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Ihre Empfehlung ist uns viel wert!
Vermietung ist nicht einfacher als der Verkauf. Richtig gemacht, ist es sogar recht aufwändig.
Deshalb gibt es unsere Immobilienprämie.
Holger Brau und Alexander Friedich
Brau und Friedrich, über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarketing in Berlin und München
Brau und Friedrich,
über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarketing
in Berlin und München
Mit Immobilienmarketing zum besten Ergebnis
Jeder Immobilienverkauf und jede Vermietung benötigt eine gezielte Marketingstrategie.
Wir helfen Immobilieneigentümer mit jahrzehntelanger Erfahrung und aktuellem Wissen im Immobilienmarketing, mit unserer Begeisterung für moderne Technik und Medien, das optimale Ergebnis zu erreichen.
Lokal, vernetzt, in Berlin und München.
Seit 1990 haben wir die Entwicklung der Stadtteile, Bezirke und Kieze intensiv begleitet, Veränderungen erlebt, ein Gespür für lokale Trends entwickelt. Als Bürogemeinschaft können wir Ihnen ein großes Leistungsspektrum anbieten.
Mit unserem Ladengeschäft in Berlin Mitte sind wir die Nachbarn jener internationaler Immobilieninvestoren, die Sie als Verkäufer einer Immobilie suchen.
Aber auch unser Büro in München Schwabing hat eine lange Tradition des Immobilienverkaufs und befindet sich auf stetigem Wachstumskurs.
Ob in Berlin oder in München, eines wissen unsere Kunden besonders zu schätzen:
Wir setzen alles daran, Probleme unkompliziert zu lösen.
Worauf muss man beim Immobilienkauf achten?
1. Checkliste
In den meisten Fällen kaufen Sie wahrscheinlich mit Ihrem Partner ein neues Haus oder Wohnung. Ganz wichtig ist es, dass Sie sich vorher gemeinsam besprechen, was Sie eigentlich wollen. Man glaubt, den anderen zu kennen, dabei sind viele wichtige Details nicht klar.
Platzbedarf: Weniger wichtig als die Quadratmeterzahl ist die Frage nach der Zimmerzahl. Wie sollen sie genutzt werden? Brauchen Sie Distanz zu den Kindern oder eben nicht? Hat jeder einen Rückzugsort und Platz für sein Hobby und wie gestaltet sich der Wohnmittelpunkt, bei den meisten ist dies das Wohnzimmer?
Kochen: Wieviel Platz brauchen Sie? Soll dort gemeinsam gegessen werden? Kochen Sie zusammen oder hat immer einer von Ihnen die Kochherrschaft? Soll mit Gästen gekocht werden und wollen Sie eine offene Küche mit Kochtresen?
Logistik: Ein wichtiger Punkt ist das Badezimmer oder: die Badezimmer. Je nachdem, wer wann morgens aus dem Haus muss, macht es Sinn, dass ein zweites Badezimmer mit wenigstens einer Dusche vorhanden ist. Das kleine Gästebad mit der Toilette ist praktisch, wenn man oft Besuch hat und das Bad als ein privates Reich definiert.
Stauraum: Wichtig ist, dass Sie im neuen Zuhause genügend Stauraum haben. Das kann im Idealfall der große Keller sein, aber es gibt auch Hauslösungen ohne Unterkellerung. Dann schauen Sie, ob es im Garten Platz für den Bau eines Schuppens gibt.
Garten: Wild und üppig oder sogar parkähnlich. Oder lieber pflegeleicht. Grüner Daumen oder eher nicht? Wer kümmert sich darum?
2. Orientierung
Bevor Sie tatsächlich kaufen, werden Sie sich wohl erst einmal orientieren und schauen, was der Markt hergibt.
Ein erfahrener Makler wird Ihnen mit wahrscheinlich gezielte Fragen stellen, um herauszufinden, wie ernst es Ihnen mit dem Kauf ist.
Das dürfen Sie uns Immobilienmaklern nicht übelnehmen, eine Einzelbesichtigung ist zeitaufwändig und auch für den Besitzer des Hauses mit Arbeit verbunden. Deshalb versucht man die Zahl der Besichtigungen möglichst gering zu halten.
Deshalb sollte man schon im Vorfeld feststellen, ob eine Immobilie überhaupt infrage kommen würde und erspart allen drei Parteien viel Zeit.
3. Finanzierung vorher klären
Ein professioneller Makler vergibt nicht einfach einen Besichtigungstermin. Tut er es doch, ist er womöglich froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung oder das Haus interessiert oder hat sich einfach überreden lassen.
Ein guter Makler stellt Ihnen schon vorab die Frage nach Ihrer Finanzierung. Privatverkäufer haben hier oft Hemmungen.
Die Frage „Wie wollen Sie die Immobilie bezahlen“ ist eine Vertrauensfrage.
Die Frage nach dem Geld ist eine Frage der Qualifikation des Interessenten und seiner Ernsthaftigkeit seines Kaufwunsches.
Mit einer Immobilie sollte man als Immobilienmakler achtsam umgehen.
Oft kommt es nämlich vor, dass meine Frage mit einem lapidaren „die Finanzierung ist kein Problem“ beantwortet wird. Das sind vor allen jene, für die das Geld wirklich keine Rolle spielt: Denn sie haben gar keines. Und kommen damit als Käufer nicht infrage!
Tipp an ernsthafte Interessenten: Machen Sie bereits im Vorfeld bei Ihrer Bank einen Termin und sprechen Sie eine mögliche Finanzierung durch. Wir können für Sie eine unabhängige Beratung organisieren.
Bitten Sie die Bank um eine allgemeine Finanzierungsbestätigung, in der die Bank zwar noch keine konkrete Zusage macht, aber die Verhandlungen bestätigt. Diese Interessenten erhalten in der Regel bevorzugt einen Besichtigungstermin, alle anderen müssen warten. Meist ist die Immobilie dann aber schon verkauft.
Bei einer guten Immobilie sind oft zwei oder drei Interessenten, die sich um ein Objekt „streiten“. Nun kann eine Immobilie nur immer einmal verkauft werden und nicht selten bekommt der Interessent die erste Option, der die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann.
4. Termin planen
Die beste Zeit ist immer am Tag, nicht zu spät. So können Sie die Lichtverhältnisse prüfen. Das Thema Helligkeit ist für die meisten Interessenten ausschlaggebend.
Bei leeren Wohnungen und Häusern haben Sie meist am Abend nicht genügend Licht, man übersieht dann schnell etwas
Wenn Sie sich Sonntagmittag eine Eigentumswohnung anschauen, müssen Sie auf die Küchengerüche der kochenden Nachbarn gefasst sein. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern
5. Die Besichtigung
Die Vor-Ort-Besichtigung dient dazu, die Immobilie eingehend zu prüfen. Ideen für Umbauten oder Nutzung zu entwickeln.
Als Makler sollte man deshalb in den Exposés oder beim Telefonat von vornherein ehrlich sein.
Auf Preisverhandlungen sollte man sich als Makler beim ersten Termin möglichst nicht einlassen.
Die Taktik einiger Interessenten, gleich bei der ersten Besichtigung die Immobilie schlecht zu machen, um damit den Kaufpreis kleiner zu reden, kann schnell nach hinten losgehen! Besonders, wenn sich auch andere für das Haus oder die Wohnung interessieren. Für den Verkäufer ist das ein Haus oder die Wohnung meist mit Gefühlen verbunden. Das sollte man respektieren, als Makler, wie auch als Interessent. Ein guter Makler fängt für den Verkäufer diese emotionalen Situationen ab.
Lassen Sie die Immobilie auf sich wirken. Wie fühlt es sich an, könnten Sie hier die nächsten Jahre leben oder passt Sie zu Ihrer Anlagestrategie?
Achten Sie auf Bausubstanz, Fenster und Dach, Haustechnik (Heizung-, Strom-, Wasserleitungen), Substanzschäden (Schimmel, Nässe). Vereinbaren Sie einen zweiten Termin, zu dem Sie sich offene Fragen notiert haben. Nehmen Sie bei Bedarf einen Experten aus dem Bekanntenkreis oder buchen Sie einen Sachverständigen oder Gutachter.
6. Motive des Verkäufers
Die Motivation für den Verkauf einer Immobilie ist immer eine sehr persönliche, eine sehr private Sache. Nicht selten gehen einschneidende Veränderungen im Leben einher.
Fragen Sie also ruhig nach dem Grund, warum eine Immobilie verkauft werden soll. Zeigen Sie sich respektvoll und emphatisch: Es geht nicht darum, dem Verkäufer Argumente für ein Preisdumping zu liefern, sondern darum, dass Sie sein favorisierter Käufer werden.
7. Wohnumfeld
Das Wohnumfeld entscheidet über Ihr persönliches Wohlbefinden. Nehmen Sie sich daher Zeit, das Umfeld zu erkunden. Überlegen Sie genau, was Ihr neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Sie dort auch noch im Alter glücklich und zufrieden sind.
Am einfachsten entdecken Sie die Lage bei zwei kleinen Spaziergängen. Einmal in der Woche, um die Alltagssituation zu testen und einmal im Wochenende, um den Wohnwert zu fühlen. In der Woche versuchen Sie vom neuen Standort die wichtigsten Geschäfte zu orten: den Bäcker oder den kleinen Lebensmittelladen für den täglichen Bedarf. Wenn Sie Kinder haben, ist das Thema Kindergarten und Schulen, speziell auch die weiterführenden, wichtig. Aber auch, was die Kinder in der Freizeit machen können. Wer wohnt hier, wie sind die Menschen, wie ist die Kommunikation.
Für Ruheständler sind Gegenden mit einer guten Infrastruktur wichtig – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten fußläufig erreichbar sein.
Als Familie werden Sie auf öffentliche Einrichtungen Wert legen: Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze.
Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in das Wohnen in einer grünen Oase außerhalb verliebt hat, sollte die Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr prüfen.
8. Finanzierung
Ich empfehle Ihnen auf Ihr Bauchgefühl zu hören. Wollen Sie kaufen, rufen Sie den Besitzer oder den Immobilienmakler an und fragen Sie nach den kompletten Kaufunterlagen. Die braucht Ihre Bank für die verbindliche Finanzierungsbestätigung.
Ein professioneller Makler hat diese Unterlagen bereits zusammengestellt, Privatverkäufer fangen nicht selten jetzt erst an, ihre Unterlagen zusammen zu suchen.
Natürlich ist es hier schwer konkrete Tipps zu geben, weil es im Einzelfall eine Frage der persönlichen Verhältnisse und der Art der Immobilie ist, wie eine Finanzierung aufgestellt wird.
Sie brauchen in der Regel mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises plus aller Nebenkosten. Die Zinssätze variieren je nach Eigenkapital deutlich. Die monatlichen Kosten sollten Sie später nicht belasten. Die Kreditbelastung sollte deshalb maximal bei 40 % Ihres Nettoeinkommens liegen.
Stecken Sie auf keinen Fall all Ihre Ersparnisse in den Hauskauf! Besser ist es, einen größeren Kredit aufzunehmen oder einen bestehenden Spar- oder Bausparvertrag einzusetzen. Für Notfälle sollten Sie genügend zurücklegen. Auch bei einem relativ neuen Haus kann einmal die Heizung ausfallen oder das Dach undicht sein. Für solche Notfälle sollten Sie immer ein paar tausend Euro bereithaben.
Geben Sie Ihren Finanzierungswunsch fest vor und lassen Sie sich von günstigen Instituten konkrete Angebote erstellen. Fragen Sie auch Ihre Hausbank und die Raiffeisenbank oder fragen Sie einen unabhängigen Finanzierungsberater. Der kann oft die besten Konditionen verschiedener Anbieter für Ihre Lebenssituation ermitteln.
Man weiß nie, welche Überraschungen die Zukunft bereithält. Als Doppelverdiener sollten Sie deshalb so kalkulieren, dass Ihre Finanzierung auch bei Wegfall eines Einkommens gesichert ist.
9. Preisverhandlung
Nicht selten gehen Kaufinteressenten davon aus, dass eine Immobilie grundsätzlich zu einem Preis mit Verhandlungsbasis angeboten wird. Die gängige Meinung ist: „Da wurde sowieso was aufgeschlagen“ und dann wird gefeilscht wie auf dem Basar.
Nun, zugegeben, vielleicht handhaben das einige Makler tatsächlich so. Das sind aber nicht selten semi-professionelle Hobbymakler oder Makler, die dem Eigentümer mit falschen Preisversprechen einen Auftrag abringen, frei nach dem Motto: Runtergehen tut er am Ende von allein.
Seriöse Makler rufen einen realistischen Kaufpreis auf, der kaum Spielraum bietet. Ich selbst liege bei meinen Werteinschätzungen meistens richtig. Wenn der Angebotspreis höher liegt, weicht die Vorstellung des Verkäufers von der Marktsituation ab und er besteht auf diesen höheren Angebotspreis.
Auch damit müssen Sie übrigens rechnen: Dass Sie bei einer guten Immobilie ein paar Tausend Euro mehr bieten müssen.
Allerdings ist es aber vielen Eigentümern, meist sind es die älteren Eigentümer, die ein Haus vielleicht selbst gebaut haben und deren Kinder dort groß geworden sind, viel wichtiger, dass ihr Eigentum in gute Hände kommt. Nicht selten entscheidet also die Sympathie, weshalb es ratsam ist, bei der Besichtigung Respekt zu zeigen.
10. Notartermin und Kaufvertrag
Vertragsentwurf.
Der Notar macht einen Entwurf Ihres Kaufvertrags. Die Kosten trägt der Käufer.
Finanzierungsprüfung.
Den Kaufvertragsentwurf gibt der Käufer zusammen mit den kompletten Kaufunterlagen seiner Bank. Jetzt studieren Käufer und Verkäufer in Ruhe den Vertrag und klären offene Fragen in Ruhe mit dem Notariat.
Finanzierungszusage.
Die Bank gibt eine verbindliche Finanzierungserklärung, im Idealfall auch gleich das Grundschuldbestellungsformular. Jetzt können Sie den Beurkundungstermin vereinbaren.
Beurkundung.
An diesem Tag wird’s amtlich: Dabei bestellt der Käufer in der Regel auch die Grundschuld für die finanzierende Bank. Das geht meist gleich im Anschluss.
Auflassungsvormerkung.
Das Notariat beantragt beim Grundbuchamt die Vormerkung im Grundbuch. Der Verkäufer darf die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten.
Lastenfreistellung.
