makler ist gezwungen von Verkäufer und Käufer eine Provision in jeweils gleicher Höhe zu vereinbaren.
Damit hat der Bundestag grundsätzlich das gesetzlich umgesetzt, was in den meisten Bundesländern bereits seit Jahrzehnten praktiziert wird. Der Makler also als fairer Mittler zwischen den Parteiendes Kaufvertrages handelt. Das Gesetz sieht die Doppeltätigkeit zwar als Leitbild vor, eine einseitige Interessenvertretung zugunsten von Käufer oder Verkäufer soll aber auch weiterhin möglich bleiben.
Weil die Hauptakteure in der Immobilienvermittlung Kreditinstitute und grosse Vertriebe sind, werden die Provisionen in den Kaufpreis einfließen. Dadurch wird die Grunderwerbsteuer, die immerhin in Berlin 6 % und in Brandenburg 6,5 % beträgt, auch auf die Provisionen fällig.
Für den Käufer bedeutet dies in den meisten Fällen eine höhere finanzielle Belastung und für den Staat erhebliche Steuer-Mehreinnahmen.
Eine signifikante Senkung der Grunderwerbsteuer würde die Belastung der Wohnungskäufer tatsächlich senken.
Aber das möchte man doch nicht wirklich, oder?
Berlin: Stadt im Wandel
Berlin – die sich ständig verändernde Hauptstadt. Berlin hat sich immer wieder neu erfunden – nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs oder mit Herausforderungen wie der Wiedervereinigung. Heute heißt die moderne Metropole Besucher aus aller Welt willkommen.
Was ist der Mietendeckel in Berlin?
Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin
Berlin hat momentan um die 3,7 Millionen Einwohner, jährlich steigt die Bevölkerung um etwa 40.000 Menschen. In Berlin gibt es 1.906.400 Wohnungen, davon sind 1,6 Millionen Mietwohnungen. 85 % der Berliner sind Mieter.
Inkrafttreten
Am 30.01. wurde das Gesetz vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und am 23.02.2020 in Kraft getreten.
Rückwirkend zum Stichtag am 18. Juni 2019 wurden die Mieten von Berliner Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren. Eine Absenkung von Mieten, die schon zum Stichtag am 18. Juni 2019 über der beschlossenen Grenze waren, sind am 23. November 2020 abzusenken.
Durchschnittliche Miete
Im Durchschnitt zahlt der Berliner im Vergleich zu Hamburg und München niedrige Mieten.
Bundesweit sind die Mieten, aber auch die Preise für Immobilien, stark angestiegen. Das liegt vor allem daran, dass zu wenig gebaut wird und es an Anlagealternativen fehlt. Der Berliner Bausenat errechnete, dass die Mietspiegelmieten in den letzten fünf Jahren um 18,1 % bzw. jährlich um durchschnittlich 3,3 % gestiegen sind. Die Angebotsmieten haben sich in den letzten fünf Jahren sogar um 30,5 % bzw. 5,5 % jährlich erhöht. Bei Neuvermietungen liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 10 €/m².
Vermieter dürfen mit Inkrafttreten des Gesetzes bei einer Wiedervermietung nicht mehr verlangen als vorher. Die Obergrenze hängt vom Baujahr, der Lage der Wohnung und ihrer Größe ab (s.Tabelle).
Wird im Folgendem von Miete gesprochen, ist die Nettokaltmiete gemeint, d.h. ohne die Betriebskosten und ohne Heiz- und Warmwasserkosten.
Wann dürfen die Vermieter die Miete doch erhöhen?
Der Mietendeckel gilt für alle Mietverträge, die bereits am Stichtag 18.06.2019 bestanden und immer noch bestehen. Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren. Dazu zählen auch Dachgeschosswohnungen, die nachträglich auf das Haus gesetzt wurden. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5 €/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 € auf bis zu 5,02 €/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.
Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
- schwellenlos erreichbarer Aufzug
- Einbauküche
- hochwertige Sanitärausstattung
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
- Eine weitere Ausnahme bilden Ein- oder Zweifamilienhäuser. Diese können 10 % teurer vermietet werden.
Die Vermieter können ab 2022 die Mieten um lediglich 1,3 % erhöhen, angeblich um die Inflation abzufangen. Die Miete muss dann allerdings weiter unter der vorgeschriebenen Mietobergrenze liegen.
Modernisierungskosten dürfen nur mit 1 € pro Quadratmeter pro Monat auf die Mieter umgelegt werden. Zu den anerkannten Modernisierungen zählen Maßnahmen zu denen Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind. Des weiteren gelten Maßnahmen: zur Wärmedämmung, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur energetischen Fenstererneuerung, zum Heizanlagenaustausch, zum Aufzugsanbau oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit.
Die Abwälzung von Kosten, die durch Luxussanierungen entstanden sind, ist ausgeschlossen. Andere Modernisierungsumlagen müssen vorher bei den zuständigen Ämtern gemeldet werden.
Die Berliner Mieten lagen 2013 lediglich zwischen 5,95 und 9,80 €/m² bei normal ausgestatteten Wohnungen (mit Sammelheizung und Bad). Auf diese Werte wurden noch einmal 13,4 % draufgelegt, weil davon ausgegangen wurde, dass das Einkommen seitdem soweit gestiegen ist.
Für Wohnungen in einfacher Lage gibt es einen Abschlag auf die Mietpreise der Mietentabelle von 28 Cent/m², für Wohnungen in mittlerer Lage werden neun Cent/m² abgezogen und für Wohnungen in guten Lagen werden 74 Cent/m² aufgeschlagen. (Link: Wohnlagenkarte)
Härtefallregelung für Vermieter
Bei wirtschaftlichen Härtefällen von Vermietern können Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von dauerhaften Verlusten zwingend erforderlich ist. Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte werden durch einen Mietzuschuss abgefedert. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.
Mieter müssen nicht aktiv werden
Mieter müssen nicht aktiv werden. Vermieter haben Mieter bis zum 23. April 2020 bzw. vor Abschluss eines neuen Mietvertrags unaufgefordert Auskunft über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu erteilen. Mit Inkrafttreten des Mietendeckels ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu fordern. Verstöße durch die Vermieter können Mieter beim bezirklichen Wohnungsamt anzeigen.
Ab November 2020 Absenkung der Mieten
Das Gesetz legt fest, dass eine Miete über der festgelegten Höhe verboten ist. Dieses Verbot gilt ab dem 23.11.2020. Als überhöht gelten Mieten, die um mehr als 20 % über der unter Berücksichtigung der Wohnlage festgelegten Mietobergrenze liegen.
Vermieter müssen von sich aus die Miete auf die Mietobergrenzen senken, andernfalls droht ihnen ein Bußgeld.
Staffelmieten werden unwirksam
Auch Staffelmieten sind nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht mehr rechtswirksam.
Versuchen Vermieter nach dem 18.06.2019 die Mieten zu erhöhen, ist dies nach dem Berliner Senat nicht rechtsgültig.
Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 € verhängt werden.
Verfassungwidrig
Gutachten belegen: Das Land Berlin hat nicht die Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung. Kritisiert wurde auch, das nachträgliche Absenken der Mieten sei ein Verfassungsverstoß.
Der Mietendeckel gilt als Eingriff ins Eigentum, das vom Grundgesetz stark geschützt wird. Einige Juristen denken daher, dass das Berliner Gesetz gegen die Verfassung verstößt. CDU/CSU und FDP haben bereits vor dem Bundesverfassungsgericht geklagt.
Palmer (Grüne) lehnt Aufnahmeangebot der FDP ab
Spätestens seit Robert Habecks Ölheizungsvorschlag muss man die Grünen nicht mehr verstehen.
Aber was hat die FDP geritten?
Ohne Worte.
welt.de am 13.04.2019
Enteignung? Die Grünen finden ihren Palmer auf einmal richtig prima
tagesschau.de 10.05.2020
FDP wirbt um Palmer
Klage gegen den Berliner Mietendeckel
Bundestagsabgeordnete von Union und FDP reichten heute eine Normenkontrollklage gegen den Berliner Mietendeckel beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe ein.
Die Abgeordneten sehen im Berliner Landesgesetz einen Eingriff in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte Ende Januar mit der Regierungsmehrheit von SPD, Grünen und Linken die Mieten in Berlin für fünf Jahre eingefroren. Nur Neubauten mit Erstbezug ab 2014 und öffentlich geförderte Wohnungen sind davon ausgenommen. Mieten über den festgelegten Obergrenzen sollen Ende November 2020 abgesenkt werden.
Der Berliner Mietendeckel zieht wirtschaftlich katastrophale Folgen nach sich. Viele Vermieter seien Privatpersonen, die durch eine Immobilie fürs Alter vorsorgen wollten. Dringend benötigter Neubau und Sanierungen werden verhindert. Gut verdienende Mieter mit sanierten Altbauwohnungen in bester Lage profitieren als sozial schwache Mieter in weniger gefragten Lagen.
Mit einer abstrakten Normenkontrollklage kann ein Antragsteller unabhängig von einem konkreten Rechtsstreit und von eigener Betroffenheit die Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm überprüfen lassen. Der Antrag kann nur von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Mitglieder des Bundestages gestellt werden.
Angebot und Nachfrage nach Shutdown wieder erholt
Daten von ImmoScout24 zeigen, dass Angebot und Nachfrage sich nach einem kurzfristigen Rückgang Mitte März wieder auf dem Stand vor der Kontakteinschränkungen erholt haben. Die Aktivität in einigen Bereichen liegt sogar darüber, etwa bei der Anzahl der Immobilieninserate von Wohn- bis Gewerbeimmobilien sowie den Exposé-Aufrufen. Ein größerer Einbruch ist ausgeblieben. Stattdessen zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt in der Krise sehr stabil. Entgegen mancher Behauptung seien auch die Preise nicht eingebrochen.
Der frühe Vogel fängt den Wurm.
Der Mietendeckel hat langfristig negative Folgen für den Berliner Immobilienmarkt. Investitionen in Bestandswohnungen wurden bereits massiv zurückgefahren.
Viele Vermieter sind verunsichert, frustriert, verkaufen ihre Immobilie, statt zu vermieten.
Corona wird ebenfalls nicht ohne Konsequenzen bleiben. Die Pandemie hat lediglich von der beginnenden Rezession abgelenkt.
Viele Eigentümer werden, um die eigene wirtschaftliche Existenz zu retten, ihre Immobilien verkaufen.
Typischerweise führt dies zu einer Veränderung der Immobilienpreise.
Jedoch: der frühe Vogel fängt den Wurm.
BGH-Urteil: Nebenkostenabrechnung
Eine Mieterin weigert sich, Nebenkosten nachzuzahlen. Der Vermieter habe in seiner Abrechnung nicht aufgeführt, welche Flächen wie berechnet wurden. Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht hielten die Betriebsabrechnungen für formell unwirksam.
Der Streit landete vor dem Bundesgerichtshof.
Den Bundesgerichtshof beschäftigte die Frage, wann eine Abrechnung den formellen Anforderungen genüge.
Die höchsten Richter vertreten die Auffassung, dass die Abrechnungen der Vermieterin nicht aus formellen Gründen unwirksam seien. Nach ihrer Rechtsprechung genüge eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte.
So gehören in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs, also des Umlageschlüssels, sei nur dann geboten – so die Karlsruher Richter –, wenn das zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Der Verteilungsmaßstab “Fläche” sei aus sich heraus verständlich und müsse daher grundsätzlich auch nicht weiter erläutert werden.
Diese formellen Anforderungen erfüllten die Betriebskostenabrechnungen der Vermieterin.
BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18)
Gibt es eine Immobilienblase?
Seit Jahren wird das Platzen einer Immobilienblase vorausgesagt.
In eine gänzlich entgegengesetzte Richtung geht nun die Prognose des Wirtschaftsinstituts IW Köln. Das Wirtschaftsinstituts IW Köln kommt in einer neuen Studie zu einem anderen Ergebnis: „Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen“.
Die Wissenschaftler kommen zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise aller Voraussicht nach durch die Coronakrise nicht oder nur leicht fallen dürften. „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen“,
Mieten und Immobilienpreise haben Rekordstände erreicht. Wohnungsmangel, sogar Wohnungsnot herrscht in vielen Grossstädten.
Wie sehr der Immobilienmarkt unter der Viruskrise leidet, hängt von der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung ab. Leidet die Wirtschaft, tut dies auch der Immobilienmarkt.
Die Zinsen dürften in den kommenden Jahren weiter sinken. Wahrscheinlich sind damit gleichbleibende oder leicht sinkende Preise.
Corona hat die bereits abgebremste Immobilienrallye zwar nicht umgekehrt, aber weiter abgeschwächt. Kurzarbeit und drohenden Insolvenzen führen zur Zurückhaltung bei Investitionen. Mit der Lockerung oder gar Aufhebung der Beschränkungen kommt die Planungssicherheit und das Investitionsverhalten wird sich wieder normalisieren auch im Immobilienmarkt.
An den Gründen, die zu den steigenden Immobilienpreisen in Deutschland geführt haben, hat sich kaum etwas geändert. Wohnraum ist besonders in großen Städten unverändert ein knappes Gut. Es wird viel zu wenig gebaut. Angesichts des anhaltenden Nullzinses fehlt es den Anlegern an Alternativen zu Immobilien. Für sicherheitsorientierte Anleger sind die volatilen Börsen keine Alternative.
So kommen die Experten zu dem Ergebnis, dass es keine Immobilienblase in Deutschland gibt. Es wurde weder in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut, noch stehen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis. Dies wären die typischen Anzeichen für eine Immobilienblase.
Lebenswerte Stadt: München
Im Ranking der 25 Städte mit der höchsten Lebensqualität landete München – neben Berlin – auf Platz 3. Die bayerische Landeshauptstadt steht für authentische Lebensart und punktet außerdem mit Nähe zur Natur.
Was Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf beachten müssen
Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – zum Beispiel wegen Eigenbedarf.
Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt.
Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen. (§ 573 c BGB)
Mieter haben bei einer ordentlichen Kündigung eine Frist von drei Monaten, jedenfalls bei Mietverträgen, die nach der Mietrechtsreform 2001 abgeschlossen wurden.
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.
Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Es gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In verschiedenen Bundesländern (auch Berlin und Bayern) zehn Jahre.
Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor (§ 573a BGB). In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit kündigen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten.
Was in einer Eigenbedarfskündigung stehen sollte
Die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Art des Verhältnisses zueinander. Ziehen mehrere Personen in die Wohnung ein, muss der Vermieter jedoch nicht die Namen aller neuen Bewohner nennen (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).
Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen laut Mietrechtsexperte Hermann die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraf 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.
Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Zudem muss er die Konditionen zur Anmietung der Wohnung mitteilen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.
Tipps für den Umzug
- Rechtzeitig mit der konkreten Planung beginnen und Checklisten verwenden.
- Kräftig ausmisten und entrümpeln. Was seit einem Jahr ungenutzt im Keller steht, kann weg.
- Umzugsberatung in Anspruch nehmen. Die Vorab-Besichtigung und Beratung sind in der Regel kostenlos.
- Richtig packen und Schäden vermeiden. Möchte man aus Kostengründen selbst packen, sollte man sich bei großen und teuren Gegenständen vorher durch Ratgeber informieren.
- Sparen – aber an der richtigen Stelle und nicht beim Verpackungsmaterial. Es gibt auch bei privat veranlassten Umzügen Steuersparmöglichkeiten. Stichwort: haushaltsnahe Dienstleistungen.
Die Wohnung ist gefunden, nun muss der Umzug geplant werden – in Zeiten von COVID-19 geht das nur mit Umzugsunternehmen. Was man beachten muss.
Für die Wohnungssuche nehmen sich die Menschen gerne viel Zeit. Der konkrete Umzug wird dann oft zu kurzfristig angegangen. Und das macht es teurer, weil zum Beispiel die Umzugsfirmen nur noch wenige Kapazitäten frei haben – wie in der Urlaubszeit.
Wenn man neue Möbel oder eine neue Küche plant, ist unter Umständen mit Lieferzeiten von mehreren Monaten zu rechnen. Umzugsfirmen benötigen in der Regel drei bis vier Wochen Vorlaufzeit. Man braucht vielleicht auch Zeit, um rechtzeitig einen Nachmieter zu finden.
Umzugskartons besorgt man sich am besten schon ein oder zwei Monate vor dem Umzug. So hat man genügend Zeit, um auszusortieren und Stück für Stück einzupacken. Damit man nicht das unangenehme Gefühl bekommt, etwas Wichtiges vergessen zu haben, empfiehlt sich die Verwendung von Checklisten.
Vielen Menschen wird erst durch die Planung des Umzugs bewusst, wieviel sie eigentlich besitzen und wovon sie vieles gar nicht mehr benötigen. Ordnung hat nicht nur einen wesentlichen Einfluss auf unsere Zeit, sondern auch auf unsere Gedanken und innere Freiheit.
Beim Thema Ausmisten sollte alles, was seit Monaten oder Jahren in unausgepackten Kartons liegt, ungesehen weggeworfen werden. Die Sachen braucht man einfach nicht mehr.
Ein Umzug wird generell unterschätzt und manch einer glaubt, es ginge nur darum, ein paar Kartons und Möbel von A nach B zu transportieren. Das mag bei einer kleinen Studentenwohnung noch funktionieren, aber bei einem kompletten Haushalt und über größere Strecken wird es schon schwieriger.
Die Bauftragung eines Umzugsunternehmens hängt von dem Budget und der verfügbaren Zeit ab. Bei Fern- und Auslandsumzügen lohnt sich das schon bei einer kleinen Wohnung oder beim Teilumzug. Hier gibt es kostengünstige Beilademöglichkeiten. Auch bei Umzügen innerhalb einer Region macht es in der Regel ab einer Zweizimmerwohnung Sinn, ein Umzugsunternehmen zu beauftragen.
Bei Firmen, die mit sehr niedrigen Stundensätzen werben, sollte man vorsichtig sein. Ebenso sind Pauschalangebote ohne vorherige Besichtigung oder Volumenschätzung und Aufnahme des Leistungsumfangs häufig Mogelpackungen. Ein billiges Angebot kann letztlich teuer werden.
Sollte man professionellen Umzugsmitarbeitern Snacks und Getränke anbieten?
Bereitstellung von Kaffee und Wasser sollten Standard sein, um die Wertschätzung für die meist hart arbeitenden Umzugshelfer auszudrücken.
Und das Trinkgeld?
10 bis 20 Euro pro Mann und Tag sind üblich. Man kann es auch insgesamt dem Teamleiter geben. Aber auch einen Teil bei Umzugsbeginn zur Motivation und den Rest bei erfolgreichem Abschluss.
Was sind die positiven Seiten an einem Umzug?
Wir verlassen Gewohntes und Vertrautes mit seinen guten und schlechten Seiten. Ein Umzug bringt einen Neustart, einen neuen Lebensabschnitt mit der Chance, einiges im Leben auch zu verbessern.
Pflicht zur Zahlung der Miete bleibt bestehen
Wie in der Presse zu lesen ist, wollen einige Handelsketten ihre Mietzahlungen ab April einstellen. Viele Wohnungsmieter denken sich vielleicht, was die Großen können, kann ich auch, und überlegen, ob sie die Miete für April noch überweisen sollen. Dabei übersehen sie, dass es einen großen Unterschied zwischen Wohnungsmietern und Unternehmen gibt, die im Einzelhandel, in der Gastronomie oder im Hotelgewerbe tätig sind. Denn bei diesen Unternehmen bedeutet die Corona Krise, dass sie aufgrund behördlicher Auflagen die gemieteten Räume nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen dürfen. Die Mieträume sind für siewertlos. Der Mieter einer Wohnung kann seine Wohnung dagegen trotzder Corona Krise uneingeschränkt weiter nutzen. Dass er wegen derCorina Krise vielleicht weniger verdient, hat mit der Wohnung nichts zu tun.
Für Wohnungsmieter gilt daher ausschließlich die Regelung in demCorona-Folgen-Abmilderungsgesetz, dass der Vermieter ihnen dieWohnung in den nächsten Monaten nicht kündigen darf, wenn sieaufgrund der Krise ihre Miete nicht zahlen können. Gelingt es ihnen nicht, dem Vermieter glaubhaft zu machen, dass die Corona-Krise für die Einstellung der Mietzahlung ursächlich ist, weil sie keine Einnahmen mehr haben und auch nicht über Rücklagen verfügen, kann der Vermieter ihnen sogar jetzt kündigen. Zur Zahlung bleiben sie jedoch weiter verpflichtet. Wenn sie ihre Miete nicht zahlen, können sie von dem Vermieter auf Zahlung verklagt werden und müssen die Miete später sogar mit Verzugszinsen nachzahlen.
Für gewerbliche Mieter, die aufgrund der Corona Krise die gemieteten Räume nicht nutzen dürfen, sieht die Lage dagegen anders aus. Da sie die gemieteten Räume nicht mehr zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen dürfen, können sie nach den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches die Miete möglicherweise mindern, weil der Mietgegenstand mangelhaft ist.
Ob Wohnungsmieter oder Gewerbemieter – auf jeden Fall sollte beiZahlungsschwierigkeiten das Gespräch mit de Vermieter gesucht werden.
Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie
Der Deutsche Bundestag hat heute das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Das Hilfspaket sieht für gewerbliche und private Vermieter sowie Mieter wesentliche Neuregelungen vor und soll am Freitag den Bundesrat passieren. Hier ein Überblick über die Hilfsmaßnahmen und einige Handlungsempfehlungen dazu:
Im Mietrecht wird eine zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs eingeführt
- personeller Anwendungsbereich:
Wohnraum- und Gewerbemieter, Pächter - zeitlicher Anwendungsbereich:
Mietrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und 30.06.2020 entstehen - Glaubhaftmachung der Kausalität zwischen COVID-19 und Nichtleistung
- Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nicht möglich
- Verordnungsermächtigung zur eventuellen Verlängerung der Kündigungsbeschränkung um weitere drei Monate bis 30.09.2020.
Nach Art. 240 § 1 Absatz 1 und 2 erhalten Verbraucher bei Dauerschuldverhältnisseen ein Leistungsverweigerungsrecht. Die Regelung gilt im Mietrecht nicht. Mieter bleiben also weiterhin zur Zahlung verpflichtet und können auch in Verzug geraten. Das Forderungsmanagement zur Verfolgung und Durchsetzung von Zahlungsansprüchen (außergerichtliches Mahnwesen, gerichtlichen Mahnverfahren mit Mahnbescheid und Vollstreckungsbescheid, Zwangsvollstreckung, Verzugszinsen…) kann beibehalten bleiben. Stattdessen sieht das Gesetz nur eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters vor.
§ 2 (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.
Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.
Erläuterung und Handlungsempfehlungen
Gesetzliches Ziel:
Mit der Neuregelung sollen Mieter vor dem Verlust der Wohn- bzw. Gewerberäume geschützt werden.
Leistungsverweigerungsrecht
Mieter erhalten kein Leistungsverweigerungsrecht. Das Leistungsverweigerungsrecht in Art. 240 § 1 betrifft lediglich Dauerschuldverhältnisse, deren Leistungen zur Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und -entsorgung. Für Miet- und Pachtverträge gilt das Leistungsverweigerungsrecht ausdrücklich nicht (Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1.).
Ob Mieter von Gewerberäumen das Recht haben, die Miete gemäß § 313 BGB zu mindern oder den Mietvertrag sogar zu kündigen, wenn sie gesetzlich verpflichtet sind, ihr Geschäft zu schließen, ist bisher noch nicht geklärt.
Anwendungsbereich:
Die Regelung zur Kündigungsbeschränkung ist nach dem Wortlaut von § 2 Abs. 4 zu Art. 240 EGBGB nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, kann nach diesem Tag wieder gekündigt werden.
Es ist jedoch weiterhin zulässig, den Mieter wegen der Zahlungsrückstände für diesen Zeitraum auf Zahlung zu verklagen, um einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Mahnbescheide und Vollstreckungsescheide sind weiterhin zulässig. Zu empfehlen ist sicherlich eine Stundungsvereinbarung mit einem individuellen Ratezahlungsplan.
Kausalität zwischen Corona und Nichtleistung der Miete
Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Kündigung ist also nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters durch die COVID-19-Pandemie verursacht ist. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist, ist die Kündigung weiterhin möglich. Auch Kündigungen aus anderen Gründen, zum Beispiel wegen mietvertragswidrigen Verhaltens (Lärm, Tätlichkeiten, Vandalismus…) sind nicht ausgeschlossen.
Glaubhaftmachung durch den Mieter
Auch in Zeiten des Corona Virus wird nicht automatisch vermutet, dass Mietrückstände auf COVID-19 zurückzuführen sind. Dem Mieter obliegt es daher, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft zu machen. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter z. B. einer Versicherung an Eides Statt oder anderer geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall sein.
Besonderheiten im Gewerbemietrecht
Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID- 19-Pandemie und der Nichtleistung mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit vor allem Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbebetriebe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen, dass sie sich um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können. Nur dann greift für diese Gewerbemieter die gesetzliche Kündigungsbeschränkung ein.
Viele Vermieter verhalten sich bereits jetzt partnerschaftlich und suchen nach wirtschaftlich interessengerechten Lösungen, um die schwierige Zeit gemeinsam mit ihren Mietern zu überstehen. Da das Ende der Pandemie derzeit nicht absehbar ist, sollten Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zeitlich befristet, also z.B. monatsweise, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden. Der Gesprächsfaden darf nicht abreißen. Wichtig ist, dass Mieter die durch den Vermieter individuell eingeräumte Atempause für Mietzahlungen nutzen, um insbesondere staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen.
Wohnraummietrecht
Bei Wohnraummietverhältnissen besteht das Risiko, dass Mieter versuchen könnten, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter Berufung auf Art. 240 § 2 EGBGB zu verhindern, obwohl die Rückstände tatsächlich nicht auf „Corona“ beruhen. Aufgrund der Berichterstattung in den Medien könnten Mieter den Eindruck haben, sie müssten für die Zeit von April bis Juni 2020 keine Miete zahlen. Um derartigen Missverständnissen zu vermeiden, sollte der Vermieter seine Mieter eigenständig über die Gesetzeslage informieren.
Vermieter sollten klarstellen, dass der Mieter unabhängig von Corona zur Mietzahlung verpflichtet bleibt. Soweit Corona und darauf beruhende öffentlich-rechtliche Anordnungen zu Verdienstausfällen des Wohnraummieters führen, unterfällt dies der Risikosphäre des Mieters. Die gesetzliche Kündigungsbeschränkung verhindert Lediglich, dass er auf Grund von Mietrückständen für die Zeit von April bis Juni 2020 gekündigt werden kann.
Der Mieter ist zunächst gehalten, Wohngeld oder andere sozialrechtliche Ansprüche geltend zu machen, um die finanzielle Lücke infolge von Corona zu schließen. Erst wenn diese (glaubhaft gemachten) Bemühungen nicht verhindern können, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entsteht (zwei Monatsmieten oder mehr als eine Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine), kann sich der Mieter auf den neuen Kündigungsschutz berufen.
Gesprächsangebote an die Mieter (z. B. per telefonischer Hotline) erleichtern es hierbei, mit den von Zahlungsschwierigkeiten bedrohten Mietern frühzeitig individuelle Lösungen zu vereinbaren.
Hier der Link zum Formulierungsvorschlag für ein Schreiben an Wohnraummieter.
Eine Stundungsvereinbarung für Wohnraum und Gewerbe steht hier zur Verfügung.
Hinweise zum Wohnungseigentumsrecht
Art.2
„Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie“
§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Erläuterung zu § 6 Abs. 2:
Bereits jetzt ist es vielfach üblich, den Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan mit dem zusätzlichen Beschluss zu verbinden, dass dieser Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan weiterhin Geltung haben soll. Durch einen solchen Beschluss wird gewährleistet, dass auch wenn der Beschluss über den nächsten Wirtschaftsplan erst im Laufe des Folgejahres gefasst werden sollte, für die bis dahin abgelaufenen Monate eine Zahlungspflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht. Zeitliche Verzögerungen für die Durchführung der Eigentümerversammlungen im Folgejahr sind dann insoweit nicht relevant.
Soweit ein solcher Beschluss im Vorjahr nicht gefasst worden ist, stellt die neue gesetzliche Regelung nunmehr klar, dass der alte Wirtschaftsplan seine Gültigkeit behält, bis ein Beschluss zum neuen Wirtschaftsplan gefasst ist. Das schafft Planungssicherheit für die WEG.
Stundung der Steuer
Für das Steuerrecht enthält das Gesetz keine Regelungen. Insofern gelten das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 19. März 2020 zur Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Körperschaftsteuer sowie ein entsprechendes Schreiben der Bundesländer zur Gewerbesteuer. Danach kann ein Unternehmer, der entsprechende Einnahmeausfälle hat, einen Antrag auf Stundung der Steuer stellen.
Keine Sanktionen bei Verstoß gegen die Mietendeckel-Informationspflicht
Verstoßen Vermieter gegen Informationspflichten aus dem neuen Mietendeckel-Gesetz müssen sie derzeit keine Sanktionen befürchten.
Aufgrund der Coronakrise werde darauf verzichtet, teilte der Berliner Senat am 24. März 2020 mit. Das gelte zunächst für sechs Monate. Das Mietendeckel-Gesetz schreibt u.a. vor, dass Vermieter ihren Mietern bis Mitte April unaufgefordert darüber Auskunft geben müssen, wann die Wohnung erstmals bezugsfertig war oder auch über andere Faktoren, die für die Berechnung der Mietobergrenze eine Rolle spielen.
Wenn die Mieter sie dazu auffordern, sind Vermieter außerdem verpflichtet, die Höhe der Miete am 18. Juni 2019 mitzuteilen. Wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, haben die künftigen Mieter einen Anspruch darauf, beides unaufgefordert mitgeteilt zu bekommen.
Nach dem Mietendeckel-Gesetz werden die Mieten für Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden, für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.
Immobilienbranche – welche Tätigkeiten sind für Makler während Corona noch möglich?
Am 23. März sind in zahlreichen Bundesländern Rechtsverordnungen in Kraft getreten, die im Wesentlichen ein Kontaktverbot vorsehen. Explizite Regelungen für Makler, Verwalter und Sachverständige sind darin nicht enthalten, sodass die Berufsausübung auch weiterhin zulässig ist. Problematisch wird es jedoch im Umgang mit Kunden.
Immobilienmakler
Maklern ist es weiterhin gestattet, an wechselnden Orten ihre Tätigkeit auszuüben. Daher können grundsätzlich auch Besichtigungen durchgeführt werden. Problematisch ist es grundsätzlich jedoch auf der Seite der Interessenten. Hier gibt es keine einheitliche Regelung. Die Inanspruchnahme der Leistung des Maklers wird nicht ausdrücklich benannt. Privilegiert sind in den Rechtsverordnungen Besorgungen des persönlichen Bedarfs in Verkaufsstellen und Inanspruchnahme von Dienstleistungen mit Ausnahme von bestimmten Dienstleistungen, die einen persönlichen Kontakt erfordern (z.B. Friseure, Kosmetikstudios, Massagepraxen).
Sofern eine gewisse Notwendigkeit und Dringlichkeit dargelegt werden kann, dürfte auch die Besichtigung dazu zählen. Dies ist dann der Fall, wenn der der Termin nicht verschoben werden kann, weil z.B.
- Wohnung wurde gekündigt/verkauft und es ist noch keine Ersatzwohnung vorhanden.
- Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt.
- Im Bereich der Kaufimmobilien könnte eine Dringlichkeit zudem gegeben sein, wenn eine Finanzierung bereits gewährt wurde und eine Verzögerung zu Bereitstellungszinsen oder anderen Kosten führen würde.
Wichtig ist bei jeder Besichtigung, dass diese nur als Einzelbesichtigung erfolgt. Sofern sich beispielsweise Ehepaare/Lebenspartner die Wohnung gemeinsam ansehen wollen, erscheint dies möglich.
Vermietete Wohnung
Sofern die Wohnung noch vermietet ist, sind die berechtigten Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Zwar hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung der Besichtigung. Dies ist aber dann nicht gegeben, wenn die berechtigten Interessen des Mieters überwiegen. Die Angst vor einer Ansteckung kann ein solches Interesse sein. Diesem kann der Vermieter, Verwalter und Makler dadurch begegnen, indem seitens derjenigen, die die Wohnung betreten wollen (auch Makler) eine Erklärung abgegeben, dass sie keine Krankheitssymptome haben oder in den letzten zwei Wochen nicht in einem Risikogebiet gewesen sind und keinen Kontakt mit einer positiv getesteten Person hatten. Grundsätzlich kann der Anspruch auf Duldung eingeklagt werden. Hiervon ist aufgrund der aktuellen unsicheren Lage aber abzuraten.