Die Immobilie muss schuldenfrei übergeben werden. Dazu müssen bestehende Grundschulden gelöscht werden. Hat der Verkäufer noch Restschulden, holt das Notariat die Bestätigung der Verkäufer-Bank, dass sie das Grundstück lastenfrei stellt. Die Bank bewilligt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Dafür verlangt sie einen Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Restschulden. Das regelt der Notarvertrag.
Genehmigungen.
Das Notariat kümmert sich um die erforderlichen Genehmigungen (Vorkaufsrechte, Zustimmungen Dritter) und Bescheinigungen wie die Quittung des Finanzamts über die bezahlte Grunderwerbsteuer oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Fälligkeitsmitteilung.
Sobald der Käufer im Grundbuch als Kaufanwärter eingetragen ist, informiert der Notar, dass der Kaufpreis gezahlt werden muss.
Kaufpreiszahlung.
Der Käufer zahlt den Kaufpreis, wie es der Kaufvertrag regelt. Meist werden damit auch die Restschulden des Verkäufers abgelöst. Nach Zahlung beantragt der Notar, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Übergabe.
Nach der Zahlung machen Verkäufer und Käufer die Übergabe. Wir sind bei unseren Verkäufen gerne begleitend dabei oder sagen Ihnen was dabei zu beachten ist. Damit gehen Besitz, Nutzen und Lasten, an den Käufer über.
11. Übergabe
Individuelle Abmachungen, wie mögliche Küchenübernahmen oder die Höhe der vereinbarten Kosten, sollten bereits im Kaufvertrag verankert werden.
Bei Häusern mit Ölzentralheizung ist es beispielsweise wichtig, die Übergabe des vorhandenen Öls im Tankraum zu regeln.
Fertigen Sie ein angemessenes Übergabeprotokoll an, welches unterschrieben wird.
In der Regel beinhalten die meisten notariellen Kaufverträge einen Sachmängelausschluss. Das bedeutet, eine Immobilie wird so gekauft, wie Sie sie besichtigt haben. Ihr Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. In dem Fall können Sie die Zahlung zurückhalten oder sogar vom Kauf zurücktreten.
Für die Beseitigung von Schäden, die erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden sind, muss der Verkäufer aufkommen.
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Den optimalen Mietpreis finden? – Gar nicht so leicht!
Viele Vermieter befürchten, bei der Festsetzung der Miete Fehler zu machen. Setzen sie den Mietpreis zu gering an, kann es sein, dass sie sich Rendite entgehen lassen. Setzen sie ihn zu hoch an, könnte es sein, dass sie gegen gesetzliche Regelungen verstoßen oder eine lange Vermarktungszeit in Kauf nehmen müssen. Unterstützung vom Profi ist mehr als angeraten.
Die größte Verunsicherung bei der Vermietung von Immobilien geht von den gesetzlichen Regelungen aus. Das Gemeine daran: es gibt im Zusammenhang mit der Höhe der zulässigen Miete keinen bundesweit einheitlichen Rahmen.
So fragen sich beispielsweise durch die Mietpreisbremse viele Vermieter, wieviel Miete sie jetzt noch nehmen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt derzeit in rund 300 der mehr als 11.000 Gemeinden in Deutschland. Allerdings vor allem in den Metropolen und deren Speckgürteln. Bevor Sie also Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie in Erfahrung bringen, ob diese in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Das Internet ist dabei nicht der beste Berater. Um auf Nummer sicher zu gehen, wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Verwalter, an Profimakler oder direkt an die zuständige Behörde.
Mietgrenzen nicht überschreiten
Das 1954 festgelegte Wirtschaftsstrafgesetz hat festgelegt, dass die ortsüblichen Mieten bei der Neuvermietung um nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden dürfen. Dieses Gesetz ist noch immer gültig. Um sich an dieses Gesetz halten zu können, müssen Sie sich zunächst einmal über die ortsüblichen Vergleichsmieten informieren. Gibt es in Ihrer Gemeinde einen Mietspiegel? Dies erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung, beziehungsweise einem Immobilienexperten der Region. Profimakler sind markterfahren und helfen Ihnen gerne bei der Preisfindung.
Den optimalen Marktpreis ausloten
Sie haben sich das Preisniveau ermittelt und möchten nun Ihre Möglichkeiten ausloten? Der maximal zulässige Mietpreis ist dabei nicht unbedingt auch der optimale Mietpreis. Wird der Mietpreis zu hoch angesetzt, verringert sich die Nachfrage und verlängert damit die Suche nach dem passenden Mieter. Dies bedeutet für den Vermieter nicht nur Einbußen bei der Miete, sondern auch die Übernahme der Nebenkosten für eine leere Wohnung. Es geht also darum, einen realistischen Marktpreis zu ermitteln, der Ihnen sowohl möglichst hohe monatliche Einnahmen als auch ein geringes Mietausfallrisiko garantiert, indem ein Leerstand Ihrer Mietobjekte so gut wie möglich vermieden wird. Diesen optimalen Preis können Sie ohne langjährige Marktkenntnisse kaum selbst herausfinden. Ihr richtiger Ansprechpartner dafür ist eine professionelle Verwaltung und natürlich ein Qualitätsmakler.
Zusammenfassend gilt: Um den optimalen Mietpreis zu ermitteln, hilft es, den Rat eines Experten einzuholen. Denn für die korrekte Einschätzung ist eine Menge an Hintergrundwissen, Kenntnis des Marktes und viel Erfahrung nötig.
Sie sind sich unsicher, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie vermieten können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Mehr Informationen finden Sie hier:
https://www.bmi.bund.de/…/mietspiegel
https://www.handelsblatt.com/…/mietpreise-in-deutschland-2019
https://de.statista.com/statistik/…/mietpreise-in-den-groessten-staedten-deutschlands/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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Auch künftig haben die Ersteller der Mietspiegel die Möglichkeit, sich zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel zu entscheiden. Der qualifizierte Mietspiegel muss auf einer repräsentativen Stichprobe basieren und wissenschaftlichen Grundsätzen standhalten. Für den einfachen Mietspiegel ist kein besonderes Verfahren vorgeschrieben, er muss aber ebenfalls dokumentieren, wie die Zahlen ermittelt wurden.
Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern, die noch keinen Mietspiegel haben, müssen bis zum 1. Januar 2023 einen einfachen Mietspiegel oder bis zum 1.1.2024 einen qualifizierten Mietspiegel erstellen.
Ein qualifizierter Mietspiegel bedeutet, dass dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen für zwei Jahre erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird.

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rechtssicherer Kaufvertrag
So geht ein rechtssicherer Kaufvertrag
Der Abschluss einer Immobilientransaktion ist und bleibt der Kaufvertrag. Hierbei gibt es einiges zu beachten. Nicht umsonst ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Bei Fehlern kann sogar eine Rückabwicklung des Verkaufs drohen. Lesen Sie hier ein Beispiel dafür, was – unter anderem – zwingend in den Kaufvertrag gehört.
Der unterschriebene Kaufvertrag besiegelt, dass Verkäufer und Käufer sich bei der Immobilientransaktion einig geworden sind. Der Kaufvertrag wird zwar vom Notar aufgesetzt, dennoch ist es ratsam, sich vorher von einem Immobilienprofi beraten zu lassen. Ein Profi-Makler weiß, auf welche Formulierungen Sie bei einem Vertrag achten müssen und welche zusätzlichen Vereinbarungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden können.
Mängel an der Immobilie gehören in den Kaufvertrag
Während bei Neubauten eine Gewährleistungspflicht besteht, werden bei Gebrauchtimmobilien die dem Verkäufer bekannten Mängel explizit in den Kaufvertrag aufgenommen. Das ist sowohl eine Absicherung für Verkäufer wie für Käufer, um Streit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu vermeiden. Ebenso werden im Kaufvertrag Zeitpunkt für die Übergabe der Immobilie sowie für die Überweisung des Kaufpreises dokumentiert. Übernimmt der Käufer auch zusätzliche Einrichtungen wie Einbauküche oder Heizöl in den Heizöltanks, wird das ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten.
Bei einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“ hinzugefügt. Diese Klausel stellt einen Gewährleistungsausschluss dar und bedeutet, dass der Käufer nach dem Kauf keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich Mängel an der Immobilie herausstellen. Allerdings gilt diese Klausel nur für offensichtliche Mängel wie zum Beispiel erkennbare Risse in der Fassade, fehlende energiesparende Fenster oder ein offensichtlich undichtes Dach. Versteckte Mängel (z.B. Schimmelbildung unter der Tapete) oder arglistig verschwiegene Mängel (wenn der Verkäufer beispielsweise vom Schimmel unter der Tapete wusste, weil er die Immobilie vor der Besichtigung renoviert hat) werden von „gekauft wie gesehen“ nicht abgedeckt.
Warum Notar?
Da beim Immobilienverkauf ein relativ großes Vermögen den Besitzer wechselt, sieht der Gesetzgeber eine notarielle Beglaubigung durch einen Notar vor. Er soll neutraler Vermittler sein, der beide Seiten berät und dafür sorgt, dass die Transaktion nach rechtlichen Vorgaben abgewickelt wird. Die Kosten für den Notar – rund 1,5 Prozent des Kaufpreises – trägt in der Regel der Käufer. Auch wenn letztendlich der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, kann ein lokaler Qualitätsmakler vorab bei der Erstellung behilflich sein, denn wie unser oben ausgeführtes Beispiel zeigt, gibt es eine ganze Reihe von Feinheiten zu beachten. Zusätzlich kann der Vertragstext von einem Anwalt überprüft werden. Damit beide Parteien den Kaufvertrag vor dem Notartermin noch einmal in Ruhe prüfen können, sollte ein Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung vorliegen.
Sie benötigen weitere Hinweise:
• https://www.anwalt.de/rechtstipps/kaufvertrag_immobilie
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Wohnen im Alter
Rund 60 Prozent der Ein- oder Zweifamilienhäuser in Deutschland werden von nur einer oder zwei Personen bewohnt. Es handelt sich überwiegend um ältere Hausbesitzer, die ihr Eigenheim nach dem Auszug der Kinder allein weiter bewohnen. Eine repräsentative Befragung durch das Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE) in Frankfurt/Main ergab ein differenziertes Bild von den Wünschen oder der Bereitschaft innerhalb dieser Gruppe zur Veränderung ihrer Wohnsituation.
So gab zwar die überwiegende Mehrheit (94%) der Befragten an, so lange wie irgend möglich in ihrem Haus wohnen bleiben zu wollen. Andererseits konnten sich 75% der älteren Eigentümer grundsätzlich auch einen Umzug in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung vorstellen. Nur 14% hielten es allerdings für wahrscheinlich, dass sie innerhalb der nächsten 5 Jahre tatsächlich etwas Grundlegendes an ihrer Wohnsituation ändern würden.
Hintergrund der Befragung ist das Forschungsprojekt „LebensRäume“ mit dem Ziel, Potenziale für eine effizientere Nutzung von vorhandenem Wohnraum besonders in ländlichen Gebieten aufzuzeigen. Solch eine effizientere Nutzung könnte unter anderem dadurch erreicht werden, dass ältere Eigentümer ihre zu großen Immobilien gegen kleinere Wohnungen tauschen. Viele Häuser in den Einfamilienhaussiedlungen der 1960er und 1970er Jahre könnten dann von jungen Familien bezogen und ggf. auch energetisch saniert werden, was im Hinblick auf Klima- und Ressourcenschutz sehr viel sinnvoller wäre als die Erschließung zusätzlicher Neubaugebiete. Eine weitere Option bestünde in der Vermietung ungenutzter Teilwohnungen durch die Eigentümer von zu groß gewordenen Immobilien. In baulicher Hinsicht wären viele Immobilien dafür durchaus geeignet.
Insgesamt scheint die Studie zu zeigen: Die Begrenzung auf eine kleinere Wohnfläche entspricht auf den ersten Blick kaum den Wünschen oder Plänen älterer Immobilieneigentümer. Werden allerdings konkrete Angebote gemacht, zum Beispiel für ein altersgerechtes Wohnen in einer kleineren Wohnung inklusive Umzugserleichterungen, wären viele nicht abgeneigt. Um Veränderungen im Sinne der effizienteren Wohnraumnutzung zu bewirken, bedarf es beispielsweise spezieller Beratungsangebote durch die Kommunen.

Der Traum vom Haus mit Garten.
Die meisten Deutschen träumen von einem Haus mit Garten. So eine aktuelle Studie. Das freistehendes Einfamilienhaus liegt hier klar vorne, unabhängig von der aktuellen Wohnsituation, Wohnort oder Alter. Zweitplatziert in der Beliebtheit sind Reihenhäuser.
Viele Deutsche sind bereit, Kompromisse einzugehen, etwa bei der Lage. Nicht nur Großstädter würden nach dieser Befragung ein Zuhause in Vororten oder den angrenzenden Gemeinden zu zentrumsnahen Vierteln bevorzugen.
Die Befragten hatten auch auf die Frage, ob sie „kaufen oder mieten“ wollten, klare Neigungen, und zwar zum Immobilienkauf. Unterschieden haben sich hier jedoch die Antworten von Frauen und Männern. Frauen haben eher eine Präferenz zum Mieten. Sie verhalten sich offensichtlich eher finanziell vorsichtiger als Männer.
Für das Wohnen im Eigentüm würden die Deutschen an Ihre finanzielle Schmerzgrenze gehen. Wohnkosten von bis zu 40 Prozent würden allgemein akzeptiert.

Umwandlungsverbot von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Berlin
Zweifamilienhaus in Ostfriesland, Nordseeküste
Bericht des BMI zur Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Wohngeld und Mieten 2020
rent a tent
Widerrufsrecht bei Maklerverträgen
Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen in Verbindung mit der Provisionszahlungen verunsichert viele Interessenten. Was Sie als Immobilienkäufer wissen sollten.
Was genau hat es mit dem Widerrufsrecht bei Maklerverträgen auf sich?
Sie haben eine Immobilie auf einem Online-Immobilienportal gefunden und nehmen Kontakt zum Immobilienmakler auf, der Ihnen auf Ihre Anfrage eine Provisionsvereinbarung und die Widerrufsbelehrung zuschickt. Diese gesetzliche Regelung führt bei Verbrauchern häufig zu Missverständnissen und Unsicherheit. Warum bekommen Sie eine Provisionsvereinbarung und eine Widerrufsbelehrung, wenn Sie doch nur ein Exposé anfordern?
Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen zusammengefasst:
Seit dem 13. Juni 2014 gilt die EU-weite Richtlinie im Fernabsatzhandel, die nicht nur Online-Shopper, sondern auch Immobilienkäufer betrifft. Seit dem 23.12.2020 ist zudem das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung in Kraft getreten.