Wenn eine Besichtigung durchgeführt wird, sollte zum Schutz aller auf die notwendigen Hygienemaßnahmen geachtet werden.
Notartermine
Notartermine sollten in allen Bundesländern zulässig sein. Sie zählen zu wichtigen Angelegenheiten, die grundsätzlich keinen Aufschub erlauben, da dieser zu einem Rechtsverlust führen kann. In Berlin sind diese sogar ausdrücklich privilegiert. Nach Auskunft der Notarkammer in NRW sollen diese auch dort zulässig sein.
Umzüge
Die Durchführung von Umzügen ist ebenfalls nicht geregelt. Nach einem FAQ der Bayrischen Staatsregierung sind diese grundsätzlich zulässig.
Verwalter
Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen
Wohnungseigentümerversammlung dürfen derzeit grundsätzlich nicht durchgeführt werden. Die Beschränkungen gelten – vorerst – bis zum 4. April 2020. Sofern hierzu bereits eingeladen wurde, muss abgesagt werden, sofern die Versammlung in den maßgeblichen Zeitraum fällt. Bei der Absage oder Verschiebung sollte der Grund (Corona-Pandemie/unklare Risikobewertung) benannt werden.
Wohnungsabnahmen
Endet ein Mietvertrag mit Ablauf des 31. März 2020, stellt sich die Frage, ob der Verwalter oder ein Mitarbeiter in die jeweilige Wohnung darf, um diese abzunehmen. Soweit die Kontaktregeln eingehalten sind, also der notwendige Mindestabstand von 1,5 Meter eingehalten wird, ist eine Abnahme zulässig. Dies ergibt sich auch daraus, dass es weder dem Vermieter noch dem Mieter zugemutet werden kann, wegen einer entfallenden Übergabe, den Mietvertrag um mindestens einen weiteren Monat zu verlängern.
Handwerker
Grundsätzlich dürfen Handwerker die Wohnung betreten. Die Ausübung der beruflichen Tätigkeit ist auch im Fall der Ausgangsbeschränkung erlaubt. Wenn zu Hause ein Notfall vorliegt, z. B. ein Wasserschaden, Heizungsausfall, eine kaputte Toilette, dann darf ein Handwerker kommen. Alle Arbeiten, die nicht notwendig sind, sollten allerdings auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wo möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 m und die allgemeinen Hygieneregeln im Umgang mit dem Corona-Virus einzuhalten.
Corona-Hilfspaket. jetzt können Mieter ihre Zahlungen für Wohnungen und Gewerberäume bis zum 30. Juni 2020 kürzen oder aussetzen
Das Corona-Hilfspaket der Bundesregierung enthält unter anderem eine Gesetzänderung für Mieter und Vermieter. Jetzt können Mieter ihre Zahlungen für Wohnungen und Gewerberäume bis zum 30. Juni 2020 kürzen oder aussetzen, ohne dass Vermieter deshalb kündigen dürfen.
Für den Ausfall der Vermieter gibt es keine Regelung.
Mieter müssen allerdings nachweisen, dass sie wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten gekommen sind. Ausserdem müssen Mieter ihre Mietzahlungen bis 3. Juni 2022 nachholen.
Viele Mieter werden diesen Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug ausnutzen.
Dass nach nach § 288 BGB dafür Verzugszinsen fällig werden, dürfte den Vermieter, in dessem einzige Wohnung sein Ersartes und seine Altersvorsorge liegt, kaum helfen. Das wären 5 % pro Jahr plus Basiszinssatz (aktuell – 0,88 %). Bei einer Nachzahlung nach 2 Jahren in Höhe von 3000 € wären das ca. 250 € Zinsen.
Bei etlichen Immobilienkrediten kann es bald eng werden. Die Bonität der Vermieter wird leiden.
Der Bundestag muss dem Gesetz noch zustimmen.
Diese Regeln treten ab sofort im Kampf gegen das Corona-Virus in Kraft, deutschlandweit.
Die Bürger werden angehalten, die Kontakte zu anderen Menschen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstands auf ein absolut nötiges Minimum zu reduzieren.
In der Öffentlichkeit ist, wo immer möglich, zu anderen als seinem Begleiter ein Mindestabstand von mindestens 1,5 Meter einzuhalten. „Besser zwei Meter“.
Der Aufenthalt im öffentlichen Raum ist nur alleine, mit einer weiteren nicht im Haushalt lebenden Person oder im Kreis der Angehörigen des eigenen Hausstands gestattet. Mehr als zwei Menschen dürfen sich also nicht zusammen draußen aufhalten – es sei denn es sind Menschen aus dem gemeinsamen Haushalt. Es bleibt demnach also erlaubt mit einem Freund, einer Freundin spazieren zu gehen – nicht aber gleichzeitig mit zwei Freunden. Ausnahmen sollen gelten für: Beerdigungen, Nutzung des Öffentlichen Personennahverkehrs, zwingend notwendige Zusammenkünfte aus gesellschaftlichen, beruflichen und dienstlichen sowie prüfungs- und betreuungsrelevanten Gründen. Aber: In Bayern darf man ohne triftigen Grund auch weiterhin niemanden treffen, der nicht zur Familie gehört.
Der Weg zur Arbeit, zur Notbetreuung, Einkäufe, Arztbesuche, Teilnahme an Sitzungen, erforderlichen Terminen und Prüfungen, Hilfe für andere oder individueller Sport und Bewegung an der frischen Luft sowie andere notwendige Tätigkeiten bleiben erlaubt.
Verstöße gegen die Kontakt-Beschränkungen sollen von den Ordnungsbehörden und der Polizei überwacht und bei Zuwiderhandlungen auch sanktioniert werden. Bußgelder bei Ordnungswidrigkeiten in Höhe von 25 000 Euro sowie bei besonders heftigen Verstößen weitere strafrechtliche Konsequenzen bis zur Freiheitsstrafe an, wären die Konsequenz.
Gastronomiebetriebe werden geschlossen. Ausgenommen ist die Lieferung und Abholung mitnahmefähiger Speisen für den Verzehr zu Hause.
Dienstleistungsbetriebe im Bereich der Körperpflege wie Friseure, Kosmetikstudios, Massagepraxen, Tattoo-Studios und ähnliche Betriebe werden geschlossen. Medizinisch notwendige Behandlungen bleiben aber weiter möglich.
In allen Betrieben und insbesondere solchen mit Publikumsverkehr ist es wichtig, die Hygienevorschriften einzuhalten und wirksame Schutzmaßnahmen für Mitarbeiter und Besucher umzusetzen.
Diese Maßnahmen sollen eine Geltungsdauer von mindestens zwei Wochen haben, in NRW sollen diese Maßnahmen bis zum 19. April gelten.
Die Grünen und die Krise
Grünen-Chef Habeck schlug in den Heute-Nachrichten des ZDF vor, Hotel- und Restaurantbesitzer sollten die Zeit nutzen, ihre alte Ölheizung durch ökologische Technologien zu ersetzen. Weshalb Unternehmen, die keine Liquidität haben, um ihren laufenden Verpflichtungen nachzukommen, Geld, das sie nicht haben, für eine Investition ausgeben sollen, die sich nicht rechnet, erklärte er nicht.
Bundesgesetz plant Gesetz für Sonderregeln bis September für Kündigungsschutz säumiger Mieter
In weniger als zwei Wochen sind wieder Mieten fällig. Viele Mieter wissen nicht, wie sie diese zahlen sollen. So hat Berlins Justizsenator einen Schutz vor Kündigungen für säumige Mieter gefordert.
Wer wegen der Corona-Krise keine Miete mehr zahlen kann, muss nicht fürchten, gekündigt zu werden. Ein Bundesgesetz legt Sonderregeln bis September fest.
Das Gesetz soll Mieter und Vermieter gleichermaßen einen Aufschub für die Dauer der Corona-Epidemie gewähren. Am Sonnabend einigte sich die Bundesregierung auf das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“.
Ab 1. April bis 20. September können Mieter ihre Zahlungen aussetzen, ohne Kündigungen durch den Vermieter befürchten zu müssen. Erlassen werden den Mietern die Miete nicht: „Die Verpflichtung zur Zahlung bleibt bestehen“, heißt es in dem Gesetz.
Droht Vermietern die Pleite, weil sie keine Mieteinnahmen mehr bekommen, hat die große Koalition in demselben Gesetz eine „Stundungsregelung“ für Darlehensverträge von Immobilieneigentümern eingeführt. Auch hier gilt ein „gesetzlicher Kündigungsschutz“. Kreditinstitute könne die Verträge mit ihren Schuldnern nicht auflösen, weil ihre Schuldner die Kreditraten nicht zahlen.
Die Bundesregierung hat Zweifel, dass die Corona-Epidemie bis September überwunden ist. Der Kündigungsschutzes für Mieter und Vermieter kann daher „bis höchstens 31. Juli 2021 verlängert“ werden, so der Gesetzesentwurf.
Weiterhin heisst es, dass sicher gestellt werden müsse, dass „wirklich nur solche Mietzahlungen folgenlos ausgesetzt werden dürfen, die pandemiebedingt sind“. So sollen sich Mieter um staatliche Unterstützung wie Wohngeld bemühen.
Eilantrag gegen Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht zurückgewiesen
Nachdem der Mietendeckel in Berlin am 23. Februar 2020 in Berlin in Kraft getreten ist, sind Eilanträge zur Aussetzung dieses umstrittenen Berliner „Miete-Wohn-Gesetzes“ vor dem Bundesverfassungsgericht gescheitert. Wie das Gericht in einer Mitteilung am 12. März 2020 mitteilt, „sind die Nachteile, die sich aus einer vorläufigen Anwendung der Bußgeldvorschriften ergeben, wenn sich das Gesetz im Nachhinein als verfassungswidrig erwiese, zwar von besonderem Gewicht.“ – jedoch „überwiegen sie aber nicht deutlich die Nachteile, die entstehen würden, wenn die Bußgeldvorschriften außer Kraft träten, sich das Gesetz aber später doch als verfassungsgemäß erweisen würde.“ So wurde der „Antrag auf vorläufige Außerkraftsetzung des Bußgeldvorschriften des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ abgelehnt.
Dieser Beschluss sagt jedoch noch nichts über die grundsätzliche Frage aus, ob der Deckel gegen die Verfassung verstößt. Son sagt das Gericht, dass „die Frage, ob das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die hier umstrittenen Regelungen zu Mietobergrenzen besaß, muss als offen bezeichnet werden.“ Die Verfassungsbeschwerde sei „weder unzulässig noch offensichtlich unbegründet“.
Mietendeckel und Mietvertrag: Zwei Mietpreise
Bei bestehenden Mietverträgen gibt es keinen Grund, diese wegen des „Mietendeckels“ zu ändern. Im Gegenteil: Vermieter würden unnötig Nachteile erleiden, wenn sie die Miethöhe im Mietvertrag auf die Tabellenwerte des MietenWoG Bln anpassen würden. Läuft das Gesetz aus oder scheitert vor Gericht, ist der Vermieter an das gebunden, was im Mietvertrag steht.
Deshalb werden viele Berliner Mieter künftig zwei Miethöhen genannt bekommen: Die im Mietvertrag genannte und die durch den „Mietendeckel“ womöglich geringere Miete, die der Vermieter tatsächlich einfordert.
Diese doppelte Mietenangabe ist notwendig, damit der Vermieter nach Auslaufen oder gerichtlichem Scheitern des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) überhaupt eine rechtssichere Mietforderung erheben kann.
Durch den „Mietendeckel“ ist es zwar verboten, eine bestimmte Miethöhe entgegenzunehmen, aber nicht, die gewünschte Miete trotzdem in den Vertrag zu schreiben.
Vermieter haben zunächst die Auskunftspflicht zu beachten: Das MietenWoG Bln verpflichtet sie, ohne Aufforderung dem Mieter gegenüber Auskunft über das Zustandekommen der Miethöhe zu geben. Dies ist nur eine Information und kommt keiner Senkung der Miete oder dem Verzicht eines womöglich „überhöhten“ Teils der Miete gleich. Für die Auskunft hat der Vermieter nach Inkrafttreten des Gesetzes zwei Monate Zeit.
neue Erhaltungssatzungsgebiete in München
Der Münchner Stadtrat hat neue Erhaltungssatzungsgebiete in Schwabing-West und Laim ausgewiesen. Sie erhoffen sich, damit Luxussanierungen und Spekulationen vermeiden zu können.
Bauliche Änderungen und Umwandlungen werden in den Erhaltungssatzungsgebieten nur in speziellen Fällen genehmigt. Auf Grundstücke in diesen Gebieten hat die Stadt zudem ein Vorkaufsrecht. So ist es schwerer Mietshäuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese dann teuer zu verkaufen.
Neue Erhaltungssatzungsgebiete sind die ‚Birnauer Straße‘ in Schwabing-West und drei neue Gebiete in Laim, ‚Agnes-Bernauer-Straße‘, ‚Friedenheimer Straße‘ und ‚Pfarrer-Endres-Weg/ Landsberger Straße‘.
Die Erhaltungssatzung soll dem Milieuschutz dienen und die Mieter in einem Viertel vor Gentrifizierung bewahren.
Die Stadt hat allein im Jahr 2018 ihr Vorkaufsrecht so oft ausgeübt, dass sie Wohnungen für etwa 200 Millionen Euro gekauft hat, die privaten Investoren zu teuer waren.
Spekulationsfrist beim Verkauf der geerbten Immobilie
Eine Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt nicht an, wenn zwischen deren ursprünglichen Erwerb und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst genutzt, beziehungsweise den Kindern unentgeltlich zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt wurde.
Die Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum vor Erbantritt und nicht erst mit dem Erbantritt.
Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.
Mitvermietete Gegenstände
Alle Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel Einbauküche), die sich zu Beginn eines Mietverhältnisses in der Wohnung befinden, gelten als mitvermietet.
Der Mieter darf diese Dinge nutzen und der Verschleiß ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Für notwendige Reparaturen und Erneuerungen ist der Vermieter zuständig und muss die Kosten dafür tragen. Der Vermieter darf bei notwendigen Reparaturen und Erneuerungen diese Einrichtungsgegenstände nicht wegnehmen oder gegen Minderwertige austauschen.
Jedoch vorsätzliche oder aus Unachtsamkeit verursachte Schäden hat der Mieter zu übernehmen. Das ist jedoch meist schwer zu beweisen.
Die Lösung gegen den Berliner Mietendeckel
Immer mehr Eigentümer verkaufen ihre Wohnungen.
Am 23. Februar 2020 trat der vom Berliner Senat beschlossene „Mietendeckel“ in Kraft, welcher Mieten für Bestandsimmobilien für fünf Jahre einfriert und bei Neuvermietungen meist drastisch absenkt. Das Gesetz gilt rückwirkend ab 18. Juni 2019.
Viele Immobilieneigentümer sind verunsichert. Die regionale Bauwirtschaft meldet schon jetzt Auftragseinbrüche, Investoren wenden sich von Berlin ab.
Einige Eigentümer hätten wohl nicht in Berlin investiert, wenn sie gewusst hätten, dass der Senat einen Mietendeckel einführt. Jetzt sind viele verunsichert und wollen ihre Wohnungen schnell verkaufen. Damit steigt die Eigentumsquote und das Mietangebot sinkt.
Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
Die Lösung für Sie als Eigentümer:
Verkaufen Sie Ihre Wohnimmobilie, so lange die Preise noch attraktiv sind.
Was der „Mietendeckel“ enthält
Fünf Jahre Mietenstopp: Für fünf Jahre werden die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren. Ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr ist ab 2022 vorgesehen.
Rückwirkende Geltung: Das Gesetz gilt rückwirkend zum 18. Juni 2019, dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat.
Erstvermietung im Neubau nicht betroffen: Erstvermietungen in Neubauwohnungen, die ab dem 1.1.2014 bezugsfertig waren, werden vom Berliner Mietengesetz ausgenommen.
Mietobergrenzen: Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Die Mietobergrenzen ergeben sich aus der Tabelle des Gesetzes und sind entsprechend der Baualtersklassen und Ausstattung gestaffelt.