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser am 23.12.2020 muss ein Maklervertrag in Textform geschlossen werden.
Bis dahin wurde ein Maklervertrag vielfach auch durch einfache Inanspruchnahme der Dienstleistung (Anfordern des Exposés) in Kenntnis der Courtageerwartung geschlossen. Bei jedem neuen angefragten Exposé ist auch ein neuer Maklervertrag zustande gekommen. Um künftig für alle Seiten Rechtssicherheit zu schaffen, soll dies nach der erfolgten Rechtsänderung nicht mehr möglich sein.
Jeder Maklervertrag kann grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss und Belehrung über das Widerrufsrecht widerrufen werden, sofern er nicht in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde.
Interessenten müssen über ihr Widerrufsrecht informiert werden.
Soll der Immobilienmakler vor Ablauf der 14-Tage-Frist tätig werden, so bedarf dies einer ausdrücklichen Bestätigung des Kunden, auch darüber, dass sein Widerrufsrecht bei erbrachter Maklerleistung, etwa dem erfolgten Nachweis einer Kaufgelegenheit, erlischt.
Wenn der Kunde kein Interesse mehr an dem Objekt hat, braucht er den Maklervertrag nicht zu widerrufen, da eine Courtage zwingend immer nur dann zu zahlen ist, wenn der nachgewiesene oder vermittelte Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande gekommen ist.
Der Makler hat erst dann einen Provisionsanspruch, wenn er die Dienstleistung voll erfüllt hat und der Immobilienkauf notariell beurkundet ist. Sämtliche Dienstleistungen des Maklers sind bis dahin kostenfrei, auch wenn der Vertrag vom Kunden widerrufen wird.
Wann kommt ein Maklervertrag zustande?
Ein wirksamer Maklervertrag kommt seit dem 23.12.2020 in Text- oder Schriftform zustande. Senden wir Ihnen ein Immobilienangebot (Exposé) per E-Mail zu, wird Ihnen im Vorwege eine entsprechende Provisionsvereinbarung und Belehrung über Ihr Widerrufsrecht angezeigt. Stimmen Sie dieser Provisionsvereinbarung zu und bestätigen, dass Sie die Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen haben, ist ein gültiger Maklervertrag zwischen Ihnen und uns zustande gekommen. Daraufhin haben Sie die Möglichkeit das Exposé der angefragten Immobilie zu öffnen. Sollten Sie eine neue Immobilie anfragen, wiederholt sich der Prozess.
Besuchen Sie uns in einem unserer Shops, wird der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen. Auch dann ist eine Provision nur geschuldet, wenn der beabsichtigte Kauf- oder Mietvertrag später tatsächlich zustande kommt.
Was bedeutet das 14-tägige Widerrufsrecht?
Die Belehrung des Immobilienmaklers über Ihr Widerrufsrecht ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Widerruf hat die rückwirkende Auflösung des Maklervertrages zur Folge, welcher entweder außerhalb der Geschäftsräume oder unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, also E-Mail, Telefon, Brief, Fax oder Katalog geschlossen wurde.
Innerhalb von 14 Tagen kann der Maklervertrag ohne Nennung von Gründen widerrufen werden. Die Frist beginnt bei ordnungsgemäßer Belehrung mit Abschluss des Maklervertrages. Erfolgt die Widerrufsbelehrung erst nach Abschluss des Maklervertrages, beginnt die 14-tägige Frist mit dem Zeitpunkt der Belehrung. Wenn dem Kunden die Immobilie nicht gefällt, muss er auch nicht widerrufen. Über eine kurze Information, dass kein Interesse mehr besteht, freut sich trotzdem jeder Immobilienmakler.
Informationspflicht des Immobilienmaklers
Entscheidend ist die Pflicht des Immobilienmaklers, den Kunden über das Widerrufsrecht aufzuklären. Unterlässt der Immobilienmakler die Belehrung, verlängert sich das Widerrufsrecht um ein weiteres Jahr. Weitere Pflichten des Immobilienmaklers sind die Belehrung über seine Identität, über die angebotene Leistung sowie die Vertragsbedingungen. Alle Angaben finden Sie üblicherweise im Exposé.
Kann der Makler vor Fristende tätig werden?
Ja, das ist sogar überaus üblich. Sie müssen nicht 14 Tage auf Ihr Exposé warten. Wenn der Makler vor Ende der 14-tägigen Frist tätig werden soll, z.B. indem er Ihnen das Exposé übermittelt oder einen Besichtigungstermin mit Ihnen vereinbart, können Sie dies verlangen. Soll der Immobilienmakler vor Ablauf der Frist beginnen, so bedarf es Ihrer ausdrücklichen Bestätigung; auch darüber, dass Ihnen bekannt ist, dass mit vollständiger Vertragserfüllung, wie bspw. dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags, Ihr Widerrufsrecht erlischt.
Entstehen Kosten, wenn Sie widerrufen?
Nein, Ihnen entstehen keine Kosten, wenn Sie den Maklervertrag widerrufen und die angebotene Immobilie nicht kaufen!
Die Widerrufsbelehrung gilt grundsätzlich für alle Fernabsatzverträge, sowohl für den Verkauf von Produkten als auch für Dienstleistungen, die ebenso erfolgsunabhängig oder nach Aufwand abgerechnet werden können. Makler sollten diese Belehrung ebenfalls verwenden, wenngleich eine Vergütung nur erfolgsbasiert anfällt. Sie als Käufer verpflichten sich lediglich zu der Zahlung einer Provision, wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt. Die Provision wird demnach erst fällig, wenn die Dienstleistung, also Ihr Immobilienkauf, vollständig abgeschlossen ist. Vorher fallen keine Kosten für Sie an.
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Frohe Ostern!
Berlin, Hauptstadt
Immobilienwertermittlung: Das Vergleichswertverfahren
Berliner Grüne wollen Immobilieneigentümer enteignen
Gedanken zum Mietendeckel
Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt stabil
Trotz Mietendeckel, Milieuschutz, drohendem Umwandlungsverbot und Corona bleibt das Verkaufsvolumen für Berliner Wohn- und Geschäftshäuser stabil, so eine aktuelle Studie.
Das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt ist 2020 um 1,4 Prozent gegenüber 2019 auf rund fünf Milliarden Euro gestiegen. Im Jahr 2019 betrug es 4,9 Milliarden Euro. Die Anzahl der Transaktionen stieg im Vorjahresvergleich um 0,3 Prozent.
2020 wechselten in Berlin 890 Wohn- und Geschäftshäuser den Eigentümer. 2019 waren es 887 Verkäufe.
Gestiegen ist im vergangenen Jahr auch der durchschnittliche Kaufpreis von Wohn- und Geschäftshäusern, nämlich um 1,1 Prozent auf 5,58 Millionen Euro. Die Analyse basiert auf den vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin.
Insbesondere die Preise in Spitzenlagen sind gestiegen.
Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter wurden 2020 mit einem Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr in Mitte erzielt. Obwohl in Top-Lagen das bis zu 40-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt wurde, geht es den Investoren von Anlageobjekten in diesen Lagen weniger um kurzfristige Renditeaussichten als um langfristiges Investment.
Die Zeiten von Schnäppchen sind in Berlin lange vorbei. Selbst in Randlagen stiegen die Preise enorm.
Trotz Mietendeckel und Corona wird auch weiterhin von einer stabilen Marktlage, insbesondere bei Objekten mit hohem Wohnanteil ausgegangen.
Ost-Berlin
Ost-Berlin ist eine Bezeichnung für den Teil Groß-Berlins, der nach der Besetzung der Stadt im Jahr 1945 den sowjetischen Sektor bildete.
Die US-amerikanischen, französischen und britischen Sektoren, wurden gemeinsam als West-Berlin bezeichnet. Ost-Berlin war das Verwaltungszentrum der Sowjetischen Besatzungszone und später Hauptstadt der Deutschen Demokratischen Republik (DDR). Der Begriff „Ost-Berlin“ wurde weder im amtlichen Sprachgebrauch der alten Bundesrepublik noch in dem der DDR verwendet.
Die offizielle Eigenbezeichnung wurde zu Berlin, Hauptstadt der DDR geändert.
Völkerrechtlich war der sowjetische Sektor Berlins Teil der Viersektorenstadt unter Hoheit der vier Mächte Vereinigte Staaten, Sowjetunion, Vereinigtes Königreich und Frankreich; damit gehörte der östliche Teil Berlins nach westlicher Auffassung nie zur SBZ oder zur DDR.
Stadtbezirke: Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Pankow, Weißensee, Hohenschönhausen, Lichtenberg, Marzahn, Hellersdorf, Treptow, Köpenick
West-Berlin
West-Berlin umfasste bis zur Wiedervereinigung 1990 die heutigen Stadtteile Tiergarten, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Reinickendorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Neukölln, Schöneberg, Tempelhof und Wedding.
Von 1961 bis 1989 teilte die Berliner Mauer die Stadt, der westliche Teil war komplett von der Mauer umgeben. So entstand eine historische Besonderheit, eine Stadt mit politischem Sonderstatus , die ein ganz eigenes Lebensgefühl erzeugte.
West-Berlin besaß es bis zum Mauerfall einen Sonderstatus. Die politische Macht lag theoretisch bei den West-Alliierten, auch wenn Berlin seit 1950 vom Senat regiert wurde. Aufgeteilt war die Stadt in drei Sektoren mit den Amerikanern im Süden, den Franzosen im Norden und den Engländer im Westen.
West-Berliner besaßenkeinen bundesdeutschen Personalausweis sondern den „Behelfsmäßigen Personalausweis“. Anders als in der Bundesrepublik gab es keine Wehrpflicht und auch keine Sperrstunde, so dass ein blühendes Nachtleben entstand.
Mit dem Fall der Mauer verschwand nicht nur die DDR sondern auch das alte West-Berlin. In den 1990ern und frühen 2000ern verlagerte sich das Nacht- und Szeneleben gen Osten, wo neue Clubs entstanden. Mittlerweile ist die Renaissance der City-West eingeläutet.
Berlin Kiez
Kiez bezeichnet vor allem in Berlin einen überschaubaren Wohnbereich (beispielsweise einen Stadtteil), oft mit weitgehend vom Krieg verschonten Gründerzeit-Gebäuden in „inselartiger“ Lage und einem identitätsstiftenden Zugehörigkeitsgefühl in der Bevölkerung.
Das Wort stammt von der Bezeichnung Kietz für mittelalterliche Dienstsiedlungen im Nordosten Deutschlands. Die anfänglich meist slawischen Bewohner waren für eine unmittelbar benachbarte Burg zu Dienstleistungen verpflichtet (oft Abgabepflicht in Form von Fischen).
Nach 1990 wurden in Berlin mehr und mehr Wohngebiete mit „Kiez“ als Namensbestandteil bezeichnet.
Auf dem heutigen Gebiet von Berlin gab es zwei mittelalterliche Kietze, und zwar bei den damals selbstständigen Städten Köpenick und Spandau. Während der Köpenicker Kietz als weitgehend geschlossenes Bauensemble mit Häusern aus dem 18. und 19. Jahrhundert bis heute erkennbar ist, ist der Spandauer Kietz nicht mehr erhalten. Der Lichtenberger Kietz im heutigen Ortsteil Rummelsburg entstand erst im 18. Jahrhundert und hat damit nichts mit den historischen Kietzen zu tun; der Name stammt von einer alten Flurbezeichnung.
Die heutigen Bezeichnungen der Berliner Kieze entstanden frühestens im 20. Jahrhundert. Seit Ende der 1990er Jahre wird der Begriff Kiez von den Medien in Berlin stärker aufgegriffen und wird mittlerweile auch in der gehobenen Ausdrucksweise verwendet. Die meisten der hier genannten Eigennamen mit -kiez stammen erst aus dieser Zeit. Häufiger wird dagegen die Bezeichnung Viertel verwendet.
Brüsseler Kiez an der Brüsseler Straße im Wedding
Bergmannkiez an der Bergmannstraße in Kreuzberg
Graefekiez um die Graefestraße in Kreuzberg
Helmholtzkiez (im Volksmund „Helmi“ oder – als Abkürzung der umgebenden Straßen – „LSD-Kiez“ genannt) um den Helmholtzplatz im Prenzlauer Berg
Nollendorfkiez rund um die Motzstraße in Schöneberg
Reuterkiez (auch „Kreuzkölln“ genannt) im Norden von Neukölln
Sprengelkiez zwischen Westhafen und Leopoldplatz im Wedding
Stephankiez in Moabit (Bezirk Mitte)
Weitlingkiez in Rummelsburg und Friedrichsfelde
Wrangelkiez um die Wrangelstraße in Kreuzberg
Berlin ist die Stadt in Europa mit dem größten Entwicklungspotential. Die Immobilienpreise und die Lebenshaltungskosten sind für eine Weltstadt noch niedrig. Berlin ist Anziehungspunkt für internationale Kreative und Leistungsträger. Die pulsierende Stadt ist eines der Gravitationszentren für Politik und Dienstleistung in Europa. Dabei bleibt die Stadt sich selbst treu mit seinem Kiez- und Nachtleben, seinem unerschöpflichen kulturellen Angebot und dem hohen Freizeitwert als grünste Großstadt Europas. Mit diesem einzigartigen Mix hat die Stadt das Potential, zu Metropolen wie London oder Paris aufzuschließen. Dieses Potential haben inzwischen gutverdienende Berliner und Neu-Berliner, Investoren aus der ganzen Bundesrepublik, aber auch viele ausländische Investoren für sich entdeckt. Daher sind in den letzten Jahren die Preis insbesondere in den zentralen Lagen überdurchschnittlich gestiegen und die Anzahl der Immobilienangebote gesunken.
Versteckte Mängel beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Verkäufer den Käufer dringend über „versteckte Mängel“ informieren. Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der für einen Dritten nicht ersichtlich ist, dem Verkäufer jedoch vor dem Verkauf bekannt war oder er ihn vermuten konnte. Häufig klären Verkäufer über Mängel, die sie kennen nicht auf. Sie versuchen auf diese Weise, den Verkaufspreis möglichst weit hochzuhalten. Versteckte Mängel können beispielsweise Wassereintritte im Dach oder die Verwendung von Asbest sein.
Die Unterschiede zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln an einer Immobilie sind nicht immer eindeutig.
Offene Mängel sind solche, die vom Käufer direkt erkennbar sind. Dazu gehören beispielsweise erhebliche Feuchteschäden im Keller oder erkennbare Risse in der Fassade.
Versteckte Mängel sind auch für den Verkäufer nicht sichtbar. Das können defekte Außenabdichtungen der Kellerwände oder Isolierungsschäden am Dach sein.
Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer bekannt, werden jedoch bewusst verschwiegen.
Obwohl gebrauchte Immobilien in der Regel unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft werden, sollten Verkäufer bekannte Mängel nicht verschweigen. Stellt sich nach dem Kauf der Immobilie ein Mangel heraus, steht der Käufer der Immobilie in der Beweispflicht, ob der Verkäufer den Mangel bereits kannte oder ihn vermuten konnte.
Arglistig verschwiegene Mängel können dazu führen, dass der gesamte Kaufvertrag angefochten oder rückabgewickelt wird. Aber auch, dass der Verkäufer für die Beseitigung des Schadens aufkommt oder der Kaufpreis gesenkt wird.
Dem potentiellen Käufer einen Mangel offenzulegen, kann für den Verkäufer zwar bedeuten, dass der Kaufpreis gemindert wird. Eine Kaufpreisminderung steht jedoch in den meisten Fällen nicht im Verhältnis zu den erheblichen Gewährleistungsansprüchen, die Käufer bei einem festgestellten arglistig verschwiegenen Mangel stellen können. Verkäufer sollten den Käufer aus diesem Grund über jeden noch so kleinen bekannten Mangel informieren und dies nachweisbar festhalten.
Das ändert sich 2021 für Vermieter
Änderungen 2021 für Immobilieneigentümer
Mietbürgschaft und Kaution
Wer beim Abschluss des Mietvertrages freiwillig eine Bürgschaft leistet, muss damit rechnen, für ausstehende Mietzahlungen geradezustehen. Das trifft auch zu, wenn eine Mietkaution geleistet wurde.
Eine Mieterin in Brandenburg hatte über mehrere Monate keine Miete gezahlt. Bei Mietvertragsabschluss hatten sich zwei Bürgen bereiterklärt, für sämtliche aus dem Mietverhältnis entstehende Verpflichtungen aufzukommen.
Die Bürgen der Mieterin hielten ihre Bürgschaft für unwirksam, da Ihrer Meinung nach durch die vorhandene Mietkaution eine Übersicherung bestand.
Das Amtsgericht Brandenburg urteilte zugunsten der Vermieterin. Ihr stehe ein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Miete zu, denn die Bürgschaften seien keineswegs wegen einer Übersicherung unwirksam. Der Schutzbereich des § 551 BGB sei hier nicht betroffen. Der Vermieter durfte den Abschluss eines Mietvertrags zwar nicht davon abhängig machen, dass zusätzlich zur Mietkaution auch eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis vorliegt.
Jedoch hatten die Bürgen hier unaufgefordert eine Bürgschaft für die Mieterin zugesagt. Daher bestätigten die Richter: ‚Wenn Dritte für einen Mieter oder eine Mieterin von sich aus dem Vermietenden eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen – ohne dass dadurch erkennbar die Mietende belastet wird –, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft wirksam.‘
(Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 28.08.2020 – 31 C 231/19)
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Gebäudeenergiegesetz und Energieausweis 2021
Nächste Stufe des Berliner Mietendeckel tritt in Kraft
Mietenstopp und einer Mieten-Obergrenze bei Neuvermietung waren erst der Anfang beim politisch wie rechtlich umstrittene Mietendeckel-Gesetz (MietenWoG Berlin). Jetzt müssen Vermieter „überhöhte“ Mieten von sich aus absenken. Das heisst, überschreiten die Mieten bestehender Mietverhältnisse in Berlin die gesetzlich festgeschriebenen Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent, müssen Vermieter diese unaufgefordert am 23. November 2020 abgesenkt werden.
Und wenn der Vermieter dies nicht tut?
Dann kann die Senatsverwaltung ein Ordnungswidrigkeitsverfahren einleiten und mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro ahnden.
Eine Grundsatzentscheidung der Karlsruher Richter wird im ersten Halbjahr 2021 erwartet. Zuletzt wiesen die Richter einen Eilantrag gegen den Mietendeckel ab. Würde der Mietendeckel für unrechtmäßig erklärt, könnten die Vermieter die durch den Mietendeckel zu wenig eingenommene Miete nachfordern. Darauf weisen einige Vermieter in ihren Absenkungsschreiben auch hin.
Mieter sollten das eingesparte Geld aber nicht ausgeben, weil sie es aller Wahrscheinlichkeit nachzahlen müssen. Im ersten Halbjahr 2021 wird ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts erwartet, welches über die Verfassungsmässigkeit des Gesetzes entscheidet. Da auch die wegen Steuerhinterziehung zurückgetretene ehemalige Berliner Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) nicht so wirklich an die rechtmäßigkeit ihres Gesetzes glaubte, riet sie den Mietern ebenfalls, die Differenz zurückzulegen.
Keine Hoffnung auf Immobilien-Schnäppchen
Provisionsschmerz
Mietspiegel in München nicht repräsentativ
Umkehrhypothek
Teilverkauf einer Immobilie
Verkauf mit Rückmietung
Nießbrauch
Immobilienleibrente
Immobilienrente
Erbbaurecht – Erbpacht
Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz: Neue Rechte und Pflichten für Eigentümer
„Provisionsschmerz“ bald auch bei Hybrid-Maklern
Gesetzentwurf zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes
Gesetz zur Teilung der Maklerprovision
Wie ermittelt man den Verkaufspreis einer Immobilie?
Berliner Bausenatorin Lompscher zurückgetreten
Folgen des Berliner Mietendeckel: Wohnungen werden zunehmend verkauft statt vermietet
Bayrisches Verfassungsricht untersagt Mietendeckel
Schönheitsreparaturen in unrenoviert übergebenen Wohnungen
Aktuell kat der BGH jetzt in zwei Verfahren über Schönheitsreparaturen entschieden.
Es geht um auszuführende Schönheitsreparaturen in unrenoviert übergebenen Wohnungen. Über die Jahre verschlechterte sich der Zustand der Wohnungen, dass eine Renovierung notwendig wurde.
Die Mieter forderten von den Vermietern die Renovierung, die sich jedoch weigerten. Deren Meinung: da sie den unrenovierten Zustand der Wohnungen vertragsgemäß akzeptiert hatten, gäbe es keinen Anspruch auf Renovierungsarbeiten durch den Vermieter, denn durch eine Renovierung würde sich der vertragsgemäß geschuldete Zustand der Wohnung deutlich verbessern. Die Vermieter müssten aber nur bei Substanzschäden vorzubeugen tätig werden.
Vermieter sind verpflichtet, für die Erhaltung der Wohnung zu sorgen. Grundlage dafür ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung an die Mieter. Es ist allerdings schwierig, eine Wohnung von einem im Laufe der Jahre verschlechterten in den unrenovierten Zustand des Mietbeginns zu versetzen, da bei jeder Renovierung sich der ehemalige Zustand verbessern würde.
So entschieden die Richter des BGH:
Mieter, denen eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, können von der Vermieterin die Durchführung von Renovierungen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des ‚Dekorationszustandes‘ eingetreten ist.
Jedoch müssen sich die Mieter an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte, da die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (also unrenovierten) Zustands der Wohnung bei Mietbeginn führen.
(BGH-Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)
Irrtum vorbehalten
Schattenmieten in Berlin
Nicht nur private Vermieter vereinbaren eine Mietsicherungsklausel, sondern auch die landeseigene Berlinovo weist in ihren Inseraten darauf hin, dass die aktuellen Mietforderungen nur die „vorläufige Gesamtmiete“ darstellen.
Die Deutsche Wohnen, der größte private Vermieter in Berlin, vereinbart beim Abschluss neuer Verträge ebenfalls Mietsicherungsklauseln, da an der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels „bekanntermaßen Zweifel bestünden“. Das Bundesverfassungsgericht sei aufgerufen, hier eine Entscheidung herbeizuführen.
Vor diesem Hintergrund vereinbare der grosse Berliner Vermieter bei Neuvermietungen ebenfalls die nach den Vorschriften des BGB zulässige Miete. Von Hartz-IV-Empfängern wird eine Bescheinigung vom Jobcenter verlangt, dass es neben der Mietendeckel-konformen Miete eine höhere Miete übernimmt und gegebenenfalls sogar für nachzuzahlende Differenzen aufkommt. Bestätigt das Jobcenter in der Bescheinigung die Übernahme des Differenzbetrages nicht, könne leider kein Mietvertrag abgeschlossenen werden, da diese Mietinteressenten nicht eigenständig in der Lage sind, finanzielle Rücklagen zu bilden, um eventuell entstehende Nachzahlungen zu bedienen.
Die Senatsverwaltung die für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, übernimmt jedoch nur die Unterkunftskosten, die der Mieter dem Vermieter schulde „und die auch angemessen“ sind. Das Jobcenter übernehme keine nach dem Mietendeckel unzulässige Mieterhöhung. Wenn nach dem 23. November 2020 eine überhöhte Miete abgesenkt wird, übernimmt das Jobcenter nur die abgesenkte Miete.
Zustandsangaben im Exposé
Der Erwerb eines älteres Hauses, geht oft mit einem erhöhten Renovierungsbedarf einher. Wenn im Verkaufsexposé steht, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“, dürfen die Käufer dann davon ausgehen, dass die Modernisierung rasch erledigt ist?
Normalerweise sollte man sich auf die Angaben im Maklerexposé verlassen können. Bei bewusst unrichtigen Angaben oder wissentlichem Verschweigen wichtiger Schäden, können die Käufer den Makler in Haftung nehmen.
Das Oberlandesgericht Dresden hateinen Fall verhandelt (Aktenzeichen 4 U 2183/19, Urteil vom 17. März 2020). Ein hundert Jahre altes Haus hatte der Makler im Exposé als „renovierungsbedürftig“ bezeichnet und angemerkt, dass das Haus „mit wenigen Handgriffen bereit“ sei, „neue Besitzer zu beherbergen“. So einfach war das aber nicht.
Die Käufer klagten auf Sachmängel, weil der Sanierungsbedarf (u.a. Feuchtigkeit, alte Elektroleitungen) des Hauses tatsächlich sehr hoch war. Die Käufer empfanden die Formulierung im Exposé irreführend, da sie den tatsächlichen Aufwand der Sanierung aus dem Exposé nicht ableiten konnten.
Das muss das Expose auch nicht leisten, meinten die Richter und wiesen die Klage ab, weil die Formulierung im Exposé keine „konkrete Zustandsbeschreibung“ oder „Beschaffenheitsvereinbarung“ sei. In welchen Standard das Haus nach einer Sanierung versetzt werden solle, ergebe sich nicht aus dem Expose. Über den konkreten Aufwand hierzu kann daher auch keine Angabe erwartet werden.
Die Verkäufer hatten bis zuletzt in dem Haus gewohnt. So wurde es als bewohnbar angesehen. Zudem konnten sich die Käufer auf Fotos, bei Besichtigungen und im Gespräch mit den Verkäufern über den Sanierungszustand informieren.
Die strittige Formulierung im Expose, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit“, „neue Besitzer zu beherbergen“, ist lediglich eine inhaltsleere Werbefloskel.
Die Richter weisen in ihrem Urteil darauf hin, dass im notariellen Kaufvertrag keine Rede von einem bestimmten Zustand oder etwaigen Vereinbarungen zur Beseitigung von Mängeln sei. Ein gut beratener Verkäufer würde sich darauf wohl auch kaum einlassen.
Verschärfte Mietpreisbremse seit April 2020
Zeitmietvertrag – was müssen Vermieter beachten?
Das Angebot an möblierten Wohnungen, die zeitlich befristet vermietet werden, ist in den letzten Jahren stark angestiegen. Jobeinsteiger aus dem Ausland oder Studierende suchen eine möblierte Unterkunft über mehrere Monate als unkomplizierte Wohnform. Vermieter erhielten bisher meistens eine höhere Miete und binden sich nicht langfristig an einen Mieter.
Wann ist ein Zeitmietvertrag erlaubt?
Zeitmietverträge sind – außerhalb einer tage- oder wochenweisen Vermietung einer Ferienimmobilie – nicht ohne Weiteres möglich. Sie unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften, die bundeseinheitlich geregelt sind. Zeitmietverträge sind aus Gründen des Mieterschutzes nur als Ausnahme erlaubt. Das Gesetz schreibt daher zulässige Befristungsgründe vor. Dazu zählt z. B. eine Befristung wegen Eigenbedarfs nach § 575 BGB.
In der Praxis sehr beliebt ist auch das „Wohnen auf Zeit“. Bei diesem Modell wird möblierter Wohnraum als Messe- oder Projektwohnung den Mietern über mehrere Monate überlassen. Rechtlich eingeordnet handelt es sich um eine Vermietung von „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine zeitliche Befristung soll zulässig sein, wenn der Mieter in dieser Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt gründet.
Ein Verstoß dagegen führt zu einem unbefristeten Mietvertrag und kann zusätzlich teuer werden. Denn dann wären die Mietgrenzen der Mietpreisbremse einzuhalten! Der Berliner Mietendeckel reguliert diese Verträge ebenfalls seit dem 23.02.2020.
Vermögensabgabe zur Corona-Finanzierung
Die ökonomischen Verwerfungen infolge der Cononapandemie führen zu einem unerwarteten und sehr hohen Finanzierungsbedarf seitens der Öffentlichen Hand.
Neben der Finanzierung über eine erhöhte staatlich Kreditaufnahme findet derzeit eine Diskussion statt, ob die Ausgaben nicht über höhere Steuern kompensiert werden können. Eine Erhöhung der Mehrwertsteuer würde den Konsum weiter schwächen, während in der Bundesrepublik Deutschland bei den Einkommensteuern bereits überdurchschnittliche Steuersätze zu zahlen sind.
Am 24.10.2021 finden die Bundestagswahlen statt und bis dahin sollten die Folgekosten der Pandemie absehbar sein. Es steht zu befürchten dass pandemiebedingten Folgekosten über eine Vermögensabgabe gegenfinanziert werden. Entsprechende Prüfungen zur Verfassungsmäßigkeit wurden bereits in Auftrag gegeben
https://www.bundestag.de/resource/blob/691376/2feb28d7057bf918bd18254ab06d95ad/WD-4-041-20-pdf-data.pdf
Auch wenn mit entsprechenden Freibeträgen und einer pauschalen Erfassung von Immobilienvermögen zu rechnen ist, sollten die Gedankenspiele bereits frühzeitig in den eigenen Dispositionen Berücksichtigung finden.
Gastronomie öffnet wieder: Bayern, Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern
Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser
Ende 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft, welches am 14. Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde.
Das bedeutet, dass der Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann.