Mietobergrenzen und zulässige Zuschläge
Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung bei einer Wiedervermietung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 €/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Bei Senkung überhöhter Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind die wohnlageabhängigen Ab- bzw. Zuschläge und ein pauschaler Aufschlag von 20 % zu berücksichtigen.
Erstmalige Bezugsfertigkeit, Ausstattung & Mietpreis / m²
- bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
- bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
- bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
- 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
- 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
- 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
- 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
- 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
- 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
- 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
- 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
- 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €
Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 €. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
- schwellenlos erreichbarer Aufzug,
- Einbauküche,
- hochwertige Sanitärausstattung,
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
Wie wird die Mietobergrenze bei einer Wiedervermietung genau berechnet?
Wohnung im Mehrfamilienhaus:
Tabellenwert gemäß Baualter + ggf. 1 € für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung = Mietobergrenze
Wohnung im 1-/2-Familienhaus:
Tabellenwert gemäß Baualter + 10 % Zulage + ggf. 1 € für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung = Mietobergrenze
Wiedervermietung: Bei Neuvermietung im Bestand dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden. War die vorherige Miete höher als die Mietobergrenze, darf maximal zur Mietobergrenze vermietet werden. Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.
Bestandsmieten: Es darf nur die Miete gefordert werden, die bis zum 18. Juni 2019 wirksam vereinbart wurde. Nachträgliche Staffeln und Indexerhöhungen sind unwirksam. War die Wohnung zum Stichtag nicht vermietet, darf nur die zuletzt geschuldete Miete, also die Vormiete, verlangt werden.
Erstmalige Vermietung: Wird der Wohnraum nach dem Stichtag erstmals vermietet oder nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet, darf höchstens eine Miete in Höhe der Mietobergrenze gefordert werden. Eine erstmalige Vermietung liegt vor, wenn Räume bislang als Gewerberäume vermietet wurden, oder wenn nicht mehr dieselbe Mietsache vermietet wird, etwa, weil die Wohnungsgröße erheblich geändert worden ist.
Modernisierung: Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung, Barrierefreiheit) sind anzeigepflichtig, Umlagen sind bis zu 1 Euro pro Quadratmeter zulässig. Für darüber hinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist dann nicht zulässig.
Mietsenkungen: In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter auf Antrag ihre Miete senken können, wenn diese um mehr als 20 Prozent über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 Cent/Quadratmeter), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
Härtefälle für Vermieter: Bei wirtschaftlichen Härtefällen sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist. Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietobergrenzen sollen durch einen Mietzuschuss bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.
Bußgeld: Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes gelten als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
Kündigung des Wohnungsmietvertrages bei Mietzahlungsverzug
Ein Mieter gerät an zwei aufeinander folgenden Monaten mit der Mietzahlung in Verzug. Daraufhin erhält er von seinem Vermieter die Kündigung. Da er nicht freiwillig ausziehen will, klagt der Vermieter auf Räumung.
Im geurteilten Fall schuldet der Mieter bei Ausspruch der Kündigung die gesamte Miete für Februar 2018 sowie knapp 20 Prozent aus dem Januar. Das Landgericht Berlin entschied zugunsten des Mieters.
Ein Vermieter kann nur dann (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB) kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem “nicht unerheblichen” Teil der Miete in Verzug ist. Dieser erhebliche Rückstand muss für jeden der beiden Monate bestehen, so das Gericht. Im vorliegenden Fall handelte es sich um keinen erheblichen Zahlungsrückstand. Zudem befand sich der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung nur mit vier Tagen für die Februarmiete im Verzug. Damit lag eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch nicht vor.
(LG Berlin, Urteil v. 08.01.20, Az. 66 S 181/18)
Bei Kündigung wegen Mietrückständen unterscheidet man zwischen der Kündigungsbefugnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) oder 3 b) des BGB. Wesentlich dabei ist, wie der Rückstand zustande gekommen ist.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a)
Der Vermieter muss lediglich zwei aufeinander folgende Fälligkeiten der Miete abwarten. Nach Ablauf von ca. 35 Tagen seit dem erstmaligen Ausbleiben einer Zahlung kann er kündigen. Voraussetzung: Der Mietrückstand in beiden Monaten ist “nicht unerheblich”. Ein Mietzinsanteil etwa in Höhe einer halben Monatsmiete kann als nicht unerheblicher Rückstand angesehen werden.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b)
Ein Mietrückstand, der sich allmählig über einen längeren Zeitraum ansammelt, muss den 2-fachen Betrag der Miete erreichen. Erst dann kann eine Kündigung erfolgreich sein.
Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.
Seehofer’s Mietendeckel
Die CSU vermeldet eine eigene Initiative gegen Wuchermieten. Es soll Mietern erleichtert werden, juristisch gegen Mieten, die mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vorzugehen. Bundesinnenminister Seehofer: „Wir können nicht zulassen, dass einige die Wohnungsknappheit ausnutzen, um sich selbst zu bereichern“. Zudem befürworte er eine stärkere Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das ist ernst zu nehmen, denn ein entsprechender Gesetzentwurf sei bereits fertig.
Der Mietendeckel, den die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin diese Woche verabschiedet hat, sieht sein Ministerium als verfassungswidrig an und sgehe viel zu weit. Dies werde Investoren vertreiben, sowohl im Bestand als auch im Neubau. CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus werden gegen den Mietendeckel vor das Bundesverfassungsgericht ziehen.
Nach dem Mietendeckel werden die Mieten in Berlin für fünf Jahre eingefroren. Hohe Mieten sollen abgesenkt werden dürfen.
Immobilien-Deals des Berliner Senats
Fast 200.000 städtische Wohnungen verkaufte der rote Berliner Senat zwischen 1990 und 2005, um damit Haushaltslöcher zu stopfen. So waren von ehemals 482.000 Wohnungen in (Ost- und West-) Berlin im Jahre 2005 nur noch 273.000 übrig.
So zum Beispiel der Verkauf der GSW mit 65.000 Wohnungen für 400 Millionen Euro an ein Konsortium von internationalen Fondsgesellschaften. 2014 Jahre übernahm die Deutsche Wohnen die die Städtische GSW für 1,7 Milliarden Euro über einen Aktientausch.
Kurz darauf siegen die Mieten um bis zu 20 Prozent.
Nach der Finanzkrise 2018 gestanden sich die Genossen ein, dass dies „im Rückblick ein Fehler“ war.
Seit 2018 kauft das Land Berlin wieder in größerem Stil Immobilien auf. Dies geschieht durch die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sowie auch durch den Senat selbst. Der Topf hierfür beträgt 150 Millionen Euro und soll um weitere 50 Millionen Euro Steuergelder aufgestockt werden, für Gewerbeimmobilien. 70 Millionen Euro sind für Infrastrukturgrundstücke geplant, 50 Millionen Euro für Gewerbeflächen, 20 Millionen Euro für Kultur.
Das Land Berlin kaufte im Dezember 2019 knapp 6000 Wohnungen ehemalige GSW-Sozialwohnungen zurück. Der Kaufpreis der Wohnungen sowie 70 Gewerbeeinheiten in Spandau und Reinickendorf: 920 Millionen Euro.
Im Juli 2019 kaufte das Land Berlin rund 670 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee, der ehemaligen DDR-Parademeile. Wie viele Steuer-Euros dies gekostet hat, ist nicht veröffentlicht.
Mietendeckel – das destruktive Gesetz
Der Berliner Senat beschließt den Mietendeckel. Das Gegenteil von Mieterschutz wird hierdurch erreicht. Mehr Eigentümer werden Ihre Wohnungen verkaufen – an Selbstnutzer. Eine Analyse des grössten deutschen Immobilienportals ergab, dass derzeit 40 % mehr nicht vermietete und 25 % mehr vermietete Wohnungen verkauft werden. Für Mieter wird es schwieriger, eine Wohnung zu finden. Eigentümer fürchten wegen des Mietendeckels um ihre Renditen. Trotzdem sollten sich Schnäppchenjäger keine Hoffnung machen. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen weiter. Die Nachfrage ist ungebrochen.
Wer sind die Gewinner? Es sind die Besserverdiener, zum Beispiel das Doppelverdiener-Paar, das in Ihrem chicen Altbau in Top-Lage eine höhere Ersparnis haben wird, als die Familie in weniger gefragter Lage. Jedenfalls so lange, bis das Verfassungsgericht das umstrittene Landesgesetz oder zumindest den zweiten Teil (die Absenkungsmöglichkeiten der Miete, für November geplant) kippt. Das kann jedoch einige Jahre dauern. Der Berliner Mieterverein empfiehlt den Mietern, die Differenz zwischen der reduzierten zur bis dahin gezahlten Miete erst einmal zurücklegen – bis das Verfassungsgericht das Gesetz überprüft hat. Viele Mieter werden der Rot-Rot-Grünen Regierung Glauben schenken und das Geld ausgeben. Am Ende werden sie wegen Zahlungsverzug die Kündigung im Briefkasten haben. Aber vielleicht helfen dann ja Rechtsbeugung oder Steuergelder. Schliesslich werden ja heute schon Immobilien von der Landesregierung teuer eingekauft, die man vor Jahren billig verkauft hat. So kauft man Wählerstimmen, denn 85 % der Berliner Wähler sind schliesslich Mieter.
Der Mietendeckel wird keinen Wohnraum schaffen, er wird den meisten Geringverdienern schaden, verschreckt Investoren (mangelnde Rechtssicherheit) und verhindert notwendige Investitionen in den Bestand. Schlecht für die Handwerker in der Immobilienbranche. Aber das Gesetz soll auch den Mietern keinen Nutzen bringen. Es soll, wenn alles noch schlimmer geworden ist, die Rufe nach Enteignung lauter werden lassen, ein destruktives Gesetz.
Münchens SPD und Grüne wollen die Rechte von Immobilieneigentümern weiter beschneiden
Weil SPD und Grüne immer stärker die Rechte von Eigentümer einschränkt, verkaufen immer mehr ihre Häuser an die Stadt München. Dies ist so gewollt, so die Münchner SPD-Parteichefin.
Das bedeutet zum einen billiger Wohnen für einige Auserwählte zu Lasten der Steuerzahler.
Dem Plan des Münchner Oberbürgermeister Reiter (SPD) ganz München der Erhaltungssatzung zu unterlegen, wurde von den Beamten des Planungsreferat eine Absage erteilt. Würde sie Reiters Anweisung Folge leisten, so das Planungsreferat, würde sie damit gegen das Gesetz verstoßen. Nun soll das Gesetz geändert werden.
Im. Juli 2019 haben SPD-Mitglieder des Münchner Stadtrats einen Antrag eingebracht, nach dem das Referat für Stadtplanung und Bauordnung prüfen soll, wie Bundesgesetze geändert werden müssen, damit die sogenannte Erhaltungssatzung auf das gesamte Stadtgebiet ausgedehnt werden kann.
Anstatt das Angebot an Wohnungen zu erhöhen und die Belastungen durch städtische Abgaben und Grundsteuern für die Bewohner – Eigennutzer und Mieter – zu senken, hat die SPD die im Baugesetzbuch erwähnte Erhaltungssatzung als Mittel sozialistischer Planwirtschaft und schrittweiser Enteignung entdeckt.
Mit dem „Milieuschutz“ sollten Mieter ursprünglich vor der Gentrifizierung ihres Viertels bewahrt werden. München zählt zu den Vorreitern dieser Maßnahme und hat in den vergangenen Jahren die Anzahl der Erhaltungssatzungsgebiete auf mittlerweile 23 Gebiete mit rund 281.000 Einwohner ausgeweitet. Die Erhaltungssatzung dehnt den in Deutschland ohnehin sehr umfassenden Mieterschutz weiter aus und schränkt damit die Rechte der Vermieter drastisch ein: Untersagt werden oft „Luxussanierungen“, Eigenbedarfskündigungen und die Umwandlung von Wohnraum. Käufer von Wohnimmobilien in Erhaltungssatzungsgebieten können ein städtisches Vorkaufsrecht nur abwenden, wenn sie eine Abwendungserklärung abgeben, nach der sie sich verpflichten, eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung oder Modernisierung zu unterlassen.
Radikalisierung der SPD auf Kosten der Wohnungseigentümer
Im Juli 2019 verschärfte die SPD mit Stimmen der Grünen und mit Tolerierung der CSU die Erhaltungssatzung nochmals. So wurde die Neuvermietungsmiete auf die sogenannte maximal zulässige Eingangsmiete nach dem München Modell Miete auf derzeit 11,50 Eiro pro Quadratmeter gedeckelt.. Mieten dürfen dann nur noch nach dem Verbraucherpreisindex erhöht werden. Da die Wohnungspreise in München ein Niveau erreicht haben, die Ökonomen der UBS (UBS Real Estate Bubble Index) derzeit als internationale höchste Preisblase ansehen, rechnet sich für Investoren der Wohnungskauf – wenn überhaupt – nur noch durch einen entsprechenden Ertragsausgleich durch künftige Mietsteigerungen.
Für 361 Millionen Euro Steuergelder kauft die Stadt München Privatwohnungen
Da dies nun nicht mehr möglich ist, weigern sich immer mehr Investoren die Abwendungserklärung zu unterschreiben, weshalb die Stadt vermehrt ihr Vorkaufsrecht ausübt. Wurden 2017 von der Stadt kein Vorkaufsrecht und 2015 und 2016 nur je ein Fall ausgeübt, so stiegen die Ausübung des städtischen Vorkaufsrechtes 2018 auf acht Fälle mit 383 Wohnungen an. Dieser Kauf der nicht zusätzlich entstandenen Bestandswohnungen kostete dem Münchner Steuerzahler 2018 etwa 280 Millionen Euro. 2019 stieg die Anzahl ausgeübter Vorkaufsrechte laut Auskunft des Münchner Kommunalreferat auf 14 Fälle mit 382 Wohnungen an. Bis Mitte 2019 wendete die Stadt für den Aufkauf 363 Millionen Euro auf. „Die von uns 2018 durchgesetzten verschärften Abwendungserklärungen haben zu einem deutlichen Anstieg der Vorkaufsrechtsfälle geführt, ein durchaus mitbeabsichtigter Effekt“, gesteht Claudia Tausend, Münchens SPD-Chefin, ein. Ihr sozialistisches Motto: „Wir wollen und wir werden uns Stück für Stück die Stadt zurückkaufen, weil die meisten Mieterinnen und Mieter nur dann dauerhaft auf bezahlbare Wohnungen vertrauen können.“ Für die ausgegeben Steuergelder entstehen aber weder neue Wohnungen, noch kann nachgewiesen werden, dass diese Beträge einkommensschwachen Mieter zugute kommen. Denn bei den Erhaltungssatzungsgebieten werden die Einkommen der Mieter gar nicht berücksichtigt.
Ziel ist es, mit Mietenstopp und Verstaatlichung mehr Stimmen von Mieter als größte Wählergruppe der Stadt zur Kommunalwahl im März zu bekommen. Doch der Taschenspielertrick geht auch auf Kosten der Mieter: Die teure Aktion kann nur durch höhere Steuern oder Schulden umgesetzt werden, die auch die Mieter über die hohe Grundsteuer zu tragen haben. Zudem fehlt das Geld für wirklich bedürftige Haushalte, neue Wohnungen und verscheucht Privatinvestoren, weshalb die Wohnungsknappheit verstärkt wird.
Gesetzentwurf zum neuen WEG-Recht
(Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz-WEModG).
Hier ein kurzer Überblick, was im Wesentlichen beabsichtigt ist.
Gestattung baulicher Maßnahmen
Wohnungseigentümer und Mieter sollen künftig einen Anspruch auf Gestattung baulicher Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, der Barriere-Reduzierung und des Einbruchschutzes haben. Bauliche Maßnahmen sollen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit möglich sein, sofern keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage erfolgt. Die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten in vermieteten Eigentumswohnungen soll sich nach dem wohnungseigentumsrechtlichen Verteilungsmaßstab richten.
Stärkung der Rechtssicherheit in der Begründungsphase
Nach dem Entwurf soll mehr Rechtssicherheit in der Begründungsphase der Gemeinschaft geschaffen werden. Das Wohnungseigentumsgesetz soll bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher für werdende Eigentümer unmittelbar gelten.
Erweiterung des Sondereigentums
Zukünftig soll sich das Sondereigentum auch auf Freiflächen, wie Terrassen, Gärten, Stellplätze erstrecken können.
Modernisierung der Wohnungseigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung dahingehend aufgewertet werden, dass die Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wird und Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Das Beschlussfähigkeitsquorum soll aufgehoben werden. Die Regelungen zur Zweitversammlung entfallen. Zugleich soll Wohnungseigentümern eine Online-Teilnahme an Versammlungen ermöglicht und eine elektronische Beschlussfassung eingeführt werden.
Umlaufbeschlüsse sollen künftig in Textform möglich sein, eine eigenhändige Unterschrift ist damit nicht mehr erforderlich.
Die gesetzliche Pflicht zur Beschlusssammlung soll aufgehoben werden.
Flexible Zusammensetzung des Beirates
Wir begrüßen sehr, dass auch die Forderung nach einer flexiblen Zusammensetzung des Beirates ihren Niederschlag gefunden hat. Das Ob und die Anzahl der Beiratsmitglieder soll zukünftig im Ermessen der Eigentümergemeinschaft stehen.
Stärkung der Verwalterkompetenzen
Die originären Verwalterkompetenzen sollen dadurch gestärkt werden, dass Maßnahmen gewöhnlicher Verwaltung sowie Eilmaßnahmen auch ohne eine Beschlussfassung der Eigentümer unmittelbar durchgesetzt werden können.
Jährlicher Vermögensbericht
Kritisch sehen wir die Neuregelung, wonach der Verwalter neben der Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan auch einen jährlichen Vermögensbericht erstellen soll, welcher über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft geben soll. Der hierfür geschätzte zeitliche Mehraufwand von 15 Minuten erscheint praxisfern.
Abberufung des Verwalters erleichtert
Kritisch sehen wir darüber hinaus die erleichterte Möglichkeit der Abberufung des Verwalters. Diese soll nach dem Entwurf nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes abstellen.
Die vorstehende Aufstellung ist nicht abschließend.
Mietendeckel auch in Bayern?
Keine Mieterhöhung und bei einem Umzug dasselbe zahlen wie der Vormieter. Vermeintlich schöne Aussichten für viele Berliner, falls der Mietendeckel des Senats 2020 greift. Aber auch in anderen Großstädten und Bundesländern wurde über die Einführung eines Mietendeckels diskutiert.
In den meisten Bundesländern ist dies jedoch politisch nicht gewollt.
6 Jahre Mietenstopp, ein Volksbegehren, welches vom Mieterverein München initiiert wurde und dem sich unter anderem die Gewerkschaften, die SPD und die Linke angeschlossen haben. Nicht nur in München, sondern in landesweit 162 Gemeinden sollen demnach alle Bestandmieten und Wiedervermietungen für sechs Jahre von jeglicher Erhöhung ausgeschlossen werden. Vom Berliner Mietendeckel distanziert sich das Bündnis jedoch. Für Genossenschaften und „faire Vermieter“ soll es nach eigenen Angaben Ausnahmeregelungen geben. In Bayern haben die letzten fünf rechtsgültigen Volksbegehren alle zu entsprechenden Gesetzesänderungen geführt.
Der vieldiskutierte Gesetzesentwurf des Berliner Senats beinhaltet einen Mietenstopp für fünf Jahre, in vielen Fällen sogar eine nachträgliche Senkung der Mietzahlungen. Die Bezirksbürgermeister haben dem Mietendeckel zugestimmt, wollen ihn aber nicht durchsetzen. Warnungen gibt es zuhauf. Das Bundesinnenministerium hält es für verfassungswidrig und die Wohnungs-Genossenschaften als Träger günstiger Mietwohnungen protestieren – zwei davon zogen sich aus sogar von einem grossen Bauprojekt zurück. Die Wirtschaftlichkeit könne nicht mehr gewährleistet werden. Gespräche mit der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher, die das Gesetz initiiert hatte, wurden abgesagt. Doch bisher gibt es keinen Halt für den Mietendeckel: eine Abstimmung im Abgeordnetenhaus wird für Februar erwartet.
Immobilien – was ändert sich 2020
- Geteilte Maklerprovision
- Berliner Mietendeckel
- Mehr Wohngeld
- Grundsteuer-Reform
- Baukindergeld endet
- Prämie für Energetische Maßnahmen
- Neue Geldwäsche-Richtlinie der EU
- Grunderwerbsteuer: Maßnahme gegen Share Deals
- Reformen im Wohnungseigentumsgesetz
- Gesetz gegen Wuchermieten
- Verlängerung der Mietpreisbremse
Das ändert sich 2020 für Mieter, Eigentümer und Vermieter.
Geteilte Maklerprovision
Bisher regelte der Markt, wer bei einem Immobilienverkauf die Maklerkosten zahlt. Beispielsweise tragenr Käufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Niedersachsen bislang die gesamte Maklerprovision von 6 % plus Mehrwertsteuer. In anderen Bundesländern übernehmen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte.
Der Entwurf zum „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 11. Dezember 2019 will die Bundesregierung das jetzt regeln.
Hier die wichtigsten Neuerungen:
Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform, z.B. als E-Mail.
Der Käufer soll nur noch maximal 50 Prozent der Maklergebühr zahlen müssen – und zwar auch dann, wenn er den Makler bestellt hat.
Wenn der Käufer oder Verkäufer einen Makler beauftragt, ist dieser verpflichtet, eine Provision in Höhe von 50 Prozent von beiden Vertragspartnern zu verlangen.
Die neuen Regelungen werden voraussichtlich erst im Sommer oder Herbst 2020 in Kraft treten.
Ein neues Beispiel für Symbolpolitik – am Ende geht es immer zu Lasten des Erwerbers. Zum Beispiel im höheren Kaufpreis mit noch mehr Grunderwerbssteuer.
Berliner Mietendeckel startet
Der Berliner Senat hat Ende November 2019 einen Gesetzentwurf für einen Mietendeckel beschlossen. Dies gilt ausschliesslich in Berlin. Die Rot-Rot-Grüne Landesregierung will die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen ab Mitte März 2020 für fünf Jahre einfrieren.
Damit nicht genug. Ab Dezember 2020 werden für Neuvermietungen Mietzins-Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festgelegt. Bei Überschreiten dieser Obergrenzen um mehr als 20 Prozent, soll die Senkung von Bestandsmieten möglich sein.
Die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich aus Lage, Alter und Ausstattung.
Mehr Wohngeld
Zum 1. Januar 2020 wird das Wohngeld angehoben. Hiervon sollen etwa 660.000 Haushalte profitieren, insbesondere Familien und Rentner.
Wohngeld wird auf Antrag als Mietzuschuss für bedürftige Mieter oder als Lastenzuschuss für Immobilieneigentümer gezahlt. Die Höhe richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen sowie Miete bzw. Belastung und muss jährlich neu beantragt werden.
Grundsteuer-Reform kommt
Bundestag und Bundesrat haben sich auf eine neue Berechnung der Grundsteuer geeinigt. Nun müssen etwa 35 Millionen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden. Hier gibt es Unterschiedliche Vorstellungen. Der Bundesfinanzminister möchte die Steuer nach Bodenwert und Miete berechnen. Bayern hat im Bundesrat vorgeschlagen, dass die Länder davon abweichen und eigene Modelle anwenden können.Die Bundesländer müssen bis Ende 2024 die bestehenden Regeln ändern.
Baukindergeld läuft aus
Bis Ende 2020 können Familien sowie Alleinstehende mit Kindern noch einen Antrag auf Baukindergeld stellen. Bis dahin muss die Baugenehmigung oder der abgeschlossene Kaufvertrag vorliegen. Das aktuelle Baukindergeld ist ein Zuschuss vom Staat in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr mit einer Laufzeit von maximal zehn Jahre, bei einem zu versteuerndem Jahres-Haushaltseinkommen von 90.000 Euro bei einem Kind. Bei jedem weiteren Kind erhöht sich die Bemessungsgrenze um weitere 15.000 Euro.
Austauschprämie für energetische Maßnahmen
Immobilienbesitzer können vom sogenannten Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung profitieren.
20 Prozent ihrer energetischen Sanierungskosten bzw. 40.000 Euro pro Immobilie können sie, verteilt auf drei Jahre, im Zeitraum am 2020 bis 2029, steuerlich abschreiben oder absetzen.
Diese energetischen Einzelmaßnahmen sind zum Beispiel der Austausch alter Fenster durch moderne Wärmeschutzfenster;
Der Austausch alter Öl- und Gasheizungen gegen erneuerbare Wärme oder hybride Gasheizungen mit einem Förderanteil von bis zu 40 Prozent;
Sowie die Dämmung von Dächern und Außenwänden
Neue Geldwäsche-Richtlinie der EU
Ab dem 10. Januar 2020 muss Deutschland das „Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie“ umsetzen. Danach müssen auch Immobilienmakler ihre Kunden bei der Vermittlung von Immobilienobjekten, aber auch bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen ab einer monatlichen Miete oder Pacht von 10.000 Euro überprüfen.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf einer Immobilie werden je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer fällig.
Mit sogenannten Share Deals versuchen Unternehmen Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Die Immobilie ist Bestandteil einer Firma. Der Investor kauft 95 Prozent der Firma und nach 5 Jahren Haltefrist die restlichen 5 Prozent. Das ganze ohne Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer-Freigrenze soll von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist von 5 auf 10 Jahre angehoben werden.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Die Bundesjustizministerin will das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in dem die Rechte und Pflichten in einer Eigentümergemeinschaft geregelt wird, damit Wohneigentumsanlagen schneller saniert werden können. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Förderung von Elektromobilität (Ladesteckdosen für Elektroautos) und barrierefreies Wohnen.
Der investitionsfeindliche Mietendeckel reist diese Bemühungen zumindest in Berlin wieder ein.
Gesetz gegen Wuchermieten
Der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf beschlossen, um besser gegen Mietwucher vorgehen zu können. Wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und Wohnraum kapp ist, werden Vermieter mit einem Bußgeld zwischen 50.000 Euro auf 100.000 Euro bedroht. Der Gesetzentwurf wird nun der Bundesregierung vorgelegt, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Grundlage ist § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG). Hier wird die Mietpreisüberhöhung geregelt.
Mietpreisbremse
Die Bundesregierung hat im Oktober die Verlängerung und Verschärfung der sogenannten Mietpreisbremse bis 2025 beschlossen. Diese wäre Ende 2019 ausgelaufen.
Die Mietpreisbremse limitiert (mit einigen Ausnahmen) in angespannten Wohnungsmärkten den Mietzins bei Neu- oder Wiedervermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent.
Hier gibt es zwei wichtige Änderungen:
Der Zeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre erweitert. Somit sinkt die Vergleichsmiete und die Preise für Neuvermietungen werden noch mehr gebremst.
Mieter können bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Und zwar, egal ob die Mieter die überzogene Miete gerügt haben oder nicht. Bislang musste nur die zu viel gezahlte Miete zurückgezahlt werden, ab dem Zeitpunkt der Rüge.
Innenministerium hält Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig
Der geplante Mietendeckel in Berlin verunsichert nicht nur die Vermieter in der Hauptstadt, sondern beschäftigt auch die Rechtsexperten des Bundesinnenministeriums. Diese stufen den geplanten Gesetzentwurf als verfassungswidrig ein.
Das Bundesinnenministerium kommt zu der Einschätzung, dass das Land Berlin nicht die rechtliche Kompetenz für einen solche Regelung hat.
Zudem greife der Gesetzentwurf in die Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer ein und erfasst alle Vermieter ohne Unterscheidung und berücksichtigt dabei steigende Preise der Instandhaltung nicht.
Die rot-rot-grüne Koalition interessiert das nicht und will das Mietendeckelgesetz, welches Mieten für fünf Jahre einfrieren, Obergrenzen für Neuvermietungen festlegt und sogar Mietsenkungen vorsieht bis Anfang 2020 verabschieden.
Wir vermieten Ihre Immobilie
Seit Juni 2015 dürfen Makler nur noch vom Vermieter Vermittlungsprovisionen nehmen, sofern dieser den Makler mit der Vermarktung seiner Wohnung beauftragt hat.
Warum es für Eigentümer sinnvoll ist, einen qualifizierten Makler zu beauftragen.
Sichere Ermittlung der Marktmiete
Ermittlung einer marktgerechten Miete unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit für den Vermieter und entsprechende Beratung.
Optimale Präsentation Ihrer Immobilie
Wenn Sie bonitätsstarke und zuverlässige Mieter möchten, dann müssen Sie Ihren Interessentenkreis auch mit professionellen Exposés und hochwertigen Inseraten ansprechen. Der Immobilienprofi bereitet Ihre Immobilie professionell auf. Dazu gehören erstklassige Fotos, aufbereitete Grundrisse und vollständige Unterlagen.
Professionelle Werbung
Um den optimalen Mieter zu finden, ist es häufig nicht ausreichend die Immobilie in nur einem Medium zu inserieren. Der Makler kennt die besten Internetplattformen sowie die relevanten Printmedien.
Der gesetzliche Energieausweis
Für die meisten Immobilien muss der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis vorliegen. Fehlt dieser, unterstützt Sie der Immobilienprofi bei der Erfüllung der Pflichten nach der Energieeinsparverordnung. Er achtet auch darauf, dass alle relevanten Angaben im Inserat enthalten sind, damit weder eine Ordnungswidrigkeit gegeben ist, noch ein Bußgeld droht.
Flexible Durchführung der Besichtigungen
Hinsichtlich Besichtigungszeiten ist der Immobilienprofi flexibel und organisiert Besichtigungen mit qualifizierten Interessenten auch zu Zeiten, wo der Eigentümer vielleicht verhindert ist oder seine eigene knappe Zeit nicht mit Besichtigungen binden möchte. Bereits im Vorfeld hat er die Interessenten qualifiziert. Bei der Besichtigung zeigt er nicht nur die Immobile sondern checkt den Interessenten im persönlichen Gespräch.
Bonitätsprüfung
Aus den Personen, die nach der Besichtigung ernsthaftes Interesse an der Wohnung bekunden, stellt der Immobilienprofi eine Vorauswahl zusammen. Grundlage bildet nicht nur die Mieterselbstauskunft sondern auch die obligatorische Bonitätsprüfung.
Vorbereitung des Mietvertrages
Unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung, der Eigenarten des Mietobjektes und der Wirtschaftlichkeit formuliert der Immobilienprofi den Mietvertrag. Auch die sauber und gewissenhaft dokumentierte Übergabe der Wohnung gehört zu seinen Dienstleistungen. Zudem hat der Immobilienprofi Zeugenstatus bei Wohnungsübergabe, falls es im Nachgang doch einmal zu Meinungsdifferenzen kommt.
Erhaltung der Privatsphäre des Vermieters
Der Immobilienprofi übernimmt zudem die wichtige Pufferfunktion zwischen Ihnen und den Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind. Damit ist gewährleistet, dass Sie nach der Vermietung nicht noch durch weitere unliebsame Anrufe belästigt werden.
Kompetenz
Genauso wie Sie für Handwerksleistungen den Fachbetrieb, sollte für ein optimales Ergebnis in der Vermietung der Immobilienprofi beauftragt werden.
Die Maklergebühr ist steuerlich absetzbar
Auch wenn die Maklerprovision auf den ersten Blick nicht günstig erscheinen mag, relativiert sich dies wenn Sie Ihre eigene Zeit und Kosten gegenrechnen. Beachten Sie auch, dass Sie die Maklergebühr steuerlich in voller Höhe absetzen können.
Mieterhöhungsverlangen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Widerrufsrecht
Mieter können ihre bereits erteilte Zustimmung zu einer rechtlich einwandfrei verlangten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht widerrufen, hat der BGH entschieden.
Die Begründung: Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor Fehlentscheidungen schützen. Bei einer Mieterhöhung gebe es aber keinen zeitlichen Druck, denn der Vermieter könne erst zwei Monate nach Mieterhöhungsverlangen auf eine Zustimmung klagen.
Der BGH hatte einen Fall verhandelt, in dem sich ein Mieter gegen die Erhöhung seiner Abschlagszahlung gewehrt hat. Ursprünglich hatte er der Erhöhung zugestimmt, später aber widerrufen.
Mieterhöhungsverlangen
Gemäß § 558 BGB ist der Vermieter berechtigt, den Mietpreis unter Angabe von Gründen und unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen bedarf der Zustimmung des Mieters.
Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zugehen. Dies kann auf dem regulären Postweg, aber auch per Fax oder E-Mail erfolgen, wobei die eigenhändige Unterschrift des Vermieters nicht zwingend erforderlich ist.