Der Makler ist gezwungen von Verkäufer und Käufer eine Provision in jeweils gleicher Höhe zu vereinbaren.
Damit hat der Bundestag grundsätzlich das gesetzlich umgesetzt, was in den meisten Bundesländern bereits seit Jahrzehnten praktiziert wird. Der Makler also als fairer Mittler zwischen den Parteiendes Kaufvertrages handelt. Das Gesetz sieht die Doppeltätigkeit zwar als Leitbild vor, eine einseitige Interessenvertretung zugunsten von Käufer oder Verkäufer soll aber auch weiterhin möglich bleiben.
Weil die Hauptakteure in der Immobilienvermittlung Kreditinstitute und grosse Vertriebe sind, werden die Provisionen in den Kaufpreis einfließen. Dadurch wird die Grunderwerbsteuer, die immerhin in Berlin 6 % und in Brandenburg 6,5 % beträgt, auch auf die Provisionen fällig.
Für den Käufer bedeutet dies in den meisten Fällen eine höhere finanzielle Belastung und für den Staat erhebliche Steuer-Mehreinnahmen.
Eine signifikante Senkung der Grunderwerbsteuer würde die Belastung der Wohnungskäufer tatsächlich senken.
Aber das möchte man doch nicht wirklich, oder?
Berlin: Stadt im Wandel
Was ist der Mietendeckel in Berlin?
Palmer (Grüne) lehnt Aufnahmeangebot der FDP ab
Klage gegen den Berliner Mietendeckel
Bundestagsabgeordnete von Union und FDP reichten heute eine Normenkontrollklage gegen den Berliner Mietendeckel beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe ein.
Die Abgeordneten sehen im Berliner Landesgesetz einen Eingriff in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte Ende Januar mit der Regierungsmehrheit von SPD, Grünen und Linken die Mieten in Berlin für fünf Jahre eingefroren. Nur Neubauten mit Erstbezug ab 2014 und öffentlich geförderte Wohnungen sind davon ausgenommen. Mieten über den festgelegten Obergrenzen sollen Ende November 2020 abgesenkt werden.
Der Berliner Mietendeckel zieht wirtschaftlich katastrophale Folgen nach sich. Viele Vermieter seien Privatpersonen, die durch eine Immobilie fürs Alter vorsorgen wollten. Dringend benötigter Neubau und Sanierungen werden verhindert. Gut verdienende Mieter mit sanierten Altbauwohnungen in bester Lage profitieren als sozial schwache Mieter in weniger gefragten Lagen.
Mit einer abstrakten Normenkontrollklage kann ein Antragsteller unabhängig von einem konkreten Rechtsstreit und von eigener Betroffenheit die Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm überprüfen lassen. Der Antrag kann nur von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Mitglieder des Bundestages gestellt werden.
Angebot und Nachfrage nach Shutdown wieder erholt
Daten von ImmoScout24 zeigen, dass Angebot und Nachfrage sich nach einem kurzfristigen Rückgang Mitte März wieder auf dem Stand vor der Kontakteinschränkungen erholt haben. Die Aktivität in einigen Bereichen liegt sogar darüber, etwa bei der Anzahl der Immobilieninserate von Wohn- bis Gewerbeimmobilien sowie den Exposé-Aufrufen. Ein größerer Einbruch ist ausgeblieben. Stattdessen zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt in der Krise sehr stabil. Entgegen mancher Behauptung seien auch die Preise nicht eingebrochen.
Der frühe Vogel fängt den Wurm.
BGH-Urteil: Nebenkostenabrechnung
Eine Mieterin weigert sich, Nebenkosten nachzuzahlen. Der Vermieter habe in seiner Abrechnung nicht aufgeführt, welche Flächen wie berechnet wurden. Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht hielten die Betriebsabrechnungen für formell unwirksam.
Der Streit landete vor dem Bundesgerichtshof.
Den Bundesgerichtshof beschäftigte die Frage, wann eine Abrechnung den formellen Anforderungen genüge.
Die höchsten Richter vertreten die Auffassung, dass die Abrechnungen der Vermieterin nicht aus formellen Gründen unwirksam seien. Nach ihrer Rechtsprechung genüge eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte.
So gehören in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs, also des Umlageschlüssels, sei nur dann geboten – so die Karlsruher Richter –, wenn das zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Der Verteilungsmaßstab “Fläche” sei aus sich heraus verständlich und müsse daher grundsätzlich auch nicht weiter erläutert werden.
Diese formellen Anforderungen erfüllten die Betriebskostenabrechnungen der Vermieterin.
BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18)
Gibt es eine Immobilienblase?
Seit Jahren wird das Platzen einer Immobilienblase vorausgesagt.
In eine gänzlich entgegengesetzte Richtung geht nun die Prognose des Wirtschaftsinstituts IW Köln. Das Wirtschaftsinstituts IW Köln kommt in einer neuen Studie zu einem anderen Ergebnis: „Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen“.
Die Wissenschaftler kommen zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise aller Voraussicht nach durch die Coronakrise nicht oder nur leicht fallen dürften. „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen“,
Mieten und Immobilienpreise haben Rekordstände erreicht. Wohnungsmangel, sogar Wohnungsnot herrscht in vielen Grossstädten.
Wie sehr der Immobilienmarkt unter der Viruskrise leidet, hängt von der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung ab. Leidet die Wirtschaft, tut dies auch der Immobilienmarkt.
Die Zinsen dürften in den kommenden Jahren weiter sinken. Wahrscheinlich sind damit gleichbleibende oder leicht sinkende Preise.
Corona hat die bereits abgebremste Immobilienrallye zwar nicht umgekehrt, aber weiter abgeschwächt. Kurzarbeit und drohenden Insolvenzen führen zur Zurückhaltung bei Investitionen. Mit der Lockerung oder gar Aufhebung der Beschränkungen kommt die Planungssicherheit und das Investitionsverhalten wird sich wieder normalisieren auch im Immobilienmarkt.
An den Gründen, die zu den steigenden Immobilienpreisen in Deutschland geführt haben, hat sich kaum etwas geändert. Wohnraum ist besonders in großen Städten unverändert ein knappes Gut. Es wird viel zu wenig gebaut. Angesichts des anhaltenden Nullzinses fehlt es den Anlegern an Alternativen zu Immobilien. Für sicherheitsorientierte Anleger sind die volatilen Börsen keine Alternative.
So kommen die Experten zu dem Ergebnis, dass es keine Immobilienblase in Deutschland gibt. Es wurde weder in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut, noch stehen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis. Dies wären die typischen Anzeichen für eine Immobilienblase.
Lebenswerte Stadt: München
Was Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf beachten müssen
Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – zum Beispiel wegen Eigenbedarf.
Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt.
Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen. (§ 573 c BGB)
Mieter haben bei einer ordentlichen Kündigung eine Frist von drei Monaten, jedenfalls bei Mietverträgen, die nach der Mietrechtsreform 2001 abgeschlossen wurden.
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.
Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Es gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In verschiedenen Bundesländern (auch Berlin und Bayern) zehn Jahre.
Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor (§ 573a BGB). In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit kündigen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten.
Was in einer Eigenbedarfskündigung stehen sollte
Die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Art des Verhältnisses zueinander. Ziehen mehrere Personen in die Wohnung ein, muss der Vermieter jedoch nicht die Namen aller neuen Bewohner nennen (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).
Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen laut Mietrechtsexperte Hermann die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraf 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.
Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Zudem muss er die Konditionen zur Anmietung der Wohnung mitteilen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.
Tipps für den Umzug
Pflicht zur Zahlung der Miete bleibt bestehen
Wie in der Presse zu lesen ist, wollen einige Handelsketten ihre Mietzahlungen ab April einstellen. Viele Wohnungsmieter denken sich vielleicht, was die Großen können, kann ich auch, und überlegen, ob sie die Miete für April noch überweisen sollen. Dabei übersehen sie, dass es einen großen Unterschied zwischen Wohnungsmietern und Unternehmen gibt, die im Einzelhandel, in der Gastronomie oder im Hotelgewerbe tätig sind. Denn bei diesen Unternehmen bedeutet die Corona Krise, dass sie aufgrund behördlicher Auflagen die gemieteten Räume nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen dürfen. Die Mieträume sind für siewertlos. Der Mieter einer Wohnung kann seine Wohnung dagegen trotzder Corona Krise uneingeschränkt weiter nutzen. Dass er wegen derCorina Krise vielleicht weniger verdient, hat mit der Wohnung nichts zu tun.
Für Wohnungsmieter gilt daher ausschließlich die Regelung in demCorona-Folgen-Abmilderungsgesetz, dass der Vermieter ihnen dieWohnung in den nächsten Monaten nicht kündigen darf, wenn sieaufgrund der Krise ihre Miete nicht zahlen können. Gelingt es ihnen nicht, dem Vermieter glaubhaft zu machen, dass die Corona-Krise für die Einstellung der Mietzahlung ursächlich ist, weil sie keine Einnahmen mehr haben und auch nicht über Rücklagen verfügen, kann der Vermieter ihnen sogar jetzt kündigen. Zur Zahlung bleiben sie jedoch weiter verpflichtet. Wenn sie ihre Miete nicht zahlen, können sie von dem Vermieter auf Zahlung verklagt werden und müssen die Miete später sogar mit Verzugszinsen nachzahlen.
Für gewerbliche Mieter, die aufgrund der Corona Krise die gemieteten Räume nicht nutzen dürfen, sieht die Lage dagegen anders aus. Da sie die gemieteten Räume nicht mehr zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen dürfen, können sie nach den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches die Miete möglicherweise mindern, weil der Mietgegenstand mangelhaft ist.
Ob Wohnungsmieter oder Gewerbemieter – auf jeden Fall sollte beiZahlungsschwierigkeiten das Gespräch mit de Vermieter gesucht werden.
Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie
Keine Sanktionen bei Verstoß gegen die Mietendeckel-Informationspflicht
Verstoßen Vermieter gegen Informationspflichten aus dem neuen Mietendeckel-Gesetz müssen sie derzeit keine Sanktionen befürchten.
Aufgrund der Coronakrise werde darauf verzichtet, teilte der Berliner Senat am 24. März 2020 mit. Das gelte zunächst für sechs Monate. Das Mietendeckel-Gesetz schreibt u.a. vor, dass Vermieter ihren Mietern bis Mitte April unaufgefordert darüber Auskunft geben müssen, wann die Wohnung erstmals bezugsfertig war oder auch über andere Faktoren, die für die Berechnung der Mietobergrenze eine Rolle spielen.
Wenn die Mieter sie dazu auffordern, sind Vermieter außerdem verpflichtet, die Höhe der Miete am 18. Juni 2019 mitzuteilen. Wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, haben die künftigen Mieter einen Anspruch darauf, beides unaufgefordert mitgeteilt zu bekommen.
Nach dem Mietendeckel-Gesetz werden die Mieten für Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden, für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.
Immobilienbranche – welche Tätigkeiten sind für Makler während Corona noch möglich?
Corona-Hilfspaket. jetzt können Mieter ihre Zahlungen für Wohnungen und Gewerberäume bis zum 30. Juni 2020 kürzen oder aussetzen
Das Corona-Hilfspaket der Bundesregierung enthält unter anderem eine Gesetzänderung für Mieter und Vermieter. Jetzt können Mieter ihre Zahlungen für Wohnungen und Gewerberäume bis zum 30. Juni 2020 kürzen oder aussetzen, ohne dass Vermieter deshalb kündigen dürfen.
Für den Ausfall der Vermieter gibt es keine Regelung.
Mieter müssen allerdings nachweisen, dass sie wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten gekommen sind. Ausserdem müssen Mieter ihre Mietzahlungen bis 3. Juni 2022 nachholen.
Viele Mieter werden diesen Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug ausnutzen.
Dass nach nach § 288 BGB dafür Verzugszinsen fällig werden, dürfte den Vermieter, in dessem einzige Wohnung sein Ersartes und seine Altersvorsorge liegt, kaum helfen. Das wären 5 % pro Jahr plus Basiszinssatz (aktuell – 0,88 %). Bei einer Nachzahlung nach 2 Jahren in Höhe von 3000 € wären das ca. 250 € Zinsen.
Bei etlichen Immobilienkrediten kann es bald eng werden. Die Bonität der Vermieter wird leiden.
Der Bundestag muss dem Gesetz noch zustimmen.
Diese Regeln treten ab sofort im Kampf gegen das Corona-Virus in Kraft, deutschlandweit.
Die Bürger werden angehalten, die Kontakte zu anderen Menschen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstands auf ein absolut nötiges Minimum zu reduzieren.
In der Öffentlichkeit ist, wo immer möglich, zu anderen als seinem Begleiter ein Mindestabstand von mindestens 1,5 Meter einzuhalten. „Besser zwei Meter“.
Der Aufenthalt im öffentlichen Raum ist nur alleine, mit einer weiteren nicht im Haushalt lebenden Person oder im Kreis der Angehörigen des eigenen Hausstands gestattet. Mehr als zwei Menschen dürfen sich also nicht zusammen draußen aufhalten – es sei denn es sind Menschen aus dem gemeinsamen Haushalt. Es bleibt demnach also erlaubt mit einem Freund, einer Freundin spazieren zu gehen – nicht aber gleichzeitig mit zwei Freunden. Ausnahmen sollen gelten für: Beerdigungen, Nutzung des Öffentlichen Personennahverkehrs, zwingend notwendige Zusammenkünfte aus gesellschaftlichen, beruflichen und dienstlichen sowie prüfungs- und betreuungsrelevanten Gründen. Aber: In Bayern darf man ohne triftigen Grund auch weiterhin niemanden treffen, der nicht zur Familie gehört.
Der Weg zur Arbeit, zur Notbetreuung, Einkäufe, Arztbesuche, Teilnahme an Sitzungen, erforderlichen Terminen und Prüfungen, Hilfe für andere oder individueller Sport und Bewegung an der frischen Luft sowie andere notwendige Tätigkeiten bleiben erlaubt.
Verstöße gegen die Kontakt-Beschränkungen sollen von den Ordnungsbehörden und der Polizei überwacht und bei Zuwiderhandlungen auch sanktioniert werden. Bußgelder bei Ordnungswidrigkeiten in Höhe von 25 000 Euro sowie bei besonders heftigen Verstößen weitere strafrechtliche Konsequenzen bis zur Freiheitsstrafe an, wären die Konsequenz.
Gastronomiebetriebe werden geschlossen. Ausgenommen ist die Lieferung und Abholung mitnahmefähiger Speisen für den Verzehr zu Hause.