Nach § 558 BGB kann die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann erfolgen, wenn über einen Zeitraum von 15 Monaten keine Veränderungen in der Miethöhe stattgefunden haben und sich die Miete nach der Mieterhöhung um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb der letzten 3 Jahre erhöht hat. Zusätzlich müssen innerhalb des Mieterhöhungsverlangens Angaben zur aktuell geltenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemacht werden.
Der Mieter erhält mit der gewünschten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, auf welches der Vermieter den Mieter hinweisen muss.
Wie läuft ein Mieterhöhungsverlangen ab?
Zustimmungsverlangen:
trifft in schriftlicher Form beim Mieter ein
Überlegungsfrist des Mieters:
der laufende Monat und die zwei folgenden Monate ab Eingang des Schreibens
Mieter stimmt zu:
höhere Miete ab dem nächsten Monatsersten nach Ende der Überlegungsfrist
Teilzustimmung:
Mieter zahlt die von ihm akzeptierte Miete ab dem nächsten Monatsersten. Vermieter kann wegen des abgelehnten Rests Klage einreichen.
Ablehnung:
Vermieter muss klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will.
Frist: Nach Ablauf der Überlegungsfrist, aber dann innerhalb von drei Monaten, verspätete Klage wird abgewiesen. Eine zu früh erhobene Klage wird nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig.
Alternativ stellt der Vermieter sofort ein neues Erhöhungsverlangen ohne die beanstandeten Fehler.
Gerichtsverfahren:
Das Gericht prüft vor allem drei Punkte:
- wurde die Klagefrist eingehalten?
- ist das Erhöhungsverlangen berechtigt?
fehlerhaftes Verlangen kann im Prozess berichtigt werden – neue Überlegungsfrist für den Mieter. - wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Immobilien – Marketing, Verkauf, Vermietung
Ob beim erfolgreichen Verkauf oder der Vermietung von Immobilien – Marketing spielt hierbei eine besondere Rolle. Da ist es gut, wenn man über jahrzehntelange Erfahrung und aktuelles Wissen im Immobilienmarketing verfügt, lokal präsent und gut vernetzt ist, in Berlin und München.
Laufende Fortbildung, neueste Technik (Hi-Tec-Drone, 360-Grad-Fotografie, moderne Meßtechnik, Verwaltungssoftware, Bild- und Videobearbeitung) sowie unser Netzwerk professioneller Partner, wie Handwerker, Verwalter und Fachanwälte gewährleisten einen umfassenden individuellen Service. Auch die Sozialen Medien sollten nicht unterschätzt werden.
Von der Vermarktung (Wertermittlung, Werbung, Exposés, Besichtigungen) Ihres Objektes bis zur gesamten Abwicklung (Beschaffung aller notwendigen Unterlagen, Energieausweis, Vorbereitung des Notartermines, Objektübergabe) erhalten Sie alles aus einer Hand und zwar von uns persönlich.
Auch Mietobjekte werden von uns gezielt beworben, Mietinteressenten geprüft und die notwendigen Auskünfte und Nachweise eingeholt.
Auf Wunsch übernehmen wir die Erstellung des Mietvertrages und die Abwicklung der Übergabe.
Selbstverständlich nutzen auch wir die unverzichtbaren Internetportale, die klassischen Printmedien und unsere umfangreiche Interessentenkartei, erarbeiten jedoch für jede Immobilie ein individuelles Marketingkonzept für den gezielten Erfolg.
Grundsteuerreform passiert den Bundesrat
Die Grundsteuer wird ab 2025 neu berechnet. Bisherige Regelung war verfassungswidrig. Für die Ermittlung der Höhe der Grundsteuer wird in Zukunft nicht mehr der nur der Bodenwert entscheidend sein, sondern es werden auch Erträge / Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Für die Bundesländer ist eine Klausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können.
Die Grundsteuer wird von Immobilieneigentümern gezahlt, jedoch in der Regel auf die Mieter umgelegt. Die Höhe wird von den Kommunen durch Hebesätze festgelegt. Durch die Anpassung im Zuge der Reform wird die Steuerlast für etliche Mieter und Eigentümer steigen.
Der Berliner Mietendeckel und seine Folgen
Freie Wohnungen werden an Selbstnutzer verkauft.
Das Angebot an Mietwohnungen in Berlin wird sinken.
Mieten zwischen 3,92 Euro/qm und 9,80 Euro/qm werden sich für viele Eigentümer nicht mehr rechnen. Das Angebot an Mietwohnungen wird drasisch sinken. Bei sinkendem Angebot und steigender Nachfrage bekommt nicht der Bedürftige, sondern der solvente Mieter den Zuschlag für eine Wohnung zum gedeckelten Preis.
Wegen des knappen Mietangebotes werden aber auch mehr Menschen lieber kaufen. Bei steigender Nachfrage werden die Preise für freie und frei werdende Wohnungen natürlich auch nicht sinken.
Die günstigen Mietkosten in Berlin werden sich im In- und Ausland herumsprechen, so dass noch mehr Menschen nach Berlin ziehen wollen. Diese Nachfrage wird die Wohnungsnot in Berlin nochmals verschärfen.
Der Rückgang der Investitionen in Berlin und der zunehmende Wohnraummangel wird zu erhöhter Abwanderung ins Brandenburger Umland führen, was dort zu noch schnelleren Preissteigerungen führen wird.
Instandhaltungsmaßnahmen werden reduziert, Modernisierungen gestoppt.
Dramatische Auswirkungen auf die Wohnqualität und Handwerksbranche.
Instandhaltungen sind nicht umlegbare Nebenkosten. Diese müssen also aus den Mieten bezahlt werden. Bei stagnierenden oder gar sinkenden Mieten wird Wohnraum zunehmend verfallen. Es wird oft nur noch das Nötigste getan und damit auch langfristig die Bausubstanz geschädigt. Für den geplanten Aufschlag von maximal einem Euro pro QM kann keine energetische oder behindertengerechte Modernisierung durchgeführt werden. Selbst Genossenschaften sind auf Mieterhöhungen angewiesen, um so Modernisierungen und Neubauten finanzieren zu können.
Stoppen Vermieter ihre Investitionen, führt dies zu Auftragrückgängen beim Handwerk, und somit zu Entlassungen.
Gewerbemieten werden steigen.
Stark regulierte Märkte sind für Anleger unattraktiv. Der Gewerbeimmobilienmarkt ist weniger reguliert. Hier werdern sich Vermieter, soweit möglich ihren Renditeausgleich holen. Mieten und Kaufpreise werden in diesem Segment dadurch steigen.
Private Vermieter bangen um Ihre Altersvorsorge.
Auch wenn grosse Wohnungsbestände im Eigentum von Wohnungsunternehmen sind, so sind doch auch sehr viele Eigentümer Privatpersonen, die auf Grund niedriger Zinsen in eine Wohnimmobilie als Altersvorsorge investiert haben.
Sie haben sich auf Mieteinnahmen verlassen und viele stehen nun vor der Situation, ihre Verbindlichkeiten nicht mehr zahlen zu können, die Altersvorsorge zu verlieren.
Auch bei institutionellen Anlegern werden Banken die Immobilienbestände neu bewerten. Investoren werden Kapital nachschießen müssen, was zu erheblichen Mehrbelastungen und in einigen Fällen zu Insolvenzen führen wird.
Unsicherheit.
Was kommt als nächstes? Der Mietendeckel führt zu grosser Verunsicherung am Markt. Wird bei der Regulierungswut der Berliner Genossen demnächst der Neubau gedeckelt, oder Gewerbeimmobilien? Der Schaden grosser Investitions- und Rechtsunsicherheit ist schon längst präsent.
Bürokratie.
Der Mietendeckel betrifft über 1,5 Millionen Haushalte.
Bürgerämter müssen die Einhaltung der Mietobergrenzen, Senkung überhöhter Mieten, Mietzuschüsse, Modernisierungsanträge, Härtefälle, Verstöße etc. prüfen. Und das Ganze wird dann auch noch die Gerichte beschäftigen.
Mietendeckel in Berlin
Sozialisten frieren Mieten in Berlin ein
Am heutigen Dienstag, 22. Oktober 2019 will der rot-rot-grüne Senat den Mietendeckel für Wohnungen, älter als 2014, beschließen. Die Mieten sollen für fünf Jahre eingefroren werden und Obergrenzen bei Neuvermietung gesetzt werden. Anfang 2020 soll das Gesetz vom Abgeordnetenhaus abgenickt worden sein und rückwirkend ab 18. Juni 2019 gelten.
In Berlin sollen Wohnungen bei Mieterwechsel höchstens 9,80 Euro netto kalt je Quadratmeter kosten dürfen. So soll es das geplante Gesetz (Mietendeckel) künfig vorsehen. Derzeit liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten in der Hauptstadt bei 11,60 Euro pro Quadratmeter.
Für die Mietobergrenzen wird nach Baujahr und Ausstattung kalkuliert. Bei einer Wohnung der Baujahre 1919 bis 1949 mit Zentralheizung und Bad ist beispielsweise ein Aufpreis von 1,68 Euro gestattet. Und zwar auf Basis des Mietspiegels 2013 zuzüglich 13,5 Prozent – unabhängig von der Lage der Wohnung.
Von 3,92 Euro / QM kalt bis Baujahr 1918 ohne Zentralheizung und ohne Bad bis 9,80 Euro / QM für zwischen 2002 und 2013 errichtete Wohnungen sollen die Höchstmieten betragen. Für energetische oder behindertengerechte Modernisierungen sind maximal 1 Euro Aufschlag möglich.
Während bei Neuvermietungen diese Mietobergrenzen nicht überschritten werden dürfen, sollen bei Bestandsmieten, die mehr als 20 Prozent darüber liegen, der Mieter eine Reduzierung der Miete fordern können. Der Mietendeckel soll Anfang 2020 rückwirkend ab 18. Juni 2019 und die Mietsenkungsregel voraussichtlich Ende 2020 in Kraft treten.
Nicht nur Unternehmen aus der Berliner Bau- und Immobilienbranche auch viele Handwerksverbände warnen vor weitreichend negativen Auswirkungen auf die Wirtschaft.
Der geplante Mietendeckel wäre nach aktuellen Rechtsgutachten verfassungswidrig. „Wir betreten Neuland“, so die Berliner Regierungssozialisten.
Steuervorteile für Immobilieneigentümer – staatliche Förderung für bezahlbaren Wohnraum
Investoren, die neuen Wohnraum schaffen, sollen staatlich gefördert werden. Das Gesetz soll Anreize zum Aus- und Neubau von bezahlbaren Immobilien schaffen.
Mit einem Steuerbonus bestrebt die Regierung, deutsche Wohneigentümer und Investoren zur Erschaffung von bezahlbarem Wohnraum zu motivieren. Es wird nicht ausschließlich der Neubau gefördert, sondern auch der Ausbau von Dachgeschossen sowie die Umwandlung von Industriegebäuden in Wohnraum. Die Steuerförderung ist ein Teil der „Wohnraumoffensive“ der Bundesregierung. Ziel ist es, den angespannten Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren mit bis zu 1,5 Millionen neuen Wohnungen zu entspannen.
Eigentümer können somit für Neubauten, vier Jahre lang ab Zeitpunkt der Investition, Sonderabschreibungen geltend machen. Bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten können demnach steuerlich abgesetzt werden. Eigentümer können so insgesamt bis zu 28 Prozent des investierten Kapitals steuerlich einsparen können.
Damit tatsächlich bezahlbarer Wohnraum nd nicht Luxusappartements gefördert werden, gelten die vollen Steuerboni lediglich für Wohnflächen, die mit maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter berechnet werden. Sofern 3.000 Euro je Quadratmeter überschritten werden, ist eine staatliche Förderung gänzlich ausgeschlossen.
Um von den Steuerabschreibungen profitieren zu können, müssen Investoren ab dem 31. August 2018 und bis spätestens zum 1. Januar 2022 einen Bauantrag zum Neubau von Wohnflächen stellen. Eine weitere Bedingung stellt die langfristige Vermietung des Objekts dar. Das Gesetz sieht vor, dass die begünstigten Wohnungen mindestens zehn Jahre lang nach Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen müssen.
Zudem muss die Wohnfläche mindestens 23 Quadratmeter umfassen, Ferienwohnungen sind ausgeschlossen.
Das lässt sich die Bundesregierung einiges kosten: mit jährlich 235 Millionen Euro weniger Steuereinnahmen wird gerechnet. Die Steuerboni laufen im Jahr 2026 aus, damit Bauherren die neuen Mietobjekte bis spätestens 2023 fertigstellen. So sollen Investoren zum schnellen Handeln bewegt werden.
Kleinreparaturen
Geringfügige Instandhaltungen (Kleinreparaturen) sind nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen und den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Beispiel: die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns.
Dagegen sind Kleinreparaturen keine Reparaturen an Stromleitungen, Wasser- und Gasleitungen, Thermen.
Das ist in der Verantwortung des Vermieters. Allerdings kann der Vermieter die regelmäßige Wartung einer Therme auf den Mieter übertragen. Auch für Reparaturen außerhalb der Wohnung, beispielsweise der Haustür oder von Lichtschaltern im Treppenhaus kann der Mieter nicht verpflichtet werden.
Die Kostenfrage ist nicht eindeutig geregelt. Es gibt viele Urteile, bis zu welcher Höhe eine Reparatur eine Kleinreparatur ist und welche Obergrenzen gelten.
Eine Obergrenze von 75 bis 100 Euro ist unproblematisch, 120 Euro sollte die vertragliche Regelung nicht übersteigen. Wenn mehrere Kleinreparaturen in einem Jahr nötig sind, begrenzt die Rechtssprechung die jährliche Gesamtbelastung des Mieters auf maximal 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete. Zu hohe Vereinbarungen machen die Klausel ungültig.
Für Kleinreparaturen hat der Mieter ganz oder gar nicht zu zahlen. Sobald die Reparaturkosten die im Mietvertrag festgesetzte Obergrenze überschreitet, muss der Vermieter diese vollständig übernehmen und darf den Mieter nicht etwa anteilig zur Zahlung heranziehen. Übersteigt die einzelne Reparatur die festgelegte Obergrenze, muss der Vermieter sie komplett übernehmen. Anteilige Zahlungen des Mieters sind nicht gestattet.
Der Mieter darf auch nicht verpflichtet werden, Reparaturen oder Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben. Ebenso darf der Mieter nicht nicht eigenständig Reparaturarbeiten ausführen oder Handwerker beauftragen ohne dies mit dem Vermieter abzustimmen. Es sei denn es geht nicht anders oder Gefahr in Verzug – beispielsweise ein akuter Rohrbruch oder ein Gasleitungsproblem.
Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.
Berliner Sozialisten kaufen 6000 Wohnungen zurück
Die sozialistische Regierungskoalition des Berliner Senats kauft knapp 6000 Wohnungen In Spandau und Reinickendorf zurück und jubelt. Die Kommunisten, so auch Bausenatorin Lompscher, feiern diesen zweifelhaften Coup. Dem Steuerzahler kommt dies teuer zu stehen.
Die kommunale Gesellschaft Gewobag kauft diese Immobilien vom luxemburgischen Unternehmen Ado Properties für 920 Millionen Euro.
Es sind ehemalige Sozialwohnungen der GSW (Deutsche Wohnen Gruppe) gehört, die zuvor billig verschleudert wurden.
Messe: Das eigene Haus & Energie
Besuchen Sie uns an diesem Wochenende auf der Messe „Das eigene Haus & Energie“ in Berlin.
Termin: 07. – 08. September 2019
Öffnungszeiten: Samstag und Sonntag 11.00 Uhr – 18.00 Uhr
Ort: Verti Music Hall – Mercedes-Platz – Berlin
Kommen Sie am 07. und 08. September 2019 zur Berliner Hausbaumesse „Das eigene Haus & Energie“. Samstag und Sonntag, jeweils von 11 bis 18 Uhr, in die Verti Music Hall.
Das ist Ihre Gelegenheit Hausbauexperten, Architekten und Bausachverständige, Grundrißplaner und Firmeninhaber kennen zu lernen, die in der modernen Location bereit stehen, um Ihre Fragen zu beantworten.
Noch eine Besonderheit an diesem Wochenende: der Bauherren-Schutzbund e. V. und der Verband Privater Bauherren e.V. beraten auf einer Messe! Informieren Sie sich über Baugrundstücke, Hausgrundrisse und Kosten, Sicherheit und Energieversorgung, Hausbauweisen und Materialien an zwei Messetagen!
Vortragsprogramm am Samstag, den 7. September 2019
Bauvertrag und Bauleistungsbeschreibung
Worauf muss ich achten?
Was sind notwendige Inhalte?
Welche Vertragsbestandteile sollte ein Bauvertrag haben?
Welche Ergänzungen sind notwendig?
Fallbeispiele
Was sind notwendige Inhalte?
Welche Vertragsbestandteile sollte ein Bauvertrag haben?
Welche Ergänzungen sind notwendig?
Fallbeispiele
Referent: VPB e.V.
12:00 Uhr – 12:45 Uhr
Finanzierung
Wie sollte die Finanzierung aufgebaut sein?
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Wie ermittle ich die Kosten?
Wie kann ich meinen Bedarf realistisch einschätzen?
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Wie ermittle ich die Kosten?
Wie kann ich meinen Bedarf realistisch einschätzen?
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Referent: VPB e.V.
13:00 Uhr – 13:45 Uhr
Mängel am Bau
Wo liegen die meisten Fehlerquellen?
Welche Ursachen haben diese und wie erkenne ich sie?
Mängel erkannt. Was nun?
Was ist bei der Abnahme zu beachten?
Fallbeispiele
Welche Ursachen haben diese und wie erkenne ich sie?
Mängel erkannt. Was nun?
Was ist bei der Abnahme zu beachten?
Fallbeispiele
Referent: VPB e.V.
14:00 Uhr – 14:45 Uhr
Vortragsprogramm am Sonntag, den 8. September 2019
Bauvertrag und Bauleistungsbeschreibung
Worauf muss ich achten?
Was sind notwendige Inhalte?
Welche Vertragsbestandteile sollte ein Bauvertrag haben?
Welche Ergänzungen sind notwendig?
Fallbeispiele
Was sind notwendige Inhalte?
Welche Vertragsbestandteile sollte ein Bauvertrag haben?
Welche Ergänzungen sind notwendig?
Fallbeispiele
Referent: VPB e.V.
12:00 Uhr – 12:45 Uhr
Finanzierung
Wie sollte die Finanzierung aufgebaut sein?
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Wie ermittle ich die Kosten?
Wie kann ich meinen Bedarf realistisch einschätzen?
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Wie ermittle ich die Kosten?
Wie kann ich meinen Bedarf realistisch einschätzen?
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Referent: VPB e.V.
13:00 Uhr – 13:45 Uhr
Mängel am Bau
Wo liegen die meisten Fehlerquellen?
Welche Ursachen haben diese und wie erkenne ich sie?
Mängel erkannt. Was nun?
Was ist bei der Abnahme zu beachten?
Fallbeispiele
Welche Ursachen haben diese und wie erkenne ich sie?
Mängel erkannt. Was nun?
Was ist bei der Abnahme zu beachten?
Fallbeispiele
Referent: VPB e.V.
14:00 Uhr – 14:45 Uhr
Baukindergeld: Keine Verlängerung geplant
Den Antrag auf Baukindergeld sollten Eltern, die ein Eigenheim bauen oder kaufen, nicht mehr lange aufschieben. Denn viel Zeit bleibt nicht mehr, um von dem Fördergeld zu profitieren.
Voraussichtlich wird es schon Ende des nächsten Jahres wieder abgeschafft.
Mehr als 120.000 Familien haben das Baukindergeld schon beantragt und konnten beim Immobilienkauf enlastet werden.
In Berlin werden die Mieten ab 2020 für mindestens fünf Jahre eingefroren
Der Berliner Mietendeckel liegt als Gesetzentwurf vor und soll so ab 2020 Gesetz werden. Die Mieten werden dann rückwirkend zum 18.6.2019 für fünf Jahre eingefroren.
Der Entwurf für das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) sieht Mietobergrenzen, je nach Ausstattung und Alter der Wohnung, zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen in Berlin vor, statt den zuvor von der Linken Frau Lompscher angekündigten Höchstmieten von 3,42 Euro bis 7,97 Euro.
Der neue Mietendeckel
Die zulässigen Miethöhen werden von den Werten des Mietspiegels 2013 ermittelt und nicht von 2011, wie von Frau Lompscher gewünscht. Der derzeitige Mietspiegel gilt dann nicht mehr.
10 Prozent Zuschlag sind bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern möglich oder im Falle von Modernisierungen in den letzten 15 Jahren (maximal 1,40 Euro pro QM). Die Mietobergrenzen sollen auch für möblierte Wohnungen gelten.
Modernisierungen müssen beim Bezirksamt angezeigt und ab 1 Euro pro QM genehmigt werden.
Leichte Mieterhöhungen bis zur Obergrenze auf Basis der Inflationsrate sind möglich.
Mietobergrenzen gelten für Wiedervermietung und Absenkungsanträge.
Härtefallregelungen für Vermieter, die nachweisen, dass eine Erhöhung über die Mietobergrenze hinaus zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder bei Gefährdung der Bausubstanz notwendig ist.
Will ein Mieter seine Miete absenken lassen, muss er sein Einkommen offenlegen. Zudem ist dies auch nur für eine angemessene Quadratmeterzahl möglich. Diese Fläche richtet sich nach dem Berliner Wohnraumgesetz. So sind das 50 QM bei einem Einpersonenhaushalt, 65 QM bei einem Zweipersonenhaushalt, 80 QM bei einem Dreipersonenhaushalt und 90 QM bei einem Vierpersonenhaushalt. Jede weitere Person im Haushalt zählt mit zwölf Quadratmeter zusätzlich. Mietabsenkungen müssen beantragt werden und können genehmigt werden, wenn die bisherige Netto-Kaltmiete 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt.
Diverse Juristen äusserten bereits Zweifel an der Verfassungskonformität und sicher wird es entsprechende Klagen geben.
Sicher ist vor allem, dass allein die Ankündigung zu erheblichen Verunsicherungen bei den Vermietern führen. Schon jetzt werden massiv Investitionen gestoppt.
Wohnungsunternehmen stoppen wegen des Mietendeckels Investitionen in Berlin
Dem Land Berlin fehlt die Gesetzgebungskompetenz. Auch die Eigentumsgarantie laut Artikel 14 des Grundgesetzes ist zu beachten. Frau Lompscher von der SED Nachfolgepartei scheint das nicht zu interessieren.
Die Lösung zur Linderung der Wohnungsnot liegt woanders, da sind sich die Experten einig. Abbau von Bürokratie, Senkung der Baukosten, Ausweisung von Bauland – also Förderung von Neubau.
Link: Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)
Berliner Mietendeckel nützt mehr den Besserverdienenden
Die Pläne von Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) , eine Obergrenze für Mieten festzulegen, ist nach Expertenmeinung rechtswidrig, verschreckt Investoren und nützt wohl eher den Besserverdienenden. Diese wohnen nämlich in den besonders gefragten Lagen zu überdurchschnittlichen Mieten.
Das Ziel der Linken könnte sein, Anleger zum Verkauf Ihrer unrentablen Immobilien zu bewegen, bei Mehrfamilienhäusern könnten diese dann billig durch das Land Berlin erworben werden. Kleinanleger die sich ihre Rente durch Vermietung sichern wollten, können so um ihre mühsam erarbeiteten Ersparnisse gebracht. Für einige der Weg in die Altersarmut. Dank der Niedrigzinspolitik der EZB war dies bislang der letzte relativ sichere Hafen für das Ersparte und die Sicherung der Rente.
Inzwischen denken viele Anleger über den Verkauf ihrer Immobilien nach.
Wohnungsunternehmen stoppen wegen des geplanten Mietendeckels Investitionen in Berlin
Nach aktueller Umfrage eines Berufsverbandes Mittelständiger Wohnungsunternehmen in Berlin-Brandenburg verlagern derzeit viele Unternehmen, als Reaktion auf die Debatte um einen Mietendeckel, ihre Bauaktivitäten von Berlin nach Brandenburg.
So stoppten bereits 72 % der fast 60 beteiligten Wohnungsunternehmen geplante Investitionen. 59 % stoppten Modernisierungen und 61 % Sanierungen an Wohngebäuden. 1/3 der Unternehmen haben aktuelle Investitionen umgeplant. So werden zum Beispiel Eigentumswohnungen statt Mietwohnungen gebaut.
41 % der Unternehmen verlagern laut Umfrage schon jetzt ihre Bauaktivitäten nach Brandenburg und 34 % der Unternehmen wollen lieber in anderen Bundesländern investieren.
www.verkaufen-statt-vermieten.de
DDR 2.0 – demnächst Mieten unter 8 Euro pro Quadratmeter in Berlin?
Kommunismus in Berlin: Senatorin Lompscher (PDS/Linke) dürfen Vermieter demnächst nur noch höchstens 8 Euro Miete pro Quadratmeter verlangen.
Wohnen im chicen Altbau am Ku’damm und im Plattenbau in Marzahn-Hellersdorf? Für Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher, soll das für die Mieten bald kaum noch eine Rolle spielen. Jedenfalls in Bezug auf die Miethöhe. Ihr Mietendeckel sieht eine Obergrenze von maximal knapp acht Euro je Quadratmeter für nahezu alle Mietverhältnisse vor, und zwar unabhängig von der Lage der Wohnung. In der DDR war diese Idee mit Steuergeldern subventioniert. 30 Jahre nach dem vermeintlichen Ende des Sozialismus in Deutschland geschieht dies durch Quasi-Enteignungen.
Je nach Alter und Ausstattung einer Wohnung sollen die Netto-Kalt-Mieten maximal 3,42 bis 7,97 Euro je Quadratmeter betragen dürfen.
Für einen DDR-Plattenbau dürfen dann maximal 5,64 Euro verlangt werden, für einen vor 1918 erbauten und vor nur zehn Jahren aufwendig sanierten Gründerzeitbau in Bestlage Charlottenburg sind es dann nur 6,03 Euro. Eine Maximalmiete von 7,97 Euro dürfen in Wohnhäusern verlangt werden, die zwischen 1991 und 2013 gebaut wurden. Aufschläge von bis zu 20 Prozent sollen zulässig sein, wenn in den letzten acht Jahre modernisiert wurde. Mieten, die diese Grenzen überschreiten, sollen die Mieter über Anträge bei den Bezirksämtern absenken lassen können und die zuviel gezahlten Mieten ab Antragstellung zurückfordern können.
Der rot-rot-grüne Berliner Senat hatte sich Mitte Juni darauf geeinigt, die in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten für fünf Jahre auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 einzufrieren, mit Ausnahme von Neubauten, die ab 1. Januar 2014 bezugsfertig waren, sowie öffentlich geförderter Wohnungsbau.
Diese unsinnige Regulierung hat schon in der DDR zu einen dramatischen Verfall der Bausubstanz geführt. Sanieren und Vermieten wird sich nicht mehr lohnen. Es wird zu vermehrten Notverkäufen und Zwangsversteigerungen kommen. Profitieren werden Spekulanten, die den insolventen Privatvermietern ihre unrentablen Immobilien für einen Spottpreis abkaufen, diese verrotten lassen bis die Mieter freiwillig ausziehen und dann an eine Klientel vermieten die keine Ansprüche stellen kann oder darf.
Rot-Rot-Grün hat jede Menge Phantasie, wenn es um Enteignung und Gängelung von Vermietern geht. Das eigentliche Problem, die Schaffung neuen Wohnraums, durch Anreize und Entregulierung schaffen sie nicht.
Können Sie sich noch an die DDR erinnern?
Regierung plant stärkere Regulierungen für Vermietung und Verkauf von Immobilien
Die Berliner Landesregierung will den Mietendeckel. Die Bundesregierung will zumindest den Markt zugunsten von Mietern regulieren, aber auch für die Käufer von Wohneigentum.
So will die Große Koalition will die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängern. Eingeführt 2015, schreibt sie in festgelegten angespannten Gebieten vor, dass die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Der Berechnungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von vier auf sechs Jahre ausgeweitet werden. Dadurch wird sich die Vergleichsmiete verringern. Zudem sollen Mieter zu viel gezahlte Miete 30 Monate rückwirkend zurückfordern können. Derzeit müssen überhöhte Mieten erst ab Rüge erstattet werden.
Eine Änderung beim Kauf von Wohneigentum ist ebenfalls geplant. Werden Maklergebühren fällig, soll derjenige, der den Makler nicht beauftragt hat, höchstens 50 % der Gebühren zahlen müssen – und auch nur dann, wenn der Auftraggeber seinen Anteil bereits bezahlt hat. Üblicherweise werden Makler vom Verkäufer einer Immobilie beauftragt.
Erben eines Mietvertrages
Ein Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod eines Mieters. Der Mietvertrag wird vererbt
Stirbt ein alleinlebender Mieter, vererbt er auch seinen Mietvertrag. Die Erben treten dann mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Dies bedarf keiner Änderung oder Erneuerung des Mietvertrages. Der Pflicht zur Zahlung der Miete oder zur Räumung und Renovierung der Wohnung kann man sich nur durch Ausschlagung der Erbschaft entziehen.
Wollen die Erben die Wohnung nicht nutzen, müssen sie diese schriftlich kündigen, wobei eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Wichtig: Sind mehrere Erben vorhanden, müssen alle die Kündigung unterschreiben, sonst kann sie aus formalen Gründen zurückgewiesen werden und die Miete muss weiter gezahlt werden. Dieses Sonderkündigungsrecht nach dem Tod eines Mieters greift auch bei Zeitmietverträgen oder wenn ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Allerdings muss die Kündigung spätestens einen Monat nach Kenntnis von dem Todesfall und Nichteintritt in den Vertrag durch den Erben erfolgen. Wird diese Frist versäumt, kann es passieren, dass der Erbe bei einem befristeten Mietvertrag jahrelang an das Mietverhältnis gebunden ist.
Umgekehrt kann aber auch der Vermieter den Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes des Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Seit der Mietrechtsreform von 2001 braucht er dafür kein berechtigtes Interesse. Den primären Anspruch haben Lebenspartner.
Und was ist, wenn es gar keinen Erben gibt? In diesem Fall hat der Vermieter das Nachsehen. Er muss Wohnungsauflösung und Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten erledigen, darf dazu aber die Kaution sowie Verwertbares aus der Wohnung verwenden.
Völlig anders stellt sich die Situation dar, wenn der Verstorbene nicht allein gelebt hat. Grundsätzlich gilt: Ehegatten oder Lebenspartnern, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Hausstand geführt haben, kann die Wohnung in der Regel nicht entzogen werden. Weder der Vermieter noch der Erbe können sie aus der Wohnung hinauskomplementieren – ganz gleich, ob sie den Mietvertrag mit unterschrieben haben oder nicht. Lebenspartner – auch gleichgeschlechtliche – haben die gleichen Rechte wie Ehegatten. Waren beide Partner offiziell Mieter, wird das Mietverhältnis ohnehin einfach mit dem Überlebenden fortgesetzt. Ansonsten treten der Lebenspartner oder die Familienangehörigen – sofern sie dem Vermieter innerhalb eines Monats nichts Gegenteiliges mitteilen – automatisch in das Mietverhältnis ein. Wenn der überlebende Ehegatte das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, können die bereits vorher in der Wohnung lebenden erwachsenen Kinder oder andere Familienangehörige in den Mietvertrag eintreten. Zwar gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, dem Eintretenden zu kündigen – dann nämlich wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, zum Beispiel Zahlungsunfähigkeit oder auch persönliche Vorbehalte. Doch in der Praxis spielt das kaum eine Rolle, zumal der Vermieter zusätzlich ein berechtigtes Interesse, also etwa Eigenbedarf, vorbringen muss.
Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.
Vorsicht beim Immobilienverkauf an die Nachbarn
Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, sind es oft die Nachbarn, die sich als Erste mit scheinbarem Kaufinteresse für das Haus oder die Wohnung melden.
Die Gründe können vielfältig sein. Sie können sich ihre Nachbarn nun selbst aussuchen, die eigene Wohnung kann vergrössert werden, die Kinder und Enkel bleiben in der Nachbarschaft.
„Welch ein Glück“ denkt sich der Eigentümer.
So einfach kommt man dann aber doch nicht zusammen.
Der Nachbar muss sich erst einmal informieren, hat Preise aus vergangen Zeiten und ‚was man so in der Nachbarschaft redet‘ im Kopf. Die Immobilie muss besichtigt und mögliche Baumaßnahmen geprüft werden. Die Finanzierungszusage lässt auf sich warten, das dauert nun einmal.