Dienstleistungsbetriebe im Bereich der Körperpflege wie Friseure, Kosmetikstudios, Massagepraxen, Tattoo-Studios und ähnliche Betriebe werden geschlossen. Medizinisch notwendige Behandlungen bleiben aber weiter möglich.
In allen Betrieben und insbesondere solchen mit Publikumsverkehr ist es wichtig, die Hygienevorschriften einzuhalten und wirksame Schutzmaßnahmen für Mitarbeiter und Besucher umzusetzen.
Diese Maßnahmen sollen eine Geltungsdauer von mindestens zwei Wochen haben, in NRW sollen diese Maßnahmen bis zum 19. April gelten.
Die Grünen und die Krise
Grünen-Chef Habeck schlug in den Heute-Nachrichten des ZDF vor, Hotel- und Restaurantbesitzer sollten die Zeit nutzen, ihre alte Ölheizung durch ökologische Technologien zu ersetzen. Weshalb Unternehmen, die keine Liquidität haben, um ihren laufenden Verpflichtungen nachzukommen, Geld, das sie nicht haben, für eine Investition ausgeben sollen, die sich nicht rechnet, erklärte er nicht.
Bundesgesetz plant Gesetz für Sonderregeln bis September für Kündigungsschutz säumiger Mieter
Eilantrag gegen Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht zurückgewiesen
Nachdem der Mietendeckel in Berlin am 23. Februar 2020 in Berlin in Kraft getreten ist, sind Eilanträge zur Aussetzung dieses umstrittenen Berliner „Miete-Wohn-Gesetzes“ vor dem Bundesverfassungsgericht gescheitert. Wie das Gericht in einer Mitteilung am 12. März 2020 mitteilt, „sind die Nachteile, die sich aus einer vorläufigen Anwendung der Bußgeldvorschriften ergeben, wenn sich das Gesetz im Nachhinein als verfassungswidrig erwiese, zwar von besonderem Gewicht.“ – jedoch „überwiegen sie aber nicht deutlich die Nachteile, die entstehen würden, wenn die Bußgeldvorschriften außer Kraft träten, sich das Gesetz aber später doch als verfassungsgemäß erweisen würde.“ So wurde der „Antrag auf vorläufige Außerkraftsetzung des Bußgeldvorschriften des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ abgelehnt.
Dieser Beschluss sagt jedoch noch nichts über die grundsätzliche Frage aus, ob der Deckel gegen die Verfassung verstößt. Son sagt das Gericht, dass „die Frage, ob das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die hier umstrittenen Regelungen zu Mietobergrenzen besaß, muss als offen bezeichnet werden.“ Die Verfassungsbeschwerde sei „weder unzulässig noch offensichtlich unbegründet“.
Mietendeckel und Mietvertrag: Zwei Mietpreise
neue Erhaltungssatzungsgebiete in München
Der Münchner Stadtrat hat neue Erhaltungssatzungsgebiete in Schwabing-West und Laim ausgewiesen. Sie erhoffen sich, damit Luxussanierungen und Spekulationen vermeiden zu können.
Bauliche Änderungen und Umwandlungen werden in den Erhaltungssatzungsgebieten nur in speziellen Fällen genehmigt. Auf Grundstücke in diesen Gebieten hat die Stadt zudem ein Vorkaufsrecht. So ist es schwerer Mietshäuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese dann teuer zu verkaufen.
Neue Erhaltungssatzungsgebiete sind die ‚Birnauer Straße‘ in Schwabing-West und drei neue Gebiete in Laim, ‚Agnes-Bernauer-Straße‘, ‚Friedenheimer Straße‘ und ‚Pfarrer-Endres-Weg/ Landsberger Straße‘.
Die Erhaltungssatzung soll dem Milieuschutz dienen und die Mieter in einem Viertel vor Gentrifizierung bewahren.
Die Stadt hat allein im Jahr 2018 ihr Vorkaufsrecht so oft ausgeübt, dass sie Wohnungen für etwa 200 Millionen Euro gekauft hat, die privaten Investoren zu teuer waren.
Spekulationsfrist beim Verkauf der geerbten Immobilie
Mitvermietete Gegenstände
Die Lösung gegen den Berliner Mietendeckel
Was der „Mietendeckel“ enthält
Kündigung des Wohnungsmietvertrages bei Mietzahlungsverzug
Seehofer’s Mietendeckel
Die CSU vermeldet eine eigene Initiative gegen Wuchermieten. Es soll Mietern erleichtert werden, juristisch gegen Mieten, die mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vorzugehen. Bundesinnenminister Seehofer: „Wir können nicht zulassen, dass einige die Wohnungsknappheit ausnutzen, um sich selbst zu bereichern“. Zudem befürworte er eine stärkere Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das ist ernst zu nehmen, denn ein entsprechender Gesetzentwurf sei bereits fertig.
Der Mietendeckel, den die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin diese Woche verabschiedet hat, sieht sein Ministerium als verfassungswidrig an und sgehe viel zu weit. Dies werde Investoren vertreiben, sowohl im Bestand als auch im Neubau. CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus werden gegen den Mietendeckel vor das Bundesverfassungsgericht ziehen.
Nach dem Mietendeckel werden die Mieten in Berlin für fünf Jahre eingefroren. Hohe Mieten sollen abgesenkt werden dürfen.
Immobilien-Deals des Berliner Senats
Fast 200.000 städtische Wohnungen verkaufte der rote Berliner Senat zwischen 1990 und 2005, um damit Haushaltslöcher zu stopfen. So waren von ehemals 482.000 Wohnungen in (Ost- und West-) Berlin im Jahre 2005 nur noch 273.000 übrig.
So zum Beispiel der Verkauf der GSW mit 65.000 Wohnungen für 400 Millionen Euro an ein Konsortium von internationalen Fondsgesellschaften. 2014 Jahre übernahm die Deutsche Wohnen die die Städtische GSW für 1,7 Milliarden Euro über einen Aktientausch.
Kurz darauf siegen die Mieten um bis zu 20 Prozent.
Nach der Finanzkrise 2018 gestanden sich die Genossen ein, dass dies „im Rückblick ein Fehler“ war.
Seit 2018 kauft das Land Berlin wieder in größerem Stil Immobilien auf. Dies geschieht durch die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sowie auch durch den Senat selbst. Der Topf hierfür beträgt 150 Millionen Euro und soll um weitere 50 Millionen Euro Steuergelder aufgestockt werden, für Gewerbeimmobilien. 70 Millionen Euro sind für Infrastrukturgrundstücke geplant, 50 Millionen Euro für Gewerbeflächen, 20 Millionen Euro für Kultur.
Das Land Berlin kaufte im Dezember 2019 knapp 6000 Wohnungen ehemalige GSW-Sozialwohnungen zurück. Der Kaufpreis der Wohnungen sowie 70 Gewerbeeinheiten in Spandau und Reinickendorf: 920 Millionen Euro.
Im Juli 2019 kaufte das Land Berlin rund 670 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee, der ehemaligen DDR-Parademeile. Wie viele Steuer-Euros dies gekostet hat, ist nicht veröffentlicht.
Mietendeckel – das destruktive Gesetz
Der Berliner Senat beschließt den Mietendeckel. Das Gegenteil von Mieterschutz wird hierdurch erreicht. Mehr Eigentümer werden Ihre Wohnungen verkaufen – an Selbstnutzer. Eine Analyse des grössten deutschen Immobilienportals ergab, dass derzeit 40 % mehr nicht vermietete und 25 % mehr vermietete Wohnungen verkauft werden. Für Mieter wird es schwieriger, eine Wohnung zu finden. Eigentümer fürchten wegen des Mietendeckels um ihre Renditen. Trotzdem sollten sich Schnäppchenjäger keine Hoffnung machen. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen weiter. Die Nachfrage ist ungebrochen.
Wer sind die Gewinner? Es sind die Besserverdiener, zum Beispiel das Doppelverdiener-Paar, das in Ihrem chicen Altbau in Top-Lage eine höhere Ersparnis haben wird, als die Familie in weniger gefragter Lage. Jedenfalls so lange, bis das Verfassungsgericht das umstrittene Landesgesetz oder zumindest den zweiten Teil (die Absenkungsmöglichkeiten der Miete, für November geplant) kippt. Das kann jedoch einige Jahre dauern. Der Berliner Mieterverein empfiehlt den Mietern, die Differenz zwischen der reduzierten zur bis dahin gezahlten Miete erst einmal zurücklegen – bis das Verfassungsgericht das Gesetz überprüft hat. Viele Mieter werden der Rot-Rot-Grünen Regierung Glauben schenken und das Geld ausgeben. Am Ende werden sie wegen Zahlungsverzug die Kündigung im Briefkasten haben. Aber vielleicht helfen dann ja Rechtsbeugung oder Steuergelder. Schliesslich werden ja heute schon Immobilien von der Landesregierung teuer eingekauft, die man vor Jahren billig verkauft hat. So kauft man Wählerstimmen, denn 85 % der Berliner Wähler sind schliesslich Mieter.
Der Mietendeckel wird keinen Wohnraum schaffen, er wird den meisten Geringverdienern schaden, verschreckt Investoren (mangelnde Rechtssicherheit) und verhindert notwendige Investitionen in den Bestand. Schlecht für die Handwerker in der Immobilienbranche. Aber das Gesetz soll auch den Mietern keinen Nutzen bringen. Es soll, wenn alles noch schlimmer geworden ist, die Rufe nach Enteignung lauter werden lassen, ein destruktives Gesetz.
Münchens SPD und Grüne wollen die Rechte von Immobilieneigentümern weiter beschneiden
Weil SPD und Grüne immer stärker die Rechte von Eigentümer einschränkt, verkaufen immer mehr ihre Häuser an die Stadt München. Dies ist so gewollt, so die Münchner SPD-Parteichefin.
Das bedeutet zum einen billiger Wohnen für einige Auserwählte zu Lasten der Steuerzahler.
Dem Plan des Münchner Oberbürgermeister Reiter (SPD) ganz München der Erhaltungssatzung zu unterlegen, wurde von den Beamten des Planungsreferat eine Absage erteilt. Würde sie Reiters Anweisung Folge leisten, so das Planungsreferat, würde sie damit gegen das Gesetz verstoßen. Nun soll das Gesetz geändert werden.
Im. Juli 2019 haben SPD-Mitglieder des Münchner Stadtrats einen Antrag eingebracht, nach dem das Referat für Stadtplanung und Bauordnung prüfen soll, wie Bundesgesetze geändert werden müssen, damit die sogenannte Erhaltungssatzung auf das gesamte Stadtgebiet ausgedehnt werden kann.
Anstatt das Angebot an Wohnungen zu erhöhen und die Belastungen durch städtische Abgaben und Grundsteuern für die Bewohner – Eigennutzer und Mieter – zu senken, hat die SPD die im Baugesetzbuch erwähnte Erhaltungssatzung als Mittel sozialistischer Planwirtschaft und schrittweiser Enteignung entdeckt.
Mit dem „Milieuschutz“ sollten Mieter ursprünglich vor der Gentrifizierung ihres Viertels bewahrt werden. München zählt zu den Vorreitern dieser Maßnahme und hat in den vergangenen Jahren die Anzahl der Erhaltungssatzungsgebiete auf mittlerweile 23 Gebiete mit rund 281.000 Einwohner ausgeweitet. Die Erhaltungssatzung dehnt den in Deutschland ohnehin sehr umfassenden Mieterschutz weiter aus und schränkt damit die Rechte der Vermieter drastisch ein: Untersagt werden oft „Luxussanierungen“, Eigenbedarfskündigungen und die Umwandlung von Wohnraum. Käufer von Wohnimmobilien in Erhaltungssatzungsgebieten können ein städtisches Vorkaufsrecht nur abwenden, wenn sie eine Abwendungserklärung abgeben, nach der sie sich verpflichten, eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung oder Modernisierung zu unterlassen.
Radikalisierung der SPD auf Kosten der Wohnungseigentümer
Im Juli 2019 verschärfte die SPD mit Stimmen der Grünen und mit Tolerierung der CSU die Erhaltungssatzung nochmals. So wurde die Neuvermietungsmiete auf die sogenannte maximal zulässige Eingangsmiete nach dem München Modell Miete auf derzeit 11,50 Eiro pro Quadratmeter gedeckelt.. Mieten dürfen dann nur noch nach dem Verbraucherpreisindex erhöht werden. Da die Wohnungspreise in München ein Niveau erreicht haben, die Ökonomen der UBS (UBS Real Estate Bubble Index) derzeit als internationale höchste Preisblase ansehen, rechnet sich für Investoren der Wohnungskauf – wenn überhaupt – nur noch durch einen entsprechenden Ertragsausgleich durch künftige Mietsteigerungen.
Für 361 Millionen Euro Steuergelder kauft die Stadt München Privatwohnungen
Da dies nun nicht mehr möglich ist, weigern sich immer mehr Investoren die Abwendungserklärung zu unterschreiben, weshalb die Stadt vermehrt ihr Vorkaufsrecht ausübt. Wurden 2017 von der Stadt kein Vorkaufsrecht und 2015 und 2016 nur je ein Fall ausgeübt, so stiegen die Ausübung des städtischen Vorkaufsrechtes 2018 auf acht Fälle mit 383 Wohnungen an. Dieser Kauf der nicht zusätzlich entstandenen Bestandswohnungen kostete dem Münchner Steuerzahler 2018 etwa 280 Millionen Euro. 2019 stieg die Anzahl ausgeübter Vorkaufsrechte laut Auskunft des Münchner Kommunalreferat auf 14 Fälle mit 382 Wohnungen an. Bis Mitte 2019 wendete die Stadt für den Aufkauf 363 Millionen Euro auf. „Die von uns 2018 durchgesetzten verschärften Abwendungserklärungen haben zu einem deutlichen Anstieg der Vorkaufsrechtsfälle geführt, ein durchaus mitbeabsichtigter Effekt“, gesteht Claudia Tausend, Münchens SPD-Chefin, ein. Ihr sozialistisches Motto: „Wir wollen und wir werden uns Stück für Stück die Stadt zurückkaufen, weil die meisten Mieterinnen und Mieter nur dann dauerhaft auf bezahlbare Wohnungen vertrauen können.“ Für die ausgegeben Steuergelder entstehen aber weder neue Wohnungen, noch kann nachgewiesen werden, dass diese Beträge einkommensschwachen Mieter zugute kommen. Denn bei den Erhaltungssatzungsgebieten werden die Einkommen der Mieter gar nicht berücksichtigt.