Der Eigentümer hat Verständnis und ist geduldig und es vergehen Wochen, der Umzug rückt näher und der Eigentümer gerät unter Druck.
Der Nachbar spürt, dass er in einer günstigen Verhandlungsposition ist.
Es wird ein niedriger Verkaufspreis angeboten und die Kaufentscheidung abhängig von diversen Bedingungen gemacht. Schliesslich wird, wie so oft, zu einem niedrigen Preis verkauft.
Ein ortskundiger und erfahrener Makler lässt sich hiervon nicht beirren. Konkurrenz belebt das Geschäft.
Melden sich Nachbarn beim Eigentümer, dann ist das durchaus positiv. Jedoch sollte der Verkäufer die eigenen Interessen wahren. Das Ziel sind möglichst viele reale Kaufinteressenten, denn nur so wird der beste Preis erzielt.
Auch wenn der Nachbar den geforderten Kaufpreis akzeptiert, sollte er sich bewusst sein, nicht der einzige Interessent zu sein. Der Nachbar hat kein Anrecht auf einen Sonderpreis. Insbesondere, da er spezielle Gründe hat, genau diese Immobilie zu kaufen. Deshalb könnte dem Nachbarn diese Immobilie mehr wert sein.
Viele Eigentümer möchten ihre guten nachbarschaftlichen Beziehungen nicht gefährden.
Da macht es Sinn, einen unparteiischen Makler zu beauftragen. Dieser verkauft dann auch gerne an den Nachbarn, jedoch zur Zufriedenheit aller Parteien.
SPD will die Umlegung der Grundsteuer auf die Betriebskosten der Mieter verbieten
Die ehemalige Wählerschaft der SPD muss motiviert werden.
Ein Entwurf der geplanten Grundsteuerreform sieht vor, die Grundsteuer nach dem Grundstückswert, dem Alter von Gebäuden sowie den durchschnittlichen Mietkosten zu berechnen.
„Die Grundsteuer soll künftig allein vom Eigentümer getragen werden“, so der Geschäftsführer der SPD Bundestagsfraktion. Hierzu soll die Betriebskostenverordnung geändert werden.
Ein Geschenk der Sozialisten an ihre potentielle Wählerschaft.
Auf die Grundsteuer- und Grunderwerbsteuereinnahmen möchten natürlich weder SPD noch Union verzichten.
Kaufpreise und Mieten in Berlin steigen weiter
In den vergangenen zehn Jahren sind bekanntlich die Kauf- und Mietpreise für Immobilien in Berlin kräftig gestiegen. Eine Trendwende ist nicht zu erwarten.
Der IVD Berlin-Brandenburg hat nun in seinem aktuellen Marktbericht, (IVD_Immobilienpreisservice) festgestellt, dass gegenüber dem Vorjahr die Durchschnittsmieten in den einfacheren Wohnlagen um fast sechs Prozent auf neun Euro / QM Wohnfläche und Monat und in besseren Lagen um über fünf Prozent auf 10,50 Euro / QM gestiegen sind.
In den Bezirken der Bundeshauptstadt gibt es jedoch große Unterschiede.
In den guten Lagen von Charlottenburg/Wilmersdorf sowie Mitte werden durchschnittlich 12,50 Euro / QM netto-kalt gezahlt. In einfacheren Lagen immerhin noch 10,50 Euro / QM.
Wesentlich günstiger wohnt man in einfacheren Lagen von Spandau und Neukölln für durchschnittlich acht Euro / QM.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestandsimmobilien) sind um fast dreizehn Prozent auf 2650 Euro / QM in den einfacheren Lagen gestiegen, in guten Lagen um etwa acht Prozent auf 3350 Euro / QM.
Damit sind in einfachen Lagen die Preissteigerungen gestiegen und in guten Lagen wesentlich Moderater gegenüber dem Vorjahr ausgefallen.
Auch hier waren die guten Wohnlagen von Mitte (4500 Euro / QM) und Charlottenburg (4200 Euro / QM) am teuersten, besonders begehrt aber auch Friedrichshain-Kreuzberg (3800 Euro / QM), Tempelhof-Schöneberg (3400 Euro / QM). Es kommt jedoch auf die Mikrolage an: den Viktoria-Luise-Platz und die Martin-Luther-Strasse trennen kaum mehr als 100 Meter, die Preisunterschiede sind jedoch enorm.
Relativ günstig erwirbt man noch in den einfachen Lagen von Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau eine Wohnung (durchschnittlich 2300 Euro / QM).
Der IVD erwartet zunächst keine Trendwende, da weiterhin zu wenig gebaut wird. Das wird jedoch nicht der einzige Grund für die steigenden Preise sein.
Mieterhöhungsverlangen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Widerrufsrecht
Mieter können ihre bereits erteilte Zustimmung zu einer rechtlich einwandfrei verlangten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht widerrufen, hat der BGH entschieden.
Die Begründung: Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor Fehlentscheidungen schützen. Bei einer Mieterhöhung gebe es aber keinen zeitlichen Druck, denn der Vermieter könne erst zwei Monate nach Mieterhöhungsverlangen auf eine Zustimmung klagen.
Der BGH hatte einen Fall verhandelt, in dem sich ein Mieter gegen die Erhöhung seiner Abschlagszahlung gewehrt hat. Ursprünglich hatte er der Erhöhung zugestimmt, später aber widerrufen.
Mieterhöhungsverlangen
Gemäß § 558 BGB ist der Vermieter berechtigt, den Mietpreis unter Angabe von Gründen und unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen bedarf der Zustimmung des Mieters.
Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zugehen. Dies kann auf dem regulären Postweg, aber auch per Fax oder E-Mail erfolgen, wobei die eigenhändige Unterschrift des Vermieters nicht zwingend erforderlich ist.
Nach § 558 BGB kann die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann erfolgen, wenn über einen Zeitraum von 15 Monaten keine Veränderungen in der Miethöhe stattgefunden haben und sich die Miete nach der Mieterhöhung um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb der letzten 3 Jahre erhöht hat. Zusätzlich müssen innerhalb des Mieterhöhungsverlangens Angaben zur aktuell geltenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemacht werden.
Der Mieter erhält mit der gewünschten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, auf welches der Vermieter den Mieter hinweisen muss.
Wie läuft ein Mieterhöhungsverlangen ab?
Zustimmungsverlangen:
trifft in schriftlicher Form beim Mieter ein
Überlegungsfrist des Mieters:
der laufende Monat und die zwei folgenden Monate ab Eingang des Schreibens
Mieter stimmt zu:
höhere Miete ab dem nächsten Monatsersten nach Ende der Überlegungsfrist
Teilzustimmung:
Mieter zahlt die von ihm akzeptierte Miete ab dem nächsten Monatsersten. Vermieter kann wegen des abgelehnten Rests Klage einreichen.
Ablehnung:
Vermieter muss klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will.
Frist: Nach Ablauf der Überlegungsfrist, aber dann innerhalb von drei Monaten, verspätete Klage wird abgewiesen. Eine zu früh erhobene Klage wird nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig.
Alternativ stellt der Vermieter sofort ein neues Erhöhungsverlangen ohne die beanstandeten Fehler.
Gerichtsverfahren:
Das Gericht prüft vor allem drei Punkte:
- wurde die Klagefrist eingehalten?
- ist das Erhöhungsverlangen berechtigt?
fehlerhaftes Verlangen kann im Prozess berichtigt werden – neue Überlegungsfrist für den Mieter. - wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.
Private Vermieter handeln sozial und sind glücklich
Privaten Einzelvermietern gehören rund zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland und sie entsprechen nicht dem gängigen Vermieterklischee.
Mieter von privaten Einzelvermietern sind nach einer aktuellen Studie „sehr zufrieden“ und „zufrieden“ und damit besser dran, als Mieter genossenschaftlicher, kommunaler und professioneller Vermieter. Dabei sind auch die privaten Einzelvermietern zufrieden. Dreiviertel der privaten Einzelvermieter haben die Frage, ob sie mit ihren Mietern zufrieden sind, bejaht Nur gerade einmal 1,3 Prozent sind mit den derzeitigen Mietern nicht glücklich.
Zudem fallen die privaten Einzelvermieter durch ihr Mieterhöhungsverhalten auf. Mehr als 22 Prozent erhöhen nur bei Mieterwechsel die Miete. Jedoch sinkt diese Zahl kontinuierlich. Die Mietrechtspolitik der vergangenen Jahre drängt die privaten Einzelvermieter zunehmend zunehmend, auch bei laufenden Mietverhältnissen die Miete zu erhöhen.
Wie das Bestellerprinzip den Immobilienmarkt verändert
Wenn Vermieter ihre Wohnungen nicht öffentlich inserieren, wird es für die Suchenden, insbesondere für Zugezogene schwerer, eine Mietwohnung in München oder Berlin zu finden.
Drei Jahre nach der Reform der Maklergebühren, dem sogenannten „Bestellerprinzip“ für Wohnraumvermietung, werden die meisten Mietwohnungen unter der Hand vergeben. Das trifft vor allem Menschen, die neu in eine prosperierende Stadt wie München oder Berlin kommen.
Der Immobilienmakler bewirbt Wohnungen, organisiert Besichtigungen, fertigt Mietverträge, erledigt die Wohnungsabnahmen und -übergaben. Aber er berät auch, über gesetzliche Vorschriften und Rahmenbedingungen, prüft, ob Vermieter, Mieter und Wohnobjekt zueinander passen.
Bis Sommer 2015 war das ein gutes Geschäft für viele Makler und Vermieter. Nur der Mieter hatte sich oftmals an den 2 Netto-Kaltmieten (plus 19 % Mwst.) gestört. Die Rettung war die SPD mit dem sogenannten „Bestellerprinzip“. Derjenige sollte die Provision zahlen, der den Makler beauftragt hat.
Viele Vermieter verzichten seit dem auf die Dienste Ihres Maklers bei der Vermietung. So hat das Gesetz dazu geführt, dass inzwischen über 40 % der Mietwohnungen nicht mehr öffentlich angeboten werden. Insbesondere, wer neu nach München oder Berlin zieht, hat es jetzt schwerer, eine Mietwohnung zu finden. Anstatt einen Makler zu beauftragen, empfiehlt der bisherige Mieter einen Bekannten als Mietnachfolger. Mit teils gravierenden Folgen für etliche Vermieter. Kostenlose Mietvertragsformulare im Internet und Tipps von Kollegen sind nicht immer erste Wahl.
Der Mietmarkt ist wesentlich intransparenter geworden. Zudem ziehen weniger Menschen aus ihren Wohnungen aus, da dies mit einer erheblichen Mietsteigerung verbunden wäre – teils ein Verdienst der medienwirksamen Diskussion über die „Mietpreisbremse“. Vermieter, die zuvor nicht daran dachten, sich mit Mieterhöhungen zu belasten, wurden nun praktisch dazu aufgefordert.
Und die Vermietung zu niedrigeren Provisionen. Die Kosten für die Vermietung einer kleinen und günstigen Wohnung sind kaum geringer, als für eine grosse noble Bleibe. Makler, die es geschafft haben, den Wohnungseigentümer vom Mehrwert seiner Leistung zu überzeugen, tut dies nun häufig zu wesentlich schlechteren Konditionen. Anfragen von Maklern an Makler sind da sinnlos. Ein engagierter Makler kann daher nicht wirklich für dem Wohnungssuchenden tätig werden.
Nach dem Willen von Sozialisten, Kommunisten und Grüne soll dieses „Bestellerprinzip“ bald auch für Immobilienverkäufe gelten. Die Kaufnebenkosten würden den Immobilienerwerb behindern, so die Argumentation.
Tatsächlich sind die Kaufnebenkosten hoch, insbesondere in Berlin. Dort kommen auf die meisten Immobilienverkäufe noch einmal 15 % hinzu, für Makler, Notar, Gericht und Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 2018 in Bayern 3,5 %, in Berlin 6 % und in Brandenburg satte 6,5 %.
Grosse Maklerunternehmen sowie Banken und Sparkassen, die im Wesentlichen den Markt für Immobilienvermittlungen beherrschen, nehmen in München meist 6 % Provision (zzgl. 19 % Mwst.), je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer. In Berlin wird üblicherweise vom Käufer eine Provision in Höhe von 6 % (plus 19 % Mwst., also 7,14 %) verlangt.
Hier möchten Sozialisten, Kommunisten und Grüne so schnell wie möglich eingreifen.
Natürlich soll nicht, die massiv gestiegene Grunderwerbsteuer reduziert oder gar abgeschafft werden, sondern die Maklerprovision.
Welche Folgen hat dies?
Die Kosten für den Immobilienerwerb werden noch stärker steigen.
Zum einen wird der Vermittlungsmarkt noch mehr durch Banken und Sparkassen dominiert werden, die ihre Immobilienangebote an Finanzierungen aus dem eigenen Hause knüpfen sowie noch einfacher Bausparverträge und andere Finanzprodukte als Bedingung für die Vermittlung stellen können. Kleine Unternehmen werden mit Hilfe der Legislative vom Markt verdrängt werden.
Dass bei der Immobilienvermittlung, so wie auch bei Lebensmitteln, Fernseher und Versicherungen die Vertriebskosten eingepreist und letztendlich vom Endverbraucher gezahlt werden, ist selbstverständlich. Ihr Schneider nimmt auch Kleidung zur Reinigung an? Dann zahlen Sie seine Provision und ganz sicher mindestens 10 %. Als Teil des Kaufpreises einer Immobilie wird jedoch künftig auch noch eine Grunderwerbsteuer auf die eingepreiste Provision inklusive der Mehrwertsteuer fällig, eine Steuer auf die Steuer.
Höhere Kaufpreise werden keine Akzeptanz finden? Die Banken werden nicht auf ihre Provisionseinnahmen verzichten, nicht im geringsten. Da diese Institute den Vermittlungsmarkt dominieren, werden damit unweigerlich die Immobilienpreise steigen und damit nun auch die Steuereinnahmen der Länder. Genial sozial.
Der Markt wird intransparenter, jedoch nicht so sehr wie bei den Vermietungen. Kaum ein Mieter wird für die von ihm bewohnte Wohnung einen neuen Eigentümer finden wollen, so wie es bei der Empfehlung eines Nachmieters oft geschieht. Jedoch werden Eigentümer, welche auf die Arbeit eines Maklers verzichten möchten, abgegrenzt vom professionellem Marketing, erst (zu) spät bemerken, dass der Angebotspreis zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurde. Zudem gibt es professionelle Investoren, die zu beeindrucken wissen und auf diese Weise an ihr Schnäppchen kommen. Auch die umfangreichen Unterlagen, die es zu beschaffen gibt, stellen für den nicht so routinierten Verkäufer eine Herausforderung dar, die zu Verzögerungen und somit zu finanziellen Verlusten führen kann. Auch zum Nachteil des Käufers, der vielleicht rasch einziehen möchte und sich deshalb anderweitig orientiert – vielleicht aber auch durch diese Verzögerung das für ihn passendere Objekt findet. Flexible Besichtigungstermine, Einzeltermine, Interessenten die nicht zum Termin erscheinen, sich verspäten? Makleralltag zum Vorteil von Verkäufer und Käufer.
Wenn es Maklern untersagt wird, vom Käufer eine Provision nehmen zu dürfen, wird es eine längere Phase geben, während dieser Immobilieneigentümer versuchen werden, selbst zu verkaufen. Durch die niedrigen Zinsen war die Nachfrage nach Immobilien seit 2008 stark gestiegen, gleichzeitig war das Angebot, mangels alternativer Anlagemöglichkeiten, massiv gesunken. So ist es bereits jetzt für Makler in München und Berlin sehr schwierig, verkaufswillige Immobilieneigentümer zu finden, selbst ohne Kosten für diesen Rundum-Service.
Die Kosten für Büromiete, Mitarbeiter, Schulungen, Software, immobilienscout24 & Co. sind einfach zu hoch, um von rapide abfallenden Unternehmensumsätzen abgedeckt werden zu können.
Insolvenzen von kleinen Maklerunternehmen und Entlassungen derer Mitarbeiter werden kaum jemanden empören, der nicht selbst betroffen ist. Das ist absolut verständlich, aber keinesfalls sozial.
Durch Innovation, Flexibilität und Jahrzehnte an Erfahrung sind wir gegen diesen politisch populistischen Markteingriff gewappnet.