Ziel ist es, mit Mietenstopp und Verstaatlichung mehr Stimmen von Mieter als größte Wählergruppe der Stadt zur Kommunalwahl im März zu bekommen. Doch der Taschenspielertrick geht auch auf Kosten der Mieter: Die teure Aktion kann nur durch höhere Steuern oder Schulden umgesetzt werden, die auch die Mieter über die hohe Grundsteuer zu tragen haben. Zudem fehlt das Geld für wirklich bedürftige Haushalte, neue Wohnungen und verscheucht Privatinvestoren, weshalb die Wohnungsknappheit verstärkt wird.
Gesetzentwurf zum neuen WEG-Recht
(Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz-WEModG).
Hier ein kurzer Überblick, was im Wesentlichen beabsichtigt ist.
Gestattung baulicher Maßnahmen
Wohnungseigentümer und Mieter sollen künftig einen Anspruch auf Gestattung baulicher Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, der Barriere-Reduzierung und des Einbruchschutzes haben. Bauliche Maßnahmen sollen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit möglich sein, sofern keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage erfolgt. Die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten in vermieteten Eigentumswohnungen soll sich nach dem wohnungseigentumsrechtlichen Verteilungsmaßstab richten.
Stärkung der Rechtssicherheit in der Begründungsphase
Nach dem Entwurf soll mehr Rechtssicherheit in der Begründungsphase der Gemeinschaft geschaffen werden. Das Wohnungseigentumsgesetz soll bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher für werdende Eigentümer unmittelbar gelten.
Erweiterung des Sondereigentums
Zukünftig soll sich das Sondereigentum auch auf Freiflächen, wie Terrassen, Gärten, Stellplätze erstrecken können.
Modernisierung der Wohnungseigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung dahingehend aufgewertet werden, dass die Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wird und Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Das Beschlussfähigkeitsquorum soll aufgehoben werden. Die Regelungen zur Zweitversammlung entfallen. Zugleich soll Wohnungseigentümern eine Online-Teilnahme an Versammlungen ermöglicht und eine elektronische Beschlussfassung eingeführt werden.
Umlaufbeschlüsse sollen künftig in Textform möglich sein, eine eigenhändige Unterschrift ist damit nicht mehr erforderlich.
Die gesetzliche Pflicht zur Beschlusssammlung soll aufgehoben werden.
Flexible Zusammensetzung des Beirates
Wir begrüßen sehr, dass auch die Forderung nach einer flexiblen Zusammensetzung des Beirates ihren Niederschlag gefunden hat. Das Ob und die Anzahl der Beiratsmitglieder soll zukünftig im Ermessen der Eigentümergemeinschaft stehen.
Stärkung der Verwalterkompetenzen
Die originären Verwalterkompetenzen sollen dadurch gestärkt werden, dass Maßnahmen gewöhnlicher Verwaltung sowie Eilmaßnahmen auch ohne eine Beschlussfassung der Eigentümer unmittelbar durchgesetzt werden können.
Jährlicher Vermögensbericht
Kritisch sehen wir die Neuregelung, wonach der Verwalter neben der Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan auch einen jährlichen Vermögensbericht erstellen soll, welcher über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft geben soll. Der hierfür geschätzte zeitliche Mehraufwand von 15 Minuten erscheint praxisfern.
Abberufung des Verwalters erleichtert
Kritisch sehen wir darüber hinaus die erleichterte Möglichkeit der Abberufung des Verwalters. Diese soll nach dem Entwurf nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes abstellen.
Die vorstehende Aufstellung ist nicht abschließend.
Mietendeckel auch in Bayern?
Keine Mieterhöhung und bei einem Umzug dasselbe zahlen wie der Vormieter. Vermeintlich schöne Aussichten für viele Berliner, falls der Mietendeckel des Senats 2020 greift. Aber auch in anderen Großstädten und Bundesländern wurde über die Einführung eines Mietendeckels diskutiert.
In den meisten Bundesländern ist dies jedoch politisch nicht gewollt.
6 Jahre Mietenstopp, ein Volksbegehren, welches vom Mieterverein München initiiert wurde und dem sich unter anderem die Gewerkschaften, die SPD und die Linke angeschlossen haben. Nicht nur in München, sondern in landesweit 162 Gemeinden sollen demnach alle Bestandmieten und Wiedervermietungen für sechs Jahre von jeglicher Erhöhung ausgeschlossen werden. Vom Berliner Mietendeckel distanziert sich das Bündnis jedoch. Für Genossenschaften und „faire Vermieter“ soll es nach eigenen Angaben Ausnahmeregelungen geben. In Bayern haben die letzten fünf rechtsgültigen Volksbegehren alle zu entsprechenden Gesetzesänderungen geführt.
Der vieldiskutierte Gesetzesentwurf des Berliner Senats beinhaltet einen Mietenstopp für fünf Jahre, in vielen Fällen sogar eine nachträgliche Senkung der Mietzahlungen. Die Bezirksbürgermeister haben dem Mietendeckel zugestimmt, wollen ihn aber nicht durchsetzen. Warnungen gibt es zuhauf. Das Bundesinnenministerium hält es für verfassungswidrig und die Wohnungs-Genossenschaften als Träger günstiger Mietwohnungen protestieren – zwei davon zogen sich aus sogar von einem grossen Bauprojekt zurück. Die Wirtschaftlichkeit könne nicht mehr gewährleistet werden. Gespräche mit der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher, die das Gesetz initiiert hatte, wurden abgesagt. Doch bisher gibt es keinen Halt für den Mietendeckel: eine Abstimmung im Abgeordnetenhaus wird für Februar erwartet.
Immobilien – was ändert sich 2020
Innenministerium hält Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig
Der geplante Mietendeckel in Berlin verunsichert nicht nur die Vermieter in der Hauptstadt, sondern beschäftigt auch die Rechtsexperten des Bundesinnenministeriums. Diese stufen den geplanten Gesetzentwurf als verfassungswidrig ein.
Das Bundesinnenministerium kommt zu der Einschätzung, dass das Land Berlin nicht die rechtliche Kompetenz für einen solche Regelung hat.
Zudem greife der Gesetzentwurf in die Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer ein und erfasst alle Vermieter ohne Unterscheidung und berücksichtigt dabei steigende Preise der Instandhaltung nicht.
Die rot-rot-grüne Koalition interessiert das nicht und will das Mietendeckelgesetz, welches Mieten für fünf Jahre einfrieren, Obergrenzen für Neuvermietungen festlegt und sogar Mietsenkungen vorsieht bis Anfang 2020 verabschieden.
Wir vermieten Ihre Immobilie
Seit Juni 2015 dürfen Makler nur noch vom Vermieter Vermittlungsprovisionen nehmen, sofern dieser den Makler mit der Vermarktung seiner Wohnung beauftragt hat.
Warum es für Eigentümer sinnvoll ist, einen qualifizierten Makler zu beauftragen.
Sichere Ermittlung der Marktmiete
Ermittlung einer marktgerechten Miete unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit für den Vermieter und entsprechende Beratung.
Optimale Präsentation Ihrer Immobilie
Wenn Sie bonitätsstarke und zuverlässige Mieter möchten, dann müssen Sie Ihren Interessentenkreis auch mit professionellen Exposés und hochwertigen Inseraten ansprechen. Der Immobilienprofi bereitet Ihre Immobilie professionell auf. Dazu gehören erstklassige Fotos, aufbereitete Grundrisse und vollständige Unterlagen.
Professionelle Werbung
Um den optimalen Mieter zu finden, ist es häufig nicht ausreichend die Immobilie in nur einem Medium zu inserieren. Der Makler kennt die besten Internetplattformen sowie die relevanten Printmedien.
Der gesetzliche Energieausweis
Für die meisten Immobilien muss der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis vorliegen. Fehlt dieser, unterstützt Sie der Immobilienprofi bei der Erfüllung der Pflichten nach der Energieeinsparverordnung. Er achtet auch darauf, dass alle relevanten Angaben im Inserat enthalten sind, damit weder eine Ordnungswidrigkeit gegeben ist, noch ein Bußgeld droht.
Flexible Durchführung der Besichtigungen
Hinsichtlich Besichtigungszeiten ist der Immobilienprofi flexibel und organisiert Besichtigungen mit qualifizierten Interessenten auch zu Zeiten, wo der Eigentümer vielleicht verhindert ist oder seine eigene knappe Zeit nicht mit Besichtigungen binden möchte. Bereits im Vorfeld hat er die Interessenten qualifiziert. Bei der Besichtigung zeigt er nicht nur die Immobile sondern checkt den Interessenten im persönlichen Gespräch.
Bonitätsprüfung
Aus den Personen, die nach der Besichtigung ernsthaftes Interesse an der Wohnung bekunden, stellt der Immobilienprofi eine Vorauswahl zusammen. Grundlage bildet nicht nur die Mieterselbstauskunft sondern auch die obligatorische Bonitätsprüfung.
Vorbereitung des Mietvertrages
Unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung, der Eigenarten des Mietobjektes und der Wirtschaftlichkeit formuliert der Immobilienprofi den Mietvertrag. Auch die sauber und gewissenhaft dokumentierte Übergabe der Wohnung gehört zu seinen Dienstleistungen. Zudem hat der Immobilienprofi Zeugenstatus bei Wohnungsübergabe, falls es im Nachgang doch einmal zu Meinungsdifferenzen kommt.
Erhaltung der Privatsphäre des Vermieters
Der Immobilienprofi übernimmt zudem die wichtige Pufferfunktion zwischen Ihnen und den Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind. Damit ist gewährleistet, dass Sie nach der Vermietung nicht noch durch weitere unliebsame Anrufe belästigt werden.
Kompetenz
Genauso wie Sie für Handwerksleistungen den Fachbetrieb, sollte für ein optimales Ergebnis in der Vermietung der Immobilienprofi beauftragt werden.
Die Maklergebühr ist steuerlich absetzbar
Auch wenn die Maklerprovision auf den ersten Blick nicht günstig erscheinen mag, relativiert sich dies wenn Sie Ihre eigene Zeit und Kosten gegenrechnen. Beachten Sie auch, dass Sie die Maklergebühr steuerlich in voller Höhe absetzen können.
Mieterhöhungsverlangen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Widerrufsrecht
Mieter können ihre bereits erteilte Zustimmung zu einer rechtlich einwandfrei verlangten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht widerrufen, hat der BGH entschieden.
Die Begründung: Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor Fehlentscheidungen schützen. Bei einer Mieterhöhung gebe es aber keinen zeitlichen Druck, denn der Vermieter könne erst zwei Monate nach Mieterhöhungsverlangen auf eine Zustimmung klagen.
Der BGH hatte einen Fall verhandelt, in dem sich ein Mieter gegen die Erhöhung seiner Abschlagszahlung gewehrt hat. Ursprünglich hatte er der Erhöhung zugestimmt, später aber widerrufen.
Mieterhöhungsverlangen
Gemäß § 558 BGB ist der Vermieter berechtigt, den Mietpreis unter Angabe von Gründen und unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen bedarf der Zustimmung des Mieters.
Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zugehen. Dies kann auf dem regulären Postweg, aber auch per Fax oder E-Mail erfolgen, wobei die eigenhändige Unterschrift des Vermieters nicht zwingend erforderlich ist.
Nach § 558 BGB kann die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann erfolgen, wenn über einen Zeitraum von 15 Monaten keine Veränderungen in der Miethöhe stattgefunden haben und sich die Miete nach der Mieterhöhung um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb der letzten 3 Jahre erhöht hat. Zusätzlich müssen innerhalb des Mieterhöhungsverlangens Angaben zur aktuell geltenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemacht werden.
Der Mieter erhält mit der gewünschten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, auf welches der Vermieter den Mieter hinweisen muss.
Wie läuft ein Mieterhöhungsverlangen ab?
Zustimmungsverlangen:
trifft in schriftlicher Form beim Mieter ein
Überlegungsfrist des Mieters:
der laufende Monat und die zwei folgenden Monate ab Eingang des Schreibens
Mieter stimmt zu:
höhere Miete ab dem nächsten Monatsersten nach Ende der Überlegungsfrist
Teilzustimmung:
Mieter zahlt die von ihm akzeptierte Miete ab dem nächsten Monatsersten. Vermieter kann wegen des abgelehnten Rests Klage einreichen.
Ablehnung:
Vermieter muss klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will.
Frist: Nach Ablauf der Überlegungsfrist, aber dann innerhalb von drei Monaten, verspätete Klage wird abgewiesen. Eine zu früh erhobene Klage wird nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig.
Alternativ stellt der Vermieter sofort ein neues Erhöhungsverlangen ohne die beanstandeten Fehler.
Gerichtsverfahren:
Das Gericht prüft vor allem drei Punkte:
- wurde die Klagefrist eingehalten?
- ist das Erhöhungsverlangen berechtigt?
fehlerhaftes Verlangen kann im Prozess berichtigt werden – neue Überlegungsfrist für den Mieter. - wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Immobilien – Marketing, Verkauf, Vermietung
Grundsteuerreform passiert den Bundesrat
Die Grundsteuer wird ab 2025 neu berechnet. Bisherige Regelung war verfassungswidrig. Für die Ermittlung der Höhe der Grundsteuer wird in Zukunft nicht mehr der nur der Bodenwert entscheidend sein, sondern es werden auch Erträge / Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Für die Bundesländer ist eine Klausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können.
Die Grundsteuer wird von Immobilieneigentümern gezahlt, jedoch in der Regel auf die Mieter umgelegt. Die Höhe wird von den Kommunen durch Hebesätze festgelegt. Durch die Anpassung im Zuge der Reform wird die Steuerlast für etliche Mieter und Eigentümer steigen.
Der Berliner Mietendeckel und seine Folgen
Mietendeckel in Berlin
Steuervorteile für Immobilieneigentümer – staatliche Förderung für bezahlbaren Wohnraum
Kleinreparaturen
Berliner Sozialisten kaufen 6000 Wohnungen zurück
Die sozialistische Regierungskoalition des Berliner Senats kauft knapp 6000 Wohnungen In Spandau und Reinickendorf zurück und jubelt. Die Kommunisten, so auch Bausenatorin Lompscher, feiern diesen zweifelhaften Coup. Dem Steuerzahler kommt dies teuer zu stehen.
Die kommunale Gesellschaft Gewobag kauft diese Immobilien vom luxemburgischen Unternehmen Ado Properties für 920 Millionen Euro.
Es sind ehemalige Sozialwohnungen der GSW (Deutsche Wohnen Gruppe) gehört, die zuvor billig verschleudert wurden.
Messe: Das eigene Haus & Energie
Baukindergeld: Keine Verlängerung geplant
In Berlin werden die Mieten ab 2020 für mindestens fünf Jahre eingefroren
Berliner Mietendeckel nützt mehr den Besserverdienenden
Wohnungsunternehmen stoppen wegen des geplanten Mietendeckels Investitionen in Berlin
DDR 2.0 – demnächst Mieten unter 8 Euro pro Quadratmeter in Berlin?
Regierung plant stärkere Regulierungen für Vermietung und Verkauf von Immobilien
Erben eines Mietvertrages
Vorsicht beim Immobilienverkauf an die Nachbarn
SPD will die Umlegung der Grundsteuer auf die Betriebskosten der Mieter verbieten
Kaufpreise und Mieten in Berlin steigen weiter
In den vergangenen zehn Jahren sind bekanntlich die Kauf- und Mietpreise für Immobilien in Berlin kräftig gestiegen. Eine Trendwende ist nicht zu erwarten.
Der IVD Berlin-Brandenburg hat nun in seinem aktuellen Marktbericht, (IVD_Immobilienpreisservice) festgestellt, dass gegenüber dem Vorjahr die Durchschnittsmieten in den einfacheren Wohnlagen um fast sechs Prozent auf neun Euro / QM Wohnfläche und Monat und in besseren Lagen um über fünf Prozent auf 10,50 Euro / QM gestiegen sind.
In den Bezirken der Bundeshauptstadt gibt es jedoch große Unterschiede.
In den guten Lagen von Charlottenburg/Wilmersdorf sowie Mitte werden durchschnittlich 12,50 Euro / QM netto-kalt gezahlt. In einfacheren Lagen immerhin noch 10,50 Euro / QM.
Wesentlich günstiger wohnt man in einfacheren Lagen von Spandau und Neukölln für durchschnittlich acht Euro / QM.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestandsimmobilien) sind um fast dreizehn Prozent auf 2650 Euro / QM in den einfacheren Lagen gestiegen, in guten Lagen um etwa acht Prozent auf 3350 Euro / QM.
Damit sind in einfachen Lagen die Preissteigerungen gestiegen und in guten Lagen wesentlich Moderater gegenüber dem Vorjahr ausgefallen.
Auch hier waren die guten Wohnlagen von Mitte (4500 Euro / QM) und Charlottenburg (4200 Euro / QM) am teuersten, besonders begehrt aber auch Friedrichshain-Kreuzberg (3800 Euro / QM), Tempelhof-Schöneberg (3400 Euro / QM). Es kommt jedoch auf die Mikrolage an: den Viktoria-Luise-Platz und die Martin-Luther-Strasse trennen kaum mehr als 100 Meter, die Preisunterschiede sind jedoch enorm.
Relativ günstig erwirbt man noch in den einfachen Lagen von Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau eine Wohnung (durchschnittlich 2300 Euro / QM).
Der IVD erwartet zunächst keine Trendwende, da weiterhin zu wenig gebaut wird. Das wird jedoch nicht der einzige Grund für die steigenden Preise sein.
Mieterhöhungsverlangen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Widerrufsrecht
Mieter können ihre bereits erteilte Zustimmung zu einer rechtlich einwandfrei verlangten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht widerrufen, hat der BGH entschieden.
Die Begründung: Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor Fehlentscheidungen schützen. Bei einer Mieterhöhung gebe es aber keinen zeitlichen Druck, denn der Vermieter könne erst zwei Monate nach Mieterhöhungsverlangen auf eine Zustimmung klagen.
Der BGH hatte einen Fall verhandelt, in dem sich ein Mieter gegen die Erhöhung seiner Abschlagszahlung gewehrt hat. Ursprünglich hatte er der Erhöhung zugestimmt, später aber widerrufen.
Mieterhöhungsverlangen
Gemäß § 558 BGB ist der Vermieter berechtigt, den Mietpreis unter Angabe von Gründen und unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen bedarf der Zustimmung des Mieters.
Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zugehen. Dies kann auf dem regulären Postweg, aber auch per Fax oder E-Mail erfolgen, wobei die eigenhändige Unterschrift des Vermieters nicht zwingend erforderlich ist.
Nach § 558 BGB kann die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann erfolgen, wenn über einen Zeitraum von 15 Monaten keine Veränderungen in der Miethöhe stattgefunden haben und sich die Miete nach der Mieterhöhung um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb der letzten 3 Jahre erhöht hat. Zusätzlich müssen innerhalb des Mieterhöhungsverlangens Angaben zur aktuell geltenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemacht werden.
Der Mieter erhält mit der gewünschten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, auf welches der Vermieter den Mieter hinweisen muss.
Wie läuft ein Mieterhöhungsverlangen ab?
Zustimmungsverlangen:
trifft in schriftlicher Form beim Mieter ein
Überlegungsfrist des Mieters:
der laufende Monat und die zwei folgenden Monate ab Eingang des Schreibens
Mieter stimmt zu:
höhere Miete ab dem nächsten Monatsersten nach Ende der Überlegungsfrist
Teilzustimmung:
Mieter zahlt die von ihm akzeptierte Miete ab dem nächsten Monatsersten. Vermieter kann wegen des abgelehnten Rests Klage einreichen.
Ablehnung:
Vermieter muss klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will.
Frist: Nach Ablauf der Überlegungsfrist, aber dann innerhalb von drei Monaten, verspätete Klage wird abgewiesen. Eine zu früh erhobene Klage wird nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig.
Alternativ stellt der Vermieter sofort ein neues Erhöhungsverlangen ohne die beanstandeten Fehler.
Gerichtsverfahren:
Das Gericht prüft vor allem drei Punkte:
- wurde die Klagefrist eingehalten?
- ist das Erhöhungsverlangen berechtigt?
fehlerhaftes Verlangen kann im Prozess berichtigt werden – neue Überlegungsfrist für den Mieter. - wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.
Private Vermieter handeln sozial und sind glücklich
Privaten Einzelvermietern gehören rund zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland und sie entsprechen nicht dem gängigen Vermieterklischee.
Mieter von privaten Einzelvermietern sind nach einer aktuellen Studie „sehr zufrieden“ und „zufrieden“ und damit besser dran, als Mieter genossenschaftlicher, kommunaler und professioneller Vermieter. Dabei sind auch die privaten Einzelvermietern zufrieden. Dreiviertel der privaten Einzelvermieter haben die Frage, ob sie mit ihren Mietern zufrieden sind, bejaht Nur gerade einmal 1,3 Prozent sind mit den derzeitigen Mietern nicht glücklich.
Zudem fallen die privaten Einzelvermieter durch ihr Mieterhöhungsverhalten auf. Mehr als 22 Prozent erhöhen nur bei Mieterwechsel die Miete. Jedoch sinkt diese Zahl kontinuierlich. Die Mietrechtspolitik der vergangenen Jahre drängt die privaten Einzelvermieter zunehmend zunehmend, auch bei laufenden Mietverhältnissen die Miete zu erhöhen.
Wie das Bestellerprinzip den Immobilienmarkt verändert
Wenn Vermieter ihre Wohnungen nicht öffentlich inserieren, wird es für die Suchenden, insbesondere für Zugezogene schwerer, eine Mietwohnung in München oder Berlin zu finden.
Drei Jahre nach der Reform der Maklergebühren, dem sogenannten „Bestellerprinzip“ für Wohnraumvermietung, werden die meisten Mietwohnungen unter der Hand vergeben. Das trifft vor allem Menschen, die neu in eine prosperierende Stadt wie München oder Berlin kommen.
Der Immobilienmakler bewirbt Wohnungen, organisiert Besichtigungen, fertigt Mietverträge, erledigt die Wohnungsabnahmen und -übergaben. Aber er berät auch, über gesetzliche Vorschriften und Rahmenbedingungen, prüft, ob Vermieter, Mieter und Wohnobjekt zueinander passen.
Bis Sommer 2015 war das ein gutes Geschäft für viele Makler und Vermieter. Nur der Mieter hatte sich oftmals an den 2 Netto-Kaltmieten (plus 19 % Mwst.) gestört. Die Rettung war die SPD mit dem sogenannten „Bestellerprinzip“. Derjenige sollte die Provision zahlen, der den Makler beauftragt hat.
Viele Vermieter verzichten seit dem auf die Dienste Ihres Maklers bei der Vermietung. So hat das Gesetz dazu geführt, dass inzwischen über 40 % der Mietwohnungen nicht mehr öffentlich angeboten werden. Insbesondere, wer neu nach München oder Berlin zieht, hat es jetzt schwerer, eine Mietwohnung zu finden. Anstatt einen Makler zu beauftragen, empfiehlt der bisherige Mieter einen Bekannten als Mietnachfolger. Mit teils gravierenden Folgen für etliche Vermieter. Kostenlose Mietvertragsformulare im Internet und Tipps von Kollegen sind nicht immer erste Wahl.
Der Mietmarkt ist wesentlich intransparenter geworden. Zudem ziehen weniger Menschen aus ihren Wohnungen aus, da dies mit einer erheblichen Mietsteigerung verbunden wäre – teils ein Verdienst der medienwirksamen Diskussion über die „Mietpreisbremse“. Vermieter, die zuvor nicht daran dachten, sich mit Mieterhöhungen zu belasten, wurden nun praktisch dazu aufgefordert.
Und die Vermietung zu niedrigeren Provisionen. Die Kosten für die Vermietung einer kleinen und günstigen Wohnung sind kaum geringer, als für eine grosse noble Bleibe. Makler, die es geschafft haben, den Wohnungseigentümer vom Mehrwert seiner Leistung zu überzeugen, tut dies nun häufig zu wesentlich schlechteren Konditionen. Anfragen von Maklern an Makler sind da sinnlos. Ein engagierter Makler kann daher nicht wirklich für dem Wohnungssuchenden tätig werden.
Nach dem Willen von Sozialisten, Kommunisten und Grüne soll dieses „Bestellerprinzip“ bald auch für Immobilienverkäufe gelten. Die Kaufnebenkosten würden den Immobilienerwerb behindern, so die Argumentation.
Tatsächlich sind die Kaufnebenkosten hoch, insbesondere in Berlin. Dort kommen auf die meisten Immobilienverkäufe noch einmal 15 % hinzu, für Makler, Notar, Gericht und Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 2018 in Bayern 3,5 %, in Berlin 6 % und in Brandenburg satte 6,5 %.
Grosse Maklerunternehmen sowie Banken und Sparkassen, die im Wesentlichen den Markt für Immobilienvermittlungen beherrschen, nehmen in München meist 6 % Provision (zzgl. 19 % Mwst.), je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer. In Berlin wird üblicherweise vom Käufer eine Provision in Höhe von 6 % (plus 19 % Mwst., also 7,14 %) verlangt.
Hier möchten Sozialisten, Kommunisten und Grüne so schnell wie möglich eingreifen.
Natürlich soll nicht, die massiv gestiegene Grunderwerbsteuer reduziert oder gar abgeschafft werden, sondern die Maklerprovision.
Welche Folgen hat dies?
Die Kosten für den Immobilienerwerb werden noch stärker steigen.
Zum einen wird der Vermittlungsmarkt noch mehr durch Banken und Sparkassen dominiert werden, die ihre Immobilienangebote an Finanzierungen aus dem eigenen Hause knüpfen sowie noch einfacher Bausparverträge und andere Finanzprodukte als Bedingung für die Vermittlung stellen können. Kleine Unternehmen werden mit Hilfe der Legislative vom Markt verdrängt werden.
Dass bei der Immobilienvermittlung, so wie auch bei Lebensmitteln, Fernseher und Versicherungen die Vertriebskosten eingepreist und letztendlich vom Endverbraucher gezahlt werden, ist selbstverständlich. Ihr Schneider nimmt auch Kleidung zur Reinigung an? Dann zahlen Sie seine Provision und ganz sicher mindestens 10 %. Als Teil des Kaufpreises einer Immobilie wird jedoch künftig auch noch eine Grunderwerbsteuer auf die eingepreiste Provision inklusive der Mehrwertsteuer fällig, eine Steuer auf die Steuer.
Höhere Kaufpreise werden keine Akzeptanz finden? Die Banken werden nicht auf ihre Provisionseinnahmen verzichten, nicht im geringsten. Da diese Institute den Vermittlungsmarkt dominieren, werden damit unweigerlich die Immobilienpreise steigen und damit nun auch die Steuereinnahmen der Länder. Genial sozial.
Der Markt wird intransparenter, jedoch nicht so sehr wie bei den Vermietungen. Kaum ein Mieter wird für die von ihm bewohnte Wohnung einen neuen Eigentümer finden wollen, so wie es bei der Empfehlung eines Nachmieters oft geschieht. Jedoch werden Eigentümer, welche auf die Arbeit eines Maklers verzichten möchten, abgegrenzt vom professionellem Marketing, erst (zu) spät bemerken, dass der Angebotspreis zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurde. Zudem gibt es professionelle Investoren, die zu beeindrucken wissen und auf diese Weise an ihr Schnäppchen kommen. Auch die umfangreichen Unterlagen, die es zu beschaffen gibt, stellen für den nicht so routinierten Verkäufer eine Herausforderung dar, die zu Verzögerungen und somit zu finanziellen Verlusten führen kann. Auch zum Nachteil des Käufers, der vielleicht rasch einziehen möchte und sich deshalb anderweitig orientiert – vielleicht aber auch durch diese Verzögerung das für ihn passendere Objekt findet. Flexible Besichtigungstermine, Einzeltermine, Interessenten die nicht zum Termin erscheinen, sich verspäten? Makleralltag zum Vorteil von Verkäufer und Käufer.
Wenn es Maklern untersagt wird, vom Käufer eine Provision nehmen zu dürfen, wird es eine längere Phase geben, während dieser Immobilieneigentümer versuchen werden, selbst zu verkaufen. Durch die niedrigen Zinsen war die Nachfrage nach Immobilien seit 2008 stark gestiegen, gleichzeitig war das Angebot, mangels alternativer Anlagemöglichkeiten, massiv gesunken. So ist es bereits jetzt für Makler in München und Berlin sehr schwierig, verkaufswillige Immobilieneigentümer zu finden, selbst ohne Kosten für diesen Rundum-Service.
Die Kosten für Büromiete, Mitarbeiter, Schulungen, Software, immobilienscout24 & Co. sind einfach zu hoch, um von rapide abfallenden Unternehmensumsätzen abgedeckt werden zu können.
Insolvenzen von kleinen Maklerunternehmen und Entlassungen derer Mitarbeiter werden kaum jemanden empören, der nicht selbst betroffen ist. Das ist absolut verständlich, aber keinesfalls sozial.
Durch Innovation, Flexibilität und Jahrzehnte an Erfahrung sind wir gegen diesen politisch populistischen Markteingriff gewappnet.